מה זה השטות הזו מס שבח?

[elkmino]

כמה שזה נשמע מוזר זה מה שהיה.

לאחר שהוכחתי בניירת מסודרת ש 70% מערך הדירה בא ממני קיבלתי את הפטור.

קח בחשבון שזה היה מזמן ויכול להיות שהשתנו דברים אבל בנוגע למיסים בדרך כלל מוסיפים.

[סאמי]

אם לא מכרת ב4 שנים אחרונות דירה, יש לך פטור ממס שבח וחוץ מזה יש לך עוד פטור מהוראת שעה, מומלץ להשתמש קודם עם הפטור של הוראת שעה, כך שיישאר לך אח"כ כשתתצרך עוד פטור.

בקשר למס רכישה, אם אתה הולך עכשיו לקנות דירה אחר במקרה שאין לך עוד דירה חוץ ממה שאתה מוכר עכשיו, אז יש לך פטור גם ממס רכישה, וזה תלוי, אם מכרת לפני שקנית אז ברור שיש לך פטור, וגם אפילו אם עדיין לא מצאת קונה לדירה שלך וכבר מצאת דירה שתרצה לקנות אז יהיה לך פטור ממס רכישה על הדירה החדשה, ואתה מצהיר שתמכור הדירה הישן עד שנתיים, (זה הזמן שנותנים לך כדי למצוא קונה) ובמקרה שעבר שנתיים ועוד לא מכרת, תשלם מס רכישה +רבית.

[sperial]

סאמי - אתה צודק חוץ מפרט אחד: מס הרכישה פרוגרסיבי, והפטור הוא רק עד סכום מסויים, שמעליו תשלם מס רכישה גם אם תמכור את דירתך הנוכחיתתוך שנתיים.

[יגאל]

תודה לעוזרים.

 

זו הדירה הראשונה והיחידה שיש לי ולאשתי.

ברור לי שייתכן שהמחיר ש2 המתווכחים אמרו שהוא ריאלי למכירה, לאו דוקא הוא באמת ריאלי למכירה.

 

אני מתעניין בפרויקט חדש אצלנו בעיר ובאופן כללי למרות שהשקענו המון בדירה אנחנו מאד מתחרטים על זה שהתפשרנו על כך שאין מעלית ומחסן לדירה.

 

קנינו את הדירה עם משכנתא (משכנתא די שמנמנה אפילו).

 

לא בטוח בכלל שנלך על המהלך הזה אבל במידה והייתי צריך גם לשלם מס על ההפרשים אז כנראה שבכלל לא הייתי חושב על זה.

[יגאל]

שאלה נוספת בהקשר דומה:

מישהו יכול לספר לי משהו על מדד תשומות הבנייה?

 

פעם ראשונה אתמול שמעתי את המונח הזה כשדיברתי עם קבלן שמציע פטור מהמדד הזה במידה ומשלמים 20 אחוז מראש.

 

 

נניח ודירה עולה 2 מליון ואני שם 15 אחוז שזה 300 אלף שקל עכשיו והיתרה במפתח בעוד שנה וחצי.

 

האם זה אומר שה1.7 מליון הנותרים צמודים לזה במשך כל התקופה? האם תמיד זה ככה עם דירות חדשות?

[D.liven]

בלינק המצורף מצויים שיעורי המדד בחודשים האחרונים

http://trade.bankleumi.co.il/trade/info/shuk/shukbniya.asp

 

כמו שאתה יכול לראות, במהלך 2012 היתה עלייה של 3.3%. אי אפשר לדעת מה תהיה המגמה בשנתיים הקרובות. אם השוק יהיה איטי, המדד גם יכול להיות שלילי (שים לב, סביר להניח שבחוזה מחיר הדירה לא יופחת באם המדד שלילי, אלא רק יעלה בהצמדה למדד חיובי!).

תעשה את החישובים שלך, בהתאם למצבך הכלכלי והמשכנתא שאתה מתכנן לקחת (כמה ריבית אתה משלם. האם יש הצמדה של המשכנתא למדד כלשהו וכיו"ב) וכמובן, להערכותיך לגבי ההתפתחות בשוק, האם כדאי לשלם מוקדם ולהימנע מהצמדה זו, או לא.

 

לגבי השאלה - האם זה תמיד ככה עם דירות חדשות - בעיקרון, כן. זה תנאי שמקובל בחוזים מול קבלנים. הוא נובע ממשך הזמן הארוך הקיים בין החתימה על חוזה המכר, לבין קבלת התמורה מאת הרוכש ולבסוף - מסירת הנכס לידי הרוכש והוא בא, בין היתר, כדי להגן על הקבלן מפני תנודתיות במחירים בענף. כמובן שהגנה זו באה על חשבונך כרוכש, שחשוף לתנודות המחירים. בעבר היו מצמידים לדולר ו/או למדד. היום, כשהפסיקו לתמחר דירות בדולרים, מצמידים למדד.

[יגאל]

תודה, זה הלינק שציינתי ראיתי שמדובר ב3.3% בשנה האחרונה.

 

האמת שזה לא נתפס בעיניי.

נניח והסכום שנותר הוא 1.7 מליון שקל לתקופה של שנתיים זה עלול לטפס ביותר מ100 אלף שקל!

 

על מה בדיוק משלמים 15 אחוז בהתחלה תמורת כלום אם לא עבור נעילת המחיר?

 

אז הדרך היחידה להימנע מהמדד הזה הוא לשלם 100 אחוז מערך הדירה מראש... וזה יכול היה להשמע הגיוני בתנאי שהקבלן היה מממן דמי שכירות במשך השנתיים של ההמתנה.

נשמע לי נורא עקום העסק הזה.

[D.liven]

על מה בדיוק משלמים 15 אחוז בהתחלה תמורת כלום אם לא עבור נעילת המחיר?

 

על זה שזה מה שמבקש הקבלן כתנאי להתקשרות. אתה יכול שלא להסכים ולא לקנות.

 

ראוי לזכור שכשאתה בא לקנות את הדירה, לרוב, הקבלן כבר נמצא בתוך הפרוייקט עם מיליונים רבים מושקעים (החל מרכישת זכויות בקרקע, דרך הוצאות תכנון, הוצאות משפטיות, הנחת יסודות, אולי אף תחילת בנייה ועוד ... ).

לכן, הדין הישראלי מתווה שיעורים שונים שמותר לקבלן לגבות בהתאם להתקדמותו בפרוייקט וזאת מתוך ההבנה שלעיתים, כדי לקדם את הפרוייקט, כסף צריך לזרום פנימה. כמובן שהחוק גם קובע ערבויות שונות שעל הקבלן להעמיד על מנת להגן עליך, על זכויותיך (ועל הכסף שלך) כרוכש במקרה ובו הקבלן לא ממלא את התחייבויותיו או אפילו חו"ח פושט רגל.

 

מנגד, בשום מקום לא נקבעה חובה של "נעילת מחיר".

[sperial]

ההצמדה למדד תשומות הבניה מקובלת שנים רבות, אישית אני מכיר את ההצמדה הזו כבר כ-23 שנה, ושני הסכמים לרכישת דירות שרכשתי מקבלן כללו סעיף זה, אחד מהם בצורה ממזרית שבה שילמתי לא בהצמדה למדד האחרון הידוע אלא בהצמדה למדד הבא (נפתי בפח כיון שהתקמצני על עו"ד מטעמי).

מה שמאפיין את מדד תשומות הבניה, או לפחות אפיין אותו כאשר עקבתי אחריו, היה עליות חדות בחודשי הקיץ ורגיעה בחודשי החורף, כך שמי שרוכש דירה כעת ומתכנן תשלום בעוד מספר חודשים צריך להביא בחשבון מאפיין זה בתכנון שלו.

[yosi05]

ברור לי שייתכן שהמחיר ש2 המתווכחים אמרו שהוא ריאלי למכירה, לאו דוקא הוא באמת ריאלי למכירה.

 

בדרך כלל מתווך חשוד בהפחתת המחיר שניתן לקבל - אומנם שכרו נגזר ממחיר המכירה, אבל הרבה יותר קל ומהיר למכור דירה בזול מאשר למקסם את התמורה, ולכן הוא יעדיף לצטט מחיר נמוך.

 

יוסי

[sperial]

למתווכים יש עוד כמה שיטות נלוזות. למשל - הם "שורפים" דירות שעליהם הם לא מצפים לקבל דמי תיווך - מראים אותם לקונים פוטנציאליים לפני שהם מראים את הדירה שהם חפצים ביקרה (בד"כ דירה שנמכרת דרכם בבלעדיות), תוך הדגשת יתרון הדירה האחרת.

נושא הבלעדיות בעייתי ביותר כיון שאתה מצמצם את מאגר הקונים הפוטנציאלי למשרד מסויים וכיון שגם כמוכר אתה מחוייב בתשלום של 2% למתווך. כאשר הצעתי את הדירה שלי למכירה לפני מספר חודשים חתמתי פעמיים על הסכמי בלעדיות, וני המתווכים עשו אפס למכירת הדירה. לפחות אחד מהם היה מספיק הגון כדי לוותר על הבלעדיות כעור כחודש, והדירה נמכרה בסופו של דבר בסיוע מתווכת שעמה היו לנו קשרים אישיים גם בלי קשר למכירת הדירה.

[סאמי]

ההצמדה למדד תשומות הבניה מקובלת שנים רבות, אישית אני מכיר את ההצמדה הזו כבר כ-23 שנה, ושני הסכמים לרכישת דירות שרכשתי מקבלן כללו סעיף זה, אחד מהם בצורה ממזרית שבה שילמתי לא בהצמדה למדד האחרון הידוע אלא בהצמדה למדד הבא (נפתי בפח כיון שהתקמצני על עו"ד מטעמי).

מה שמאפיין את מדד תשומות הבניה, או לפחות אפיין אותו כאשר עקבתי אחריו, היה עליות חדות בחודשי הקיץ ורגיעה בחודשי החורף, כך שמי שרוכש דירה כעת ומתכנן תשלום בעוד מספר חודשים צריך להביא בחשבון מאפיין זה בתכנון שלו.

1. מה זה מדד הבא, ומה משנה?

2. אולי תסביר קצת על מה שכתבת(הדגשה שניה)

3. באיזה תאריך נסגר המדד?

תודה מראש

[sperial]

1. "המדד הבא" - כלומר נניח ששילמתי תשלום של 100,000 ש"ח והמד הבא שפורסם עלה ב-1% - דרשו ממני להוסיף עד 1000 ש"ח על חשבון אותו תשלום. פרקטיקה לא מקובלת אבל נפלתי בפח שכנראה עלה לי יותר מאשר עו"ד, אם הייתי שוכר את שירותיו.

2. בדיוק כפי שכתבתי: מדד תשומות הבניה עולה בקיץ בקצב מהיר יותר מאשר בחורף - כיון שבקיץ מבתצעות יותר עודות בניה ויש יותר ביקושים לחומרים וכח אדם .

3. מדד תשומות הבניה מתפרסם ב-15 בחודש, כמו כל שאר המדדים.

[מרק10]

נסה להעזר באתר הזה

הוא נותן מחירים שנמכרו בפועל

אם כי לא תמיד בדיוק נכון.

אני רק שאלה

 

האם המחירים של העסקאות המוצגים באתר של רשות המיסים משקפים באמת את מחיר הקנייה/מכירה של נדל"ן ?

 

אולי חלק מהתשלום בוצע בכסף שחור ?

 

משום מה נראה לי שהדיווח על המחיר של מכירת חנויות לעסקים הינו זול יותר מאשר המחיר

בפועל ב-20-25 אחוז.

 

https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/

[sperial]

מרק - אתה מצפה לתשובה מוסמכת על דברים לא רשומים ופליליים?

מובן שהעסקאות מובאות לפי המחיר שנרשם בחוזה שהובא לידיעת השלטונות. מצד שני - העסקאות שלי נעשו במחיר שהוצהר, אבל ההשקעה האמיתית שלי הרבה יותר גבוהה כיון שאני צריך להשקיע בשיפוץ מאות אלפי ש"ח - כך שמבחינתי המחיר האמיתי של הדירה הוא 20% מעבר למחיר הרכישה. הכסף ילך לקבלן השיפוצים, נגר המטבחים ודומיהם. זה מה שקורה לרבים הרוכשים דירות שאינן חדשות.

מעבר לכך - רוכשי דירות הנזקקים להלואות משכנתא צריכים להצהיר דווקא על ערך גבוה, אחרת הבנק יהיה מנוע ממתן הלואות בהיקף הדרוש להם.