התייעצות בנוגע למשכנתא

[ישה]

זה שסגרת את המשתנה ל 8 שנים מקבע לך רק את השתנות הריבית. אבל...

 

התשלום החודשי יעלה לך מדי חודש בחודשו בשיעור עליית המדד.

 

כי הריבית מחושבת על יתרת הקרן ויתרת הקרן צמודה למדד

 

דוגמה

 

אתה חייב 100000 המדד עלה החודש ב 0.4% אז אתה כבר חייב לבנק 100400 ש"ח ועל זה הגולם מחשב לך את הריבית

 

וכדי להמחיש זאת טוב יותר

 

כנס למחשבון רשום הלוואה 100000 ש"ח לתקופה של 20 שנה רשום ריבית 2.12 % רשום עליית מדד שנתי 3% ותראה הכין אתה עומד אחרי 5 שנים .

 

יסתבר לך כח אתה חייב לבנק את אותו הסכום 100000 ש"ח אחרי 5 שנים של תשלומים.

 

בקבועה לא צמודה הקרן לא צמודה ולכן מדי תשלום היא יורדת ואיתה יורד תשלום הריבית . התשלום עצמו לא קטן אלא חלק גדול יותר מהסכום מופנה להקטנת הקרן

 

ונדמה לי שעוד לא קנית זוג נעליים חדש.

 

אתה בא לבנק אומר לנו אני רוצה בריבית כזו וכזו הוא אומר לך לאאאא , אתה אומר לו כמה הכי נמוך הוא אומר לך אתה אומר לאאאא

 

יש לי נמוך מזה , אני רוצה לקבל שיפור וכך הוא משפר לך , ואז אתה הולך לסניף הבא/ בנק אחר ומתחיל עימו בקצת יותר נמוך מאשר כבר קיבלת.

 

תהליך ל א זבנג וגמרנו.

 

אתה גם יכול להגיד לו שמע תעביר לגבוהים ממך אני רוצה ריבית יותר נמוכה.

 

אבל יותר חשוב זה להגדיר לך את יכוללת ההחזר החודשי , ככל שאתה יכול יותר להחזיר אתה חוסך יותר והרבה!!

[avargel]

הגדרתי יכולת החזר [עליתי לאזור ה2800 לא כולל ביטוחים]

וכדי לצמצם עלויות אני מחלק ל15 שנה [רק הפריים נשאר ל20]

 

הנ"ל לפי עצותיך!

 

אבל עדיין, לגבי המיקוח, בדיוק בדרך שתארת הגעתי לריביות הנ"ל [התחלנו ב6.2!]

אך כרגע כל הבנקים נעצרו בהצעה הנ"ל, וכולם אומרים לי תחטוף מה שנתנו לך בבנק ההוא [והם יודעים שלא זרקתי באוויר, כי באתי עם הצעות כתובות]

 

אני מבחינתי אמשיך להסתובב, אך אשמח לשמוע לאן...

 

תודה על הכל!

[ישה]

את החיסכון הגדול ביותר השגת לבד , קרי הגדלת יכולת ההחזר מ 2200 ל 2800 ש"ח

 

התמהיל לאור זאת

 

130K פריים ל 30 שנה ( שוב אל תיבהל ) בפריים מינוס 0.9%

 

160K קל"צ ל 15 שנה ריבית יעד 4.8%

 

100 קל"צ ל 10 שנים ריבית יעד 4.5%

 

החזר חודשי 2840 ש"ח

 

אתה גומר את הקל"צ 10 שנים ,את כל הסכום שהתייתם אתה מעביר להחזר מהיר של הפריים.

 

אתה גם יכול לאזכר כי הנה אתה הולך לפרוע חלק עם קרן השתלמות.

 

לך לבנק איגוד לך לבינלאומי הם יותר אגרסיביים ( קרי ריביות טובות יותר ) ואז עם הצעות שלהם אתה הולך לגדולים יותר, ומבקש להשוות ולשפר.

 

הנחה בהעברת חשבון נחמדה רק צריך לראות שלא מZיינים אותך בעמלות השוטפות בחשבון העו"ש הרגיל לעומת החשבון הנוכחי שלך.

 

עכשיו עוד עצה .

 

יחס המימון לנכס נמוך 40% ההלוואה יחסית נמוכה , הבנק לא מרוויח מספיק מהעיסקה , לכן תבקש אולי סכום גבוה יותר

 

כמו 540K ותחלק אותו :

 

180K פריים ל 20 שנה

90K קל"צ ל 10 שנים ריבית 4.5%

90K קל"צ ל 15 שנה ריבית 4.8%

180K משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה

 

תיקח ותפרע אחרי שבוע את החלק העודף בק"צ.

החזר 2800ש"ח

 

כמובן את כל התרגיל אתה לא מספר לבנק.

[bitla]

מתעלק על השרשור באותו עניין.

בגלל שיש היום מגבלה של מקסימום שליש פריים האם כדאי לקחת שליש פריים שליש קלצ ושליש משתנה כל 5

כל שבתוכנית שלי בעוד 5 שנים אמחזר את המשתנה כל 5 לפריים(כנראה שההגבלה של השליש פריים תרד לא?)

[avargel]

את החיסכון הגדול ביותר השגת לבד , קרי הגדלת יכולת ההחזר מ 2200 ל 2800 ש"ח

 

התמהיל לאור זאת

 

130K פריים ל 30 שנה ( שוב אל תיבהל ) בפריים מינוס 0.9%

 

160K קל"צ ל 15 שנה ריבית יעד 4.8%

 

100 קל"צ ל 10 שנים ריבית יעד 4.5%

 

החזר חודשי 2840 ש"ח

 

אתה גומר את הקל"צ 10 שנים ,את כל הסכום שהתייתם אתה מעביר להחזר מהיר של הפריים.

 

אתה גם יכול לאזכר כי הנה אתה הולך לפרוע חלק עם קרן השתלמות.

 

לך לבנק איגוד לך לבינלאומי הם יותר אגרסיביים ( קרי ריביות טובות יותר ) ואז עם הצעות שלהם אתה הולך לגדולים יותר, ומבקש להשוות ולשפר.

איגוד באמת היו הכי זולים עד כה - 4.65 ל 100000

ו5.3 ל160000על

הנחה בהעברת חשבון נחמדה רק צריך לראות שלא מZיינים אותך בעמלות השוטפות בחשבון העו"ש הרגיל לעומת החשבון הנוכחי שלך.

נכון להיום החשבון שלי חינמי לחלוטין - סטודנט בפועלים. באיגוד נותנים הטבות לא רעות לשנה ראשונה, אבל אחרי זה הם לא מתחייבים. בעיה.

עכשיו עוד עצה .

 

יחס המימון לנכס נמוך 40% ההלוואה יחסית נמוכה , דווקא בדיסקונט אמרו לי שככל שההלוואה גבוהה יותר, הריבית גבוהה [כי זה סיכון], אז משהו פה לא מסתדר לי. אני אשמח לקחת קצת יותר. הבנק לא מרוויח מספיק מהעיסקה , לכן תבקש אולי סכום גבוה יותר

 

כמו 540K ותחלק אותו :

 

180K פריים ל 20 שנה

90K קל"צ ל 10 שנים ריבית 4.5%

90K קל"צ ל 15 שנה ריבית 4.8%

180K משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה

 

תיקח ותפרע אחרי שבוע את החלק העודף בק"צ.

 

קבועה לא צמודה אפשר לפרוע תמיד? חשבתי שרק פריים

 

החזר 2800ש"ח

 

כמובן את כל התרגיל אתה לא מספר לבנק.

 

באדום.

[ישה]

הכל ניתן לפרוע בכל רגע נתון אבל...

 

בפריים אין קנס פרעון מוקדם

 

בקל"צ ובק"צ יש קנס אם הריבית בעת הפרעון תהיה נמוכה מהריבית הנוכחית, אבל כיוון שהריבית כיום היא מהנמוכות , אז סביר שהריבית בעוד X שנים תהיה גבוהה יותר ולכן לא יהיה קנס פרעון מוקדם.

בקבועה משתנה יש תחנות יציאה שבהם אין קנס בכלל ללא תלות בגובה הריבית .

[bitla]

הכל ניתן לפרוע בכל רגע נתון אבל...

 

בפריים אין קנס פרעון מוקדם

 

בקל"צ ובק"צ יש קנס אם הריבית בעת הפרעון תהיה נמוכה מהריבית הנוכחית, אבל כיוון שהריבית כיום היא מהנמוכות , אז סביר שהריבית בעוד X שנים תהיה גבוהה יותר ולכן לא יהיה קנס פרעון מוקדם.

בקבועה משתנה יש תחנות יציאה שבהם אין קנס בכלל ללא תלות בגובה הריבית .

כל זה ידוע,

שאלתי היא האם ההנחה שלי היא סבירה שבעוד 5 שנים בנק ישראל יוריד את הגבלת מרכיב הפריים לשליש?

[ישה]

אם תקרא מה שכתבתי תראה שניתן כבר היום להגדיל ליותר משליש.

 

לאחר חורבן בית המקש ניתנה הנבואה לשוטים לכן לא יודע לאמר לך מה יהיה בעוד 5 שנים

[discoTD5]

כמובן את כל התרגיל אתה לא מספר לבנק.

 

מלך! הבנק לא קורא.

[ישה]

דיסקו

 

אתה אחד יש עוד 1000 שלא קוראים, אבל קורעים את החבר'ה בתרעילי הלוואה שטובת הבנק בלבד לנגד עיניהם.

 

ופרט לכך הכל "כשר "בתרגיל הזה.

 

זה רק לעקוף את הוראת הנגיד "שדואג"

[bitla]

אם תקרא מה שכתבתי תראה שניתן כבר היום להגדיל ליותר משליש.

 

לאחר חורבן בית המקש ניתנה הנבואה לשוטים לכן לא יודע לאמר לך מה יהיה בעוד 5 שנים

 

לא ברור איפה כתבתה שאפשר לקחת פריים יותר משליש ואיפה זה כתוב?

[qil]

הוא רשם, לבקש הלוואה גבוהה יותר ואז לקחת את המקסימום פריים לפי גובה ההלוואה החדש ולמחזר את החלק של הק"צ ולהישאר עם תמהיל שמרכז יותר מ1\3 פריים

אם להיות ספציפיים במקום 130 א"ש, 180 א"ש שמהוים 46% מההלוואה.

[avargel]

מקפיץ לטובת עדכון:

 

לקחתי 395,000 ש"ח.

שליש בפריים מינוס אחוז בהחזר ל20 שנה

שני שליש בקל"צ 4.5 אחוז בהחזר ל12 שנה

 

אחרי 12 שנה אגדיל את החזר הפריים כך שהכל יסתיים ב14 שנים.

 

זה הכי נמוך שהשגתי.

 

בנק מרכנתיל.

 

הביצוע עצמו היה מאוד מסורבל ובלתי מקצועי בעליל, כי האחראי על המשכנתאות עזב במפתיע, ובמקומו נכנס "ירוק" לחלוטין, שפשוט למד עלי ויחד איתי איך נוטלים משכנתא, וכך יצא שהוא התעקש על אישורים שוליים [למשל פטור ממס שבח למרות שהדירה מקבלן וטרם נבנתה].

 

בסופו של תהליך אני די מרוצה כי קבלתי מה שרציתי, ההחזר החודשי כ-3100, ולא צפוי לעלות כמעט בכלל [הרוב בקל"צ שלא צמוד למדד, והפריים רק ירד מאז שלקחתי בחצי אחוז, וגם אם יעלה, מה שלא נראה בעתיד הקרוב לאור המיתון וכו', זה ישפיע רק על חלק קטן מההלוואה, ומראש הוא מאוד מאוד נמוך - 3.25 [מה שאומר שלי זה 2.25]

[Fitch]

אחלה,

תתחדש.

 

מה קנית ואיפה, ואיך מקבלן ב-650K?

[locomotive]

אחלה,

, ואיך מקבלן ב-650K?

 

פריפריה .