מס שבח ופטור

[Smiro]

הסיפור הוא כזה - עברתי לגור בדירה חדשה לפני כחצי שנה, לפני כן גרתי בדירה ישנה יותר אשר אותה מכרתי על מנת לממן את הדירה החדשה.

כעת באפשרותי להתקדם ולרכוש בית פרטי ועל מנת לממן אותו, אמכור את דירתי הנוכחית.

עכשיו, ערך הדירה עלה בסכום לא קטן, מה שאומר שהרווחתי הון על הדירה הזו. השאלה שלי היא האם מס שבח יחול עליי במידה וזו לא דירה להשקעה, אלא דירה למגורים ואני בסך הכל משדרג את רמת המחיה שלי?

ידוע לי שמס שבח חל על ההפרש נטו בין קנייה למכירה, אך האם זה תקף גם לגבי משפרי דיור?

 

אציין כי אינני מחזיק בנכסים נוספים וזו אינה השקעה, אלא שיפור הדיור ותו לא.

 

תודה.

 

עריכה - מקריאה באינטרנט הבנתי שישנו פטור למי שבעל נכס יחיד ולו הזכות בדירה לפחות 18 חודשים לפני מכירת הנכס. הזכות בדירה, האם היא חלה החל מתאריך רכישת הדירה?

עריכה אחרונה ב-5 לאפריל, 2014 על ידי Smiro

[saay222]

לא מדוייק.

 

מס שבח זהו מס על כמה האיזור הכללי בו נמצאת הדירה הושבח ע"י העירייה בזמן שהיא היתה ברשותך (סלילת כבישים, ביוב חדש, תחנות אוטובוס, עמודי תאורה, גני שעשועים וכו').

 

אין התייחסות לערכי הקנייה והמכירה של הנכס.

 

אני חושב שדירה ראשונה פטורה ממס שבח ומס קנייה, מעבר לזה יש עוד קריטריונים פרטניים לפטור ממס שבח, בדוק בעירייה שלך.

[Smiro]

ואיך בדיוק זה קובע לי את גובה מס השבח?

[saay222]

יש נוסחה, ששם נכנסים כל הפרמטרים, ויוצא כמה אתה אמור לתרום לתקציב העירייה שלך.

 

הייתי מציע לך להשתמש בעורך-דין, כי יש עיריות שידועות בזה שהם משתמשות בשיטת מצליח ע"מ להוציא כספים מהאזרחים.

[Smiro]

יש לי עורך דין שכמובן ינהל את כל ההליך שקשור לרכישת הבית ומכירת הדירה. אני רוצה פשוט לקבל תשובות כלליות לפני שאלך אליו היות וזה יקרה רק בעוד כמה ימים ונפשי לא נחה כעת.

[saay222]

עורך הדין מגיש בשמך את הבקשה ואז אתה מחכה, תהליך החישוב יכול לקחת גם כמה חודשים, אז הייתי מציע לך להרגע.

[ניקו פ.]

כל השבחה שהתרחשה בזמן שאתה בעל הדירה [כמו למשל היתר בנייה לעוד חדר/מרפסת בכל דירה בבניין], ובד"כ עד מעמד חתימת החוזה, יחול עליך. מהרגע שנחתם חוזה מכירה, עבור כל השבחה שתתבצע החל מרגע זה מס בשבח יחול על הרוכש. זה יכול לקחת גם חודשים. הכי מומלץ זה לשבת כמה דקות עם עו"ד שיסביר לך הכל בפרטי פרטים.

[איציק נ.]

לעיתים ישנן הקלות זמניות בהיטלים כמו מס שבח, לכן כדאי לבדוק נקודתית לזמן המכירה האם יש פטור כזה או אחר.

 

בעיקרון, גם משפרי דיור עם דירה אחת בלבד צריכים לשלם מס שבח, אם מכרו את הדירה טרם גרו בה לפחות 4 שנים.

 

איציק

[איציק נ.]

כל השבחה שהתרחשה בזמן שאתה בעל הדירה [כמו למשל היתר בנייה לעוד חדר/מרפסת בכל דירה בבניין], ובד"כ עד מעמד חתימת החוזה, יחול עליך. מהרגע שנחתם חוזה מכירה, עבור כל השבחה שתתבצע החל מרגע זה מס בשבח יחול על הרוכש. זה יכול לקחת גם חודשים. הכי מומלץ זה לשבת כמה דקות עם עו"ד שיסביר לך הכל בפרטי פרטים.

עשית לו קצת סלט. בכל מה שקשור למה שאתה אומר, מדובר בהיטל השבחה של העיריה ולא מס שבח שמקורו ברווח שבין קניה למכירה אם נמכר הנכס תוך פחות מ 4 שנים של בעלות/מגורים.

 

איציק

[סאמי]

לא מדוייק.

 

מס שבח זהו מס על כמה האיזור הכללי בו נמצאת הדירה הושבח ע"י העירייה בזמן שהיא היתה ברשותך (סלילת כבישים, ביוב חדש, תחנות אוטובוס, עמודי תאורה, גני שעשועים וכו').

 

אין התייחסות לערכי הקנייה והמכירה של הנכס.

 

אני חושב שדירה ראשונה פטורה ממס שבח ומס קנייה, מעבר לזה יש עוד קריטריונים פרטניים לפטור ממס שבח, בדוק בעירייה שלך.

אתה מבלבל בין מס שבח למס השבחה, כל מה שאמרתה קשור למס השבחה, ומס שבח זה 25% לערך שהנכס עלתה מהקניה למכירה.

לפני כמה זמן מכרתה הדירה הקודם?

[saay222]

מה שנכון נכון, התבלבלתי בין מס שבח להיטל השבחה.

 

כל מה שאמרתי, נכון, אבל עבור היטל השבחה, לא מס שבח.

[ניקו פ.]

כנ"ל. מצטער על הבלבול. איציק, תודה על ההבהרה.

[roiei]

בקיצור אל תקרא פה שום דבר שמא תתבלבל, גש לעו"ד ולמד.

[sperial]

הסיפור הרבה יותר מורכב, ויותר מכך - יש בו כעת שינויים. אאל"ט יש גם תקופת מינימום של בעלות בדירה - 18 חודשים. מכל מקום - הוועץ בעורך דין שתחום התמחותו היא נדל"נ.

איציק - דומני שפטור "4 השנים" המוכר בוטל או עומד להיות מבוטל ומוחלף בפטור אחר.

[Smiro]

טוב אז לאחר קצת שיעורי בית, קצת סדר בבלגן:

א כל, כמו שנאמר פה, ההגדרה שניתנה על ידי המגיב הראשונה הינה לגבי היטל השבחה אשר לא קשור אליי.

* כל 4 שנים רשאי אדם למכור דירה ללא תשלום מס שבח.

* מס שבח לוקח את ההפרש בין מחיר המכירה לבין מכיר הקנייה. מזה מקזזים את השיפוצים בבית במידה והיו, מס רכישה, תשלום למתווך אם היה, עלויות בדמות עורכי דין וכו' וכו'. העניין הוא שהתשלום הוא נלקח ביחס למועד שבו נכנס החוק החדש. משמע, אם אמכור היום את הדירה, אני אשלם מס שבח רק ביחס לחודשים ינואר-אפריל. בקיצור, לאחר חישוב על ידי עורך הדין שלנו, יצא סכום פעוט ביותר.