שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

לפני 11 דקות, adi89 כתב:

אשמח אם תסביר איך בדיוק ירידה במחיר עבור שדרוג תעזור? לא רק המחיר של הדירה המשודרגת יורד, אלא אם שוב פעם התשובה תהיה בנוגע להוספת כסף מהצד.

היחידים שזה טוב להם הם אלו שפספסו את הרכבת ויש להם 200,000 ש"ח עבור ה30% הראשונים שכיום לא מספיקים

 

ברגע שהמחירים יורדים בצורה גורפת הפערים בין 3 ל4 ל5 חדרים מצטמצם.

כי 10% פער ממיליון זה פחות מ-10% פער מ-2 מיליון.

זה כל הסיפור.

בעצם כל מי שיש לו דירה יחידה ולא להשקעה לא צריך להיות מוטרד מירידת הדיור.

מי כן צריך?

- משקיעים (שהחכמים כבר מזמן בחוץ אגב)

- זוגות צעירים שלקחו משכנתאות ממונפות פחד ולא יעמדו בהחזרים.

 

כל השאר זה אינטרס מובהק שלהם שהמחיר יירד.

[farkash7]

לפני 47 דקות, adi89 כתב:

השנאה שאתה מפזר בכל השרשור משקפות לא מעט על הגישה שלך בחיים וטוב שאתה מאחורי מקלדת

הלכת רחוק...
האמת שאיחלתי לבחור בהצלחה באותו שרשור. אמרתי לו שהוא מטורף בעיני, אבל שרוב הסיכויים שבעוד כמה שנים הוא יהיה מאוד מרוצה מהמהלך, מקסימום ימכור בדרך.
התגובה שלי קודם לא הייתה במקום, והנה התנצלתי, ולא בגלל יום הכיפורים (למה בכל דבר צריך לערב דת?), כי פשוט היה צריך. התגובה שלך קודם לאותם יושבים על הגדר הייתה מזלזלת ואני כשהגבתי ירדתי נמוך יותר.

לגבי הטענות שלך, תרשה לי לפזר מעט "שנאה" כמו שאתה אומר. אם אתה לא יודע חשבון פשוט אל תגיב בכזו נחרצות.

עריכה אחרונה ב-3 לאוקטובר, 2022 על ידי farkash7

[adi89]

הנה פיזרת, רשמת שאני לא יודע חשבון פשוט מבלי להכיר אותי, בראבו! מכאן והלאה תמשיך להתכתב עם שאר חברי הקהילה, אני כבר לא יענה להודעות שלך, מעדיף לא להתעסק עם אנשים שעושיים מחומר מסויים, אי אפשר להתכווח איתם באופן ישר (ויש הרבה כאלו במדינה)

עריכה אחרונה ב-3 לאוקטובר, 2022 על ידי adi89

[avargel]

לפני 31 דקות, yuvalganim כתב:

בעצם כל מי שיש לו דירה יחידה ולא להשקעה לא צריך להיות מוטרד מירידת הדיור.

מי כן צריך?

- משקיעים (שהחכמים כבר מזמן בחוץ אגב)

 

בא תסביר לי בבקשה איך משקיע שבונה על תזרים של שכירות אמור להיות מוטרד מכמה הדירה שלו שווה על הנייר כל עוד שהור לא מתכוון לממש?

 

בא תסביר לי בבקשה איך משקיע שבונה על מכירה ושדרוג אמור להיות מוטרד מירידה?

 

משקיע חכם לא מוטרד משווי הנכס, כמו שלא מעניין אותו מה מחיר ניירות הערך בתיק ההשקעות שלו כל זמן שהוא אמור להפגש עם הכסף בעוד עשרות שנים

 

*אני לא מתכוון על משקיעי אקזיט בנדל"ן ולא כל משקיעי טווח קצר בשוק ההון

[yuvalganim]

אם משקיע הוא ללא משכנתא ולא מעניין אותו כלום - אכן צודק.

אבל רוב המשקיעים שאני מכיר, הם משקיעים עם משכנתא וקנו את הדירה להשקעה כדי להפיק רווחים (או לפחות שהשכירות תשלם את המשכנתא).

עכשיו כשהריבית עולה השכירות כבר לא משלמת את המשכנתא (כי אין קשר בין גובה המשכנתא שלקחת לבין השכירות שתקבל).

 

משקיעים חכמים כבר מזמן לא בנדלן כי התשואות לא מספיק טובות ללא עליית ערך הנכס, תשואה על השכרה היום היא סביב 2%, זו תשואה נמוכה ולא משתלמת, כך זה במרבית המקומות.

[BloodFist]

אז אני ״ממונף פחד״ במסגרת מחיר למשתכן ובכנות? לא מזיז לי הרבה. אז תהיה לי דלתא קצת יותר גדולה בין המשכנתא לשכירות, לא נורא, לא מעניין.

ההורים שלי משקיעי נדלן כבר סדר גודל של 15 שנה, ממונפים עם הלוואות להשקעות בחו״ל, ישנים מעולה בלילה (הנדל״ן בארץ כבר מזמן ללא משכנתא). כשעושים דברים בצורה כמה שיותר מחושבת הכל בסדר

[avargel]

עריכה: הדברים כלפי יובל. בזמן שכתבתי נכנסו תגובות בינינו.

 

אתה מערבב אותי, וזה כבר לא הוגן

 

קודם אמרת שהמשקיע אמור להיות מוטרד מירידת מחירי הדיור. לזה הגבתי לך. עכשיו אתה עובר לדבר על עליית הריבית. נכון, יש ביניהם קורלציה, אבל עדיין אלה 2 נושאים שונים.

אגב, אם לזה התכוונת גם בפוסט הקודם, אז למה כתבת שמי שיש לו דירה יחידה לא אמור להיות מוטרד? המשכנתא מתייקרת אצלו בדיוק כמו אצל משקיעים.

 

אבל אענה לך גם לגופו של עניין השני והשונה שהזכרת שהוא עליית הריבית

א. מחירי השכירות עלו פה באופן חד יחד עם עליית הריבית

ב. ככל שיותר משקיעים בורחים מהשוק כך מחירי השכירות ימשיכו לטפס 

ג. טעות נפוצה אצלך, השכירות לא אמורה לכסות את המשכנתא, היא אמורה לכסות את הריבית. כל מה שהיא מכסה גם מהקרן - זאת תשואה שמצטרפת ל2% העלובים

מה שמביא אותנו ל-

ד. אם הבחור לא ממונף אז אכן התשואה 2-4% בממוצע, אבל הרי לא עליו מדברים, נכון?

ה. אם הוא ממונף, תחשב תשואה על ההון שלו בניכוי הריבית. תקבל מספרים אחרים

 

אם כבר אתה מחלק ציונים למשקיעים

משקיע חכם לא מקשיב לפוסטים בפייסבוק ובפורומים של "לא קונים דירה במחירי בועה" שנכתבים כבר מ2014

משקיע חכם מחפש הזדמנויות

בעליה, בירידה, בדשדוש, בנדל"ן, בשוק ההון, בחו"ל,  איפה שתרצה. הוא לא עוסק בבבכי ונהי ומשגר נאצות כלפי "המשקיעים הקפיטליסטים החזירים"

עריכה אחרונה ב-3 לאוקטובר, 2022 על ידי avargel

[Transporter]

כל מי שאין לו משכנתא רוצה שהמחירים ירדו

הרי אם היינו היום במחירי 2008 כל אחד מאיתנו היה עושה הכל כדי להחזיק 2-3 דירות

[avargel]

ירדו, ואז הוא יקנה? עם משכנתא? בריבית גבוהה?

אז מה הרוויח?

 

 

[redroze]

לפני שעה, yuvalganim כתב:

 

ברגע שהמחירים יורדים בצורה גורפת הפערים בין 3 ל4 ל5 חדרים מצטמצם.

כי 10% פער ממיליון זה פחות מ-10% פער מ-2 מיליון.

זה כל הסיפור.

בעצם כל מי שיש לו דירה יחידה ולא להשקעה לא צריך להיות מוטרד מירידת הדיור.

מי כן צריך?

- משקיעים (שהחכמים כבר מזמן בחוץ אגב)

- זוגות צעירים שלקחו משכנתאות ממונפות פחד ולא יעמדו בהחזרים.

 

כל השאר זה אינטרס מובהק שלהם שהמחיר יירד.

צר לי לנפץ לך את המיתוס אבל יש גם משקיעים שכיום בעד ירידות מחירים. אני מתכוון למשקיעי ה- buy and hold ולא הפליפרים.

 

מאז שסגרו את האופציה למנף נכסים קיימים, שלא דרך אשראי חוץ בנקאי, ברגע שמשקיע קונה נכס הוא מקבע את המחיר שלו והמשכנתא שלו. מכאן התשואה תלויה רק בשכירות, ריבית המימון, הוצאות התחזוקה והביטוח.

אין אפשרות למחזר משכנתא (בריביות לדיור) ולמשוך כסף מהקירות. לכן עליית ערך על הנייר לא תכניס למשקיע יותר כסף אלא אם כן הוא ימכור.

עליית ערך הדירות תקשה על המשקיע לרכוש את הנכס הבא כי הוא צריך הון עצמי גבוה פי 2  מרוכש דירה ראשונה ובנוסף יש לו קנס של מס רכישה.

 

מי שרוכש מראש לתקופה קצרה (פליפרים) הם פחות או יותר היחידים, ביחד עם הקבלנים, שרוצים שהערך רק יעלה.

 

ג.נ. אני משקיע.

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

אם משקיע הוא ללא משכנתא ולא מעניין אותו כלום - אכן צודק.

אבל רוב המשקיעים שאני מכיר, הם משקיעים עם משכנתא וקנו את הדירה להשקעה כדי להפיק רווחים (או לפחות שהשכירות תשלם את המשכנתא).

עכשיו כשהריבית עולה השכירות כבר לא משלמת את המשכנתא (כי אין קשר בין גובה המשכנתא שלקחת לבין השכירות שתקבל).

 

משקיעים חכמים כבר מזמן לא בנדלן כי התשואות לא מספיק טובות ללא עליית ערך הנכס, תשואה על השכרה היום היא סביב 2%, זו תשואה נמוכה ולא משתלמת, כך זה במרבית המקומות.

לא בטוח שהם חכמים כל כך.

הריבית אכן עולה וכמו שהיא עולה היא יכולה לרדת. מה יעשו אז המשקיעים החכמים שלך כשהריבית תרד? יחזרו לנדל"ן? 

מעולה, שילמו מס במכירה, ישלמו מס שוב בקניה. העיקר שהתשואה היא ה"מלך".

[Transporter]

אם הריבית עולה והכל מתייקר

יהיה לאנשים גם יותר קשה לשלם שכירויות הזויות לא?

[redroze]

לפני 35 דקות, Transporter כתב:

כל מי שאין לו משכנתא רוצה שהמחירים ירדו

הרי אם היינו היום במחירי 2008 כל אחד מאיתנו היה עושה הכל כדי להחזיק 2-3 דירות

להיות חכם בדיעבד זו לא חוכמה.

[Nemesis]

לפני שעה, avargel כתב:

עריכה: הדברים כלפי יובל. בזמן שכתבתי נכנסו תגובות בינינו.

 

אתה מערבב אותי, וזה כבר לא הוגן

 

קודם אמרת שהמשקיע אמור להיות מוטרד מירידת מחירי הדיור. לזה הגבתי לך. עכשיו אתה עובר לדבר על עליית הריבית. נכון, יש ביניהם קורלציה, אבל עדיין אלה 2 נושאים שונים.

אגב, אם לזה התכוונת גם בפוסט הקודם, אז למה כתבת שמי שיש לו דירה יחידה לא אמור להיות מוטרד? המשכנתא מתייקרת אצלו בדיוק כמו אצל משקיעים.

 

אבל אענה לך גם לגופו של עניין השני והשונה שהזכרת שהוא עליית הריבית

א. מחירי השכירות עלו פה באופן חד יחד עם עליית הריבית

ב. ככל שיותר משקיעים בורחים מהשוק כך מחירי השכירות ימשיכו לטפס 

ג. טעות נפוצה אצלך, השכירות לא אמורה לכסות את המשכנתא, היא אמורה לכסות את הריבית. כל מה שהיא מכסה גם מהקרן - זאת תשואה שמצטרפת ל2% העלובים

מה שמביא אותנו ל-

ד. אם הבחור לא ממונף אז אכן התשואה 2-4% בממוצע, אבל הרי לא עליו מדברים, נכון?

ה. אם הוא ממונף, תחשב תשואה על ההון שלו בניכוי הריבית. תקבל מספרים אחרים

 

אם כבר אתה מחלק ציונים למשקיעים

משקיע חכם לא מקשיב לפוסטים בפייסבוק ובפורומים של "לא קונים דירה במחירי בועה" שנכתבים כבר מ2014

משקיע חכם מחפש הזדמנויות

בעליה, בירידה, בדשדוש, בנדל"ן, בשוק ההון, בחו"ל,  איפה שתרצה. הוא לא עוסק בבבכי ונהי ומשגר נאצות כלפי "המשקיעים הקפיטליסטים החזירים"

 

אחת הדרכים שמטפלת בתשואת שכירות נמוכה מדי ביחס לתשואה חסרת סיכון בבנק היא ירידת ערך הנכס ולאו דווקא עליית מחיר השכירות. 

[Lior_Django]

לפני כשעה, Transporter כתב:

כל מי שאין לו משכנתא רוצה שהמחירים ירדו

הרי אם היינו היום במחירי 2008 כל אחד מאיתנו היה עושה הכל כדי להחזיק 2-3 דירות

אני לא.

דירה היא נכס למגורים לא להשקעה. לפחות לתפיסתי.

 

[Transporter]

לפני 4 שעות, avargel כתב:

ירדו, ואז הוא יקנה? עם משכנתא? בריבית גבוהה?

אז מה הרוויח?

 

 

 

אם המהלך הזה ישיג את המטרה שלו יגיעו בסוף לאיזון כזה שהמחירים יורדים משמעותית לעומת הריבית שתהיה גבוהה מ0 אבל לא מספיק גבוהה כדי שלא יקנו.

אם אכן יראו שאין קונים ויתחילו להלחץ תהיה ירידת מחירים משמעותית

וכנראה גם משקיעים יעדיפו אפיקים אחרים ולא נדלן

לפני 3 שעות, Lior_Django כתב:

אני לא.

דירה היא נכס למגורים לא להשקעה. לפחות לתפיסתי.

 

 

אז אתה לא

ספר את זה להורים של חלק מאיתנו שמחזיקים כמה נכסים שנותנים להם משכורת אחרי הפנסיה.