קניית דירה להשקעה - האם זה הזמן?

[Potato]

לפני 4 שעות, Benor כתב:

מבלי להיכנס לפוליטיקה.  כן החלת ריבונות/ לא החלת ריבונות.

אני באופן אישי, לא הייתי קונה חלקת אדמה שייתכן מאוד וביום מן הימים היא תוחזר אלא אם כן מדובר בעניין אידיאולוגי. 

לא הייתי מהסס לקנות בערים כמו מעלה אדומים/גבעת זאב/אריאל.

יש עליהן קונצנזוס שהן בשליטה ישראלית 

[- XM -]

אף אחד לא יכול לענות לך על השאלה הזו, בטח לא באופן כללי,

רק מישהו שיכול לנסוע בזמן, ואם תמצא אותו דבר איתי יש לי עוד כמה שאלות..

אני ממליץ לך במידה וכן תחליטו ללכת על זה יש הרבה קבלנים או מוכרים יד 2 בלחץ,

תנסו לסחוט את הלימון עד הסוף,

וכמובן כל הבדיקות הרגילות הכלליות שלא קשורות לקורונה,

כמו איכות הקבלן, צפי לביקוש שכירות באיזור, השבחה עתידית וכו'.

בהצלחה.

[GTאי]

לפני 9 שעות, BarryG כתב:

למה להניח שיש עודף ביקוש של 10% ומה זה אומר בכלל...

 

הורדת מיסוי של 3% היא לגמרי שולית. התשואה הממוצעת של דירות למגורים בארץ היא בערך 3%, מה שאומר שדירה בשכ"ד של 5 אלף לחודש תימכר ב- 2 מיליון. נתת הנחה של 3% במחיר הדירה, בחישוב גס המחיר ירד ל- 1.94 מיליון, מה שאומר שעכשיו התשואה עלתה ל- 3.1%. אני מתקשה להאמין שיש כמות לא שולית של משקיעים שהמעבר מ- 3% ל- 3.1% זה מה שיעשה עבורם את ההבדל בין להחליט לקנות ללא לקנות. מה שכן, זה מאותת על זה שהממשלה מוכנה לעשות צעדים כדי לשמור על יציבות השוק.

 

עודף ביקוש קיים בשוק. אני מקווה שעל זה אין ויכוח. 10% זה רק לטובת הדוגמא.

עודף ביקוש אומר שיש יותר אנשים שרוצים לקנות דירות מאשר דירות למכירה (בשביל לפשט, יש בכל שנה 40,000 זוגות שמתחתנים ורוצים לקות דירה אבל רק 35,000 דירות שנבנות). המשמעות היא שעודף ביקוש דוחף את המחירים למעלה.

 

יש עקרונות בכלכלה לפיהם השוק הולך לשיווי משקל וכל השפעה חיצונית מזיזה את השיווי משקל. במקרה הזה יש השפעה חיצונית של הורדת המס, מה שהופך את הדירה לזולה יותר לרכישה עבור המשקיעים ולכן יותר רוכשים יכולים להרשות לעצמם לקנות את הדירות ובהתאמה כיוון שההצע מוגבל המחיר של כל דירה יעלה.

 

לשאלה אם ההשפעות האלו שוליות או לא? אין תשובה חד משמעית והיא תלויה בעוד הרבה השפעות. 

 

אגב, משקיעים מחפשים בדיקות 2 דברים:

1. תשואה שנתית

2. עליית ערך

לכן הרווח למשקיע הוא יותר מהתשואה שאתה מציג.

 

 

 

 

[maxcher]

יש כבר קבלנים שמאחרים ולא משלמים את השכירות המובטחת.
יש לי מכר שיש לו את אותו המקרה במודיעין, הקבל מאחר כבר בחצי שנה ואין עדיין לא כסף ולא דירה.

מי שקונה עכשיו ירוויח, אבל לא כמו מי שיקנה עוד שנה, אז באמת נרגיש את המיתון

[BarryG]

לפני 56 דקות, GTאי כתב:

 

עודף ביקוש קיים בשוק. אני מקווה שעל זה אין ויכוח. 10% זה רק לטובת הדוגמא.

עודף ביקוש אומר שיש יותר אנשים שרוצים לקנות דירות מאשר דירות למכירה (בשביל לפשט, יש בכל שנה 40,000 זוגות שמתחתנים ורוצים לקות דירה אבל רק 35,000 דירות שנבנות). המשמעות היא שעודף ביקוש דוחף את המחירים למעלה.

 

יש עקרונות בכלכלה לפיהם השוק הולך לשיווי משקל וכל השפעה חיצונית מזיזה את השיווי משקל. במקרה הזה יש השפעה חיצונית של הורדת המס, מה שהופך את הדירה לזולה יותר לרכישה עבור המשקיעים ולכן יותר רוכשים יכולים להרשות לעצמם לקנות את הדירות ובהתאמה כיוון שההצע מוגבל המחיר של כל דירה יעלה.

 

לשאלה אם ההשפעות האלו שוליות או לא? אין תשובה חד משמעית והיא תלויה בעוד הרבה השפעות. 

 

אגב, משקיעים מחפשים בדיקות 2 דברים:

1. תשואה שנתית

2. עליית ערך

לכן הרווח למשקיע הוא יותר מהתשואה שאתה מציג.

המשוואה של אנשים שרוצים לקנות מול דירות למכירה לא נכונה כי כמות האנשים שרוצים לקנות תלויה במחיר, עקומת הביקוש לא אנכית. חוץ מזה ברור שזה גם תלוי באזור, יש אזורים בארץ עם עודף היצע. המשוואה הזו זה סיפור של היזמים להצדיק המשך עליית מחירים. 

ההשפעה מזיזה את שיווי המשקל אבל בשיעור כל כך שולי שהוא חסר משמעות. וכמובן אין קשר בין השוליות/אי שוליות של ההשפעה הזאת להשפעות אחרות, כי אנחנו מדברים על ההשפעה שלה ספציפית.

 

 

לפני 53 דקות, maxcher כתב:

יש כבר קבלנים שמאחרים ולא משלמים את השכירות המובטחת.
יש לי מכר שיש לו את אותו המקרה במודיעין, הקבל מאחר כבר בחצי שנה ואין עדיין לא כסף ולא דירה.

אשדר לא בסכנה, זאת שיטת מצליח ולא קושי תזרימי אמיתי. מי היזם של המכר שלך במודיעין?

[yuvalganim]

לפני 1 שעה, GTאי כתב:

 

עודף ביקוש קיים בשוק. אני מקווה שעל זה אין ויכוח. 10% זה רק לטובת הדוגמא.

עודף ביקוש אומר שיש יותר אנשים שרוצים לקנות דירות מאשר דירות למכירה (בשביל לפשט, יש בכל שנה 40,000 זוגות שמתחתנים ורוצים לקות דירה אבל רק 35,000 דירות שנבנות). המשמעות היא שעודף ביקוש דוחף את המחירים למעלה.

 

יש עקרונות בכלכלה לפיהם השוק הולך לשיווי משקל וכל השפעה חיצונית מזיזה את השיווי משקל. במקרה הזה יש השפעה חיצונית של הורדת המס, מה שהופך את הדירה לזולה יותר לרכישה עבור המשקיעים ולכן יותר רוכשים יכולים להרשות לעצמם לקנות את הדירות ובהתאמה כיוון שההצע מוגבל המחיר של כל דירה יעלה.

 

לשאלה אם ההשפעות האלו שוליות או לא? אין תשובה חד משמעית והיא תלויה בעוד הרבה השפעות. 

 

אגב, משקיעים מחפשים בדיקות 2 דברים:

1. תשואה שנתית

2. עליית ערך

לכן הרווח למשקיע הוא יותר מהתשואה שאתה מציג.

 

 

 

 

 

אבל אין עודף ביקוש בשוק....

בונים בשנים האחרונות יותר דירות מאשר קונים,

כמה יותר?

אז בונים בסביבות 55,000 יחידות דיור ונמכרו סביבות 35,000 בשנה שעברה.

עודף ביקוש אומר שאין דירות פנויות ביד 2 להשכרה/מכירה, זה רחוק מהמצב ידידי...

 

נכון להיום אין תשואה בהשקעה בנדל"ן פשוט אין, הנחה של 3% בעסקה זה כמו אקמול לחולה סרטן - לא אפקטיבי.

[maxcher]

בתאריך 10.8.2020 בשעה 10:54, BarryG כתב:

אשדר לא בסכנה, זאת שיטת מצליח ולא קושי תזרימי אמיתי. מי היזם של המכר שלך במודיעין?

פרוייקט פסגות על הפארק

[BarryG]

לפני 4 דקות, maxcher כתב:

פרוייקט פסגות על הפארק

מחיפוש בגוגל נראה שזאת בכלל קבוצת רכישה, אז חבר שלך הוא היזם ומי שלא משלם לו זה קבלן הבניה שכנראה יש לו סעיף של קנס על איחור בבניה בחוזה?

[maxcher]

לא שאני יודע אם הם קבוצת רכישה
אבל הוא לא היזם הוא רק רכש דירה (אלא אם אתה מחשיב קבוצת רכישה כיזם אחד גדול)

[BarryG]

כן, מחשיב קבוצת רכישה כיזם. בוא נגיד, יש הבדל אם מי שמפגר בתשלומים הוא יזם לרוכשי הדירות שפה יש חוק והתנהלות קבועים וידועים לכולם, ביחס ליזם שהתקשר בהסכם בניה עם קבלן ביצוע והקבלן מנסה להתחמק מקנס על פיגור שבטח נמצא בחוזה ביניהם. התרחיש הראשון יכול להעיד על מצוקה של היזמים (למרות שרוב הסיכויים שלא ממש אלא פשוט יזם שמנסה להתחמק מתשלום בטענת קורונה) והשני בטח שלא מעיד על מצוקה של יזמים. 

[farkash7]

אני רואה את הדברים ככה.
הנדל"ן לא חם כמו פעם.
סתם דוגמה נקודתית. לפני שנתיים שמו שלט בשכונה של ההורים שלי על בניין שהולכים לבנות. אבא שלי בדק מי הקבלן והלך אליו, עוד לפני שהיו חוברות שיווק, אפשר להגיד שזה אפילו טרום פריסייל.
הציעו לו דירה במחיר X.
השבוע הוא ראה מודעה של תיווך מטעם הקבלן (לקח חברת תיווך שתשווק מה שנשאר כנראה), אותה דירה במחיר נמוך יותר ואין עמלת תיווך, כלומר המחיר שמפורסם זה מחיר הדירה. 

אישית לא הייתי ממהר לרכוש דירה עכשיו. לא חושב שתהיה התאוששות מהיום למחר מבחינת כלכלה/אבטלה/בטחון של אנשים. אם תהיה התאוששות זה יקח זמן. מצד שני הרעה במצב הנוכחי תקרה מהר הרבה יותר.
הייתי יושב על הגדר ומחכה, אפילו תקציב אין למדינה. אם העסק מתייצב לך לקנות דירה, המחיר כנראה לא יעלה.