שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[garicho]

https://magazine.yad2.co.il/real-estate/כל-כמה-זמן-ישראלים-עוברים-דירה/2053

 

בממוצע, יותר מ-50% מהישראלים עוברים דירה לפחות פעם בעשור. ככה שלקנות עכשיו בשביל 6-8 שנים לעתיד זה לא חכם בעיני. אבל, ההבדל בארץ בין דירת 3-4-5 חדרים באותו הסטנדרט שלא באיזורי ביקוש הוא לא כל כך גדול. אני זוכר שכשקניתי את הדירה שלי כל ההבדל הסתכם ב-60 אלף ש"ח בין 4 ל-5 חדרים (הבדל בגודל של כ-20 מטר), אז כמובן שהלכנו על ה-5 חדרים.

 

אם היו מתמחרים בארץ דירות ע"פ מטר, ולא על פי חדרים - כל השיקולים של האנשים באיזה דירה קונים ומתי היו משתנים.

[sperial]

לדעתי אתה טועה.

ראשית - בארץ מסתכלים לא מעט על המחיר למ"ר - אז ספירת החדרים רומזת לגבי שימושיות הדירה, המחיר למ"ר לגבי מחירה. כמובן שצריך להביא בחשבון הרבה מאוד הבדלים שמתחילים בסביבה ומסתיימים באבזור של הדירה. 

שנית - ההבדלים במחיר הדירה הרבה יותר גדולים. במחירים של חיפה - כיום, בשכונות סבירות בין 15-20 אש"ח למ"ר (יד שניה) תוספת של 20 מ"ר פירושה 300-400 אש"ח. אפילו אם ניקח חדר כ-10 מ"ר זה 150-200 אש"ח, סכום לא קטן. וזו חיפה, שהא עיר זולה.

[Nemesis]

לפני שעה, יבגניפ כתב:

כנראה את זה שמדובר על אזור טוקיו - מטרופולין שחיים בו כ-40 מיליון בני אדם. וזה כולל שכונות וערים מאוד שונות. 

יש שם גם פירוט לפי איזורים. האיזור היקר ביותר לא כ"כ יקר ביחס לגוש דן. 

[natco]

כנראה שהנתונים שאני ראיתי הוצגו בצורה מגמתית משהו, כי לדבריכם האמת הרבה פחות דרמטית.

מקבל.

 

בכל מקרה,  15 דקות ברכבת, זה מקביל ללגור בנתניה, פחות או יותר?

בדירת 70 מ"ר? (לא יודע אם במקבילה של דורה או בזו של עיר ימים...)

זה משהו שמי משוכני השרשור היה שוקל?

 

 

[יבגניפ]

לפני 51 דקות, Nemesis כתב:

יש שם גם פירוט לפי איזורים. האיזור היקר ביותר לא כ"כ יקר ביחס לגוש דן. 

כן, אני לא מכיר את המחירים. מניח שמה שפיקה הביא זה די מדויק.

לפני 18 דקות, natco כתב:

זה משהו שמי משוכני השרשור היה שוקל?

אני גר היום בדירה בגודל דומה במרחק נסיעה של 20-25 דק' מהעבודה. 

אישית אני לא הייתי מוכן לגור בשום שכונה לא עירונית, כלומר כזו שאין בה רחוב מסחרי סביר, רצוי עם כמה מקומות שפתוחים גם בשבת.

אבל בכלליות אם התחבורה הציבורית מתפקדת כמו שהיא מתפקדת ביפן - 15-20 דק' נסיעה לכל יעד שתרצה זה די כלום, לא?

[Pika007]

לפני שעה, natco כתב:

כנראה שהנתונים שאני ראיתי הוצגו בצורה מגמתית משהו, כי לדבריכם האמת הרבה פחות דרמטית.

מקבל.

 

בכל מקרה,  15 דקות ברכבת, זה מקביל ללגור בנתניה, פחות או יותר?

בדירת 70 מ"ר? (לא יודע אם במקבילה של דורה או בזו של עיר ימים...)

זה משהו שמי משוכני השרשור היה שוקל?

 

15 דקות -גג- ברכבת שמביאה אותך ישירות למחוז חפצך. בהקבלה של ישראל זה יותר כמו לגור בפלורנטין כאשר מחוז חפצך בכיכר דיזנגוף. 

דירת 70 מ"ר זה למשפחה קטנה, יש גם 85, יש גם 100- וכולן זולות יותר ביחס לפה למטראז' ומספר חדרים דומה.

דבר אחד במה שאמרת נכון, ניצול השטח בבתים שם מתוכנן לעילא, אני מעדיף דירת 65 מ"ר בסגנון של שם לעומת ה 80 שיש לי פה כרגע. הבדל מטאורי בשימושיות ונוחות יומיומית.

[Gosser1860]

לפני 37 דקות, Pika007 כתב:

הבדל מטאורי

גם ראמן גם 15 דק גם תכנון וניצול מיטבי של הדירה?

 

[Lior_Django]

בתאריך 4.10.2022 בשעה 18:24, BeBest כתב:

 

איך הסרטון הזה קשור לבנייה בארץ?

יש פה תקנים שונים, ואם תביא קבלנים מבחוץ (סין או לא משנה מאיפה) הם יצטרכו לבנות בהתאם לתקנים פה.

 

 

אני אישית עוקב כבר מס' חודשים על דירות בחולון. באתרים כמו יד2, מדלן וכו'

ממה שראיתי מחיר הסגירה רחוק ממחיר הפרסום לפעמים ב20%.

 

 

בשיא מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת חדשה מקבלן עלתה 2.175

לפני 3 חודשים (הנתון המעודכן בגרף הוא עבור 6/22) מחיר ממוצע עמד על 1.93, מדובר על חזרה למחירים של 2019~ וירידה של 12.5%.

וזה כאמור עבור דירת 4 חדרים ממוצעת חדשה מקבלן בחולון.

מניח שזה אומר משהו על הלחץ של הקבלנים מעליית הריבית ושהם לא באמת מסוגלים לדגור על דירות כמו שהם מנסים לצייר.

לעומת זאת, בשוק יד2 הירידה הרבה יותר מתונה עד כדי לא מורגשת. אבל יש מגמה מעניינת (לפחות בחולון) של דירות שנמצאות הרבה זמן בלוח והמון חדשות שנוספות משבוע לשבוע.

 

 

 

אפשר לעקוב אחרי הפרסומים ולראות מחירי סגירה בפועל.

 

 

אתה שוכח גם את הפן הפסיכולוגי.

למעלה מעשור הלך הרוח היה שהמחירים רק יעלו ויכולים רק לעלות.

אז נכון שעכשיו מדובר בסביבת ריבית עולה (בניגוד ל12 שנים של ריבית אפסית). אבל גם כשהיא תרד אנשים לא ימהרו לרכוש כמו הטירוף שהיה פה בעשור האחרון.

מאיפה הנתונים?

בפרט, הגרף ?

[Transporter]

אני לא רואה איך מחירי הדירות יורדים

בין היתר בגלל הגידול באוכלוסיה

האוכלוסיה הולכת ומתרבה וקצב הדירות לא גודל מדי

 

הלוואי ויהיה אפשר לקנות כאן דירות במחירים של 2018-2019

אין לי בעיה לקנות גם בקריות או באשקלון ולתת לדירות לעשות כסף.

אבל אני פשוט לא רואה את זה קורה.

[rev-Match]

זה חדש, פעם ראשונה נתקל במודעה כזאת,

בחישוב זריז, 1.4 מיליון זה רק עלות הקרקע ממחיר הדירה. 

 

 

[Lior_Django]

בטח אלה משקיעים שהסתבכו.

 

יש איזו משפחה תל אביבית "ותיקה" שאשכרה יוצאת להנפקה 😝.

 

אינדיקציות לירידה.

[BeBest]

לפני שעה, Lior_Django כתב:

מאיפה הנתונים?

בפרט, הגרף ?

 

הגרף ממדלן.

[G. P. Magnus]

לפני 13 שעות, Transporter כתב:

האוכלוסיה הולכת ומתרבה וקצב הדירות לא גודל מדי

 

לפני 5 שנים "השיקו" בישראל את תוכנית דיור 2040 על בסיס הצפי שהאוכלוסיה תגדל עד אז בכ-40%, ועל בסיס זה הבינו שצריך לאשר כמות מסוימת של דירות.

 

המבקר: עד 2040 לא יהיה מענה מספק לצורכי הדיור במדינה (ynet.co.il)

בין השנים 2017-2020 נבנו רק שליש מהדירות ש"תוכננו" [80 לעומת 240 אלף]. ממה שזכור לי ב-2021 הפער המשיך להתרחב והוא כבר גדול מרבע מיליון דירות שהממשלה החליטה שייבנו אבל בפועל - יוק.

 

כבר דשנו בנושא בעבר - 80% מהאנשים רוצים לגור בתא שטח שהוא כ-7% משטח המדינה [גוש גן]. כמות האנשים מקרב ה-80% שעובדת בהייטק עולה באופן מתמיד ולכן כפי שכתבתי גוש דן יהפוך להיות רלוונטי רק לעשירון העליון + מי שירשו דירה בגוש דן ויוכלו עדיין להרשות לעצמם לחיות בה כי הארנונה לא נוראית כמו מיסי רכוש באמריקה.

 

קצב ההכנסות של העשירון העליון גדל מהר יותר באופן משמעותי משל כל העשירונים מתחת לו - אם ב-2018 משפחה בעשירון העליון הכניסה ברוטו כ-55,000, היום אנחנו מדברים כבר על יותר מ-80,000 ש"ח לחודש ... ולכן סביר להניח שמחירי השכירות וגם מחירי הדיור בגוש דן, ובטח ובטח בלב אזור גוש דן - ת"א/ר"ג/גבעתיים [סליחה הרצליה, רמה"ש, פתח תקווה, חולון, בת ים] יאמירו מעבר לקצב גידול האינפלציה, וכנראה שלמצער בשיעור חד ספרתי לא נמוך.

 

כל עוד הממשלה לא תחליט שהיא מפקיעה קרקעות פרטיות בגוש דן כמו לדוגמא בשכונת ביצרון ובונה עליהם דיור מסיבי לגובה במהירות + מספקת תחבורה ציבורית טובה מאוד, זה המצב. גם המטרו לא ישנה את זה. מחירי שכ"ד בת"א הכפילו את עצמם בשבע השנים האחרונות שהיו ללא אינפלציה משמעותית, ולא אהיה מופתע אם תהיה הכפלה נוספת (ריאלית, לא נומינלית) עד 2030. בלי פתרון לבעיית ההיצע כאשר הביקושים כה חזקים, אין פתרון אמיתי.

 

 

[Pika007]

לא, לא דיור לגובה. דיור מספר קומות מעל הקרקע, ובצפיפות גבוהה.

מגדלים הם לא הפתרון, הם בעיה.

[- XM -]

אולי הפתרון לבנות עוד גוש דן.

בצפון (חיפה-קריות). או בדרום (באר שבע?).

משהו שיתחרה עם גוש דן ויתן תמורה לא פחותה בכלל.

בתי חולים, אוניברסיטאות, תחבורה, מקומות עבודה...