מה צריך לדעת במכירת/קניית דירה?

[maor23]

אהלן חברים, מקווה שהמקום מתאים לשאלה. 

אני בן 23, אין לי ניסיון בתחום אבל אמא שלי מעוניינת למכור את הדירה שלה ולקנות חדשה. מצב כלכלי לא בשמיים ואין שום הון עצמי כרגע, לכן הקנייה די תלויה במכירת הדירה הנוכחית שעל שמה.

מה צריך לדעת כשמוכרים? מה צריך לדעת כשקונים?

איך מומלץ לפרסם את הדירה למכירה? היכן אפשר לאמוד את מחיר הדירה? 

אני בטוח שיש לי עוד המון שאלות, אני בור לגמרי בנושא הזה לכן אשמח לכל עזרה שלכם בנושא. כל דבר שיאיר לי את העיניים לגבי זה, אשמח מאוד.

 

[sperial]

פתחת שרשור עולם ומלואו. כל חבר פורום יביא מניסיונו.

 

צריך להתחיל בשני עניינים: בהערכת הסכומים שיעמדו לרשותכם. עד כמה הדירה הקיימת מבוקשת? בכמה נסגרו עסקות מכירה של דירות דומות בשכונה? להערכה ראשונית בדוק את אתר רשות המיסים ואת אתר מדלן. הדבר השני שיש לעשות הוא להגדיר את הדרישות מהדירה המבוקשת כגון מיקום, גודל, קומה, עלויות תחזוקה כמו ארנונה ותשלומי ועד בית ועוד הרבה פרמטרים אחרים.

 

בנוסף - צריך לנביא בחשבון עלויות נלוות. אם האיזור נשלט על ידי מתווכים צריך להביא בחשבון שכ"ט מתווך (בתלות בחוזה אתו ) ושכ"ט עורך דין, כ-3% מהעסקה , ובמצבים מסויימים גם מיסים כמס שבח. בצד הקניה עלות דומה למתווך ולעו"ד, מס רכישה ועלות התאמת הדירה לצרכים שיכולה להגיע לסכומים גדולים, בתלות במצב הדירה הנרכשת והצרכים שלכם.

 

עניין נוסף הוא ההלוואה לרכישת דירה, זי שקרויה משכנתה. צריך לבדוק האם הבנק מוכן להלוות לכם, ואם כן, כמה ובאיזה תנאים.

 

עריכה: מכיר את המונח "סבלנות"? אני מקווה שכן, כיוון שמכירת דירה מצריכה סבלנות במו"מ עם רוכשים פוטנציאליים  כאשר הם סוף סוף באים לראות את הדירה. וחיפוש דירה דורש הרבה כיתות רגליים וגמישות. לפני 8 שנים ראיתי לפחות 100 דירות לפני שרכשתי דירה ששונה לחלוטען מהיעד שהגדרתי מלכתחילה. אבל העובדה היא שכל המדפחה מאושרת.

 

זה פרק א'. חברי הפורום יוסיפו עוד רבים.

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2020 על ידי sperial

[maor23]

לפני 22 דקות, sperial כתב:

 

קודם כל מודה לך מאוד, לא עניין של מה בכך לעזור לי, אז תודה.

לגבי בדיקה על שווי הדירה, ניסיתי להיכנס לאן שאמרת אבל לא מצאתי שם כיוונים לחישוב סכום דירה. תוכל אולי לכוון אותי?

לגבי עניין המשכנתא, יש בעיית הון עצמי, אבל אני מאמין שברגע שייראו שיש דירה על שם הרוכש יוכלו להקל במעט בידיעה שהדירה תימכר ביום מן הימים, או שאני טועה?

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2020 על ידי maor23

[sperial]

ההון העצמי, לפחות בחלקו, יגיע ממכירת בדירה הקיימת. מניסיון (בתנאים שונים של אמצע שנות ה-90) השתדרגות רק על סמך משכנתה היא עניין לא פשוט.

 

דרך אגב, האם הדירה הנוכחית בבעלותכם המלאה, או שרובצת עלי משכנתה שמבחינתכם מפחיתה את הסכום שעומד לרשותכם?

 

והערה טכנית קטנה, אין צורך לצטט את ההודעה שמעליך. זה מכביד על הקריאה, וההתיחסות אליה מובנת מאליה.

[maor23]

לפני 4 דקות, sperial כתב:

 

אפשר לצטט, פשוט עם פחות מלל.

הבעיה לגבי מכירת הדירה שאנחנו לא נוכל למכור אותה ורק אחרי זה לקנות, אנחנו נהיה חייבים קודם שתהיה לנו דירה בידיים ורק אחר כך למכור. זאת תהיה ממש בעיה?

הדירה הנוכחית בבעלות אמא שלי בלעדית, היא סיימה לשלם עליה משכנתא בערך לפני חצי שנה.

[sperial]

אפשר למכור דירה עם זמן פינוי ארוך. 

 

ועדיין זו בעיה. אתפנה לפרט במשך הערב.

[maor23]

לפני 4 דקות, sperial כתב:

 

בסדר גמור, אשמח שתמשיך לעזור לי.

אז בגדול מה שאתה אומר זה שקודם מומלץ לנסות למכור כאן עם זמן פינוי ארוך ורק לאחר המכירה לשבת על דירה אחרת?

[Shaike.Zam]

הייתי מתחיל הפוך, מנסה להבין מה הצורך של האמא, כמה חדרים, קומה, שכונה וכו', לגבש סוג של מחיר קנייה ואז מנסה להבין כמה מתוך זה ניתן לשלם באמצעות מכירת הנכס הקיים.

 

תסתכל על דירות דומות בשכונה שלך בכמה נמכרו, ממליץ על מדלן.

 

תוסיף קצת למחיר שאליו הגעת (זה המו"מ שלך מול הקונים).

 

זה רק על רגל אחת כמובן, זה עולם ומלואו.

[maor23]

Just now, Shaike.Zam כתב:

 

אמא שלי מעוניינת ב4 חדרים(כולל סלון). אנחנו גרים באיזור הקריות, קומה רביעית בלי מעלית וכבר קשה לה לעלות אז אנחנו מחפשים דירה עם מעלית כמובן.

בונים פה מול הבית שלנו שכונה חדשה, אז חלק מהמחשבה היא ללכת לשם ולקנות שם דירה.

לפי מה שראיתי, הדירה האחרונה שנמכרה כאן באיזור שקרובה לדירה שלנו(4 חדרים) נמכרה לפני כשנה בסכום לא רע.

[Shaike.Zam]

נתונים מאוד לא ברורים ומדוייקים.

 

תכין קפה, שב מול המחשב כמה ימים ותכיר את השוק.

 

זה לא מתחיל ולא נגמר בפרויקט אחד מולכם ובדירה אחת שנמכרה לפני כשנה.

[maor23]

Just now, Shaike.Zam כתב:

 

ברור לי, בהחלט ברור. 

בגלל זה באתי לכאן להתייעץ. שוב, אני בסה"כ בן 23, אני עוד לא נמצא בעולם הזה של לקנות דירה, משכנתאות וכו'. בשביל זה באתי לכאן, להחכים וללמוד על העולם הזה.

 

[stum]

מאור, 

 

רכישת דירה זה תהליך עם הרבה בירוקרטיה ותשלומים לאנשים שאין לך מושג למה אתה משלם להם אבל אתה צריך.

כמו בכל בתחום שבו יש הרבה כסף, יש לא מעט רמאויות. ולכן יש הרבה בירוקרטיה מסמכים וכו'.

ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע.

 

כדי לתת לך מעט רקע להתחיל איתו אחד מחברי הפורום פה יצר סידרה של הרצאות ששווה לראות:

 

 

 

 

[sperial]

קודם כל - אתם צריכים לתכנן את המהלך מראש, כפי שכתבתי לך בתחילה וכפי שכתב שייקה, אתם צריכים לבצע עבודת מטה יסודית: לבדוק מה יש בידכם (ערך משוער של הדירה שלכם מינוס עלויות מכירה, והלוואות אם יש משכנתה) ומה סדר הגודל של מחיר הדירה המבוקשת. למחיר הדירה המבוקשת צריך להוסיף סדר גדול של 10-15% עלות תיווך, עורך דין, מיסים (הם תלויים במחיר הדירה) ושיפוץ ברמה כזו או אחרת. מערך הדירה הקיימת צריך להפחית מה שכתבתי במשפט הקודם וכן כשלון כה או אחר במו"מ שיסגור עסקה פחות טובה.

 

בנוסף - צריך להביא בחשבון שמכירת דירה ומציאת דירה יכולים להיות תהליכים ממושכים, דירה יכולה להמצא בשוק שנה ויותר עד שנמצא הקונה, ומד שני, אתם יכולים לבדוק עשרות ומאות דירות אד שתמצאו דירה מתאימה לכם מבחינת מיקום, גודל, התאמה לשאר הצרכים ומחיר.

 

בגישה שלך יש בעיה רצינית, כיון שהבנק "לא אוהב" שתשלום המשכנתא יהיה התשלום הראשון. הבנק תמיד יעדיף שאת התשלומים הראשונים תשלמו ממקורותיכם, והמשכנתא תהיה התשלום האחרון. יש דרך לעקוף זאת, אבל היא לא טריויאלית ולא מובטח שהבנק יסכים לבצע אותה בשבילכם. לכן עדיף למכור את הדירה הקיימת עם תאריך מסירה רחוק (זה מוריד משהו ממחירה, כיון שעל הקונה למצוא דיור חלופי לתקופה זו), כיון שאופציה השניה היא למכור את הדירה ולשכור דירה לתקופת הביניים. הדרך הזו אינה פסולה, אבל יש לה הקשיים והעלויות שלה, כיוון שמדובר במעבר דירה נוסף. עוד דבר חשוב - כאשר מבשילה מכירת ורכישת דירה - לשכור שירותי ורך דין שעוסק בתחום. ההשקעה של 2.34% ממחיר העסקות תשתלם מאד בכך שעורך דין מקצוען יחסוך לכם הרבה הסתבכויות יקרות. ולהמנע מחתימת "זכרון דברים" - שכן הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין, ואתם עלולים להסתבך בגלל חוסר ידע משפטי.

 

עוד עניין חשוב הוא יכולת החזר המשכנתא. אתה ציינת "מצב כלכלי לא בשמיים" - זה תאור גס מאד, אבל אחד הדברים שעליכם לבדוק בשלב הראשון הוא מה כושר ההחזר של אמא - כמה כסף היא תוכל להקצות מדי חודש לפרעון המשכנתה בלי לפגוע יותר מדי ברמת החיים השוטפת ובלי להסתכן ביצירת חבות נוספים. סדרת ההרצאות של אור נחשבת מומלצת (ישית לא שמעתי אותה), תתן לך היכרות עם עולם ההלוואות. ודרך אגב, בלי שום קשר למהלך המדובר, כדאי לך מאד להכיר מושגי יסוד בהתנהלות כלכלית של משק בית. זה יעזור לך מאד כאשר תצא לדרכך העצמאית בעוד מספר שנים.

עריכה אחרונה ב-11 למאי, 2020 על ידי sperial

[Shaike.Zam]

מוסיף ואומר, רכשתי דירה ראשונה עם אשתי לפני כחודשיים בר"ג.

לקח לנו כשנה וחצי למצוא את מה שרצינו + 3 חודשים של משכנתא (תיזוז בין בנקים) וחתימת חוזה (פינג פונג של עו"ד).

 

כנראה שהגזמנו, אבל זה שווה את השקט הנפשי.

 

זה עולם ומלואו וצריך ללמוד ולהכיר הכל.  קודם כל תכירו את מה שיש לכם וכמה כסף זה מביא.

[MiG]

או-אה. פתחת תיבת פנדורה.
סביר להניח שאני אחזור ואדגיש חלק מהדברים שכבר כתבו לך, אבל אתן את השנקל על העולם הזה.
הניסיון שלי מגיע מתוך רכישה וקנייה לפני 2-3 שנים.

4 דברים יש לי לומר בנושא:

1. קנייה ומכירה של דירה עולים הרבה כסף, לרוב מאות אש״ח. ההפרש לא נובע רק מהפרש ערכי הדירות (שגם הוא לא מדע מדוייק) אלא גם מכל ההוצאות הנלוות שהתהליך גורר.
תחשוב על זה כמו חתונה: אתה משלם לאולם, ואז כל אנשי המקצוע בתחומים מסביב רואים שיש לך כסף לשפוך ובאים לרושש אותך. במקום להקה, יש לך עורך דין. במקום מעצבת אולם, יש לך שמאי של הבנק ועמלת פתיחת תיק משכנתא. אתה גם לעולם לא תהיה מרוצה מהדירה שעברת אליה, ותרצה לבצע שינוי פה ושינוי שם. ואל תשכח את האגרות שהעירייה תמציא מהאוויר בזמן מכירת הדירה.
וזה בהנחה שאתה קונה דירה משומשת. אם זו דירה חדשה יש לך עוד סיוט שלם.

למעשה, התהליך עולה הרבה יותר כסף ממה שאתה צופה כאדם ללא ניסיון. לשם כך, הדבר הראשון שאתה צריך לעשות הוא להסתכל על המסוגלות הכלכלית: אתה צריך ללמוד את המחירים באיזור שלך (דרך מדלן, דרך פרסומים של מתווכים, דרך עסקאות שנחתמו בפועל) ואת המחיר המשוערך של מה שאתה רוצה לקנות (״תקציב״). במקביל, אתה צריך להבין מה היכולת של אמא שלך לקחת משכנתא ומה יהיה הסכום ותקופת הזמן ההגיוניים להתחייב אליהם.
אחרי שתבין מה היכולת הכלכלית ההגיונית המקסימלית, תפחית 100-150 אש״ח ותראה אם כל המשוואה עדיין נראית הגיונית.
אם זה לא מסתדר, כדאי לחשוב מחדש על התקציב.

2. רצון למכור. כמה טריוויאלי שאתה חושב שזה, ככה זה לא.
אני בתמימותי חשבתי שהקונה צריך רצון לקנות יחד עם הכסף הדרוש, וזהו.

מסתבר הישראלי לא מתייחס לבית בתור נכס שמוכרים וקונים אלא בתור יציבות. תוסיף למשוואה את עניין אי הוודאות שיש לכל משפר דיור בשוק, שמצד אחד רוצה למכור דירה ומצד שני לא יודע איזה דירה יקנה // לא בטוח שבאמת ייכנס לדירה שהוא קנה במועד שרשום בחוזה - ותגיע לסוג של מיני כאוס.
מסתבר שיש אנשים שמפרסמים את הדירה שלהם רק כדי לראות כמה יציעו להם עבורה, וכשאתה מגיע ובפועל רוצה להתקדם לכיוון עסקה עם תאריך כניסה מוגדר הם מורחים אותך. לי אישית זה קרה - מרחו אותי חודשיים ובסוף ביקשו ממני להעלות את המחיר בגלל זמן הפינוי שביקשתי. זה לא היה מקובל עלי ופוצצתי להם את העסקה (בשלב המו״מ).

גם אם אתה מגיע לדירה, אהבת אותה על אף החסרונות שלה, רוצה לקנות אותה, אתה מוכן לשלם כמה שהיא עולה - לא תמיד המוכר באמת ירצה למכור אותה. הדבר הזה יכול לקרות.

3. פתרונות מימון - זה עולם שלם בפני עצמו. בגדול, יש פתרון לכל דבר.
יש כלי שעוד לא הזכירו פה, שנקרא ״הלוואת גישור״. זה בעצם כלי כלכלי שנותן לך כסף לשלם על דירה שאתה רוצה לקנות כשעדיין לא מכרת את שלך באמצעות שיעבוד של הדירה הישנה שלך.
המוצר של הבנק זה כסף, ותמורות הבטוחות המתאימות הוא ימכור לך ממנו כמה שתרצה. כמובן, יש עלות של ריבית. יש מצב סביר שאפילו הם ירצו ששמאי יבקר בדירה שאתה מעמיד כמשכון עבור הלוואת הגישור. אל תשכח שכל דבר כרוך בתעריפי ביקור ובעמלות של הבנק. עמלת פתיחת הלוואה, עמלת סגירת הלוואה, עמלת... הבנת.
גילוי נאות: שקלתי לקחת הלוואת גישור. לא ביצעתי בפועל.

4. מתווכים - יש פה שרשור שלם של המון דפים על הנושא, אבל אני אזרוק את השנקל שלי גם פה.
כשתפרסם את המודעה שלך, בעיקר בעידן קורונה, הראשונים שיתקשרו אליך הם מתווכים. הם יספרו לך כמה חשוב תפקידו של המתווך וכמה חשוב שתחתום להם בלעדיות ותתן למקצוענים להשיג את ערך הדירה המקסימלי שניתן עבורך.
כמו שנאמר בהרחבה בשרשור הקיים בפורום, יש מתווכים זהב. ויש גם כאלה שלא. אני נפגשתי עם כעשרה מתווכים במסגרת המכירה-קנייה שלי, ורובם פשוט מביאים אותך לנכס ומשם והלאה בהצלחה במשא ומתן עם המוכר/קונה.
אחרי שתלחם ותגיע להסכם עם הצד השני תעדכן את המתווך לבוא לקחת 2% מהעסקה מכל צד בגלל שהוא ״הגורם היעיל״ בעסקה.
לא אביא את כל הסיפורים שלי כי לא נסיים עם זה עד מחר, אבל מתווכים זה לשיקולך (והם עולים כסף, לא מעט, כאשר יעילותם מוטלת בספק).

אשמח להרחיב בכל נושא בהתאם לשאלות שלך.