מה צריך לדעת במכירת/קניית דירה?

[sperial]

כפי שכתבתי בתגובה הראשונה, השאשור הזה יהפוך לספר לימוד.

 

כמה הערות לפוסט של המיג:

 

1. אני לקחתי הלוואת גישור כחלק מהמשכנתא, אז נחסכה לי הכפילות בהוצאות הנלוות. פשוט, הינה מדובר ברכיב לטווח של שנה, בעוד שהמינימום למשכנתא הוא 4 שנים.

 

2. חוץ ממחיר הדירה עצמה כל המחירים יוצגו ללא מע"מ ועליך להוסיפו. כך גם לעמלות שאציין בהמשך.

 

3. עלות מתווך היא הוצאה מרגיזה, אבל יש מקומות בהם המתווכים שולטים בשוק, ובלעדיהם לא תהיה מכירה או קניה. אם אתה נותן בלעדיות למתווך עשה זאת לזמן הקצר ביותר האפשרי וסגור מחיר נמוך ככל האפשר. העמלה הסטנדרטית היא 2% על חשבון הקונה, אם הדירה בבלעדיות סכום דומה נוסף על חשבון המוכר. אבל אםשר "להסתדר" על עמלות יותר נמוכות.

 

4. עלות עורך דין מטעמך היא 0.5% (בתוספת מע"מ). ברכישת דירה מקבלן תחוייב על ידו ב-1.5%, שכר טרחת עו"ד מטעמו (יתכן שיכלל במחיר הדירה). בשום מקרה אל תוותר על עו"ד מטעמך, קרוב לודאי שהוא יחסוך לך הרבה יותר כסף על ידי איתור סעיפים בעייתיים בחוזה. 

[Benor]

מבלי להכנס לכם לכיס ,אני מבין שכאשר יש ילדים השיקולים שונים אבל ציינת לגבי מצב כלכלי לא בשמיים. 

אולי מכירת הדירה היא דווקא הזדמנות לשיפור המצב הכלכלי למכירה ורכישת דירה זולה יותר. 

 

היא מעוניינת לקנות דירה חדשה מהקבלן אם הבנתי אותך נכון ?

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2020 על ידי Benor

[MiG]

כמה הערות לפוסט של ידידנו ספריאל, שמדגיש את הנקודות הרלוונטיות ברכישת דירה מקבלן:

 

1. החוק בנוגע לתשלום עו״ד מטעם הקבלן השתנה. שר המשפטים הגדיר ששכר הטרחה המקס׳ עבור עו״ד של הקבלן הוא 5000 ש״ח + מע״מ והוא נגבה ישירות ע״י עו״ד.

כל דרישה של גבייה נוספת בהקשר של רישום בטאבו שמתבצעת ע״י הקבלן היא עברה על החוק. (להרחבה, ניתן לעיין בחוק מכר (דירות). זה חוק שקבלנים לא אוהבים ומנצלים את חוסר הידע בנושא כדי לבצע שיטות מצליח)

2. כשאתה רוכש דירה ומבקש עליה משכנתא, הבנק שולח שמאי כדי להעריך את עלות הנכס לצרכי הבנק.

השמאי מעריך את הנכס על הצד הנשכני, משמע הוא יכתוב עליו ערך נמוך כי הבנק לאחר מכן יגדיר מה ״אחוז המימון״ שאתה מבקש על הנכס הנרכש מתוך המספר שהשמאי נותן. ככל שהמספר יותר נמוך, ככה הבנק בטוח יותר.

במקרה של רכישת דירה מקבלן, הבנק לא שולח שמאי ומגדיר את ערך הנכס כעלות הרכישה שלו.

 

עד פה הדברים הטובים [emoji23]

3. כשאתה קונה דירה מקבלן אתה יודע לאן אתה נכנס אבל אתה לא יודע איך אתה יוצא. אתן כמה דוגמאות:

 

- החוק מגדיר מועדי תשלום על הדירה. נניח, אם הקבלן סיים את הטיח בקומה שלך אתה צריך לשלם X אחוזים מתוך מחיר הדירה. אם בפועל הקבלן עשה לך טובה ודחה לך את מועד התשלום, בגלל שלדוגמא אתה מקבל את הכסף ממכירת הדירה שלך במנות ואתה משלם לקבלן באותם מנות, החוב שלך מוצמד למדד תשומת הבניה. שלא כמו מדד המחירים לצרכן, מדד תשומת הבנייה זז תמיד כלפי מעלה והחוב שלך תופח באלפי שקלים לחודש (תלוי מה גובה החוב שלך).

 

- מועד המסירה של דירת קבלן הוא סימן שאלה אחד גדול. הקבלן ינסה לכתוב לך את המועד הכי מאוחר שאפשר על החוזה, חוק מכר דירות מגדיר שעד חודשיים איחור הקבלן לא חייב לך אגורה.

סוד קטן הוא שגם אחרי חודשיים הקבלן לא ישוש וישמח לשלם לך את גובה הפיצוי לפי החוק וזה דבר שמגיע לבתי משפט לתביעות קטנות השכם והערב.

משמע, אתה חותם על חוזה עם קבלן ולא יודע מתי בפועל תמסור לך הדירה. יש מצב שתצטרך למסור את הדירה שאתה גר בה עכשיו ועדיין לא יהיה לך לאן לעבור, ואז תצטרך להשתמש בפיצוי של הקבלן כדי לשכור דירה אחרת ביינתים (ולמעשה תצטרך לבצע מעבר דירה פעמיים: פעם אחת לדירה הזמנית, ופעם אחת לדירה שקנית(

 

- כשתקבל את הדירה אחרי שיאשרו לקבלן טופס 4, תקבל ״סגירת חשבון״. פתאום תקבל חיוב של 5000 שקל על זה שהקבלן חיבר לך את הדירה למים וחשמל, תחוייב על ההצמדות שהזכרתי קודם, בקיצור - תחוייב על מה שרק אפשר. אה, ואין לך חיבור גז. רוצה גז? תשלם עוד 1500 שקל.

הקרנבל הזה לא נגמר כל כך מהר.

 

- אחרי שתחתום את החוזה על הקבלן, יפנו אותך ל״מתאם/ת שינויים״. התפקיד של מתאם השינויים - לעשוק אותך כמה שאפשר. כל נגיעה שתרצה לבצע בדירה תעלה לך החל מאלפי שקלים עד עשרות אלפי שקלים.

מטבח מקבלן? היום זה עלבון. הקבלן יפנה אותך לחברת מטבחים שתתן לך ״זיכוי״ של 5-10 אש״ח ותדאג לחייב אותך נהדר על כל ״שדרוג״ שתעשה. אה, ואל תשכח את השיש.

והקרמיקה בשירותים? מה, שמת כל כך כסף על הדירה ולא תשקיע עוד קצת כדי שיהיה יפה?

 

- מזגן? נהדר. רוצה לשים מזגן לפני טופס 4 וקבלת הדירה? לקבלן יש איש מיזוג שידע לתת לך הצעות מחיר גבוהות ולהתחלק ברווחים עם הקבלן. לא רוצה לשים מזגן עם איש המיזוג של הקבלן? תקבל את הדירה, שים את הרהיטים שלך שם ואז תשפוך עליהם הרים של אבק. או שתדחה עוד את מעבר הדירה שלך לדירה החדשה. בין כך ובין, עם פחות מ10 אש״ח לא תצא. במקרה שלי זה היה באיזור 20-30 אש״ח.

 

- וכן הלאה.

 

בזמנו חשבתי לכתוב בלוג במקביל למכירה ולקנייה שעשיתי כדי להשאיר את המידע הזה ברשת. בסוף לא עשיתי את זה.

בקיצור, בדירה מקבלן יש יתרונות והרבה חסרונות. צריך לדעת לשקול גם אותם.

[sperial]

הערות חשובות של מיג. תודה על העדכון לגבי עורך הדין - ידעתי שהיה שינוי בחוק אבל לא הכרתי את פרטיו.

 

ההערות האלה הן בדיוק הסיבה בגללה אני ממליץ לשכור שירותי עורך דין מטעמך. לוח התשלומים שהוזכר הוא לוח התשלומים שבחוק, אבל בחוזה הרכישה אפשר לשנות אותו. וכל ההפתעות יכולות להיות מוסדרות בחוזה, ואם מצויין שעליך לשלם כל מיני תשלומים תהיה מודע להם מתחילת הדרך והם לא ייפלי עליך בהפתעה עם קבלת המפתח.

 

דבר חשוב ברכישת דירה מקבלן הוא עניין השדרוגים. רוצה עוד נקודת חשמל או ארון מטבח - תשלם, והרבה. על פריטים שאינך רוצה יזכו אותך בפרוטות, החלופות יהיו במחיר צלא. הקבלנים והספקים מתפרנסים היטב מהשינויים האלה.

 

 

[Nemesis]

כדאי להתנהל מאוד בזהירות בהחלפת דירה, במיוחד בתקופה זו בה המצב במשק לא ברור בכלל, במיוחד כאשר מצהירים שהמצב הכלכלי לא משהו.

כאשר קונים קודם ואחר כך מוכרים, עלולה להיות הפתעה במחיר המכירה של הדירה.

כאשר קונים יד שניה, עלולה להיות הפתעה בגובה השמאות / גובה המשכנתא שמאשר הבנק.

כאשר קונים דירה חדשה, יש המון עלויות סמויות כפי שפורט קודם.

כדאי להשאיר רזרבה בריאה בין מחיר הדירה המקסימלי שאתם יכולים להרשות לעצמכם למחיר הדירה שרוכשים בפועל.

 

[Benor]

לפני 5 דקות, Nemesis כתב:

כאשר קונים יד שניה, עלולה להיות הפתעה בגובה השמאות / גובה המשכנתא שמאשר הבנק.

הרבה מעבר לזה.

לעתים נדרשות עלויות נוספות וגבוהות של תיקונים, שיפוצים, שינויים כאלו ואחרים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.

עריכה אחרונה ב-12 למאי, 2020 על ידי Benor

[Nemesis]

אבל את זה רואים כשמבקרים בדירה ובודקים אותה.

[sperial]

לא תמיד. אני קניתי דירה עם אומדן למחיר השיפוץ. העלות הסופית היתה פי 3, ועוד עם קבלן שנתן מחיר גלובלי. בינתיים חלפו כמה שנים והתגלו עוד ליקויים, שתיקונם עלה כמה רבבות שקלים.

 

וזו דירה טובה, אם כי לא שופצה שנים רבות.