קניית דירה להשקעה - האם זה הזמן?

[shachar187]

לאחרונה עלה להורים רעיון לקנות דירה להשקעה בעקבות פרויקט חדש באזור, אבל כל המצב הנוכחי די מקשה על קבלת החלטה.

אני לא הכי בקיא בשוק נדלן, אבל אם  הייתי יכול להגיד בביטחון שהוא לא ימשיך לעלות כמו התרגלנו ואולי אפילו בדרך לירידה, אז המצב היה קל יותר.

אבל מכתבות שאני רואה פה ושם לי זה מרגיש שהפרסומים הם לכאן ולכאן ולרוב מלווים באינטרסים. אין איזה משהו חד משמעי.

הפרויקט הוא באזור השומרון, ככה שלא מדובר באזור עם ביקוש רב (ולכן גם עלות הדירה לא בשמיים) ולא ברור מה הפוטנציאל שיש בדירה כזאת.

בפרויקט דומה לפני 4-3 שנים, דירת 4 חדרים נמכרה ב900 אלף.

בפרויקט החדש המחיר הוא 1.3 מיליון.

מחירי השכירות גם עלו אבל לא יודע להגיד בכמה.

בהנחה ויש את רוב הממון והמשכנתא לא גדולה (לא יותר מחצי מיליון), מה הייתם אומרים על צעד שכזה?

האם להמתין?

האם לוותר?

האם ללכת על זה במיידי?

[maxcher]

אנחנו גם מחפשים דירה יד 2 
אבל לא מתכוונים לקנות. לפחות עד אמצע שנה הבאה כדי לקבל מושג על השוק שלדעתי הולך לרדת במחירים

[stum]

כמוכם, יש היום לא מעט כסף "נזיל" שיושב בחשבונות עו"ש וממתין בדיוק לתשובות לשאלות האלו.

הרבה היום יושבים על הגדר והביקוש לרכישת דירות בחודשים האחרונים ירד (המחירים אמנם, לא ירדו).

 

הקבלנים לא מורידים את המחירים ובמקום למכור דירות הם מוצאים פתרונות יצירתיים (כמו להשכיר את הדירות ישירות מהקבלן).

רק בשבוע שעבר ניתנו הטבות למשקיעים בתחום (הורידו מס רכישה ל5% במקום 8% שהיה עד עכשיו) וזה כדי לעודד עוד ועוד רכישה להשקעה.

 

אין אף אחד שיכול לתת לך תשובה חד משמעית לאיפה השוק הולך כי כלכלה היא לא מדע מדוייק, היא אוסף של ניחושים מושכלים במקרה הטוב.

או כתבות "מטעם" עם מרואיינים "מטעם" בתקשורת - במקרה הפחות טוב.

 

אני יכול להמליץ לך מה שאני עושה בעצמי, נשאר עוד שנה בשכירות עד שנדע לאן נושבת הרוח.

[maxcher]

אני בשכירות מ2016
וממשיך לעוד שנתיים במקרה הטוב
עד שלא תהיה ירידה דרסטית במחיר אין מה לדבר בכלל, מיליון שקל על דירה בבניין משנות ה60 ? מעדיף לשכור כל חיי, אולי יישאר עוד כסף לבית אבות בסוף

[BarryG]

לפני 3 שעות, shachar187 כתב:

אבל מכתבות שאני רואה פה ושם לי זה מרגיש שהפרסומים הם לכאן ולכאן ולרוב מלווים באינטרסים. אין איזה משהו חד משמעי.

מחזק את מה ש- stum כתב, אין לך מה להתייחס לכתבות בנושא, הכל אינטרסים או דעות קבועות מראש של הכתב שמציג נתונים שמצדיקים את דעתו.

[Benor]

לפני 3 שעות, shachar187 כתב:

הפרויקט הוא באזור השומרון, ככה שלא מדובר באזור עם ביקוש רב (ולכן גם עלות הדירה לא בשמיים) ולא ברור מה הפוטנציאל שיש בדירה כזאת.

מבלי להיכנס לפוליטיקה.  כן החלת ריבונות/ לא החלת ריבונות.

אני באופן אישי, לא הייתי קונה חלקת אדמה שייתכן מאוד וביום מן הימים היא תוחזר אלא אם כן מדובר בעניין אידיאולוגי. 

עריכה אחרונה ב-9 לאוגוסט, 2020 על ידי Benor

[shachar187]

אוסיף כמה דברים:

כרגע להורים יש דירה משל עצמם ובלי משכנתא עליה. מחפשים נכס נוסף להשקעה. אז אין פה עניין של להישאר בשכירות או לא..

לגבי עניין השומרון, הם חיים שם קרוב ל30 שנה, הישוב היה ועדיין בתנופת בנייה מאסיבית. הדירה הנוספת שהם מעוניינים לרכוש היא חלק מפרויקט חדש שאמור להסתיים בעוד כ-3 שנים בערך. זאת אומרת, קניית דירה על הנייר.

@Benor הסר דאגה מליבך, לא מדובר איזה מאחז קטן אלא בגוש התיישבות די גדול שגם נמצא רק 15 דקות נסיעה מכפר סבא. הסיכוי שיפונה, אפסי. יחד עם זאת, לגמרי מבין אותך.

[GTאי]

כשמחירי הדיור במגמת ירידה הם יורדים באחוזים בודדים לכל היותר. כאשר הם עולים זה במכפלות גדולות משמעותית.

תקופה בה יש "קיפאון" היא תקופה מעולה לקנות דירות בהנחות.

אם הם מקבלים הנחה ריאלית של כמה אחוזים אין להם הרבה מה להפסיד כשסביבת הריבית היא אפס. מקסימום הערך לא עלה, אבל להפסיד הם לא יפסידו.

 

אם יש להם אפשרות לקחת משכנתא עוד 3 שנים (בכניסה) זה בכלל טוב. ככה גם אין עלויות מימון עד שהשכירות תגיע, ובמידת הצורך הם יוכלו למכור אפילו לפני קבלת מפתח ולהרוויח.

 

[BarryG]

לפני 24 דקות, GTאי כתב:

כשמחירי הדיור במגמת ירידה הם יורדים באחוזים בודדים לכל היותר. כאשר הם עולים זה במכפלות גדולות משמעותית.

איך הגעת לסטטיסטיקה הזאת?

אני אומר, מה שיכול לעלות ב- 10% בשנה יכול גם לרדת ב- 10% בשנה.

[GTאי]

לפני 12 דקות, BarryG כתב:

איך הגעת לסטטיסטיקה הזאת?

אני אומר, מה שיכול לעלות ב- 10% בשנה יכול גם לרדת ב- 10% בשנה.

צודק. הייתי צריך לרשום לשנה.

 

בכל אופן, ירידה של 10% בשנה במחירי הדיור לא היתה אף פעם.. הכי הרבה (אחרי מלחמת יום כיפור היה ממוצע של בערך 7.5 בשנה ובשנים שלאחר מכן קצב העליה היה כפול.

 

קורונה זה לא מלחמת יום  כיפור... יש כסף לאנשים והפערים רק גדלים בחברה, כך שיש עדיין אוכלוסיה שמסוגלת להכיל בלי בעיה את ההיצע. מה גם שעכשיו הורידו את המיסוי אז אם הציפיות הם למיתון ארוך זו השקעה עוד יותר טובה.

[shachar187]

@GTאי אפשר הסבר איך מיתון יהפוך את ההשקעה לכדאית יותר? קבלנים יורידו מחירים עקב ביקוש יורד?

[GTאי]

במיתון הממשלה מורידה את הריבית ע"מ להקל על אשראי של עסקים ולגרום למשקי הבית להוציא יותר כסף (כי חיסכון נותן תשואה מאוד מאוד נמוכה) > חיסכון הופך לפחות אטרקטיבי > הכסף זורם לרכישת נדלן.

קבלנים לא יורידו מחירים והביקוש לא ירד

 

זו דעתי כמובן, יש שיחלקו.

אני את הדירה קניתי בתחילת 2009 אחרי המשבר, כשכולם ישבו על הגדר והיו שרשורים כאלו (בפורום תפוז  ).. קיבלתי הנחה ברכישה של 7% כי כולם חיכו שהמחירים ירדו והקבלנים רצו מני מזומני.

[BarryG]

אתה צודק מבחינת השפעת הריבית הנמוכה, אבל מנגד כח הקניה של הציבור צפוי לקטון. 

ירידה של 10% בשנה לא הייתה אף פעם בארץ, בחו"ל בהחלט. הורדת המיסוי ב- 3% שולית לחלוטין להחלטת כדאיות השקעה, זה לא מה שהפך השקעה לא כדאית לכדאית.

[GTאי]

נניח ויש היום עודף ביקוש של 10% וכח הקניה ירד ב 10% נגיע לשיווי משקל של המחירים. כיוון שהפערים באוכלוסיה רק גדלים אני לא רואה את ההשפעה הדרמטית על אילו שיכולים לרכוש דירה אלא דווקא על העשירונים התחתונים.

 

הורדת מיסוי של 3% ממש לא שולית. אם היום הריבית קרובה ל0, יקח לך המון שנים לקבל תשואה של 3%.

3% ממיליון זה 30,000 ש"ח הנחה שאתה יכול לקבל על דירה היום אבל מחר לא בטוח שיהיה לך אותה... מספיק שזה משפיע על אחוז לא גדול של הרוכשים בשביל להתניע שוק ולהשיג עליה במחירים. בטח ובטח אם זה בדירות יקרות משמעותית 

[BarryG]

למה להניח שיש עודף ביקוש של 10% ומה זה אומר בכלל...

 

הורדת מיסוי של 3% היא לגמרי שולית. התשואה הממוצעת של דירות למגורים בארץ היא בערך 3%, מה שאומר שדירה בשכ"ד של 5 אלף לחודש תימכר ב- 2 מיליון. נתת הנחה של 3% במחיר הדירה, בחישוב גס המחיר ירד ל- 1.94 מיליון, מה שאומר שעכשיו התשואה עלתה ל- 3.1%. אני מתקשה להאמין שיש כמות לא שולית של משקיעים שהמעבר מ- 3% ל- 3.1% זה מה שיעשה עבורם את ההבדל בין להחליט לקנות ללא לקנות. מה שכן, זה מאותת על זה שהממשלה מוכנה לעשות צעדים כדי לשמור על יציבות השוק.