החלפת דירה לאחר שנתיים

[R2B]

שלום לכולם

לפני כשנתיים רכשתי דירה באמצעות כסף שנתנה משפחתי על מנת לקחת משכנתא, לקחתי משכנתא של 75%.

כרגע אני עם ילדים קטנים ורואה את חינוך הילדים מסביב ומזדעזע. האזור בעייתי מידי, משהו שראיתי בהתחלה אבל לא הבנתי לאיזה מימדים זה מגיע.

זריקת פסולת מחלונות, ילדים משחקים בחניון בין מכוניות ופוגעים בהם, פסולת במעלית ובחדר מדרגות, שכנים עצבניים ומחפשים לריב. בקיצור לא נעים

הדירה די גדולה ומשופצת אך נקנתה במחיר לא זול ביחס לאחרות.

כרגע אני מעוניין לעבור לשכונה אחרת, וגיליתי שהבדלי המחירים הם עשרות אלפים בלבד. כמובן זה פחות חדר ומטראז, ואולי בלי מעלית אבל בעבר שכרתי שם והיה יותר נעים.

אני מפחד מאוד על חינוך ילדי ומעוניין לעשות זאת בהקדם על מנת למנוע נזק לחינוך שהם מקבלים בבית.

מה הפרוצדורה כרגע ?

האם הבנק יאשר עיסקה מסוג זה של להעביר את המשכנתא לדירה אחרת? ומה לגבי ההפרשים, במידה ואני לא יצליח למכור במחיר שקניתי ?

כמה זמן יש לי למכור את הדירה הנוכחית ?

האם יש עוד משהו שאני מפספס, כמו מיסים , מס שבח?

תודה לעונים

[vladclar]

שלום,
אין מס שבח על דירה יחידה, כל עוד עברה שנה וחצי בבעלותך.
אתה לא מוגבל בזמן של מכירה, אין בעיה לגרור משכנתא לדירה חדשה ( היא צריכה להיות נקיה ממשכנתא ) ולקחת הלוואה נוספת ( באישור הבנק, בהתאם למצב הכלכלי שלך ). יש מס רכישה קטן ( שוב, לדירה יחידה או למשפרי דיור ).
כמובן, כל העסק לא פשוט - כי בשביל לקנות צריך לשלם מקדמה, ויש סיכון לא קטן קודם לקנות ואחר כך להתחיל למכור.
מצד שני, אם קודם חותמים על מכירה, יהיה לך מעט מאוד זמן לגרור את המשכנתא כדי "לנקות" את הדירה הישנה. בקיצור, זה מהלך שצריך לתזמן בצורה קפדנית, כולל תאריכי התשלומים ( גם של מכירה וגם רכישה ) ומזל במכירה.
אבל למה לא להשכיר את הדירה הנוכחית ולשכור דירה מתאימה באיזור טוב?

[איתי לוי]

שבת שלום חבר,

הייתי במצב דיי דומה לפני כמה שנים(לאחר שנתיים מכרתי בגלל אותה סיבה).

כמה נקודות מהצד שלי:

מיסים-לא תשלם מכוון שהדירה נקנתה לפני יותר מ 18 חודשים(כמובן וזו הדירה היחידה בבעלותכם).

תעשה סקירה איכותית למחירים גם למכירה וגם לקניה(לדעתי התהליך הכי קריטי בנקודה זו)-אתר רשות המיסים, אתר מדלן ,אתר יד 2 וכו' על מחירים של הדירות באותם אזורים והיצע וביקוש(מן הסתם אזור שיש בו דירה אחת למכירה שונה מאזור שיש בו מבחר).

סטטוס תעסוקתי שלך ושל אשתך-קריטי מאוד לתהליך בתקופת הקורונה.

משכנתא-נדרש להבין מה ההפרשים בין הדירות(למחזר משכנתא? לקחת הלוואה של עד 100 אלף במקום אולי יותר משתלם במידה ויש יכולת החזר) בכל מקרה במידה וזה רק גרירת משכנתא קיימת זה מאוד פשוט.

דירה חדשה או יד 2-קריטי מאוד להבנת ההוצאות מכוון שדירה חדשה זה בור רציני של הוצאות.

 

בהצלחה,

 

 

[iluxxxa]

באיזה עיר/שכונה מדובר? שנדע מאיפה להתרחק.. 

[sperial]

נתחיל בכך שיש סיבה לכך שהפרש המחירים בין הדירות קטן. כנראה שלסביבה המבוקשת יש חסרונות, שאולי אינך מודע להם. לפני תחילת החיפוש עליך להכין שיעורי בית ולוודא שאין איזה בור שלא ראית.

 

לגבי תזמון המכירה והרכישה - אם רכשת דירה עליך למכור את הקיימת בתוך 18 חודשים (תאריכי חתימת חוזה). אחרת תחשב לבעל 2 דירות ותשלך מס רכישה כבד.

 

לגבי משכנתא - לפני הרבה שנים רכשתי דירה לפני מכירת הקודמת. אמנם היה מדובר בתקופה שבה מכירת דירה היתה משימה די קלה (1995) אבל בכל זאת חדשיים שילמתי משכנתא על 2 הדירות במקביל, מה שקרע לי את חשבון הבנק. העולם הזה השתנה ועליך לבדוק את התנאים להחלפת המשכנתא או לגרירה + הלואה נוספת.

 

@איתי לוי דירה חדשה היא בו ר וגם דירה מיד שניה יכולה להיות בור. נדיר שתמצא דירה שבה תוכל לגור לאחר ניקיון וסיוד - בדרך כלל יהיה צרוך בשיפוצים והתאמות לצרכיך. אפילו יש מצב שבו עדיף לרכוש חורבה ולשפץ לפי טעמך וצרכיך, אבל זה מצריך טיפה תעוזה ואורך נשימה.

[vladclar]

ספריאל - אני מניח שלבחור אין כסף לקנות דירה אחרת, בלי הכספים שהוא יקבל במכירה. זאת אומרת, מקבל תשלום מהקונה שלו ומעביר האלה לדירה החדשה.
עכשיו מסוכן לקנות לפני שמוכרים, גם אם לוקחים בחשבון 4-6 חודשים.
לכן צריך לחפש דירה ולפרסם את שלו במקביל , בתקווה שיוכל לתזמן את הכל. אבל את התשלום הראשון של המקדמה ( לפחות 10% ממחיר הדירה החדשה ) הוא יצטרך לגרד מאיפשהו ( לפחות זמנית, עד קבלת כל התשלומים על הדירה שלו ). , גם אם אין הבדל במחיר בין שתי הדירות . אפילו במקרה וימכור קודם, עדיין לא כל הכסף יהיה זמין ( חלק יהיה מופקד בחשבון נאמנות על שיתקבלו כל המסמכים של מיסים+ עירייה).
כמובן, יש הוצאות נוספות של פעמיים עו"ד, אולי תיווך ( או פעמיים תיווך ), שמאי מטעם הבנק, אגרת גרירה, ולפחות הסיוד של הדירה שהוא יקנה ( כי היא לא חדשה ).

[sperial]

באותו ארוע הייתי במצב דומה, לקחתי משכנתא חדשה באיזו הליך סיבובית שאפשרה לי להשתמש בה כתשלום ראשון. כלל לא הייתי מודע לבעייתיות, אבל בסוף הכל הסתד לטובה.

 

איני יודע מה מצבו של פות"ש, אבל בכל מקרה רכישת דירה לפני מכירת הקודמת היא עניין די מסוכן אם אין לך כיסוי לצורך זה, ומכירת דירה עם תאריך פינוי רחוק, שיאפשר חיפוש דירה חדשה בלי לחץ, מוריד את מחיר המכירה. אפשרי גם מצב בו תאלץ למכור את הדירה תחת לחץ כדי לא לשלם מס שבח, אם כי אני מניח שלאחר שנתיים לא מדובר בסכום גדול.

 

תמיד צריך להביא בחשבון הוצאות נוספות לשיפוץ, לפחות בסיסי, ואם רלוונטי תיווך (לפחות בקניה, אבל יכול להיות גם במכירה). שמאי, עו"ד ודמים" לבנק  זו כבר הוצאה יחסית קטנה.

[vladclar]

בנק לא כל כך בקלות נותן משכנתא כתשלום ראשון ( וגם לא שני ) אלא אחרון. ועוד פעם - אם השכונה בלתי נסבלת, לפחות לשנה - שנתיים אפשר להשכיר ולשכור.
לפחות לעבור ככה את התקופה המטורפת הזאת + לוודא שהשכונה החדשה ( וכל מה שמסביב: בית ספר/ גן ) עומדת בציפיות.

[ישה]

בחוסר יציבות כפי שאנחנו בתקופה הנוכחית עדיף להשכיר ולשכור

 

תתייצב התקופה תוכל לבחון מכירה וקניה או קניה ומכירה

 

ושוב אני מעדיף מכירה וקניה , ולא קניה מכירה.