בחירת דירה הנכונה ביותר - מחיר למשתכן

[nisim91]

אתה מתחת כיפת השמיים ויש לך 3 דפנות זה מספיק לסוכה, כל עוד והגודל שלה מטר על חצי +- מינימום. 

[DareDevil]

לפני 7 שעות, BRAVO_SX כתב:

ככה הצליחו להכניס

https://21cf40f5-d731-4160-b4fc-186fdf67d149.filesusr.com/ugd/5372a1_b624883a2e9549c1b4224b73938ada8a.pdf 

 

דירה 21, נראה שדי מושלמת להגדלה נורמלית. ז"א אין לידה שום ארון מים או גז שיפריע להגדיל עד לדלת של השכן ו"להרוויח" את המחסן.

[- XM -]

לא צירפת תוכניות פנים של הדירות, אני מתייחס רק לבניינים ןהכיוונים בכללי.

אם יש לך אפשרות לך על בניין 20 ותיקח דירה שפונה לצפון מערב.

אתה תרוויח 2 דברים.

1. יהיה לך פנוי בעיניים עד הפארק.

2. אלו הכיוונים הכי טובים בבני ברק, עזוב אותך משמש שיהיה לך בצד דרום ומזרח,

כאחד שגר בבני ברק הדבר שאתה הכי תזדקק לו בפרט בקיץ הוא אוויר ורוח, 

את זה תקבל הכי הרבה בצפון מערב.

בהצלחה.

 

אגב הרווח הוא לא 600K, יותר לכיוון 800K.

[fatboy1340]

למה אף אחד לא מזכיר שבבני ברק, שבוע אחרי טופס 4, מתחילים בבניה פיראטית וחריגות בניה למכביר😆

[shellcase]

אני רק רוצה לזרוק איזה נושא לאוויר שאולי יגרום לאנשים לחשוב - ואולי על הדרך אלמד משהו חדש על הנושא: למיטב הבנתי מחיר למשתכן אומר שהדירה זולה, ובהתאם איכות הגימורים, הן בדירה עצמה והן במערכות של הבניין.
בעיני זה משהו לקחת בחשבון בבניין שרוצים לגור בו, זה יכול להתבטא בין השאר - באיטום בין קומות ודירות, בנזילות וכמובן ברמת גימור הפנים.

[natco]

תפריד.

מבחינת רמת הגימור ורמת המפרטים, יהיו פשרות ללא ספק.

נקבעה רמת מפרט מינימלית, שאי אפשר לרדת ממנה. היא לא ברמה של וילה בסביון, אבל גם לא של אוהל בחורה.

 

מבחינת איכות המפרטים- הם לכל הפחות אמורים להיות תיקניים. בין אם בבידוד, עמידות חומרים ותקיניות מוצרים, בטיחות אש,נגישות,חוק החשמל,- הכל צריך לעמוד בתקן הישראלי (שמכסה הרבה מהדברים החשובים בבניין, ואת מה שלא -כולם מחפפים, גם בשוק החופשי) בחוקים, ובתקנות.

 

מבחינת איכות הביצוע- בדיוק כמו בשוק החופשי זה תלוי ביזם הספציפי.

יש כאלה שמקפידים, יש כאלה שנופלות להם מרפסות/אריחי חיפוי/מעקות/קירות מסך.

 

 

עריכה אחרונה ב-23 לפברואר, 2021 על ידי natco

[yaniv572]

ציטוט

כבר יש רשימה בגדול אבל...

קצת קשה לבחור כי אצלנו יש הרבה מגרעות

הכביש הראשי הוא מקיף את הבניינים, בעל 2 נתיבים.

אם הולכים על פנימי שהם דירות 4 חדרים ולא על הכביש אתה צמוד לשכן במרחק של 8 ועד 12 מטר שאין לך טיפה של פרטיות במרפסת.

ניסיתי לעשות את כל ההתרונות והחסרונות ועדיין קשה להגיע להחלטה סופית לאיזה דירה ללכת

 

מתחבר מאוד למה שרשמו - נסו גם לפנות לעירייה ולקבל תוכנית סביבתית מפורטת יותר.

תיכנס ל gis של בני ברק:

https://v3.gis-net.co.il/gisnet/bnei_brak/

ותיראה אם אתה יכול להבין עוד דברים על הסביבה (איפה יהיו גנים? בתי ספר?).

 

יכול לתת דוגמה  איתנו:

התלבטנו המון בין 2 בניינים. אחד ממש על הכביש והשני טיפה מרוחק יותר(התוכניות זהות).

בסוף בחרנו את זה שמרוחק מהכביש. בסוף מסתבר (שכניראה היינו צריכים להבין את זה הרבה הרבה לפניי) שזה כביש ראשי הרבה יותר מהבניין השני + מול הבניין השני יוקם פארק ענק.

אם היינו יודעים את שני אלו - יכול להיות שהבחירה הייתה שונה (אם כי גם אני יודע שקירבה לפארק מושכת המון רעש בשעות לא סבירות).

שנינו מנסים כמה שיותר לחשוב חיובי, אבל גם קצת חבל שלא הלכנו לבדוק יותר גם את השטח וגם את התוכניות בעירייה (היו כאלו שכן עשו זאת).

 

לגבי תכניות הדירה - מנוסים ממני ענו.

אבל באמת, תוכנית כזו לא מובנת בעין לא ראיתי (וכתחביב בגלל שיש המון תוכניות נגישות במחיר למשתכן ולאחרונה גם בקורונה - התחלתי סתם להסתכל מתוך עניין).

[Nakamichi]

לפני 17 שעות, shellcase כתב:

אני רק רוצה לזרוק איזה נושא לאוויר שאולי יגרום לאנשים לחשוב - ואולי על הדרך אלמד משהו חדש על הנושא: למיטב הבנתי מחיר למשתכן אומר שהדירה זולה, ובהתאם איכות הגימורים, הן בדירה עצמה והן במערכות של הבניין.
בעיני זה משהו לקחת בחשבון בבניין שרוצים לגור בו, זה יכול להתבטא בין השאר - באיטום בין קומות ודירות, בנזילות וכמובן ברמת גימור הפנים.

 

תשמע, אני עברתי על המפרט שלהם.

סה"כ הוא נראה מאוד סביר. זאת אומרת לא מרגיש לי שחסר שם משהו שאמור להיות.

יש פשרות. נגיד האסלות הן מונובלוק ולא סמויות. רק בסלון יש תריס חשמלי. 

אבל ממש לא מדובר באיזה מפרט עני או חסר באופן משמעותי.

 

 

 

  

בתאריך 22.2.2021 בשעה 20:23, natco כתב:

תצ"א פחות עוזרת לבחור.

צריך לראות תכניות של הדירות (פתחים, כיווני אוויר, פרופורציות של חללים צמידיות וכו').

 

מאד מעניין אותי אישית לראות איך הם הכניסו 5 חדרים ב118 מ"ר.

זה גודל שבאיזורי הביקוש משמש ל4 חדרים.

 

 

מה בעצם הגודל שהיית מצפה לדירת 4/5 חדרים?

 

כי ממה שאני ראיתי נהוג 115 ל 4 חדרים. 

125 מר ל5 חדרים

גם בשוק החופשי או רק במחיר למשתכן?

[vogel]

הייתי ממליץ בכל מקרה לרכוש דירה דרומית-מזרחית/מערבית כדי שיהיה נעים בדירה בחורף.

כמובן לבדוק שלא יחסמו את השמש בניינים

אני לא מדליק מזגן בדירה דרומית והדירות הצפוניות אצלנו מדליקים כל ערב

שיקול של מול כביש או בניין אחר, אני העדפתי מול כביש אבל עם נפח תנועה נמוך מאשר מול בניין

[natco]

לפני 10 דקות, Nakamichi כתב:

מה בעצם הגודל שהיית מצפה לדירת 4/5 חדרים?

 

כי ממה שאני ראיתי נהוג 115 ל 4 חדרים. 

125 מר ל5 חדרים

גם בשוק החופשי או רק במחיר למשתכן?

כן.
מה שציינת אלו בדיוק הממוצעים. 
כמובן שזה תלוי גם בגיאומטריה של החלל.

בסוף, זה תלוי בתב"ע ובמה שמקובל, ממש ברמת השכונה. 

יש לי פרויקטים בשתי שכונות באותה עיר, שהדרישות משתנות. 

ככל שערך קרקע/יח"ד גבוה יותר, סטנדרט הבניה והמפרטים יעלו, והתכנון יהיה מרווח יותר. (אפילו ברמה של דרישה לתקרות גבוהות יותר).

 

יש דברים שהם פחות או יותר "כללי אצבע" בתכנון ליזמים:
אני לא מכיר (באיזורי הביקוש) חדר הורים (ללא חדר הארונות והמקלחת. נטו, רק החדר) שהוא פחות מ-12 מ"ר. (תיכף יבוא החמולוג שימצא לי ב-11.4).
כשאין חדר ארונות, החדר עצמו יהיה בערך 14 מ"ר.
חדר מגורים 20-25 מ"ר. בלי פינת האוכל/מבואת הכניסה. נטו איזור ישיבה.

חדרים 9.5 מ"ר מינימום (אישית אני משתדל לא לרדת מ-10)

 

קח לדוגמא את התכנון שעלה לכאן ע"י פות"ש.

הדירות ממש "בסדר". אין כאן כשלים או משהו שהופך אותן לבלתי ראויות. אבל העוד 10 מ"ר הללו (אם אתה זוכר להפחית מהשטח גם את מרפסת הסוכה המוזרה, אתה ב-111 ל5 חדרים) היו עושים אותה למרווחת הרבה יותר.
גם בחללים הציבוריים, וגם בכל החדרים (במיוחד חדר ההורים, שהוא כאן סתם עוד חדר "רגיל" עם מקלחת צמודה).

אני לא מכיר את הסטנדרט באיזור הפרויקט הספציפי, וכבר שנים לא יצא לנו לתכנן למגזר הדתי/חרדי. זה כנראה מקובל עבור קהל היעד, אחרת זה לא היה נמכר.

עשה בשכל המתכנן שהצמיד את המחסנים כמו שהצמיד. 

בכלל, בנתונים הקיימים הוא באמת מיקסם את השטח.