השכרת דירה לראשונה בחיי - חוזה

[sperial]

כבעל דירה חשוב מאוד לבטח אותה, בלי קשר לזהות מי שמתגורר בה. ביטוח המבנה הוא עניין לא יקר וקמצנות בעניין זה היא עניין לא חכם, וזאת בלשון עדינה. חשוב לודא גם כי הביטוח גם סעיפים כגון ביטוח צד ג', חבות מעבידים וכל מיני מרעין בישין אחרים שכלל אינך מודע לקיומם אבל אם יתרחשו עלולים לרושש אותך. עקרונית הסעיפים כלולים בפוליסה התקנית, אבל ודא כי הכיסוי מתאים לצרכיך.

לא להסתמך על ביטוח המשכנתא - הוא מוגבל מאד, ומכסה רק עד ערך המשכנתא. צריך לבטח את המבנה לפי אומדן ערכו, ולשקול גם ביטוח "ערך קרקע" שיפצה אותך אם יש נזק לכלל הבניין וחלק מהדיירים אינם מסוגלים לשקמו (ממקורותיהם הכספיים או בסיוע הביטוח שלהם).

[Muzic4Ever]

אכן, הביטוח דירה היחידי שיש לי כרגע הוא למשכנתא (שהיא לעצמה מהווה רק 30% מעלות הדירה).

אפשר יותר פרטים על הביטוח שדיברת עליו?

כי זה ביטוח דירה וזה ביטוח דירה.

אני גם יודע שהוא כולל כיסוי לבניה מחדש וגם ערך האדמה מחושב בתוכו (מה שיש לי) אך זה לא רלוונטי ברגע שהפרש המשכנתא משאר הדירה גבוהה.

[sperial]

פנה לסוכן הביטוח שלך, והצג לו את הבעיה. יבצע תחשיב ראשוני של המחיר לפי שטח הדירה. אם הדירה אינה סטנדרטית תוכך לבקש לשלוח סוקר להעריך את שוויה.

עקרונית היטוח סטנדרטי והפוליסה אמורה להתאים להוראות המפקח על הביטוח. העניין הוא שלי, למשל, יש ביטוח מבנה + תכולה, ואיני יודע איזה מהסעיפים מוצמד לביטוח המבנה ואיזה לביטוח התכולה. על כך תוכל ללמוד מסוכן הביטוח.

בכל מקרה, כרגע אתה במצב מסוכן של ביטוח חסר, ויתכן שגם העדר ביטוח תד ג' ושאר כיסויים חשובים, לכן אני ממליץ לך לעדכן את הביטוח בהקדם. את ביטוח המשכנתא תוכל לבטל ולשעבד את הפוליסה החדשה לבנק עד גובה המשכנתא.

[דני זומרשטיין]

מספר עיצות: לפני הכל- לא חוזה סטנדרטי.לא!

 

1. יש לבדוק היטב בכל דרך אפשרית מיהו/מיהם השוכרים. לבדוק תלושי משכורת שלהם. לבדוק ערבים איכותיים שיחתמו על טפסי ערבות וכל ערבות שתהיה מתחדשת לכל תקופת הארכה של חוזה השכירות.

 

2. חוזה השכירות כפי שיעצו לפני לא יהיה סטנדרטי. יש שחוזה השכירות יותאם אישית לדירה שאתה משכיר, למצבה, ולאפשרויות ו/או בעיות באיזור הבניין / בבניין עצמו.

 

3. לשוכר לא תנתן אופציה בכתב להארכת תקופת השכירות. הארכת תקופת השכירות תהיה רק לאחר שחלפו 10-11 חודשים ובהם וודאת שהכל זורם חלק. אז ורק אז תחתום איתו על הארכת תקופת שכירות.

 

4. סעיף שתכניס הוא שמותר לך למכור את הדירה והוא יהיה חייב לאפשר לך להראות אותה פעמיים בשבוע לחצי שעה כל פעם וברגע המכירה הוא יחליף את השיקים שנתן לך ואת הערבויות לטובת זה שרכש ממך את הדירה.

 

5. סעיף נוסף שכדאי להכניס הוא שבהודעה של 60 ימים וללא כל סיבה מיוחדת, אתה רשאי לפנות אותו מהדירה מבלי שיגיע לו פיצוי או שיפוי כלשהו. למען ההגינות זה צריך להיות דוצדדי ואם כך, יש לך סיכון מסויים. ובכל זאת, אתה מעדיף שאם הוא יהיה בעייתי באופן שאינו חורג מהסכם השכירות, עדיין תהיה לך אופציה לפנות אותו ולהפטר ממנו.

 

6. אם נשארים מוצרי חשמל שאין לך צורך בהם כמו כיריים חשמליות / מקרר / וכו, תרשום שהמשכיר =אתה אינו חייב בתיקון מוצרי החשמל . לעיתים משכירי דירות משאירים פריטים חשמליים בדירה ומוצאים עצמם לפתע נדרשים לתיקונים יקרים, ממש שלא התכוונו להם וכל זאת בגלל שהשאירו פריטים חשמלים כאות של נחמדות.

 

7. ביטוח מבנה צמודי מבנה, צד ג', חבות מעבידים (אם הוא יעבוד מהדירה או יעסיק מישהו בדירה) חייב שיהיה. אתה יכול לדרוש שזה יהיה על חשבונו אך ירשמו גם את שמך כבעל הפוליסה אך שהעלויות נופלות על השוכר בלבד. כדאי בעניין להתייעץ עם סוכן ביטוח מומחה. בחישוב חודשי זה לא משהו יקר.

 

8. השוכר לא נכנס לדירה עד אשר חשבונות החשמל, המים, הארנונה והגז , רשומים על שמו.

 

9. תכניס סעיף שהשוכר מתחייב שלא להשאיר שקיות אשפה ליד דלת הכניסה בצד של חדר המדרגות, וכן לא ישליך ליכלוך ו/או כל חפץ מחלונות הדירה (לרבות בדלי סגריות) . אתה יכול לרשום שאסור לעשן בדירה.

 

10. חייב להיות סעיף של בעלי חיים. האם מותר להכניס בעלי חיים או לא, ואם כן, איזה סוג וכמה, ואם כן, הרי שבהסכמתך שיהיה בעל חיים בדירה עדיין האחריות על כל המשתמע ממנה לרבות נזקים כלפי צד ג' וכלפי הדירה מאותו בעל חיים, באחריות השוכר בלבד.

 

11. סעיף פיצוי שיפוי. בכל נזק שיגרם לך כתוצאה מפעולה או כשל של המשכיר, הוא יפצה אותך וישפה אותך בגין כל נזק כזה שיגרם לך.

 

12. יש לרשום בבירור את שמות אלה שיתגוררו בדירה. שלא יחתום אחד ויתגוררו עוד 2 פושעים / מזיקים אחרים.

 

ויש עוד..

 

בברכה

[Derish]

דמעות חונקות את גרוני. נראה לי שזאת הפעם הראשונה בכל שנות פעילותי בפורום שמישהו אמר "משכיר" ובאמת התכוון למשכיר ולא לשוכר. תודה לך על שהחזרת לי את האמון במין האנושי!

 

עכשיו לענייננו. קבל ביטול על מה שאמרתי לגבי עו"ד, אני חושב שאתה בהחלט צריך להתייעץ עם אחד כזה ושהוא יתפור לך חוזה, אם זאת פעם ראשונה אז לא צריך סיכונים מיותרים עם הסטנדרטי. חבר הפורום bar72 הוא שותף מנהל במשרד עו"ד קטן ואיכותי בגוש דן ולמיטב ידיעתי יש בין הקולגות שלו גם כזה המתמחה בנדל"ן, כך שתוכל לשכור את שירותיו ולהיות עם ראש שקט.

 

מבחינת ביטוח - בעלי הבית שלי מבטחים את הנכס ואת התכולה בעצמם, ואף הגדילו לעשות והוסיפו ביטוח תיקונים למכשירי החשמל. זה אומר שאם יש לי תקלה אני פונה אליהם והם בשיחת טלפון אחת מקבלים ביקור של בעל מקצוע, בלי להתברבר ולהתחיל לחפש. לדעתי זה רעיון מעולה שגם חוסך לך כאב ראש וגם חוסך לשוכר זמן ללא מקרר/מזגן וכו'. את עלות הביטוח ניתן לגלם בתוך שכר הדירה. שווה בדיקה.

 

ערבות בנקאית ביקשו (וקיבלו) גם ממני, 10K שעלה 300 ש"ח להוציא וחוזרים לחשבון שלי מספר ימים לפני תום החוזה. אם היו מבקשים יותר הם היו מחפשים אותי בסיבוב, יש גבול כמה אני מוכן לשלם על הפראנויה שלהם. 15 חודש? בהצלחה עם זה, הדבר האחרון שאני צריך זה שחודשיים אחרי שעזבתי יתחילו לבוא אליי בטענות על זה שהדייר הבא שבר משהו. תלושי שכר הם ענייני הפרטי בלבד, יש ערבות וזה סוגר מבחינתי את העניין. לגבי ערבים - אני בן 28 והם רוצים שאביא את אבא ואמא לחתום לי על הדירה? שילכו להזד**ן. רוצים לדעת את מידת התחתונים וסוג הדם שלי? שיחפשו פראייר אחר שיסכים להתכופף בשבילם, שחררתי לא מעט בעלי נכסים כאלה לדרכם עד שמצאתי את הנוכחיים, ואיתם יש לי יחסים מעולים.

 

עם כל העצות החכמות שאתה מקבל פה, צריך לא לשכוח להיות בן אדם. מערכת יחסיך עם השוכרים צריכה להיות מבוססת על אמון ולא רק על תהליך סינון אגרסיבי, נאה דורש נאה מקיים. יש הרבה דירות, אתה לא לבד בשוק ואם תתנהג כמו שמציעים לך פה בסוף אתה עלול להיתקע עם רמאים מקצוענים, פשוט כי אף בן אדם נורמלי עם טיפת כבוד עצמי לא יסכים לעמוד בהתעללות הזאת. תהיה הגיוני ותמצא שוכרים נורמליים, תבוא במסכת דרישות מחמירה ותזכה ליחס בהתאם.

 

ע"מ שלא יהיה ספק, הנה שתי דוגמאות טובות למה שאני מתכוון אליו כשאני אומר "בעלי בית שמוקים" - אל תהיה כזה:

 

תוקף הערבות הוא 15 חודשים(3 חודשים תמיד מעבר לתוקף החוזה, נותן לה את הזמן לגלות פגמים כביכול).

כמו כן היא מחייבת אותי לבטח את הדירה.

יש לבדוק היטב בכל דרך אפשרית מיהו/מיהם השוכרים. לבדוק תלושי משכורת שלהם. לבדוק ערבים איכותיים שיחתמו על טפסי ערבות וכל ערבות שתהיה מתחדשת לכל תקופת הארכה של חוזה השכירות.

[hans]

הפעם אני מסכים עם דריש. כל מילה. חופשי עפת, דני. חצי ממה שכתבת

לא יתקבל אצל שופט סביר... בהצלחה :-/

הן החוזה הנוכחי והן החוזה הקודם שעליו הייתי חתום היו בסיסיים ובלי התחכמויות ובלי ערבים.

[דני זומרשטיין]

...הן החוזה הנוכחי והן החוזה הקודם שעליו הייתי חתום היו בסיסיים ובלי התחכמויות ובלי ערבים... ...

 

היית חתום כשוכר. אחלה. מזלו של המשכיר שהיה לו שוכר טוב. יש גם כאלה שבכלל לא מחדשים את חוזה השכירות והכל בסדר.. חוזה שכירות נועד למקרה של שיבושים במהלך התקין של מי מהצדדים.

 

 

אולי כדאי שתתחיל למשל כאן:

 

http://www.amitvered.co.il/%D7%97%D7%95%D7%96%D7%94-%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA

 

ועוד אחד שכדאי שתעבור עליו ויסביר לך למה אתה כשוכר לא רצוי שתחתום על חוזה סטנדרטי

 

http://www.mako.co.il/study-career-study/guide/Article-a70f53ee57d7141006.htm

 

....חופשי עפת, דני. חצי ממה שכתבת

לא יתקבל אצל שופט סביר... ...

 

כבר הגעת לשופט.. נניח.

מה בדיוק לא עובר אצל השופט? שאתה רוצה לדעת בדיוק מי יגור אצלך בבית ולא לגלות פתאום ששניים שכרו וגרים בפועל 7 ? שאתה רוצה ערבים טובים?

שאין אופציה בחוזה לשנה נוספת ואולם ניתן להאריך בהסכמה לקראת סיום תקופת השכירות?

שמותר לך למכור את הבית ולהכניס משכיר (בעל דירה) אחר בנעליך?

שאין אחריות על מוצרי החשמל בבית? (זה לא כולל דוד ומזגנים) ,

סעיף ביטוח לא עובר?

שחשבונות המים הגז הארנונה והחשמל יהיו על שם השוכר?

שלא יהיה בעל חים בדירה אלא בהסכמה של בעל הדירה?

שיש סעיף פינוי מוסכם מראש בהודעה של 60 ימים?

שאסור לזרוק טינופת מחלונות הדירה כמו למשל שקרה לי באחד הדירות שהיו שותים לשוכרה ומעיפים בקבוקי בירה על מכוניות באמצע הלילה? או פשוט יותר, היו זורקים בדלי סגריות בוערים מהחלון על הגינה שמתחת שילדים קטנים משחקים בו?

 

כאמור הכל תקין והכל עובר, שום דבר כאן לא חריג. אלא אם אתה רגיל לחוזה הסטנדרטי ועדיין למרות הקישורים שצרפתי לך חושב שהוא עדיף..