שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[פינדר]

לפני כשעה, sperial כתב:

 אתה מדבר על דירה שאין בה מקום אפילו מכונת כביסה

ומי קבע שזוג צעיר חייב מכונת כביסה בדירה? כמה מכונות הוא מפעיל בשבוע?

אם בונים קומפלקס של דירות קטנות, מה הבעיה לשים חדר עם מכונות כביסה בתשלום?

[sperial]

יבגני - מה מצבך המשפחתי? אם אתה עדיין רווק או זוג ללא ילדים הרי שדירה כזו תספיק לך. חלוקה פנימית היא עניין קריטי בכל גודל של דירה. מכל מקום, אותה דירה שתיארת, מצויינת לזוג, אבל ברקע שיהיה תינוק, אחרי תקופה קצרה שיישן בעריסה ליד מיטת ההורים, כבר תרצה שיהיה לו חלל נפרד - ואז הדירה כבר לא כל כך תתאים לך. הדירה שתארתי בהודעה שלי, זו שבה הכרתי את אשתי - בדיוק כזו, אבל מחולקת ל-3 חדרים - ואפשר לגדל בה ילד אחד, אבל בתנאי שאתה לא צריך פינה שקטה לעבודה בבית.

 

אני חושב שלא כל כך הובנתי כאן. בהחלט יש מקום לדירות הקטנות. אבל בעיקר לשוק השכירות, עבור חבר'ה צעירים שיגורו בדירה כמה שנים בודדות. או לזוגות מבוגרים שרוצים לשנמך את גודל הדירה ולשדרג את מיקומה - אבל אלה בדרך כלל ירצו דירה קצת יותר מרווחת, לפחות 3 חדרי ם"אמיתיים", מה שאומר שטח של 70-80 מ"ר (ברוטו).

 

לרכוש דירה בגיל צעיר מאוד זה בעייתי - גם עניין המימון (בד"כ עדיין לא עובדים, או שעובדים בשכר נמוך, חוסר בהון עצמי התחלתי וקושי לקבל משכנתא בתנאים סבירים בגלל השכר הנמוך). וגם עניין היציבות - הרי בדרך כלל תרצה לרכוש דירה במקום בו אתה מתכוון לגור, וצעירים ניידים מאוד בגלל לימודים\השפעות של זוגיות\נדידה תדירה בין עבודות, והעלויות של החלפת דירות גבוהות. ומצב של להשכיר ולשכור - גם התעסקות שלא לכל אחד יש רצון וזמן להתעסק איתו, ואני גם לא בטוח  שלא גורם בסופו שלדבר, הפסד כלכלי. 

 

[natco]

@G. P. Magnus , 

והנה לך בכמה תגובות  למה הרעיון שלך לא יעבוד.

 

תפיסת המגורים בישראל מאד מקובעת.

זה כמובן עניין תרבותי. ביפן (טוקיו) ובהונג-קונג דירה של 30 מ"ר היא דירה משפחתית ממוצעת (ודרך אגב- אתם מוזמנים לבדוק כמה עולה דירה כזו. פתאום יוקר הדיור בארץ יראה לכם סביר...)

אבל אין להם חדר נפרד למחשב, ואין להם מכונת כביסה בבית (או מוצרים אחרים שלנו נראים כאובייס). הם ישנים בחדר אחד, שמשמש במשך היום לשימושים נוספים. 

בקיצור- תנאים שבארץ היו גוררים כתבה מצקצקת בפרה-פריים-טיים של קשת, עם פנים מטושטשות לילדים, וראיון עם מנכ"לי עמותות חסד.

[sperial]

זה לאו דווקא עניין של קבעון. אם אתה רוצה להוציא את חדר השירות מהדירה אתה צריך לוודא שבכל בלוק (במשמעות האמריקאית, לא הישראלית של פעם) יהיה לפחות לונדרומאט אחד. אם אתה רוצה לבטל את המטבח אתה צריך לודא שברחוב הסמוך יש כמה מסעדות, וששירותי מזון מוכן יהיו זולים (דרך אגב, מעניין לחשב את מחיר המזון כאשר כוללים בו את עלות בניית ותחזוקת המטבח. אני סקרן האם מישהו ניסה אי פעם). זה לא קבעון מחשבתי - זה צורך במהפיכה בתשתיות ובתפיסת מבנה השכונה, וגם של תפקוד המשפחה.

 

בסופו של דבר מבחינה זו אנחנו יותר קרובים לאמריקאים - מבשלים בבית, מכבסים בבית, עובדים מהבית, מאחסנים מזון לשבוע - שבועיים בבית ויש לנו הרבה ילדים, כנראה הכי הרבה בעולם המערבי. זה הכל מתבטא בדרישות מהדיור. 

עריכה אחרונה ב-5 לאוקטובר, 2022 על ידי sperial

[פינדר]

לפני 1 דקה, sperial כתב:

זה לאו דווקא עניין של קבעון. אם אתה רוצה להוציא את חדר השירות מהדירה אתה צריך לוודא שבכל בלוק (במשמעות האמריקאית, לא הישראלית של פעם) יהיה לפחות לונדרומאט אחד. אם אתה רוצה לבטל את המטבח אתה צריך לודא שברחוב הסמוך יש כמה מסעדות. זה לא קבעון מחשבתי - זה צורך מהפיכה בתשתיות.

 

בסופו של דבר מבחינה זו אנחנו יותר קרובים לאמריקאים - מבשלים בבית, מכבסים בבית, עובדים מהבית, ויש לנו הרבה ילדים, כנראה הכי הרבה בעולם המערבי. זה הכל מתבטא בדרישות מהדיור. 

לפני עשרים שנה הייתי אצל אחותי בקליפורניה.

הם היו אז זוג צעיר בלי ילדים. גרו בקומפלקס של דירות להשכרה. אבל לא מהסוג של מגדל ענק. משהו שנראה כמו בית הארחה בקיבוץ. מבנים דו קומתיים עם דירות קרקע ודירות בקומה הראשונה. היא הייתה בדירת קרקע של שני חדרים, עם מטבח סבבה לגמרי.

היה מקום מרכזי לכביסה שצריך לנסוע אליו דקה (בכל זאת קליפורניה). בריכה ועוד שירותים משותפים.

לא יודע אם הקונספט הזה מתאים למדינה צפופה כמו שלנו, אבל זו רק עוד דוגמה למודלים שאנחנו בכלל לא מכירים.

[sperial]

אני לא פוסל מודל כזה או אחר. אבל עם התשתיות הקיימות בארץ בניה של מודל אחר מצריך מהפיכה בתפיסה, לא של הפרטים אלא של מוסדות התכנון, ואז יש צורך לגרום לאנשים לקבל את הגישה החדשה. אפשר להקביל את זה במידה מסויימת לניסיון להעביר אותנו מרכב פרטי לתחב"צ - מצריך קודם כל בניית תשתיות מתאימות ואז שכנוע הקהל לנצל אותן. 

 

דרך אגב, @פינדר - האם הגישה הזו התאימה לאחותך אחרי שנולדו לה ילדים (תרשה לי להניח הנחות)? האם עדיין, עם תינוק בעגלה, היתה מוכנה ללכת לשרוף כל יום שעה בלונדרומט? עכשיו חשוב על המשפחה הישראלית הממוצעת עם 3 ילדים.

 

ואנחנו מדברים כאן רק על החברה היהודית הלא חרדית. מה עם תרבויות שונות - חרדים וערבים - שמהווים 40% מאוכלוסיית ישראל?

[יבגניפ]

בבני ברק נדחסים בדירות די קטנות ככל הידוע לי. זה עלה בקורונה כל פעם.

 

אבל זה גם לא כל כך משנה. בכלליות יש מספיק ביקוש לדירות 40-50 מטר. יש הרבה כאלו שנבנו בדרום ת"א ב-10-15 שנים האחרונות - בפלורנטין ונווה שאנן בעיקר, והיום הטרנד זולג גם למרכז העיר. יש גם דירות ישנות כאלו ויש להן ביקוש עצום. את העניין של חדר כביסה גם לא צריך לפתור בחיפוש מכבסה ברחוב. בארה"ב יש חדר כביסה בבנייני מגורים, ואני יודע שזה קיים גם בכמה בנייני דירות קטנות בת"א.

 

ברור שזה לא מתאים למשפחה עם 3 ילדים שלא רוצים להדחס וגם רוצים לבשל וכו'. 

[Nemesis]

לפני שעה, natco כתב:

@G. P. Magnus , 

והנה לך בכמה תגובות  למה הרעיון שלך לא יעבוד.

 

תפיסת המגורים בישראל מאד מקובעת.

זה כמובן עניין תרבותי. ביפן (טוקיו) ובהונג-קונג דירה של 30 מ"ר היא דירה משפחתית ממוצעת (ודרך אגב- אתם מוזמנים לבדוק כמה עולה דירה כזו. פתאום יוקר הדיור בארץ יראה לכם סביר...)

אבל אין להם חדר נפרד למחשב, ואין להם מכונת כביסה בבית (או מוצרים אחרים שלנו נראים כאובייס). הם ישנים בחדר אחד, שמשמש במשך היום לשימושים נוספים. 

בקיצור- תנאים שבארץ היו גוררים כתבה מצקצקת בפרה-פריים-טיים של קשת, עם פנים מטושטשות לילדים, וראיון עם מנכ"לי עמותות חסד.

 

המחירים בטוקיו לא נראים ככ גבוהים.

https://resources.realestate.co.jp/buy/how-much-does-an-apartment-cost-in-tokyo-may-2022-update/

 

מה אני מפספס?

[sperial]

החרדים זו תרבות כל כך שונה מזו שאנו מכירים עד שקשה לנו לבין ת צרכיהם.

 

אצל הערבים יש עניין של שכונות משפחתיות ושל מבנה פנימי של הבית, למשל, לפחות בחלק מה מקומות, הזקקות לאיזור נפרד עבור הנשים, וגם המעבר לבניה גבוהה בעריהם אינה טריויאלית (אם כי יש תהליכים כאלה).

 

אבל אם נחזור לאוכלוסיה היהודית הלא חרדית הצרכים משתנים מאוד במהלך החיים. אז, עקרונית, זוג יכול להתחיל בדירת 2-2.5 חדרים ועם גדילת המשפחה לעבור לדירה יותר גדולה (ולאחר שהגוזלים פורחים מהקן להצטמצם שוב, אבל אנחנו פחות עוסקים באוכלוסיה הזו). הבעיה היא שהמחיר של המעברים האלה יקר מאוד, ולכן הזוגות הצעירים, בשלב בו הם מגיעים לרכישת דירה, מבקשים לרכוש כזו שתתאים להם לפחות ל-10-15 שנים, ורצוי ליותר. וזה אומר שבשלב הרכישה הם יחפשו דירות גדולות.

 

הדוגמה האישית שלי - במעבר הדירה האחרון שלי רק עמלות תיווך, עו"ד ומיסים היו בסדר גודל של 150,000 ש"ח. וזה בדירות בחיפה במחירי 2012. עכשיו, חשוב על דירות במחירי מרכז הארץ ב-2022 ואז מובן למה הזוג הצעיר מנסה להמנע מרכישת דירה כעת והחלפתה בעוד 5-8 שנים, ועדיף להתאמץ מהתחלה ולשלם לא מעט ריבית  לבנק, כדי להמנע מתשלום ה"דמים" האלה ובמחשבה שם ההפרש בין מחיר דירת 4 חדרים למחיר דירת 5 חדרים יגדל, כי זה מה שהוא ראה בעשור פלוס האחרון ושאינו צופה שישתפר.

עריכה אחרונה ב-5 לאוקטובר, 2022 על ידי sperial

[MiniMiz3r]

מה שאתם מתארים קיים אחד לאחד במעונות סטודנטים לתארים גבוהים. לא בכדי כל מי שיכול להרשות לעצמו לא לגור בהם, לא גר בהם. 

[פינדר]

לפני 31 דקות, sperial כתב:

דרך אגב, @פינדר - האם הגישה הזו התאימה לאחותך אחרי שנולדו לה ילדים (תרשה לי להניח הנחות)? 

ברור שלא. אנחנו מדברים על קליפורניה, כן?

אני ממש לא חושב שהסטנדרט של קליפורניה מתאים לישראל (או בכלל)...

חושב שאפשר לקחת את הדברים שמתאימים מכל מקום ולוותר על מה שלא מתאים.

[bobi]

לפני כשעה, sperial כתב:

הדוגמה האישית שלי - במעבר הדירה האחרון שלי רק עמלות תיווך, עו"ד ומיסים היו בסדר גודל של 150,000 ש"ח. וזה בדירות בחיפה במחירי 2012. עכשיו, חשוב על דירות במחירי מרכז הארץ ב-2022 ואז מובן למה הזוג הצעיר מנסה להמנע מרכישת דירה כעת והחלפתה בעוד 5-8 שנים, ועדיף להתאמץ מהתחלה ולשלם לא מעט ריבית  לבנק, כדי להמנע מתשלום ה"דמים" האלה ובמחשבה שם ההפרש בין מחיר דירת 4 חדרים למחיר דירת 5 חדרים יגדל, כי זה מה שהוא ראה בעשור פלוס האחרון ושאינו צופה שישתפר.

150 אלף?!? זה לפחות 10 אחוז ממחיר הדירה במחירי חיפה 2012.

אתה משקיע נדל"ן שצריך לשלם מס על דירה שלישית, רביעית וכו?

עורך דין בדירה שלנו עלה אאל"ט בסביבות ה 12 אלף לדירה של 2.5 מיליון, מתווך לא הבנתי בשביל מה צריך, בשביל מה אני צריך שמישהו יראה לי את הדירה, אני יכול לנסוע לשם לבד. פעם אחת שכרנו דירה דרך מתווך והרגשנו הכי טיפשים בעולם על שהיינו צריכים לשלם לו וכשרכשנו את הדירה הראשונה בהתחלה נפגשנו עם מתווכים, עד שהבננו שאין להם שום אינטגריטי ושלא באמת צריך אותם. מאז דירות מתיווך נפסלו אצלנו בסינון הראשוני. 

גם עם המס לדירה של 2.5m העלויות הנוספות לא היו יותר מכמה עשרות אלפים. השיפוץ הפנימי וההתאמות זה דבר יקר, עלה כ 100k לדירה חדשה מקבלן. אבל אפשר להתפשר פה. אנחנו הבננו אחרי שקנינו את הדירה הראשונה, שמה שלא עושים על ההתחלה לפני שעוברים, כנראה שלא עושים יותר אף פעם, אז עשינו את כל השידרוגים על ההתחלה.

 

בהחלט הטעות הגדולה ביותר שעשינו היתה שרכשנו בהתחלה דירת 3 חדרים בידיעה שנצטרך לעבור בהמשך, מכיוון שאחרי 10 שנים שהמשפחה גדלה ההפרש בין 3 חדרים ל 4 ו 5 חדרים היה הרבה יותר גדול.

וגם זה מבאס לגור בדירה שיודעים שבעוד כמה שנים בטוח עוזבים אותה, כי מרגישים שזה מיותר להשקיע בה בשידרוגים ואז סתם מתבאסים שחסרים כל מיני אקסטרות שרוצים (צלון למרפסת, תוספות למטבח וכו..).

 

העצה שלי, תקנו על ההתחלה את הדירה הגדולה ביותר שאתם יכולים להרשות לעצמכם.

 

 

עריכה אחרונה ב-5 לאוקטובר, 2022 על ידי bobi

[יבגניפ]

לפני כשעה, Nemesis כתב:

 

המחירים בטוקיו לא נראים ככ גבוהים.

https://resources.realestate.co.jp/buy/how-much-does-an-apartment-cost-in-tokyo-may-2022-update/

 

מה אני מפספס?

כנראה את זה שמדובר על אזור טוקיו - מטרופולין שחיים בו כ-40 מיליון בני אדם. וזה כולל שכונות וערים מאוד שונות. 

[sperial]

@bobi כנראה שהגזמתי קלות, זה היה סביב 130 אש"ח. רק המתווכים (מכירה וקניה) מעל 90 אש"ח. תוסיף מס רכישה, עו"ד ועוד כהנה וכהנה ותבין את המספרים. בכלל ל התייחסתי לשיפוץ של הדירה הנוכחית, שהיתה מוזנחת למדי, ואותה באמת פירקנו והרכבנו מחדש.

 

נושא השדרוגים של הדירה הוא דיון נפרד ומעניין  לכשעצמו. בדירה הראשונה שקניתי יחד עם אשתי השקענו לא מעט מאמץ בכל מיני דברים קטנים ויקרים כמו קרמיקות משופרות. כאשר, כעבור סה"כ 6 שנים, עברנו לדירה יותר גדולה, היינו חנוקים לגמרי, השדרוגים היחידים שעשינו היו תוספת של כמה מ"ר קרמיקה, בעיקר רזרבה למקרה של תיקונים (מחיר הדירה עצמו לא כלל מטבח אז לא היה מה לשדרג אלא להתחיל מאפס). בחנות הקרמיקה היו מאוכזבים מאוד מכך שהסתפקנו בריצוף הג"פ הזול בסלון והטראצו בשאר הדירה שהקבלן סיפק - ועם כל זה חיינו בשלום 17 שנה.

 

החלק האחרון בדיון שלך הוא בדיוק מה שאני כותב: המאמץ והכסף שמושקעים במעבר הדירה כאשר משתדרגים הם עצומים, נראה שכבר עדיף להתחיל מגבוה, גם אם זה מכביד מבחינת המשכנתא. בסביבה של עליות מחירים זה עוד יותר חשוב - וזה מה שהזוגות שמתחתנים עכשיו ראו מאז שהיו ני עשרה, הם לא מכירים משהו אחר.

[Pika007]

לפני 3 שעות, natco כתב:

@G. P. Magnus , 

והנה לך בכמה תגובות  למה הרעיון שלך לא יעבוד.

 

תפיסת המגורים בישראל מאד מקובעת.

זה כמובן עניין תרבותי. ביפן (טוקיו) ובהונג-קונג דירה של 30 מ"ר היא דירה משפחתית ממוצעת (ודרך אגב- אתם מוזמנים לבדוק כמה עולה דירה כזו. פתאום יוקר הדיור בארץ יראה לכם סביר...)

אבל אין להם חדר נפרד למחשב, ואין להם מכונת כביסה בבית (או מוצרים אחרים שלנו נראים כאובייס). הם ישנים בחדר אחד, שמשמש במשך היום לשימושים נוספים. 

בקיצור- תנאים שבארץ היו גוררים כתבה מצקצקת בפרה-פריים-טיים של קשת, עם פנים מטושטשות לילדים, וראיון עם מנכ"לי עמותות חסד.

 

אחרי שהייתי פסע מלעבור ליפן (תודה לקורונה שדפקה את זה) אני יכול להגיד שמחירי הדיור ליפן גם בנירמול למטר נמוכים משמעותית מפה. במרכזים של טוקיו זול יותר לעומת תל אביב (למעט איזור אחד מאוד ספציפי), אם אתה יוצא טיפה טיפה החוצה למרחק של 15 דקות ברכבת מחירי הדיור הגיוניים מאוד.

ביפן דירה משפחתית היא לא 30 מ"ר, דירה לזוגות/משפחה קטנה שמקבילה ל 3 חדרים פה, 2LDK, נעה בין 40 ל 80 מ"ר, ובגדול דירות משפחתיות 3 חדרים לא יורדות מ 65-70 מ"ר.

האתר הזה לא מדויק ב 100% אבל הוא רפרנס די טוב.

https://apts.jp/tokyo-life/japanese-apartment-size-guide-with-diagrams/

 

הסגנון שאתה מדבר עליו נקרא 1DK או 2DK, והוא מאפיין מאוד דירות סטודנטים- אבל גם המחירים בהתאם, נמוכים בצורה שאנחנו יכולים רק לחלום עליה בישראל.

עריכה אחרונה ב-5 לאוקטובר, 2022 על ידי Pika007