תכנון דירות נכון

[אלפרד חיות]

היי, 

שאלה שמטרידה אותי בימים האחרונים, ואשמח לשמוע את ה-2 סנט שלכם.

למה לא בונים דירות עם חדרים גדולים?

 

לא מזמן ביקרנו זוג חברים ששוכרים דירה ישנה (נראלי בנייה של שנות ה-80). אבל החלוקה של החדרים שם מדהימה.

כל חדר חדר מעל 12 מטר, חדר הורים מרווח מאוד. חדר שירות (מכונת כביסה/מייבש ועוד מקום לדחוף ציוד), סלון מרווח (ברמה שלילדים יש מלא מקום לשחק בסלון ולא מפריעים לנו כמבוגרים לשבת בספות ולדבר אחד עם השני וקו נקי לטלוויזיה.. 

סה"כ מדובר על דירת 4 חדרים (90+- מטר מרובע) שפשוט מחולקת טוב.

 

מבין שיש לזה מחיר (חוסר במרפסת במקרה שלהם, ומטבח אולי קצת קטן), או דברים אחרים שלי כנראה זניחים, ואחרים ימצאו אותם קריטיים.

 אבל אני לא מבין למה הקבלנים לא מציעים את זה היום? 

 

 

הבנייה כיום, כפי שאני רואה גודל החדרים בדירות לרוב עד 10 מטר מרובע וליחידת הורים שקצת גדולה יותר..

[SlowRide]

בקצרה, למה? כי יותר משתלם למכור לישראלי דירת 5 צינוקים מאשר דירת 4 חדרים. 

עושים את המינימום שנחשב חדר לפי החוק וזהו.

 

[Night Driver]

כשהקבלן מוכר הדירה ריקה.

 

אתה רואה סלון ענק (כי הוא חלל אחד עם המטבח ופינת האוכל) ולאדם הפחות מקצועי חדר ריק נראה גדול בהשוואה לחדרים המרוהטים בבית שלו.

כבר ראיתי פנטהאוס 5 חדרים שהיה דירה לדוגמא מרוהטת. הם ביטלו חדר אחד והפכו אותו לפינת אוכל מרווחת כדי להסתיר את העובדה שבלי זה לא תוכל להכניס פינת אוכל של יותר מ 4 סועדים וגם להם יהיה צפוף. את הטלויזיה שמו על רגל כי אין מקום למזנון ועוד כל מיני קומבינות.

 

חייבים לשבת עם התכניות ולמקם רהיטים בגודל סביר. לא כמו המיניאטורות ששמים בקטלוג.

[dalet11]

כמה שיותר דירות למטר רבוע - זה המטרה היחידה שעומדת לנגד עיניהם של היזמים בישראל.

10 מטר לחדר שינה בדירה היום - זה הפך לחריג ונחשב לגדול. ברוב הפרוייקטים גודל חדר ממוצע יהיה בין 8 ל9 מטר היום.

רוב התוכניות שאני נתקל בהם היום תכנון הדירות לוקה בחסר, זה מתבטא בהקטנה של החדרים למינימום הנדרש, חוסר של "מקום מוסדר" לפינת אוכל, ויתור על חלון במטבח או שהוא פונה למסתור, מסדרונות ברוחב של פחות ממטר ועוד ועוד.

בודדים הפרוייקטים בהם התוכניות נראות טובות או לפחות עם ניצול "נכון" של שטח, לרוב תראה כאלו בפרוייקטים יותר בוטיקיים ובניינים נמוכים - שם העלויות גם לרוב בהתאם.

נ.ב אשתי מעצבת פנים.

[BarryG]

לפני 46 דקות, SlowRide כתב:

בקצרה, למה? כי יותר משתלם למכור לישראלי דירת 5 צינוקים מאשר דירת 4 חדרים. 

עושים את המינימום שנחשב חדר לפי החוק וזהו.

 

זאת לא תופעה רק בארץ, זה בכל העולם. המחיר למ"ר מושפע מכמות החדרים, דירת 5 חדרים תקבל מחיר גבוה מדירת 4 חדרים בגודל זהה. לא מזמן היה לי ויכוח עם יזם בניו יורק, הוא בונה דירות one bedroom בגודל של studio (בהתאם לבדיקה של פרויקטים דומים באזור) וטוען שיכול לקבל עליהן שכירות הזהה לדירות one bedroom של הפרויקטים הדומים, למרות ששהן גדולות בכ- 30% והמחיר למ"ר יוצא שונה לגמרי.

[Moshe c]

הביקוש לדירות מרווחות קטן יחסית. רוב האוכלוסייה מעדיפה חדרים קטנים יותר ובלבד שיהיו יותר חדרים בשל מגבלות תקציב. 

גם בעבר היה מקובל יותר לשכן יותר מילד אחד בחדר, אפילו 3/4, היום הרוב מעדיפים שלכל ילד או שניים מאותו המין יהיה חדר. 

ניתן למצוא דירות מרווחות, אבל אלו לרוב יהיו דירות מיחדות כמו גן, פנטהאוז, גג. 

לו מחיר הקרקע והבניה היה נמוך יותר וכושר הקנייה היה גדול יותר, היית רואה דירות גדולות יותר. 

[sperial]

ההשוואה לדירה בת 40 בעייתית, כי סביר שהיא עברה שיפוץ ו"הרחבות", למשל הגדלת הסלון עלמחשבון המרפסת.

 

חוץ מזה, גרתי בדירת "3 חדרים" מסוף שנות ה-60 ששטחה 60 מ"ר ברוטו, 3 חדרונים, טבל פונקציונליות טובה. ממנה עברתי לדירת  "4 חדרים" מסוף שנות ה-80 (חדשה מהקבלן), גם חדרים בגודל מינימלי, גם פונקציונאלית להפליא, זכורה לטוב, נפרדנו ממנה כי המשפחה גדלה.

 

נראה לי שההערות של @dalet11חשובות. היו כאן כמה דיונים על דירות כחלון, הזדעזעתי בעיקר מהמטבח נטול החלונות ופרטים דומים. לחדרים קטנים יש פתרונות, לפגמים אחרים לא.

 

ואני ממתין לאדריכלי הפורום שיחוו דעתם על התקנים המחייבים.

[natco]

טוב, ברור שאני חייב להגיב לכתב האישום הזה 😁

 

1. אין דבר כזה "היזמים רוצים כמה שיותר דירות למ"ר". כמות יחידות הדיור במגרש נקבעת לפי התב"ע.  אף יזם לא יבנה פחות, תיכף נבין למה.

2. מכאן נגזר שווי קרקע ליח"ד. כלומר, אם המגרש עולה 1000 שקל ומותר לבנות עליו 4 יח"ד אז שווי קרקע הוא 250 שקל. אם יהיה מותר לבנות 5, שווי קרקע יהיה 200 שקל. 

3. השטח הכולל הבנוי, שלפעמים מוגדר בתב"ע לפי יח"ד (כלומר נכתב "160 מ"ר ליח"ד") ולפעמים נכתב כשטח כולל (כלומר נכתב "סה"כ שטח עיקרי בנוי 1500 מ"ר") גם הוא קבוע, ולכן היזמים מחשבים לאחור גם ערך קרקע למ"ר בנוי. 

4. תפתחו קטלוגים של דירות חדשות, ותראו שבאותיות הגדולות, נכתב מס' החדרים, ולא המטראז'. כלומר, מר ישראלי קונה דירה עם כמה שיותר חדרים (פעם נעשה שרשור על למה דווקא 5 חדרים זה המוצר הנמכר ביותר בישראל).

5. כשאני כמתכנן מתכנן דירה עבור יזם (מעבר לזה שאני חייב לרצות אותו, כי פרנסתי תלויה בזה), אני מתכנן עבור מישהו ללא פנים. כלומר, אני לא יודע כמה ילדים יש לו, אם אשתו אוהבת לבשל ורוצה מטבח ענק, או שהם מזמינים וולט, ורוצים דווקא סלון גדול מאד וכו'. אז אני מייצר מוצר גנרי, "כמו שכולם עושים", תוך נסיון למקסם את הגיאומטריה של השטח, את מה שנותנת התב"ע, התחשבות בכיווני האוויר והסביבה, ומכל זה להוציא את המוצר הכי טוב שאני יכול. 

בחלק ניכר מהמקרים אנחנו כנראה לא קולעים ב-100 אחוז, כי אדריכליות שינויי הדיירים מתפרנסות יפה גם הן...

 

[dalet11]

לפני 13 דקות, natco כתב:

 כמות יחידות הדיור במגרש נקבעת לפי התב"ע.  אף יזם לא יבנה פחות, תיכף נבין למה.

 

אני לא מומחה גדול, אבל ממה שאני רואה בפרוייקט שרכשתי בו ובפרוייקטים השונים באותו האזור שאני מכיר האישורים בפועל התקבלו ליותר דירות ממה שתוכנן בתב"ע במקור. אז נכון שאף אחד לא יבנה פחות, אבל בפועל נראה שבונים יותר מהמתוכנן.

למשל, במגרש בו רכשתי במקור תוכנן 52 יחידות דיור אך בפועל קיבלו היתר ל66. בסה"כ לפרוייקט שפרוש על שלושה מגרשים התווספו להם 29 יחידות מעבר לתב"ע המקורי.

במגרש שצמוד אלי בפרוייקט אחר גם כן התווספו 8 דירות מעבר לתכנון המקורי (שווה ערך לקומה נוספת בכל בניין) וכך הלאה במגרשים ופרוייקטים נוספים באותה השכונה (שכונה חדשה).

יש לי עוד כמה דוגמאות גם לפרוייקטים בשכונות קיימות שתפחו מעבר למקור - אבל גם שוב מדגיש, אני לא מומחה גדול בנושא היתרי בניה ותב"ע - אלא פשוט הדברים כפי שהם נראים מהעין שלי.

[SlowRide]

יש חוק שמאפשר לאשר תוספת דירות מעבר למה שכתוב בתב"ע. זו לא הסיבה שבונים דירות עם חדרים קטנים.

לפני 59 דקות, natco כתב:

שאני כמתכנן מתכנן דירה עבור יזם (מעבר לזה שאני חייב לרצות אותו, כי פרנסתי תלויה בזה), אני מתכנן עבור מישהו ללא פנים

זה למה בונים חדרים קטנים.

 

 

[natco]

האפשרות להגדלת מס' יח"ד היתה קיימת אך ורק כהקלה (תקנות שבס), וגם האפשרות הזו נחסמה (ממש לאחרונה) במסגרת תיקון 134 לחת"ב.

(תקנות שבס-כחלון, שאפשרו תוספת של שטחים בנוסף לתוספת יח"ד, בוטלו עוד בתקופת הקורונה).

 

ההגדלה במסגרת שבס, אכן הקטינה את הדירות, כי השטח נשאר בעינו, הוא רק מתחלק עכשיו על יותר יחידות.

הרציונל שעמד מאחורי שבס/שבס-כחלון, היה לנסות ולהוציא את השוק מהקבעון של 5 חדרים (הנה, שוב חזרנו לזה), ולאפשר בניה של דירות קטנות "על הראש" של הוועדות המקומיות והעיריות, ועל הדרך להקל מעט על המחסור באיזורי הביקוש.

(דירות קטנות הן מוצר מאד לא רווחי לעיריה- הצפיפות גדלה, והארנונה נשארת אותו דבר כי משולמת לפי מ"ר). והנה- הוראת השעה פגה, ועדיין- גם התב"עות החדשות לא כוללות כמעט חיוב בדירות קטנות.

 

 

* שבס=20% תוספת יח"ד ללא תוספת שטח

שבס-כחלון 30%תוספת יח"ד+20%תוספת שטח, כשחובה שרוב דירות התוספת יהיו "דירות קטנות" של עד  3 חד' ו-70 מ"ר

 

[SlowRide]

לא כוללות?! כל תב"ע שעושים היום הם רוצים לפחות 20% דירות קטנות, ובנוסף רמ"י המציאו את ה"דיורית"...

[Nemesis]

אני חושב שיש ויש.

מה שאישתי קנתה מרווח למדי לטעמי. בניין חדש יחסית בן כ 12.

[o_prime]

יש להעיר גם שהדבר הנכון מבחינת העירייה הוא שבכל בניין מגורים יהיו מספר גדלים שונים של דירות, למשל ברחוב הגפן בחיפה בבניינים הגבוהים יש מדירת חדר עד ארבעה חדרים בקומה, הדבר מבטיח שאוכלוסיה חזקה תגור ליד חלשה, דבר אשר יבטיח תחזוקה מיטבית לבניין. 

אוהד

[Night Driver]

לפני שעה, natco כתב:

כשאני כמתכנן מתכנן דירה עבור יזם (מעבר לזה שאני חייב לרצות אותו, כי פרנסתי תלויה בזה), אני מתכנן עבור מישהו ללא פנים.

השאלה היא אם השיקול הוא קלות השיווק או נוחות המחייה?

פשוט כשחיפשתי בית ראיתי פנטהאוזים עם סלון ענק אבל חדרים שאתה לא יכול להכניס בהם אפילו שולחן. כשנכנסנו לבית אשתי מיד התלהבה מחלל המגורים שגרם לה להסתנוור ולא לראות את החדרים הלא מעשיים (אין דבר כזה להכניס מיטה וחצי כי פשוט אין מקום) ולקח לי לא מעט זמן לגרום לה לראות את הבעייתיות שבזה. הטיעון שגרם לה להבין זה תגידי לי איפה את מגהצת חוץ מבסלון.