שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[nev]

שמי שחסך יקנה במחיר שפוי. 

[Transporter]

לפני 29 דקות, Shay_u כתב:

אם לא יבנו עוד יחידות דיור + אם לא יגבילו משקיעים + אם לא יורידו מחירי קרקעות, האקלים בשוק הנדל"ן לעולם לא ישתנה, 

 

לפנ 5-6-7-8 שנים לא היו משקיעים ?

לפני 11 שנה לא הייתה ריבית ?

לפי הגישה שלך גם אז אותם אנשים לא קנו

זה לא נכון.

 

אני מכיר הרבה אנשים שלא נולדו להורים עשירים ולא ישבו על משכורות של 100 אלף בחודש וקנו דירה אחת ויותר בתקופות האלה

היום המחירים פשוט הזויים

הריבית אכן תעלה. המשכנתאות יהיו יותר יקרות

אבל המחירים של הדירות ירדו. ואם ירדו מספיק, יהיה אפשר לקנות

 

ושוב

אתה מדבר כאילו מחשב מנהל את כל הפעולות האלה ובבת אחת כל מי שיש לו כסף רץ לקבלן , ואלה שיש להם פחות כסף מגיעים אחרונים ולקבלן כבר לא נשארות דירות

זה לא עובד ככה

 

כמו שהמחירים עלו בהדרגה, אם הצעד הזה ישפיע הם ירדו בהדרגה.  יגיעו לאיזה איזון (אם באמת כל המהלך הזה יביא תוצאות) 

גם אם אלה שיש להם פחות כסף לא יקנו את הדירה במחיר הכי הכי טוב בתקופה הכי טובה ויקנו קצת באיחור, המחיר עדיין יהיה משמעותית יותר אטרקטיבי מהיום

זה לא שאם עכשיו השוק יתקרר לגמרי, ועוד שנתיים יתחילו שוב לקנות דירות, אז בין לילה המחירים יחזרו למחירי שיא.

 

לפני 8 דקות, nev כתב:

שמי שחסך יקנה במחיר שפוי. 

 

זה בדיוק מה שאמור לקרות

 

עריכה אחרונה ב-4 לאוקטובר, 2022 על ידי Transporter

[יובל .מ.]

לפני 31 דקות, Shay_u כתב:

אני צריך קצת עזרה בהבנת נקודת המבט של חלק מהאנשים שאין ברשותם דירה - אלו שמצפים לירידות מחירים חדות כדי שיוכלו להגשים את חלום הדירה יום אחד.

המצב הכי רצוי מבחינת האנשים שרוצים לרכוש דירה היא קריסת מחירים ברמה של 30-40-50 אחוז כך שדירה תהיה בהישג ידם. כלומר ברגע שהשוק מספיק יזדעזע הם יוכלו לעלות על הרכבת, להתמנף בעצמם ולהתחיל להתגלגל על המשכנתא.

 

יש פה איזשהו כשל לוגי להבנתי. כמו שאני רואה את זה - כשאף אחד לא קונה, ההון של מי שלא קונה דירה ויכול כרגע - תקוע במקום. אנשים לא משקיעים את ההון שלהם בשוק אלטרנטיבי. מרבית רוכשי הדירות הם אנשים רגילים שרוצים לבנות את החיים שלהם ומחכים להזדמנות שלהם לקנות דירה.

 

 

מה אני מפספס פה? מה אנשים מצפים שיקרה אם וכאשר השוק יקרוס בגלל ריביות גבוהות?

קח זוג ישראלי ממוצע שחוסך לדירה 2-3 אלף שקל בחודש אחרי הוצאות של שכ"ד, גן וכל זה.
נניח התחתנו עם 200-300 אלף שקל בכיס.
יצטרכו לחסוך עוד 100 אלף? סבבה, ייקח להם עוד שנתיים 3 להשיג את הכסף. במצב הנוכחי, שמחירי הדיור פשוט לא מפסיקים לזנק, הם לא יצליחו להשיג את העלייה בחיים, כי כשישיגו את אותם 100 אלף שקל, הדירה עלתה כבר ב-250 אלף שקל ועכשיו הם צריכים עוד 60-70 אלף. 

אם השוק בישראל תקין, והדירה לא עלתה ב-250 אלף שקל אלא ב-20 אלף שקל, הפער הרבה יותר קטן.
אל תפיל את מחירי הדיור, אבל לפחות שלא יעופו למעלה בקצב כזה.

כמו שרשמו פה, אחוז המימושים של הבנקים הוא אפסי. אנשים יכרתו לעצמם רגל לפני שימכרו דירה, הבעיה היא להשיג את ההון העצמי. עדיף לבוא עם הון עצמי קטן יותר ולשלם קצת יותר בריבית מאשר להשיג הון עצמי מטורף ולקחת ריבית קטנה. תשלם את אותו הסכום בסופו של דבר אבל לפחות תצליח לקנות משהו (ואולי אפילו באיזור שמתאים לך ולא הגרלה של מחיר למשתכן).

[Shay_u]

לפני 14 דקות, Transporter כתב:

 

לפנ 5-6-7-8 שנים לא היו משקיעים ?

לפני 11 שנה לא הייתה ריבית ?

לפי הגישה שלך גם אז אותם אנשים לא קנו

זה לא נכון.

 

 

 

 

לפני 11 שנה הייתה מחאת הקוטג', והקטליזטור שלה גם היה מחירי הדיור. גם אז טענו שהמצב בלתי אפשרי והמחירים קיצוניים. תראה איפה אנחנו 11 שנה אחר כך. 

אני בעד שמחירי הדיור יירדו, אני רק חושב שבפועל שום דבר לא ישתנה. אם מחירי הדיור לא יעלו השנה ב20%, וגם לא בשנה הבאה, אולי ב2030 יחזרו לעלות בחדות. יש הרבה יותר אנשים שמחפשים לרכוש דירות (לאנשים יש יותר כסף פנוי ביחס ל 2011),  יש הרבה פחות דירות שעומדות למכירה...

 

יובל - ההיגיון נשמע נכון, אבל אתה בפועל "מרוויח זמן" למעט מאד אנשים, לזמן מאד קצר (5 שנים במצב טוב?) - אולי אתה אפילו משפר את איכות הדירה לאנשים שכבר היום יש כסף (זוג שיכל לקנות היום דירת ארבעה חדרים יקנה חמישה חדרים וכו') -

אבל הבעיה לטווח ארוך עדיין נשארת. אין מספיק דירות ביחס לכמות הילודה וביחס לעובדה שלהיות בעל דירה זה הכרח תרבותי במדינה שלנו.

מזכיר מאד את המצב עם הכבישים - פותחים עוד כביש, יש יותר מדי מכוניות עליו ותוך חודש הוא כבר פקוק.

עריכה אחרונה ב-4 לאוקטובר, 2022 על ידי Shay_u

[MiniMiz3r]

כדי שמחירי הדירות יירדו ריאלית צריכה להיות ירידה גם במחירי הדירות (נומינאלית) וגם בריבית. ברור שזה לא יקרה. 

[G. P. Magnus]

יש אינספור עיוותים בשוק הנדל"ן שלנו אבל אחד הגדולים שבהם הוא שלא בונים דירות קטנות לזוגות צעירים ולמשפחות צעירות. בתכנון מוצלח דירת 30 מ"ר עובדת יופי לזוג ודירת 40 מ"ר עובדת יופי לזוג עם ילד - לא צריך 100 מ"ר פלוס מרפסת וכו'. תראו איך באיקאה יש דירות לדוגמא של 25 מ"ר לזוג והכל נכנס בלי בעיה.

 

במצב שבונים דירות 30 מ"ר, אפילו אם הן עולות 20 אלף ש"ח למ"ר (שזה המחיר כיום נניח שעה מתל אביב), זה 600 אלף ש"ח. במצב כזה המדינה צריכה לבוא ולומר שלדירה ראשונה כזאת ליחיד או לזוג:

1. יכולים לקחת גם 90% משכנתא;
2. אפשר לקבל משכנתאות (חלקיות) בסבסוד המדינה;

3. לחייב חברות פנסיה לתת הלוואה של 75% כנגד קה"ש/פנסיה לדירה כזאת.

4. לאפשר שימוש במענקים של שירות צבאי/עבודה מועדפת לטובת ה-10% הראשונים.

5. שימוש בחסכון לכל ילד ללא מס.

 

איש או אישה ממוצעים שעשו שירות צבאי/אזרחי ולא שרפו את שכר החובה שלהם + השתמשו במענקים לדעתי יכולים אפילו אחרי כמה חודשים של עבודה כלשהי להגיע להון המינימלי לדירה (60 אלף).

 

540 אלף ל-20 שנה בקל"צ של 5% יוצא החזר של כ-3,565 ש"ח לחודש. בהחלט משהו שאפשר לעמוד בו.

 

זה יפתור בהחלט את המצוקה של ילדים שממשיכים לגור עם ההורים ולא הופכים לבוגרים אמיתיים, וגם את הלחץ של ההורים לרכוש דירה לילדים. זה גם יאלץ צעירים לחסוך ולהתנהג בצורה כלכלית יותר נבונה.

 

ואני בכלל לא מדבר שאפשרי בהחלט לבנות כאלו דירות גם ב-6,000 ש"ח למ"ר בבניה רוויה ואז הדירה תעלה אפילו עם 12% רווח קבלני 200 אלף ש"ח.

 

אם לא נדאג לדור הצעיר, מי בדיוק ידאג לנו בעתיד?

[BeBest]

בתאריך 1.10.2022 בשעה 23:10, DareDevil כתב:

הקבלן הישראלי מתקמצן בבנייה אבל הסיני פשוט ישים לך פייק לבנים וקרמיקה. 

 

 

איך הסרטון הזה קשור לבנייה בארץ?

יש פה תקנים שונים, ואם תביא קבלנים מבחוץ (סין או לא משנה מאיפה) הם יצטרכו לבנות בהתאם לתקנים פה.

 

בתאריך 2.10.2022 בשעה 12:23, Transporter כתב:

 

נכון מה שחשוב זה מחיר הסגירה ולא המחיר בפרסום

אבל בכל הפעמים שבדקתי גם מחירי הסגירה עלו מתקופה לתקופה. כנראה כי גם כשעולים מ 4 ל 4.2 יש מי שיקנה

האמת נראה לי שכתבו ממש  לאחרונה שקבלנים מספרים שהם אפילו לא צריכים מו"מ, אנשים מגיעים וחוטפים

 

המדינה לא תרצה שעשרות אלפי רוכשים ימצאו את עצמם במצב שהם לא יכולים לשלם את המשכנתא כי עלו הריביות

ואין להם למי למכור את הדירה במחיר שיכסה להם את המשכנתא כי המחיר יותר נמוך מהמשכנתא שלהם

 

 

אני אישית עוקב כבר מס' חודשים על דירות בחולון. באתרים כמו יד2, מדלן וכו'

ממה שראיתי מחיר הסגירה רחוק ממחיר הפרסום לפעמים ב20%.

 

 

בשיא מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת חדשה מקבלן עלתה 2.175

לפני 3 חודשים (הנתון המעודכן בגרף הוא עבור 6/22) מחיר ממוצע עמד על 1.93, מדובר על חזרה למחירים של 2019~ וירידה של 12.5%.

וזה כאמור עבור דירת 4 חדרים ממוצעת חדשה מקבלן בחולון.

מניח שזה אומר משהו על הלחץ של הקבלנים מעליית הריבית ושהם לא באמת מסוגלים לדגור על דירות כמו שהם מנסים לצייר.

לעומת זאת, בשוק יד2 הירידה הרבה יותר מתונה עד כדי לא מורגשת. אבל יש מגמה מעניינת (לפחות בחולון) של דירות שנמצאות הרבה זמן בלוח והמון חדשות שנוספות משבוע לשבוע.

 

 

בתאריך 3.10.2022 בשעה 10:06, Transporter כתב:

 

מאיפה הנתון הזה?

אני מחכה לראות נתון שמראה בכמה בפועל נמכרו דירות שהקבלן פרסם 4 מליון

אם נמכרו ב 3.95 או ב 3.6 או ב 4.1

כל השאר זה רק ספקולציות

 

אפשר לעקוב אחרי הפרסומים ולראות מחירי סגירה בפועל.

 

לפני 10 שעות, avargel כתב:

 

אתה מתאר פה מצב היפוטתי שבו

הריבית עולה --> המחירים יורדים --> הריבית יורדת --> המחירים *לא* עולים

 

ובכן, צר לי לחדש לך - המחירים ימשיכו לעלות ברגע שהריבית תרד, כי ככה נעה המטוטלת הזו

 

יתירה מכך, המחירים יעלו אקספוננציאלית (ע"ע השנה האחרונה) ברגע שהריבית רק תשנה מגמה לכיוון הירידה למרות שהיא עדיין גבוהה, זאת בשל ביקושים כבושים שיווצרו בשנות ה"בצורת" שבהן המחירים ירדו בגלל ריבית גבוהה

 

אחדד: הקבלנים יקטינו היצע (זה ברור. כי יהיו פחות קונים). למשקיעים יש אפיקים אחרים. זוגות צעירים לא יקבלו משכנתא בריביות גבוהות. ואז ברגע שהריבית תרד בחזרה - כל הביקושים ישתחררו והמחירים יטוסו שוב.

 

בקיצור, אתה מדמיין איזשהי נקודת איזון שספק אם קיימת, אבל וודאי שלא ניתן לצפות את התזמון שלה מראש אלא רק בדיעבד.

 

 

 

אתה שוכח גם את הפן הפסיכולוגי.

למעלה מעשור הלך הרוח היה שהמחירים רק יעלו ויכולים רק לעלות.

אז נכון שעכשיו מדובר בסביבת ריבית עולה (בניגוד ל12 שנים של ריבית אפסית). אבל גם כשהיא תרד אנשים לא ימהרו לרכוש כמו הטירוף שהיה פה בעשור האחרון.

[natco]

לפני 6 שעות, G. P. Magnus כתב:

במצב שבונים דירות 30 מ"ר, אפילו אם הן עולות 20 אלף ש"ח למ"ר (שזה המחיר כיום נניח שעה מתל אביב), זה 600 אלף ש"ח. במצב כזה המדינה צריכה לבוא ולומר שלדירה ראשונה כזאת ליחיד או לזוג:

זה רעיון נהדר (שאגב כבר ניסו ליישם יותר מפעם אחת). 

רק לפני שאתה משכנע את מקבלי ההחלטות לרץ על זה, תעשה סקר קטן (בין שוכני השרשור הזה, נניח) - כמה מהם יקנו דירת 2 חדרים בחדרה/גדרה?

 

[G. P. Magnus]

לפני 9 שעות, natco כתב:

כמה מהם יקנו דירת 2 חדרים בחדרה/גדרה?

 

יש צעירים בכל מקום, כולל חדרה, גדרה וגם באר שבע ... ברור לחלוטין שכולנו היינו מעדיפים דירת 2 חדרים בככר המדינה או בבזל אבל גם הצעירים צריכים להיות מציאותיים - תל אביב הפכה לעיר של העשירון העליון באופן מובהק וכך גם ערי הלווין הסמוכות - גבעתיים ומערב ר"ג. הלוואי ומישהו בעיריית ת"א היה מכריח בניה של דירות 2 חדרים אבל זה לא יקרה לצערי.

 

חלק מההתבגרות של אנשים זה להבין שהאופציה הכי ריאלית היא אולי לא הכי "מגניבה" אבל שהחיים זה מרתון ובהמשך יתכן שיוכלו לרכוש בת"א. 

[Gavrik]

אני הייתי בכיף קונה דירה קטנה וממנף את הכסף שיש לי כדי לגור בה 10 שנים ואז משדרג לדירת 3-4 חדרים.

אבל מה שקרה עד עכשיו זה שנאלצתי לגור בדירה מפוצלת שעולה לא הרבה פחות מדירת 3 חדרים (500 ש"ח פחות) כי זה מה שיש... ודירת 2 חדרים לרכישה עלתה 800 אלף שקל כאשר דירת 3 חדרים באותו בניין עלתה 900 אלף שקל...

[adi89]

לפני שעתיים, G. P. Magnus כתב:

 

יש צעירים בכל מקום, כולל חדרה, גדרה וגם באר שבע ... ברור לחלוטין שכולנו היינו מעדיפים דירת 2 חדרים בככר המדינה או בבזל אבל גם הצעירים צריכים להיות מציאותיים - תל אביב הפכה לעיר של העשירון העליון באופן מובהק וכך גם ערי הלווין הסמוכות - גבעתיים ומערב ר"ג. הלוואי ומישהו בעיריית ת"א היה מכריח בניה של דירות 2 חדרים אבל זה לא יקרה לצערי.

 

חלק מההתבגרות של אנשים זה להבין שהאופציה הכי ריאלית היא אולי לא הכי "מגניבה" אבל שהחיים זה מרתון ובהמשך יתכן שיוכלו לרכוש בת"א. 

 

אז אתה טועה, העירייה מחייבת שאחוז מסויים מפרוייקט יכיל דירות 2 חדרים ולא רק זה, אותן דירות מושכרות במחיר מסובסד עם חוזה ל10 שנים.

בעל הדירה קונה ביודעין את הדירה והעירייה מחליטה למי להשכיר אותה לפי הגרלה לזוגות צעירים.

בכל המגדלים הגבוהים בקומות הנמוכות ישנן דירות כאלו.

אני מדבר על תל אביב.

[sperial]

@G. P. Magnus גרת פעם בדיקה קטנטונת כזו? אתה מדבר על דירה שאין בה מקום אפילו מכונת כביסה.

 

כשהכרתי את אשתי היתה בבעלותה דירה שהיתה מוגדרת כ-3 חדרים, 60 מ"ר (ואולי אפילו טיפה יותר). מעשית שילמנו ארנונה על כ-45 מ"ר. היתה דירה מצויינת  כזוג צעיר. סלון שאפשר אירוח של זוג ובקושי שניים, מטבח עם משטח עבודה שאפשר חיתוך סלט, חדר שינה צפוף ועוד חדרון שאליו העברתי את המחשב שלי. כשנולד הבן הבכור כבר היתה בעיה של מקום לפינת העבודה שלי. אז עברנו לדירה שנקראה 4 חדרים 89 מ"ר (מדידת קבלן, מדידת עיריה משהו כמו 75-80 מ"ר). תכל'ס - הספיקה לשני ילדים צעירים. כשנולד השלישי חזרה בעיית פינת העבודה. וגם אם היינו נשארים עם שני ילדים, היא היתה מספיקה אולי לעוד 3 שנים, כי הילדים גדלים ועם הגיל גם הצרכים.

 

אז מה שאתה מציע מתאים, אולי, לדירות להשכרה. אבל כיום, כשהזוגות הצעירים כבר לא כל כך צעירים, ורוצים ילדים מהר,  ומצד שני העלויות וההתעסקות של מעבר דירה יקרות מאוד (ואני מדבר רק על המעבר עצמו - תיווך, מיסים, העברה והצטיידות)  - רכישת דירה זעירה כזו היא בזבוז כסף עצום, כי יהיה צורך למכור אותה תוך 3-4 שנים. אין לשום זוג סיבה לרכוש דירה של פחות מ-4 חדרים, עם אופק לגור בה 10-15 שנים.

 

עריכה: בהצעה שלך יש עוד כמה בעיות. למשל - הלוואה כנגד קרן פנסיה. כמה כבר חסך זוג בני 30 בקרן הפנסיה? ואתה עוד רוצה לסכן את החסכון הקטן הזה כבטוחה להלוואה. מתכון ליצירת בעיית פרנסה ביציאה לגמלאות או אם יש צורך לממש את רכיב הביטוח של הפנסיה. ומשכנתאות מסובסדות? הלו - זה קיים כבר לפחות 60 שנה. קוראים לזה "משכנתא לזכאים"". אפשר להתווכח על כמה הן באמת מועילות. 

עריכה אחרונה ב-5 לאוקטובר, 2022 על ידי sperial

[garicho]

@sperial - דירת 2 חדרים מספיקה להרבה מאוד אנשים. ואני לא מדבר רק על זוגות צעירים: רווקים. זוגות ללא ילדים (ושלא מתכננים ילדים). אנשים אחרי גירושים. זוגות בגיל השלישי אחרי שילדים עזבו את הבית. מדובר במאסות של אנשים שיכולים להסתדר בכיף בדירות של 40-50 מטר, שאין להם אופציות כאלה היום. בישראל.

[יבגניפ]

גרנו בערך 5 שנים בדירת 40 מטר (נראה לי שבמדידה האחרונה בעיריה הגיעו למסקנה שזה 42), שכללה סלון סביר לגמרי עם מטבח פתוח, חדר שינה עם ארון קיר ומקום למגירות קטנות יותר, חדר רחצה בגודל מלא (כלומר כולל אמבטיה ולא מקלחון) ומרפסת שירות. מצד שני ראינו בזמנו דירות של 50-60 מטר שחולקו לשלושה חדרים ובפירוש הרגישו קטנות. מצד שלישי משפחות חיות בדירות כאלו גם עם ילדים - גם בת"א, גם ברמת גן וכמובן גם בפריפריה, בטח בבנייני רכבת.

 

זה לא רק עניין של גודל אבסולוטי, אלא התכנון בפנים, סטנדרטים, דברים שאפשר להתפשר עליהם, כמות רכוש וכו'. ואישית גם תאורטית וגם מעשית אני תמיד מעדיף לוותר על דירה גדולה יותר (וכפועל יוצא גם על רכוש) בשביל מיקום. 

 

אני לא בטוח שהסיפור זה גם רק גודל הדירה, אגב. גם הציפיה ל-3 כיווני אוויר בכל דירה וגם לחניה או שתיים לא הופכת את העסק לזול יותר.

[G. P. Magnus]

לפני כשעה, sperial כתב:

גרת פעם בדיקה קטנטונת כזו? אתה מדבר על דירה שאין בה מקום אפילו מכונת כביסה.

 

תתפלא אבל כן - גרתי שנתיים בדירה של 23 מ"ר שהיתה מחסן אי שם בתל אביב ... והתכנון היה דווקא טוב ויכולתי להכניס בה גם מכונת כביסה. לפני גר שם בעל הדירה עם אשתו במשך כשלוש שנים והם עברו רק כשהיא נכנסה להריון ... ויש הבדל לא קטן בין 23 ל-30 מ"ר שאני דיברתי עליהם.

 

לפני כשעה, sperial כתב:

רכישת דירה זעירה כזו היא בזבוז כסף עצום, כי יהיה צורך למכור אותה תוך 3-4 שנים.

 

אני לא מסכים - נניח שרכשת דירה כזאת בגיל 22. גיל הנישואים היום מספיק גבוה שבממוצע יש בערך כפול מהזמן  לגור בדירה, לבנות בה הון ואחר כך לשדרג. כאמור אפשר לעשות אופימיצזיה ואולי לבנות דירות שהן 40 מ"ר שיתאימו ליותר מצבי עתיד, אבל הסיבה האמיתית שדירה תהפוך לנכס להשכרה או מכירה היא העובדה שבגיל צעיר יש הרבה שינויים - הולכים ללמוד במקום איקס, מוצאים עבודה בעיר אחרת או חברה וכו' וכו'

לפני 29 דקות, יבגניפ כתב:

זה לא רק עניין של גודל אבסולוטי, אלא התכנון בפנים, סטנדרטים, דברים שאפשר להתפשר עליהם, כמות רכוש וכו'

 

כמו שכתב יבגני, צריך תכנון טוב. היום אני גר בדירה שעל הנייר היא 93 מ"ר ושטח רצפה מדוד הוא 82 מ"ר אבל היא מתוכננת מצוין ולכן היא יותר טובה עבורי מאשר כמה דירות של 110 מ"ר שראיתי. התכנון היום באופן כללי נועד למקסם את הרווח של הקבלן ולא את ה"liveability" של הדירה.