התייעצות בנוגע למשכנתא

[avargel]

שלום!

 

ברצוני להתייעץ עם מומחי הפורום.

אני עומד לפני רכישת דירה בסכום של כ650,000 ש"ח, ואני מעוניין ליטול משכנתא בסך של 390,000 ש"ח - 40% בדיוק מערך הנכס.

 

ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי עד כה היא:

 

חלק 1: זכאות מדינה - 85,000 ש"ח בריבית קבועה של 3%

חלק 2: כספי בנק - במסלול פריים - 124,000 ש"ח - ריבית של 4% מינוס 0.7 - סה"כ 3.3 משתנה

חלק 3: כספי בנק - 180,750 - צמוד לריבית בנק ישראל - כיום עומדת על 2.86 והטבה של מינוס 0.49 - סה"כ 2.49

 

כיון שאני טירון, הייתי רוצה לדעת אם מדובר בתמהיל סביר ומשתלם?

האם הריביות הגיוניות או שאפשר לקבל משהו נמוך יותר?

דגשים ועצות ייתקבלו בברכה!

 

בתודה מראש

[sperial]

לא מבין בתמהיל משכנתאות, אבל לא ברור לי למה אתה לוקח הלואת זכאות מדינה כאשר הלואה מכספי הבנק יותר זולה.

כמוכן לא ברור לי ההבדל בין "צמוד לריבית הפריים" לבין "צמוד לריבית בנק ישראל" - בעצם הפריים הוא ריבית בנק ישראל עם תוספת קבועה (נדמה לי 0.5%) - כלומר, למעשה מרבית ההלואה היא בריבית משתנה צמודת פריים. עד כמה שאני יודע הלואה כזו אינה חוקית כיום.

וכמובן אני לא מבין איך 390,000 מתוך 650,000 הם 40% - מדובר ב-60% מערך הדירה.

ואחרון חביב - 2.86-0.49=2.37. גם כאן יש לך שגיאה כלשהי.

לאור כל זאת יש לי תחושה שלא הבנת את תמהיל ההלואה שמציעים לך, ממליץ לך לעבור שוב בצורה יסודית על ההצעה.

[אלעד]

אינני יכול לייעץ לך, אבל הייתי רוצה לשאול שאלה, אם זה בסדר מבחינתך: תוכל בבקשה לתת קצת פרטים על הנכס כמו גודל ואיזור ג"ג?

 

תודה.

[ישה]

במילה אחת גרוע

 

בשתי מילים גרוע מאוד

 

כנס לפורום משכנתאות בתפוז תקרא שם 10-15 דפים ואז תבין יותר.

 

זכאות מדינה = בנימוס תודה למדינה כי ההלוואה היא ב 3% צמוד למדד

 

המסלול השלישי גם הוא צמוד למדד ושיעור הריבית גבוה

 

הפריים הוא 2.5% לזה מוסיפים 1.5% וזה "הפריים" המקובל , לצרכי משכנתא מורידים והנורמה היום מינוס 09.-1%

 

כלומר לחיוב 3-3.1%

 

וחלק הפריים לא יעלה היום על פי הורואת הנגיד על יותר משלי כלומר אצלך לא יותר מ 130K

 

מה שחשוב ביותר הוא ראשית להגדיר את יכולת ההחזר שלך לחודש , ואז לבנות תמהיל מנצח

 

כלל שהזמן קצר יותר שיעורי הריבית נמוכים יותר פרט לפריים שהריבית בו לא מושפעת מטווח השנים של ההלוואה.

[qil]

ישה קלע פה בול,

בכ"א חשוב לציין שגם כמה שתהיה יותר טירון ככה יותר יטחנו אותך במשכנתא.

אני מאוד ממליץ ללכת לפורום משכנתאות תפוז גם כן, לקרוא את ההיסטוריה שלו ולהכנס קצת לעניינים.

 

בלי שום קשר, צריך להבין שמשכנתא בונים בצעדים.

1. חילוץ ההחזר החודשי המקסימלי ע"מ לשמור על רמת חיים רצויה.

2. בניית תמהיל מתאים שלוקח בחשבון כספים עתידיים צפויים, הוצאות וכו'.

3. מכרז בין הבנקים השונים לכיסוח הריביות בתמהיל הנבחר.

 

בהצלחה!

אבי

[Liviur]

מחזק את מה שישה אמר.

 

אלו תנאים גרועים מאוד גם יחסית למה שאני מכיר.

 

ליביו

[avargel]

Yוב תודה על התגובות

 

יכולת ההחזר כ 2,200 ש"ח לחודש.

אני מעוניין לפרוס ל 20 - 18 שנה

 

מה שמוזר לי זו היתה ההצעה הזולה ביותר, ב2 בנקים קיבלתי הצעות גבוהות באחוז ומעלה!

אז כמה נמוך ניתן לרדת?

 

ומה זה נקרא תמהיל מנצח?

הרי הכל פה זה סוג של הימור, לא? כי אף אחד לא יודע מה יעלה ומתי?

 

אשמח ליותר פירוט כי אין לי כ"כ גישה לתפוז בגלל כל מיני סיבות.

 

ושוב תודה על התגובות, נראה שאתם יודעים על מה אתם מדברים.

 

אשמח גם לקבל בפרטי הפניה לבנקאי הגון שינסה לכסח בריבית.

[sperial]

אין לך ברירה אולא ללכת מבנק לבנק ומסניף לסניף ולקבל הצעות, ואז לנהל מו"מ כמו בשוק טורקי.

כאשר לקחתי את המשכנתא הראשונה שלי הגעתי לבנק כדי לחתום על החוזה - התנאים היו מצויינים בקנה מידה של 1990 - 6% צמוד מדד. ממש לפני החתימה אשתי זרקה "ומה עם עוד הנחה קטנה" - בתקוה להוריד 0.1%. 2 דקות אח"כ נרשמה הריבית הסופית - 5.25%. הנחה של 0.75% בלי להניד עפעף. אז נכון שהיום הריביות יותר נמוכות אבל אני מניח שהעקרון לא השתנה.

[qil]

אתה צודק, במיוחד שמי שמכיר את הריביות והוא נותן לבנק את ההצעות והבנק רק מהנהן בראש כן או לא, מרוויח עוד יותר. במקרה הזה ידע זה כסף לחלוטין.

כמו"כ ע"י העלאת ההחזר החודשי וקיצור משך ההלוואה תשיג חסכון של עשרות ולעיתים רבות גם מאות אלפי שקלים אל מול ניסיונות כאלו ואחרים לקצץ עוד עשירית האחוז שלרוב המשמעות שלהם קטנה משמעותית, לתשומת ליבך.

זה לא בא לגרוע מהמו"מ שצריך לנהל עם הבנק והשאיפה להוריד את הריביות למינימום אבל צריך להבין מה ההשפעה של הדברים.

אגב דברים כמו פתיחת תיק וכל העמלות הנלוות גם כן נתונות למו"מ וגם שם ניתן לחסוך אלפי שקלים.

 

אבי.

[ישה]

התמהיל שהוצא לך ההחזר שלו לתקופה של 20 שנה מתחיל ב 2150 ש"ח לחודש ובעוד 10 שנים יעלה לך בעוד כ500 ש"ח .

 

מבלי לקחת בחשבון את העליה העלולה לבוא משינוי הפריים.

 

סה" כ תחזיר על 390K שלקחת בהנחה של מדד שנתי של 3% 640K ( שוב מבלי לקחת את השינוי הצפוי בריבית הפריים.)

 

תמהיל קלאסי

 

130K בפריים ל 30 שנה ( לא להיבהל ) ריבית יעד 3-3.1%

130K בקבועה לא צמודה ל 15 שנה ריבית יעד 4.8%

130K בקבועה לא צמודה ל 20 שנה ריבית יעד 5.2%

 

החזר חודשי לא משתנה לכל אורך התקופה של 2450 ש"ח פרט לשינוי צפוי בפריים כל עליה של 1% תגדיל את ההחזר ב 70 ש"ח לחודש

 

סה"כ תחזיר על ה 390K רק 572K. פער של 68K מהתמהיל שקיבלת.

 

בתום 15 שנה הכסף שהתפנה מפרעון ההלוואה ל 15 שנה מגדיל את ההחזר החודשי לפרעון הפריים כך , לאחר 20 שנה סיימת !!

 

כמובן שאם ישנן הכנסות חד פעמיות כמו קרן השתלמות שאיתם ניתן לפרוע חלק מהמשכנתא יש גם אותם להכניס למשוואה ולשנות את התמהיל בהתאם.

[avargel]

או קי תודה על התגובות.

 

ישה, בהחלט ניכר שאתה מבין על מה אתה מדבר, ולכן לקחתי את ההצעה שלך היום למס' בנקים, והתוצאה הייתה שבנק אחד גלגל אותי מכל המדרגות [הם מציעים קבועה לא צמודה בריבית של 6.3%!!!!!]

 

ההצעה הכי קרובה שקיבלתי היא:

1. 130,000 ש"ח פריים מינוס 0.8 [סה"כ 3.2] [מחולק ל20 שנה]

2. 100,000 ש"ח קבועה לא צמודה 4.65 [מחולק ל15 שנה]

3. 160,000 ש"ח קבועה לא צמודה 5.3 [מחולק ל15 שנה]

 

 

אשמח לשמוע אם ההצעה הזאת טובה או שיש לי אפשרות יותר לכיסוח.

 

לא נשכח שהפער מהבנק המתחרה עומד על כמעט אחוז.

 

שוב תודה ואשמח לעצות וטיפים נוספים!

[qil]

פריים לשפר לפחות ב0.1% (שאיפה ל p-1%)

הלוואה שלישית לא ברורה לי, לנסות למזג עם הלוואה מס 2 ריבית יעד 4.8-4.9%.

 

בהצלחה!

[avargel]

תודה על התגובה.

 

1. פריים אמנם נתנו לי גם ב מינוס 0.9, אבל בבנק אחר [שבשאר הפרמטרים ממש רחוק]

 

2. ההלוואה השלישית היא פשוט יתרת הכסף, דהיינו: בעיקרון הריבית היא 5.4 קבועה לא צמוד, וניתנה לי הטבה [בפתיחת חשבון עו"ש] ע"ס של 100,000 ש"ח - הוזלה של הריבית ב0.75= 4.65

 

לכן יצא התמהיל הנ"ל.

 

אשמח לקבל עוד טיפים.

 

האם חכם לקחת בריבית קבועה לא צמוד כנ"ל?

או שבכ"ז לחפש מסלול של ריבית משתנה וצמודה, אך הריבית היא באיזור ה 2 - 2.5 ?

 

בברכה!

ושוב תודה!

[ישה]

קונים זוג נעליים חדש וממשיכים להסתובב.

 

ריביות היעד שכתבתי לך הם לא בשמים ויש טובות מהן.

 

אני מעדיף קבועה לא צמודה על פני צמודה מהטעם הפשוט שאם אני מצליח לעמוד בתשלום הראשון (שהוא יותר גבוה בקל" צ)

אעמוד בו גם בהמשך ואילו בצמודה כל חודש יש לך ש/ינוי ואתה יודע היכן אתה מתחיל ולא יודע היכן אתה מסיים.

 

וגם בחישוב של 3 מדד שנתי הקל"צ עדיפה.

 

נקודת האיזון היא ב ערך ב2.6% מדד שנתי.

 

יתרון לקבועה צמודה יש לטווח של עד 5 שנים עם יש לך אפשרות לפרוע את ההלוואה בסווף ה 5 שנים על ידי קרן השתלמות למשל

[avargel]

יש גם חוש הומור בנוסף לכל!

 

בינתיים כל הבנקים שאני נותן להם את ההצעה הזאת לא מסתכלים עלי [חוץ מאחד שכנראה לפי חוקת הפורות איני רשאי לציין את שמו]

 

יש מצב שיש הבדלים באותו בנק בין הסניפים?

למישהו יש המלצה לסניף בנק מסויים שם באים לקראת בריבית קבועה לא צמודה?

 

אגב, במשתנה צמודת ממד יש בנק שכבר ירד ל 2.12

שווה לקחת בכ"ז אצלו?

[האופי שלי מורה לי לקחת קבועה לא צמודה, אבל הכיס בשלב זה אומר אחרת] מה אתם הייתם עושים?

הרי בקבועה ל"צ מראש יותר מכפול מהמשתנה לצמודה.

אם סוגרים לי את המשתנה ל 8 שנים, אולי כדאי לקחת חלק במשתנה צמודה בריבית של 2.12 וחלק בקבועה לא צמודה ב5.3 וחלק בקבועה לא צמודה ב4.65???

 

מקווה שאני ברור, ותודה לכולם!