שיפוץ נדלן לרווח במכירה זריזה

[bagira]

נדלן נהיה פה להיט אז יש לי גם שאלה בעניין.

 

נתחיל מהתחלה, יש לי המון ידע ולא מעט נסיון מעשי בשיפוצים ויוצא שיש לי גם לא מעט זמן פנוי.

 

בישוב שלי, בתים יפים ומטופחים נמכרים ב 1.3-1.35 מליון שח (מדובר בבתי עץ קטנים יחסים [כ 70 מטר] על קרקע של כ 400 מ).

 

יש בישוב בית מוזנח שמוצע עכשיו למכירה ב 900 אלף.

 

הלכתי לראות, זה הכל קוסמטיקה, החשמל והמים תקינים לחלוטין, הגג לא דולף, צריך להחליף כמה קירות גבס, לצבוע בפנים ובחוץ, פרקט על כל הבית, להסדיר בחצר חניה לרכבים (יציקת בטוון), לשתול כמה עצי פריופרחים ואולי עוד כמה דברים קטנים, שום דבר שאני לא יכול לעשות לבד, אולי עם איזה פועל שאשכור לפרויקטון.

 

בגדול, לא רואה פה עלות שיפוץ של מעל 70 אלף שח (ואני מגזים בכוונה).

 

אין לי שמץ מושג על עלויות מיסוי שונות ומשונות של לקנות-לשפץ-למכור, במיוחד לאור זה שאני כבר בעל נכס ולא, מי שמכיר אותי יודע שאין שום סיכוי שארשום בית ע"ש איש קש.

 

 

מי יכול לעזור לי בבקשה להבין אם יש כאן בשר?

 

תודה מראש

[ישה]

כחלון מבקש ממך מיידית 72000 אלף ש"ח כי אתה גביר ובעל דירה נוספת

 

מס שבח יבקש את חלקו ברווחי המכירה על ההפרש בין 1350K לבין 1050-1100K משהו כמו 100K.

 

הרבה יותר טוב מהעיסקה של טרנספורטר.

[bagira]

ישה,

 

1. האם הערכת את מחיר הקניה עבור מס שבח בכ 110 כי צרפת את הוצאות השיפוץ?

 

2. האם ה 72 אלף לכחלון גם נחשבים הוצאה עבור מס שבח?

 

3. בנוגע למה שבציטוט: "

על ההפרש בין 1350K לבין 1050-1100K משהו כמו 100K". לא כ"כ הבנתי, הפער בין 1100 ל 1350 אלף שח עומד על כ 250 אלף שח, אז מה250 האלה מס שבח יקח 100?

[m3x7r3m3]

מה עם השלד? (עץ כתבת נכון?) מה מצבו?

 

ועקרונית צריך לקחת בחשבון שבניגוד לארה"ב ואירופה - לא נתקלים הרבה בבנייה מעץ (חוץ מצימרים וכאלה) ככה שלהשיג בעל מקצוע יכול להיות קשה יותר

[bagira]

בגדול, אתה צודק.

 

אבל בגלל שכל הישוב בנוי מאותו קיט עץ אמריקאי, יש פה כבר לא מעט תושבי הישוב (בין אם סתם חובבי DIY ובין אם שיפוצניקים מקצועיים) שהם מקצוענים בכל הקשור לבתים האלה, במיוחד לאור זה שכאמור, כל הבתים זהים ואז אם שיפצת מערכת חשמל של בית אחד, אתה כבר מומחה בכל הבתים.

 

 

בנוגע לשלד, אמנם קצת קשה לבדוק אבל מנסיוני בקיטים האלה, העץ מחזיק בצורה מושלמת!

זה לא עץ אורן מהיר צמיחה כמו שעובדים איתו היום בכל מקום.

 

לסבר את האוזן, הייתי צריך בשיפוץ בבית לחתוך קורה גדולה, 2 קורות מולבשות אחת על השניה כשכל אחת 50X8 ס"מ (זא שאני חותך את כל ה 50 ס"מ בעובי עץ של 16 ס"מ), אחרי החלפה של כמה סכינים בג'יג-סו, המנוע עצמו של הג'יג-סו פשט שבק.

 

 

רשת הבטחון שלי במקרה של כשל מוחלט של הבית היא להוריד את הבית ולהרים מבנה בלוקים גדול (על אותו מגרש אני יכול לבנות עד 180 מ"ר), ברור שזה תחשיב אחר לחלוטין כבר ואני ממש לא מעוניין ללכת לכיוון הזה, אבל במצב תסריט האימים, אלה כבר בתים שנמכרים סביב ה 2.5 מליון ומעלה.

[m3x7r3m3]

זאת אומרת שהבית המוצע זהה לחלוטין (חוץ מאשר מצבו) לשלך?

 

אם כן יש כאן שלושה יתרונות גדולים לטובתך, אם לא אז 2 יתרונות גדולים לטובתך (תתעלם מ-3):

1. יש לך את הזמן, היכולת והכלים לבצע את העבודות הנדרשות.

2. שוק ה"קנייה-שיפוץ-מכירה" בארץ לא משהו בלשון המעטה (מה שמשפיע על המחירים, על בית מוזנח יפחיתו יותר ממחיר התיקון).

3. יש לך ידע מצוין עם הבית, סוג המבנה, החומרים, "מחלות" וכו'.

 

סעיף 2 אומר שתקנה במחיר ממש טוב

סעיף 1 אומר שאתה תשקיע מעט יחסית

סעיף 3 אומר שאתה תצמצם מרווח טעויות (שיכולות לעלות בכסף ובזמן) וגם את הזמן בשלב השיפוץ

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי m3x7r3m3

[bagira]

כן, זהה לחלוטין לשלי.

[m3x7r3m3]

זה נשמע גם שאתה בפוזיציה דיי ייחודית.

 

שוקל להשקיע, יש לך את הכסף, יש לך את הכלים, את הידע ואת הזמן.

משקיעים מתחרים ברובם אין להם את הידע ו/או הזמן ו/או הכלים לעבודה על בית עץ (בגלל שזה דיי נישתי בארץ).

משקיעים מתחרים מהיישוב שלך מניח שלפחות לחלקם אין את הזמן (מה שאומר חברה או עובד שיקבל כסף לעשות את העבודה).

 

אגב מה מצב כלים סניטריים ומטבח?

ואם נניח מצאת בעיה כלשהי בעצים של השלד (נזילה שלא תוקנה, עובש שלא ידעו עליו, מה שלא יהיה) - כמה זה יעלה לך?

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי m3x7r3m3

[SurfHigh]

כלל ידוע בשיפוצים הוא שאתה יודע איפה אתה מתחיל ולא יודע איפה אתה גומר. לא בזמן ולא בכסף.

מה לגבי אמבטיה/שירותים/מטבח/סלון/מיזוג/מעקות וכו'?

בטוח שתמחרת הכל?

אני מבין שאתה מתכוון לבצע את כל העבודה בעצמך.

יש לך את הזמן?

יש לך את הכלים?

יודע את העבודה (כלומר לא מיוטיוב, אלא עשית אותה בעבר)?

אם התשובות על הכל הם כן, הייתי מעריך את השיפוץ ב 120,000 כדי להיות בטוח והולך על זה.

[ישה]

זה ישוב ייחודי

 

יש בו שני דגמים

 

דגם טוב מאוד - הולנדי

 

דגם פחות טוב - אמריקאי. לא צרה אבל עדיין

 

 

לגבי החישוב

 

עלות 900

כחלון 72

שיבוץ 70

 

סה"כ 1050

 

מכירה 1350

 

רווח 300

מס שבח 75 יותר מדוייק

 

יתרה 225!!

 

גם אם תמכור ב 1300 והשיפוץ יעלה 100 עדיין תישאר ברווח נאה, ותיהנה מהתחביב מספר חודשים ואז תמכור בחודשי הקיץ שבהם הפעילות ערה כך גם המחירים.

 

בהצלחה

[סולל הדרך]

תוסיף עלויות מימון של מליון שקל לחשבון

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[bagira]

כלל ידוע בשיפוצים הוא שאתה יודע איפה אתה מתחיל ולא יודע איפה אתה גומר. לא בזמן ולא בכסף.

כמה שאתה צודק!!!

 

מה לגבי אמבטיה/שירותים/מטבח/סלון/מיזוג/מעקות וכו'?

אמבטיה/שרותים תקינים.

מטבח חדש (!) שהדייר הקודם התקין 4 חודשים לפני שעזב (מתאר לעצמי שהופעל שם איזה מנדנון פיצוי).

מיזוג שיתקינו לבד.

הבית שטיח מקיר לקיר במצב עלוב מינוס מינוס, הפתרון היעיל והזול יהיה להעיף הכל לזבל ולהניח פרקט על כל הבית (כ 70 מ).

בטוח שתמחרת הכל?

לא, כמעט לא תמחרתי כלום, זאת סתם הערכה ראשונית לאחר שראיתי את הנכס.

אני מבין שאתה מתכוון לבצע את כל העבודה בעצמך. כן

יש לך את הזמן? כן

יש לך את הכלים? כן

יודע את העבודה (כלומר לא מיוטיוב, אלא עשית אותה בעבר)?

אם תהיה בעיית חשמל, אני מביא חשמלאי כי אני לא מבין בזה כלום וכאמור, זה בית עץ. כנ"ל לגבי גז. כל היתר, יודע לעשות בעצמי מנסיון שעשית בעבר.

אם התשובות על הכל הם כן, הייתי מעריך את השיפוץ ב 120,000 כדי להיות בטוח והולך על זה.

 

תודה רבה.

[borsood]

אתה מכיר את הישוב והסביבה אז אתה לא בפוזיציה טובה של לקנות-לשפץ-להשכיר?

[bagira]

מחירי השכירות אצלנו מישום מה מגוחכים. זה יהיה מיני נס אם אקבל 3000. יותר לכיוון 2500-2800.

 

אני עוד אצתרך להוסיף כסף מידי חודש לכיסוי המשכנתא ולא שזה משהוא רע, לטווח ארוך יכול להיות מצויין, רק זה לא משהוא שאני מחפש בשלב זה בחיים.

 

Sent from my Redmi Note 6 Pro using Tapatalk

[דני זומרשטיין]

תציע להם הצעה. למשל 800. אפילו להתחיל בפחות מכך. הקיצר, תציע הצעה שגורמת לך לא לחשוש.