תשלום הלוואת משכנתא יחד עם שכירות

[Shmulik_Miata]

אהלן,

 

בעבר היה מקובל לתת מקדמה של 20% ליזם/קבלן ולשלם את היתרה בקבלת מפתח לדירה. (כנראה בגלל הסכמים עם הבנקים מול היזמים/קבלנים). היום התשלום הוא מדורג, זאת אומרת שעם ההתקדמות של הבניה ככה צריך לשחרר כספים.

 

עכשיו השאלה, איך מתמודדים עם שכירות והתחלת החזרת תשלומי המשכנתא. לא חתמנו על כלום עדיין, אני מנסה להבין אלו אפשרויות יש לנו. נכון להיום אנחנו מצליחים לשים בצד עוד 1500-2500 ש"ח כל חודש בנוסף להוצאות המחיה שלנו הכוללים שכירות, אוכל, מעון ועוד. סיום הפרויקט צפוי להיות בדצמבר 2019 (אחרי דחיה של כמה חודשים מהמועד המקורי).

 

אשמח קצת לעזרה.

 

תודה

[shugiflex]

הלוואת גרייס?

[Nemesis]

אל תשכח שכל סכום שאתה משלם מאוחר צמוד למדד תשומות הבנייה, כך שאותם 80% היו גם עלולים לגדול.

 

אתה יכול לקחת גרייס חלקי ולשלם רק את הריבית או על חלק מהמסלולים להתחיל לשלם וחלק לדחות. צריך לדעת בפירוט רב יותר בדיוק במה מדובר כדי לתכנן.

[Shmulik_Miata]

אהלן,

 

עלות הדירה 1,090,000 או 1,130,000 (עוד לא החלטתי סופית מה אני לוקח).

הון עצמי 291,000.

החזר תשלומים רצוי לאחר קבלת המפתח הוא כ-3500 לערך (נכון לעכשיו).

 

עד קבלת המפתח יש לי בערך שנה וחצי ואולי קצת יותר לגור בשכירות בטווח מחירים של 3500-4000 ש"ח (מועד מסירת המפתח דובר על יוני 2019, אבל המשווק מעריך שהמועד הסופי יהיה בין יוני לדצמבר 2019). כרגע אני מצליח לשים בצד בין 1500-2500 ש"ח.

 

קרן השתלמות בגובה של כמעט 80,000 ש"ח תשחרר במאי 2019.

 

אשמח לתת עוד נתונים אם צריך.

[Nemesis]

זה נראה גבולי מאוד עד מסוכן.

מה הסיבה שאתם משלמים שכירות 3500-4000 ועוד חוסכים קרוב ל 2000 בחודש אבל רוצים לשלם משכנתא 3500 בלבד?

 

מה השכר נטו ופוטנציאל גידול?

[shugiflex]

כלל אצבע במשכנתא הוא לשלם לפחות 500 ש"ח תשלום חודשי על כל 100 אלף ש"ח שלקחת.

[sperial]

אתה צריך לביא בחשבון שעלות הדירה תהיה גבוהה לפחות ב-10% מהמחיר המוצהר (מיסים, "דמים", שדרוגים) וכי תזקק גם לציוד בכניסה לדירה. הייתי מביא בחשבון שעד הכניסה לדירה תזקק ל-100-200 אש"ח יותר ממחירה. האם זה ריאלי מבחינתך?

[ישה]

ניתן לנתונים לדבר

 

את ה 80K מקרן ההשתלמות ( שאני לא אוהב = שונא מאוד ) שנוגעים בה , נקדיש להוצאות הנוספות שספריאל הסב את תשומת ליבך אליהם.

 

בהחזר לפי 3740 ש"ח תשלם ריבית של כ 510K ותסיים את המשכנתא אחרי 30 שנה ובהנחה שריבית הפריים נשארה בגובהה הנוכחי ( שכח מזה , היא תעלה )

 

בהחזר לפי 5300 ש"ח תשלם ריבית של כ 160K ותסיים את המשכנתא תוך כ 16 שנה, שוב באותה הנחת ריבית פריים.

 

התמהיל היה 270K בפריים ל 30 שנה ו 569K בקל"צ ל 30 שנה באופציה הראשונה, ו 25 שנה ( שיקוצרו עם סיום הקל"צ ) ו 14 שנה בקל"צ באופציה השניה .

 

בהיעדר נתונים ונתוני הכנסה קשה לתת עצה.

 

לגבי התקופה החופפת, אתה יכול לבקש גרייס מלא, כלומר לא פורעים לתקופה את הקרן ואת הריבית או גרייס חלקי כלומר פורעים רק את הריבית.

 

לא יודע אם אצלך מדובר במחיר למש(ס)תכן ששם אפשרי משכנתא בשיעור גבוה מ 75%, אז ניתן להתחכם והלגדיל את המשכנתא בגובה שכר הדירה הצפוי עד לכניסה לדירה. כמובן שזה ישפיע על הגידול בהחזר החודשי העתידי.

 

בשני המקרים הבנק לא אוהב את זה וזה מתבטא בריבית גבוהה יותר מחד והתשלום החודשי גדל כי תקופת הפרעון מתקצרת באורך תקופת הגרייס.

 

נסביר לקחת מסלול ל 20 שנה וגרייס לשנתיים , יסתיים הגרייס , עכשיו תצטרך לפרוע את המסלול תוך 18 שנה.

עריכה אחרונה ב-3 לאפריל, 2018 על ידי ישה

[gsi16v]

כלל אצבע במשכנתא הוא לשלם לפחות 500 ש"ח תשלום חודשי על כל 100 אלף ש"ח שלקחת.

מה בדיוק כלל אצבע בזה?

 

Sent from my Redmi Note 3 using Tapatalk

[Shmulik_Miata]

זה נראה גבולי מאוד עד מסוכן.

מה הסיבה שאתם משלמים שכירות 3500-4000 ועוד חוסכים קרוב ל 2000 בחודש אבל רוצים לשלם משכנתא 3500 בלבד?

 

מה השכר נטו ופוטנציאל גידול?

 

לאחר שעזבנו את בית אימי (שהיה לטובת חסכון) מצאנו דירה ב-3600 ש"ח ולכן נשארת לנו ההכנסה הפנויה הזו של 1500-2500 ש"ח בחודש (כתלות בגובה ההוצאות כמובן).

 

שמוליק

[Shmulik_Miata]

אתה צריך לביא בחשבון שעלות הדירה תהיה גבוהה לפחות ב-10% מהמחיר המוצהר (מיסים, "דמים", שדרוגים) וכי תזקק גם לציוד בכניסה לדירה. הייתי מביא בחשבון שעד הכניסה לדירה תזקק ל-100-200 אש"ח יותר ממחירה. האם זה ריאלי מבחינתך?

 

זו דירה ראשונה, למיטב הבנתי אין לי מיסים, או שאני טועה?

 

אני חושב שבשלב הראשון אנחנו נשאיר את הדירה סטנדרטית מבלי להשתגע יותר מידי.

[Nemesis]

לאחר שעזבנו את בית אימי (שהיה לטובת חסכון) מצאנו דירה ב-3600 ש"ח ולכן נשארת לנו ההכנסה הפנויה הזו של 1500-2500 ש"ח בחודש (כתלות בגובה ההוצאות כמובן).

 

שמוליק

 

ומדוע לא תוסיפו עלות זו להחזר המשכנתא? בלי זה לדעתי זה לא ריאלי.

 

זו דירה ראשונה, למיטב הבנתי אין לי מיסים, או שאני טועה?

 

אני חושב שבשלב הראשון אנחנו נשאיר את הדירה סטנדרטית מבלי להשתגע יותר מידי.

 

יש לך עלות עו"ד, תיווך במקרה הצורך, התחברות לחשמל וגז במקרה של דירה חדשה, רהיטים, מכשירי חשמל ועוד כל מני פיצ'יפקעס.

פתיחת תיק משכנתא, עלות שמאי + בטח יש עוד כמה עלויות קטנות ששכחתי.

[Shmulik_Miata]

תודה על התגובות, תרשו לי להגיב בשעות הערב אחרי שאחזור מפעילות כלשהי.

 

תודה.