שוב בנושא פינוי בינוי

[mikyl]

אין כאן שום בלבול. על הנייר זה כמו שאתה כתבת. אבל במציאות גם עורך דין שנבחר על ידי הנציגות של הדיירים ברגע שהוא מקבל את שכרו מיזם מחויב לו ולא לך. דרך אגב גם מפקח בניה. מניסיוני האישי ושל אחותי שבבניין שבו היא גרה נעשים עכשיו עבודות שיפוץ במסגרת התחדשות עירונית בת"א. 

[motizkn]

אתה מערבב תמא 38 עם פינוי בינוי זה בכלל לא אותה קטגוריה.

 

אני לא יודע על מה אתה מדבר, אני מדבר איתך מניסיון אישי כאדם שהקים נציגות בפרויקט של 180 דירות, בחר את העורך דין והמפקח עם הנציגות ולבסוף את היזם מתוך 8 יזמים שונים.

העורך דין מקבל כסף מהרווחים של הפרויקט ולא מיזם X או Y, מי שמשלם לו בסוף הפרויקט מהרווחים זה היזם הנבחר.

בשום שלב העורך דין או מפקח הבניה לא היו מחויבים ליזם והכל היה שקוף כלפינו, זה שהם מקבלים כספים מהרווחים של הפרויקט (בדיוק כמו שאתה מקבל רווח מהפרויקט בדמות הגדלת בית התמורה, מרפסת או כל דבר אחר) לא הופך אותם למשהוא שהוא נגדך.

 

אני כן מסכים שהכל תלוי  בכך שבנציגות יש אנשים עם קצת שכל שמבינים שלא שוכרים כעורך דין את הבן של השכנה מלמטה וצריך למצוא עורך דין שמתמחה בתחום, כנ"ל גם למפקח בניה.

 

כל רעיון לשכור עורך דין פרטי הוא חסר תועלת, אין שום אפשרות בעולם שכל דייר ישכור לעצמו עורך דין פרטי ואז היזם יתחיל לכתוב חוזים עם עשרות (או מאות במקרה שלנו) של עורכי דין.

כמו שהצעתי, דבר עם הנציגות הם אמורים לתת לך את כל התשובות שאתה צריך.

[DareDevil]

לפני שעה, motizkn כתב:

אתה מערבב תמא 38 עם פינוי בינוי זה בכלל לא אותה קטגוריה.

 

איך זה הולך בתמ"א 38, מתי בוחרים עו"ד ומפקח?

 

 

לחידוד - תמ"א 38 חיזוק בניין

[dany]

יש נציגות דיירים, יש עורך דין שנבחר על ידי הנציגות ויש מפקח בנייה שנבחר על ידם.

 

[dany]

כמו שקניתי דירה במחיר למשתכן היה עו"ד חינם אבל עדיין לא היה כדאי לקחת עו"ד פרטי כי לא היו מיכוחים על החוזה האחיד?

[motizkn]

אתה יכול להתייעץ עם עורך דין פרטי ולהעביר את ההסתייגות לעורך דין שמייצג את הדיירים שיבדוק את זה מול היזם.

היזם לא ינהל משא ומתן מול העורך דין שלך.

 

אני כן יציין שיש מקרים שבהם נוצרים שניים או יותר של נציגויות בגלל חוסר יכולת של נציגות קיימת לאחד את כל הדיירים ואז היזם מתנהל מול מספר עורכי דין. אבל שוב מדובר על קבוצות של מספר אנשים שהתאגדו ולא באדם אחד או שניים.

המצב הזה הוא מצב לא טוב שמאט באופן דרמטי את התקדמות הפרויקט ולרוב גם מייצר תמורות גרועות יותר בגלל שיש יותר עורכי דין/מפקחים שמשתתפים ברווחים.

עריכה אחרונה ב-7 לספטמבר, 2023 על ידי motizkn

[dany]

מקפיץ!

משהו מתקדם ונדרשנו לתת הערות לנוסח ההסכם עד ה-21.02.2024.

כמו שאמרתי יש נציגות דיירים, עו"ד דיירים (מקבל תשלום מהקבלן) ואת כל גופי ההנדסה שצריכים להיות.

אשמח לשמוע למה לשים לב במיוחד בהסכם? נראה לי כמו win מטורף לדיירים אבל מניח שיש פינות שאנשים לא מכירים.

האם כדי להתייעץ עם עורך דין פרטי?

 

 

[mikyl]

עו"ד דיירים שמקבל תשלום מהקבלן זה כמו עו"ד של קבלן. מניסיון.

[DareDevil]

בטח יש לך כבר רשימה של פרויקטים שהם עובדים בהם או עוד מעט מתחילים. לך אליהם ו"תחפש" לקנות דירה בבניינים. תרחרח ותשאל את העובדים ותראה מה הם מגיבים.

אולי יש כאלה שעדיין עומדים ועדיין מחכים לטופסיאדה ותצליח לשחרר מהדיירים מידע בנוגע לקבלן/יזם.

ומהמידע הזה תעבור על החוזה ותראה מה קורה עם הסיטואציה שיש, לוחות זמנים, איכות המפרט, שידרוגים וכדומה.

 

[dany]

מזכיר לכם שסבתי בת 94 כלומר נחשבת "קשיש" ולפי הבנתי יכולה לקבל דירה חדשה מיידית ברגע הבינוי בכל פרוייקט אחר של הקבלן.

מה הייתם עושים?

יוצאים לשכירות בתשלום למשך תקופתה הבינוי או לוקחים מיידית דירה חדשה מהקבלן בפרוייקט אחר שלו?

הכל נשמע כל כך טוב שאני לא מבין איפה עוקצים אותי.

 

אשמח לכל תובנה,

תודה מראש חברים.

 

 

המפרט הטכני והנספחים העיקריים.pdf

[DareDevil]

לפני 26 דקות, dany כתב:

הכל נשמע כל כך טוב שאני לא מבין איפה עוקצים אותי.

לא כל הזמן מחפשים לעקוץ אותך.

לא כזה קשה ללכת ולהתרשם מפרויקט שהוא בנה כבר ויש דירה בנויה כבר.

לראות בעיניים לא עולה לך כסף חוץ מהזמן שנשרף.

אני לא יודע עד כמה סבתא יכולה לנוע ולראות דירות אבל אם היא יכולה אז עדיף לקחת אותה שתראה אולי היא תמצא דירה שמוצאת חן בעיניה.

 

היזם אופטימי לגבי זמן הבניה 3 ומשהו שנים, יפה לו..

 

[גור אדם]

לפני 8 שעות, dany כתב:

מזכיר לכם שסבתי בת 94 כלומר נחשבת "קשיש" ולפי הבנתי יכולה לקבל דירה חדשה מיידית ברגע הבינוי בכל פרוייקט אחר של הקבלן.

מה הייתם עושים?

 

קודם כל לשאול אותה...

 

ההורים שלי במצב דומה - הם החליטו ללכת על האופציה של קבלת שתי דירות קטנות יותר בפרויקט עצמו וללכת על שכירות בזמן הזה. בין היתר כיוון שדירות בפרויקטים אחרים של הקבלן לא היו באותו מיקום של פרויקט הפינוי בינוי והחלפת איזור מגורים שהם גרים בו כבר כ-50 שנה זה לא פשוט.

לגבי בחירת קבלן - חשוב מאוד לקבל מספר הצעות של קבלנים שונים - ההבדל יכול להיות ענקי. אבל בו-זמנית לוודא שהקבלן הוא בעל יכולת וערבויות מספקות.

עורך דין - לרוב נבחר ע"י נציגות הדיירים ורק לאחר מכן הוא יושב עם הקבלן על שכר הטרחה שלו. להבנתי, כך זה עובד בכל הפרויקטים.

 

מאוד חשוב לשים לב שנציגות הדיירים אכן מייצגת את הדיירים. בנוסף, יש משקיעים שמזהים מקומות שהולך להיות בהם פינוי-בינוי - רוכשים שם דירות ואז מנסים למקסם את ההשקעה שלהם - לא תמיד מיקסום ההשקעה שלהם חופף את רצון הדיירים שגרים במקום ולעתים המשקיעים האלו יכולים לתקוע פרויקטים (שלא לדבר שלעתים הם סוס טרויאני של קבלן שרוצה לקבל את הפרויקט לטובתו).

 

[dany]

סבתא דמנטית מרותקת למיטה כך שכל ההחלטות והבחירות עלינו,

הקבלן הוא משולם לווינשטיין, הדירה הנוכחית נמצאת בלוד.

מה הייתם עושים?

 

[natco]

לפני 10 שעות, dany כתב:

הכל נשמע כל כך טוב שאני לא מבין איפה עוקצים אותי.

גישה ישראלית טיפוסית...

(בלי להעליב, חלילה. אני בדיוק כמוך- מחפש את העוקץ בכל דבר).

 

במצב שוק הנדל"ן, גם זה הנוכחי,  יש מקרים שכל המעורבים פשוט מרוויחים יפה.  יש מספיק "בשר" לכולם.

  (כלומר, כולם מרוויחים, למעט כל רוכשי דירה ראשונה, ומשפרי הדיור, שמשלמים על כל זה).

 

משולם לווינשטיין הוא אחד היזמים הכי רציניים ומבוססים בארץ. בסבירות גבוהה הוא יסיים את הפרויקט בזריזות ויעילות.

 

לדעתי, אם הוא מציע דירה "מהמלאי"- הייתי שוקל את זה מאד ברצינות.

בעיקר אם בעלת הבית ממילא מרותקת למיטה ולא תפגע במיוחד משינוי הכתובת.

זה יחסוך לה טרטורים, ותראה את התמורה באופן מיידי.

כמובן שהייתי מגבה את העניין בחוו"ד שמאית, שהתמורה היא אכן שוות ערך.

 

[גור אדם]

לפני 18 דקות, dany כתב:

סבתא דמנטית מרותקת למיטה כך שכל ההחלטות והבחירות עלינו,

 

אם כך, וסלח לי על הציניות, הייתי הולך על מיקסום הרווח - מה עדיף לכם? לקבל שתי דירות בפרויקט (ואז להשכיר דירה עבור הסבתא על חשבון הקבלן) או דירה בפרויקט קיים.