אודה לעזרה- אשמח למורה נבוכים, בנושא: ירושה, דירה ומה שבינהם.

[ברווז]

כך עשיתי, תודה על העצות. 

אודה להבהרה, יש פה משהו או 2 שלא ברורים לי. 

נתחיל מהתמונה- הנסח טרי טרי מעכשיו, זה נמצא תחת "חכירות":

לא הייתה פה "שכירות". אני לא מכיר את התנועה הזו בטאבו (19/9/12). אולי סוף תשלום משכנתה? 

ב-8/19, אני יכול להבין מה קרה פה.  לא ברור לי החלוקה ל- /12, /24 ו /48 בכנות, אודה לעזרתכם. 

 

הכי חמור מבחינתי, אני ממש לא מבין את המשמעות של "קיימת הגבלה בהעברה" ו"קיימת הגבלה בירושה". אודה לעזרתכם בפיענוח. 

 

תחת "בעלויות", החלק בנכס רשום שאני 1/48, כמו שאמרתי קודם החלוקה הזו לא ברורה לי.

 

תודה רבה לעונים. 

[sperial]

אני מניח שה״שכירות״ היא צורת הזכות בממ״י או קק״ל או הגוף בעל הקרקע. דירה על קרקע כזו אינה נחשבת קרקע בבעלות בעלי המקרקעין אלא ב״חכירה לדורות״.

 

רק אתה יכול לדעת מה משמעות החלוקה - למשל אם הדירה נרכשה על ידי זוג ב-2012 ואז אחד מבני הזוג נפטר ב-2019 וחלקו בדירה חולק שווה בשווה בין שני יורשים.

[zaf]

לפני 36 דקות, ברווז כתב:

החלק בנכס רשום שאני 1/48,

אתה אחד מ 48 דיירים בנכס, שזה רשום כבית משותף אחד.

לכן חלקך הוא בהתאם.

 

הקרקע עליה בנוי הבניין איננה פרטית, היא בבעלות רמ״י, קק״ל או עמידר .

זכות במקרקעין בישראל יכולה להיות בעלות, חכירה או ירושה. לכל אחת מהזכויות הללו יש מאפיינים וכן הגבלות משלה, הנובעות בעיקר מהעובדה שרוב הקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה.

 הגבלות בחכירה

חכירה היא למעשה שכירות לתקופה ארוכה, ולכן היא נבדלת מבעלות מלאה. הגבלות בחכירה נובעות בעיקר מהסכם החכירה עצמו, שנחתם לרוב עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או גופים אחרים כמו קק"ל.

*סוג החכירה:

ההגבלות תלויות במידה רבה בסוג החכירה. חכירה יכולה להיות "חכירה לדורות" (מעל 25 שנה), שהיא קרובה מאוד לבעלות, או חכירה קצרה יותר. חכירה "מהוונת" היא כזו שבה שולמו דמי החכירה מראש, ולרוב היא מעניקה לחוכר זכויות נרחבות יותר ופחות הגבלות.
העברת זכויות:

במקרים רבים, במיוחד בנכסים שלא עברו היוון (לא שולמו דמי החכירה מראש), העברת זכויות החכירה לצד שלישי (למשל, מכירה) דורשת את הסכמת רשות מקרקעי ישראל. רמ"י תאשר את ההעברה רק לאחר שהחוכר ישלם "דמי הסכמה". לעומת זאת, בנכסים מהוונים לרוב אין הגבלה כזו.

שימוש בנכס:

הסכם החכירה מגביל לעיתים את מטרת השימוש בנכס. למשל, נכס שהוחכר למטרות חקלאיות או למגורים בלבד. שימוש אחר ללא אישור רמ"י מהווה הפרת חוזה ויכול להוביל לביטולו.
בנייה ופיתוח:

הסכמים רבים כוללים הגבלות על תוספות בנייה או שינויים מהותיים במבנה, ודורשים אישורים והסכמות מרמ"י.
תקופת החכירה:

זכות החכירה היא מוגבלת בזמן (לרוב 49 או 99 שנים), ובסיום התקופה נדרש החוכר לפעול לחידוש החכירה, תהליך שעשוי להיות כרוך בתשלום נוסף. עם זאת, קיימת מגמה של הקניית בעלות לחוכרים לדורות.

 

 הגבלות בירושה

בניגוד לחכירה, ירושה של נכס מקרקעין לרוב מעבירה את הזכויות הקיימות במלואן ליורשים, בין אם מדובר בבעלות או בחכירה לדורות. אולם, גם כאן קיימים היבטים שיש להתייחס אליהם:

צוואה אל מול ירושה על פי דין: 

ההגבלה המרכזית על ירושה היא כוחו של המוריש לקבוע בצוואתו כיצד יחולק רכושו. אם אין צוואה, חוק הירושה קובע את סדר היורשים (בן זוג, ילדים, הורים וכו').
סעיף 8 לחוק הירושה: חוק הירושה אוסר על עסקאות בירושה עתידית. כלומר, לא ניתן למכור או להעביר זכות ירושה בעוד המוריש בחיים.
זכות בן הזוג: חוק הירושה מעניק זכויות מיוחדות לבן/בת הזוג שנותר/ה בחיים, במיוחד בנוגע לדירת המגורים המשותפת. במקרים מסוימים, ייתכן לבן הזוג מעמד של שוכר מוגן בדירה.
הגבלות על חלוקה:

חוק המקרקעין אוסר על עסקאות בחלק מסוים ומדויק מהמקרקעין (למשל, לא ניתן למכור רק את הסלון). לכן, חלוקת נכס בין יורשים תיעשה על ידי העברת חלק יחסי (למשל, 1/3 מהבעלות) ולא חלק פיזי.
מיסוי:

העברת נכס בירושה אינה נחשבת כ"מכירה" ועל כן פטורה ממס שבח. אולם, כאשר היורש ימכור את הנכס, הוא עשוי להיות חייב במס שבח. קיימים פטורים מיוחדים ליורשים העומדים בתנאים מסוימים, כגון ירושת דירה יחידה.

 

 כל מקרה לגופו ויש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין וירושה כדי לקבל ייעוץ משפטי ספציפי .

 

 

עריכה אחרונה ב-7 לאוגוסט, 2025 על ידי zaf

[ברווז]

וואו, תודה רבה- מפורט ביותר. 

נשארתי עם כמה שאלות...

 

אמנם חלקי הוא 1/48, אך בטאבו רשומים דיירים עם חלקים אחרים (12, 24). איך זה מסתדר? 

 

בלי למצוא את מסמכי הדירה (אני לא יודע אם קיימים, טרם נמצאו)- איך אוכל לדעת מהי החכירה? 

האם חכירה מפריעה למכירה בצורה כלשהי? 

[Night Driver]

דירות יותר גדולות, יותר מדירה אחת.

[sperial]

כמה דירות (ואולי חנויות) בבניין? האם יש דירות בגודל ומבנה שונים, או הצמדות שונות?

האם ה-1/48 כולל את כל הדירה או שזה אחד הרבעים - הרי ברישום שהעלית הזכויות בדירה מחולקותֶלחצי ושני רבעים.

[אלעדית]

הוצאת נסח היסטורי? אם כן, למה?

הצוואה התייחסה לכל התת-חלקה?

[sperial]

אני מקווה שיש עורך דין המטפל בכל האירוע. אני מניח שאם יש תורך הוא יוכל לאתר את חוזה הרכישה של הדירה, או, לפחות, את שטר המכר ודרכו להגיע לעורך הדין שהסדיר את הרכישה ויחזיק בארכיונו העתק חוזה הרכישה.

[ברווז]

בתאריך 7.8.2025 בשעה 18:28, Night Driver כתב:

דירות יותר גדולות, יותר מדירה אחת.

מעניין, בהחלט ייתכן. יש אחת שבנוייה מ-2 ויש אחת שחולקה ל-2 בבניין.

בתאריך 7.8.2025 בשעה 18:42, sperial כתב:

כמה דירות (ואולי חנויות) בבניין? האם יש דירות בגודל ומבנה שונים, או הצמדות שונות?

אין חנויות בבניין.

בתאריך 7.8.2025 בשעה 18:42, sperial כתב:

האם ה-1/48 כולל את כל הדירה או שזה אחד הרבעים - הרי ברישום שהעלית הזכויות בדירה מחולקותֶלחצי ושני רבעים.

אין לי מושג- אני לא מבין בזה מספיק. לכן אני שואל פה מה זה אומר 

בתאריך 7.8.2025 בשעה 21:38, אלעדית כתב:

הוצאת נסח היסטורי? אם כן, למה?

הצוואה התייחסה לכל התת-חלקה?

אה... שאלה טובה. יש איזה 4 אפשרויות להוצאת נסח, אני תמיד הולך על אחת ספציפית (הימנית ביותר) משום מה. 

בתאריך 7.8.2025 בשעה 22:14, sperial כתב:

אני מקווה שיש עורך דין המטפל בכל האירוע. אני מניח שאם יש תורך הוא יוכל לאתר את חוזה הרכישה של הדירה, או, לפחות, את שטר המכר ודרכו להגיע לעורך הדין שהסדיר את הרכישה ויחזיק בארכיונו העתק חוזה הרכישה.

יהיה עורך דין בשלב של המכירה של הדירה, מקווה שעד אז גם אצליח לאתר את המסמכים (ככל שקיימים) של הדירה. 

[sperial]

נראה לי שהגיע הזמן לערב עורך דין כבר כעת. יותר מידי כסף מונח על הכף, וסנ״כ מדובר בהוצאה קטנה שסביר שתתקזז כאשר תשלם על חוזה המכר.

 

את החלק בחלקה אתה יכול לראות לפי השורה - האם היא מתיחסת לדירה כולה או לחלק הבעלות הספציפי.

[אלעדית]

זה נורא פשוט.

הנסח טאבו שלך אמור להיות זהה לנסח טאבו של המוריש ז"ל (יש לך אותו?), כאשר השם שלך אמור להופיע במקום של השם שלו. אם כן, זה תקין (אחרי זה או במקביל אתה יכול לברר למה החלק שלו היה רשום כמו שהיה רשום, האם יש הערות או משכנתאות, אבל העיקר מבחינתך שההעברה בוצעה בצורה תקינה).

אני ממליץ להוציא "נסח מלא" של התת-חלקה הרלוונטית. אני לא יודע אם זה מה שהוצאת.

עריכה אחרונה ב-10 לאוגוסט, 2025 על ידי אלעדית

[ברווז]

תודה לכולם, נראה לי שהבנתי, במיוחד תודות לעזרה שקיבלתי בה"פ מהאנשים הנפלאים של הפורום הזה. 

מה שכן, אל תדאגו, אני אמשיך לבלבל לכם במח פה כשיהיו לי עוד שאלות... 

[ברווז]

רוצה לפרוק משהו, ברשותכם...

לפני כמה דקות, מקבל טלפון. 

"שלום, הגעתי למשפחת ברווז?"

כן, לאחד מהם, מי כבודו?

 

מסתבר שזה היה מתווך, שראה את הירושה באתר רשם הירושות ורצה לגזור קופון ועמלה והשד יודע מה עוד. 

הייתי אומר שאנשים כאלו הם חלאות, אבל אמירה שכזו עלולה לזכות אותי בהתראת משתמש אז לא אומר את זה. 

מזכיר לי את הכינוי "רודפי אמבולנסים" שעורכי דין בארה"ב הרוויחו, אם ביושר או שלא אין לי מושג. 

 

מזכיר לי גם משהו שנאמר לי פה בעבר, דומני ע"י ספריאל- "מתווכים הם עם אגרסיבי". 

 

הייתי צריך למסור לו כמה איחולים חמים בהתאם לאיך שאני מרגיש ואיך שהשיחה גרמה לי להרגיש, אבל נמנעתי מכך- וסיימתי את השיחה בצורה מכובדת.

 

[Night Driver]

טוב שסיימת את השיחה בצורה מעכובדת כי מותר הברווז מן הבהמה.

שיא אוכלי הנבלות היה בלוויה של חמותי שבאו בזמן הלוויה בוני מצבות לחלק כרטיסי ביקור ולנסות לסגור עסקה.

לעומת זאת בחברה קדישא אשקלון זכינו לחוויה מתקנת. מיד אמרו לנו שאנחנו לא משלמים כלום לאף אחד, שאין שום אגרות ושגם אם מבקשים טיפים לא לתת. לאחר מכן גם בשבעה שלחו מישהו לראות אם אנחנו צריכים סיוע כלשהו תוך הדגשה שזה ללא עלות. 
 

[sperial]

@ברווז - אל דאגה. 20 שניות אחרי שתעלה מודעה ליד 2 תקבל מבול של שיחות כאלה. הקצת יותר ישרים יגידו שהם מתווכים, הפחות ישרים יספרו לך כשיגיעו לראות את המציאה. עדיין טיפה פחות גרועים מעמיתיהם בתחום הרכב, אלה שמוכרים את הרכב של גיסתם.

 

ועדיין, כנראה שתאלץ לשלם למישהו 2.36% מעסקת המכירה. יש שתי סיבות:

 

1. לא מכיר את השוק הנקודתי בהדר, אבל ברוב חיפה הקונים עוברים דרך מתווכים. נדיר שמתקשרים ישירות למפרסם המודעה.

 

2. הקטע המגעיל אבל המציאות הטופחת על פנינו: המתווכים יגיעו לדירה עם הקונה הפוטנציאלי, אבל לא כדי למכור אותה, אלא ״לשרוף״ אותה - כלומר להציג אותה כהרבה פחות מוצלחת מהדירה שבבלעדיות שלהם - כלומר כאמצעי קד״מ שלילי. אגב, ה״בלעדיות״ אינה באמת כזו, למתווכים יש רשת פנימית משלהם, הם משתפים זה את זה בסחורה ומתחלקים בשלל. זה לטובתך, כי מגדיל את מאגר הקונים הפוטנציאלי.