מחיר למשתכן - האם כדאי לי?

[shai82]

שלום אנשים יקרים,

 

יכול להיות שעומדת בפניי הזדמנות ואני קצת מבולבל, אשמח לשמוע את חכמת ההמונים בנושא.

 

לפני חצי שנה נרשמתי להגרלת המשך במסגרת מחיר למשתכן במבשרת ציון (נותרו 18 דירות מתוך 180 שרובi שווקו בסוף 2016)

בהגרלת ההמשך הוגרלתי בסיבות מקום 350 - והיום אני נמצא במקום 6 בתור לבחירת דירה כשכרגע נותרו 9 דירות.

הדירות שנותרו הן בנות 5 חדרים עם מרפסות ענקיות (170 מטר - חסרון לטעמי) במחירים שנעים בין 2 ל- 2.3 מיליון - מסביר קצת למה כ"כ הרבה אנשים ויתרו (צירפתי טבלה עם הנתונים) הדירות כוללות 2 חניות ומחסן.

קצת נתונים עליי: רווק בן 36, גר כיום במבשרת ועם הון עצמי שעם עזרה מההורים יגיע ל-1.5.

 

ההתלבטות שלי היא אם כדאי ללכת על זה, אם לא למגורים אז להשקעה לשנים הקרובות, לפחות עד שיהיה ניתן למכור את הדירה (5 שנים מהאכלוס, 7 שנים מסוף 2018). האכלוס בעוד שנתיים.

צריך לקחת בחשבון שהעלות תיגדל אם נוסיף מס רכישה, תשלום לעו"ד, מדד תשומת הבניה, מזגן, שינויים בדירה - לפחות עוד 100 אלף ש"ח.

 

קישור לאתר של הפרוייקט המדובר:

https://tinyurl.com/y9x688ry

 

 

סיימתי לחפור

 

תודה רבה.

[natco]

לא תוכל לקבל תשובה רצינית מבלי לספק נתונים נוספין, כמו מחיר מ"ר ממוצע באיזור במכירה רגילה, ותכניות של הדירה.

(תחושת בטן שלי-לא בכדי התכניות לא מפורסמות באתר).

 

הרמזים המחשידים-

1. בהדמיות רואים חזית מסחרית. הדירות שיפנו אליה (בעיקר הדירות שנשארו שהן "דירות גן" יסבלו מרעש של רחוב מסחרי ואולי גם ממפגעים שקשורים בעסקים שיתמקמו בקומה המסחרית (רעש? ריחות?).

2. 6 בניינים בני 8 קומות וסך הכל של 180 דירות נותן ככל הנראה כ-6 דירות בקומה.

יתכן מאד במצב כזה שישנן דירות עם כיוון אוויר אחד או שניים לכל היותר.

 

אם שני אילו נכונים- אזי דירה עם כיוון אוויר עיקרי או יחיד לחזית המסחרית היא דירה נחותה, שהיזם יתקשה למכור, ויתכן שמשום כך "התמזל מזלך" לזכות בה.

כשהוא יתקע איתה, והיא תשתחרר לשוק החופשי, היא תימכר בעוד פחות ממחיר למשתכן...

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

עריכה:

כמובן שטעיתי בחשבון. מדובר ב4 דירות בקומה.

אבל עדיין יש לראות תכניות...

עריכה אחרונה ב-25 לפברואר, 2019 על ידי natco

[shai82]

היי natco

תודה על המענה.

 

אז ככה:

1) המחיר למ"ר בפרוייקט נכון להיום הוא 12000 ש"ח. לפי מדלן המחירים של דירות שנמכרו במבשרת נע בין 17500 ל -24000.

2)דווקא רוב הדירות הן לא בחזית ולא מעל שדרת החנויות, יש דירה אחת שהיא הזולה ביותר באמת והיא בחזית.

3) אתה מדבר על תוכניות הדירה? כי הן כן מופיעות באתר.

 

תודה רבה!

[redroze]

כמה נמכרת היום בשוק החופשי דירה באותו סדר גודל אבל עם מרפסת נורמלית?

[natco]

איכשהוא לפחות במובייל אני לא מוצא תכניות.

אנסה מחר מהמחשב הנייח.

בכל מקרה, אתה מדבר פה על הנחות ניכרות ממחיר השוק.

מה הסטטוס של הפרויקט? (תכנון ראשוני,היתרים,בניה?)

יכול להיות שיש כאן עסקה לא רעה בכל זאת...

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[shai82]

natco

הפרוייקט כבר בבניה, אכלוס צפוי בסוף 2020.

 

אני מצרף לינק ישירות לתוכנית דירה מאחת הדירות שלא בחזית הבנין (נראת לי עדיפה)

 

תודה רבה

[Ziv]

מציע לבדוק האם הדירות הללו ניתנות להמרה.

 

אם כן, ניתן לעשות שימוש בדירת גן כזו בתור עסק - גן ילדים, למשל, אשר משלם שכירות גבוה משמעותית ממשפחה סטנדרטית.

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

[natco]

סה"כ סביר לדירת 125 מ"ר.

אני לא כל כך מכיר את הסטנדרט באיזור.

 

ישנם הרבה מקומות בהם אנחנו מתכננים דירות של 5 חדרים כלא פחות מ140 מ"ר.

אבל ישנם איזורים בהם סטנדרט כזה הוא המקובל.

קח בחשבון, שאם למשל בפרויקט סמוך יהיו דירות 5 חדרים מרווחות יותר, הן ימכרו כיד שניה וגם יושכרו ביותר כסף.

 

נראה שהקבלן נותן סטנדרט סביר מאד (חוץ מאולי הריצוף 60/60 שלא נתקלתי ב10 שנים האחרונות...)

 

תוכל אחרי קבלת המפתח להכניס כמה שינויים שישדרגו את הדירה, כמו המטבח וחדר ההורים הסגפני עם חדר האמבט הבלתי אפשרי וארון הבגדים של 6 דלתות בקושי.

 

(משהו מעניין שצד את עיני-בחדרי הילדים משורטטות שתי מיטות. האם האיזור משופע במשפחות ברוכות ילדים?)

 

לדעתי המרפסת הזו היא גולת הכותרת של הדירה ומה שהופך אותה לאטרקטיבית דווקא.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[shai82]

כמה נמכרת היום בשוק החופשי דירה באותו סדר גודל אבל עם מרפסת נורמלית?

 

איך אפשר לדעת? כי במדלן ברשימת העסקאות שנסגרו אין פירוט לגבי גודל המרפסת.

או שהמ"ר שרשום שם כולל הכל.

[redroze]

אין לי מושג לגבי הרישום אבל לדירות סטנדרטיות קבלנים לרוב לא בונים מרפסות בסדר גודל הזה (אני מחריג פנטהאוסים ודירות מיוחדות אחרות, שלא מעידות על הכלל). מרפסות מפלצתיות כאלה זה המצאה של מחיר למשתכן.

 

בוא נניח שדירה ממוצעת בשוק היא 125 מ"ר + 20 מ"ר מרפסת. לפי עלות מ"ר ממוצעת של 17500 ש"ח למטר מחיר הדירה בשוק הוא כ-2.5 מיליון ש"ח. אתה תשלם בין 200 ל-500 אלף ש"ח פחות אבל תקבל מרפסת מפלצתית בהשוואה לדירת שוק. יכול להיות שכאשר תמכור את הדירה הקונה יאהב או לא יאהב את התוספת. בנוסף צריך לקחת בחשבון שאני לקחת את הקצה הנמוך של סקאלת התמחור של מ"ר לפי מדלן. בחירת הערך אתה רוצה לקחת בחישוב בטווח שנתת הוא ספקולציה שלך.

[איציק נ.]

הדירות שנותרו הן בנות 5 חדרים עם מרפסות ענקיות (170 מטר - חסרון לטעמי) במחירים שנעים בין 2 ל- 2.3 מיליון - מסביר קצת למה כ"כ הרבה אנשים ויתרו (צירפתי טבלה עם הנתונים) הדירות כוללות 2 חניות ומחסן.

 

איש יקר, לפי מה שרשום אני *חושב* שכל הדירות האלו הן דירות גן ! (כל הדירות רשומות בקומה 0 למעט דירה אחת בלבד שנמצאת בקומה 2)

 

ככל הנראה מדובר בגינה, לא מרפסת, של כ 170 מ"ר.

 

הסיבה שהן לא *תמיד* נמכרות מהר זה בגלל שהן מאוד יקרות.

 

איציק

[natco]

איציק, ראה את התכניות וההדמיות.

הדירות הן ב"בקומת קרקע", אך מכיוון שהיא יושבת על שדרת חנויות מקדימה וחניון מאחור, זו בעצם מרפסת ולא גינה.

כלומר אי אפשר לשתול שם עצי פרי בגינון רגיל.

(אגב, יש אפשרות לגנן מרפסות כאלו. יש לנו פרויקט כזה ש"רוב נוי" עשו לנו. יש להם את הטכנולוגיה וחלק של פטנטים שיחודיים להם. מדהים. חפשו באתר שלהם.)

 

כולן כאלה, מכיוון שפות"ש מציג רק את מה שנשאר. אלו בניינים של 8 קומות עם מרפסות סטנדרטיות. ראה בהדמיה.

 

 

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[A_lex]

רק מוסיף למשוואה את ההצמדה למדד תשומות הבניה...

[Eily]

יכול להיות שמדובר אובייקטיבית בקנייה טובה, פחות ממחיר השוק. יתרון גדול יחסית למחיר למשתכן הוא האכלוס בתוך פחות משנתיים (צריך כמובן לראות שיש התקדמות משמעותית בשטח).

 

לדעתי הדירה הזאת לא מתאימה בתור השקעה לרווק. יהיה קשה להשכיר אותה, ובבוא העת תצטרך הרבה הרבה סבלנות כדי למכור את הדירה במחיר שתצפה לו.

בנתיים תשלם ארנונה גבוהה. לא יודע כמה משלמים באזור הזה. לא בטוח שהמחיר למטר גבוה, אבל השטח גדול.

 

המרפסת באמת נמצאת קרוב לגובה הרחוב. אפשר לשווק את הדירה כדירת גן. הגינה מעל תקרת חניון (החלק הקטן לפחות יכול להיות שגם החלק הגדול).

 

יש כאלה שזה מפריע להם, ויש כאלה שלא (בסך הכל אי אפשר לשתול עצים כמו דקל, אבל אפשר כמעט כל מה שאפשר בגינה רגילה)

 

בכל אופן, הדירות גן האלה הן האחרונות אחרונות להימכר בתוכנית מחיר למשתכן. בעיקר בגלל שמצריכות הון ראשוני רב שחסר לרוב המשתתפים.

 

אם אין בניין גבוה מעליך הגינה הזאת - לא כל כך נורא.

 

משהו מעניין שצד את עיני-בחדרי הילדים משורטטות שתי מיטות. האם האיזור משופע במשפחות ברוכות ילדים?

לדעתי המרפסת הזו היא גולת הכותרת של הדירה ומה שהופך אותה לאטרקטיבית דווקא.

 

את עיני צדה מיטה זוגית ניתנת להפרדה.

[natco]

זו עשויה להיות סתם עצלנות של השרטטת ליבא בלוק חדש.

אבל במחשבה שניה אולי גם זה לא במקרה?

 

וכן. 8 קומות מעל הראש שלך מסתכלים לך לגינה, מתלוננים על הריח מהגריל שלך...

האמת- לא ברורה לי ההצלחה של הקונספט הזה שנקרא "דירת גן".

אבל אין היום תב"ע בארץ שזה לא חלק ממנה.

והיזמים חסרי הדמיון עם המשווקים חסרי הכשרון שלהם מתים על זה.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-25 לפברואר, 2019 על ידי natco