כדאיות מחזור משכנתא

[avargel]

שלום

 

לפני 20 חודשים לקחתי סכום של 395,000 ש"ח.

שליש בפריים [מרווח של מינוס אחוז] ושני שליש קל"צ [ריבית של 4.5].

 

את השליש פריים לקחתי בשתי מנות, כך שבפועל ההלוואה נראית כמו 3 מסלולים.

 

להלן הנתונים נכון להיום:

 

חלק א - פריים מינוס 1%:

סכום מקורי: 86,600

יתרת תקופה: חודשים 218 [מתוך 240]

יתרת קרן: 79,752

ריבית צבורה ועמלת תפעול לפרעון מוקדם: 110 ש"ח

 

חלק ב - פריים מינוס 1%:

סכום מקורי: 45,000

יתרת תקופה: 233 חודשים [מתוך 240]

יתרת קרן: 43,827

ריבית צבורה ועמלת פרעון מוקדם: 75 ש"ח.

 

חלק ג - קבועה לא צמודה בשיעור של 4.5%:

סכום מקורי: 263,400

יתרת תקופה: 122 חודשים [מתוך 144]

יתרת קרן: 231,749

ריבית צבורה ועמלת פרעון מוקדם: 545

עמלת פערי ריבית: 11,690

 

סך כל הקרן 355,858 ולזה יש להוסיף עמלות וקנס של כ12,000 ש"ח כמפורט לעיל.

 

ברור לי שבחלק של הפריים אין לי אפשרות לשפר את התנאים - מרווח של מינוס 1% הוא נהדר.

 

ברור לי גם שבחלק של הקל"צ הריבית אמנם היתה טובה לשעתה אבל כיום סביבת הריבית נמוכה בהרבה, השאלה היא איך מבצעים את החישוב האם מהלך של מיחזור משתלם על אף הקנס והעמלות.

[alon]

לא כתבת מה ההפרש בריבית בין ש 4.5% לחדשה.

[ישה]

נתחיל בכך שאם תרד מ 10 שנים בקל"צ לפני שמיחזרת הקנס יגדל בעוד כ 6-7K נכון לנתוני היום.

 

הטכניקה לקבלת ריביות טובות במיחזור , היא לבקש הצעות מבנקים אחרים ועם ההצעה המנצחת לבוא לבנק "שלך".

 

אל תסתנוור מהפריים מינוס 0.9 ותישאר רק בגלל זה בבנק שלך

 

חסרים שני נתונים חשובים כדי לתמהל

 

הראשון יכולת ההחזר , השני האם יש מקור לסילוק חד פעמי כמו קה"ש שאתה רוצה להיעזר בהם לפרעון המשכנתא בטווח של 5 השנים הקרובות.

[avargel]

אפשר הסבר לשורה הראשונה שלך?

אתה אומר שמידה ואני רוצה למחזר כדאי לי להזדרז [במקור הקל"צ ל12 שנים ונשארו עשר שנים ושני חודשים]?

הפריים שלי הוא מינוס אחוז שלם [לא שזה כזה קריטי וזה ממש לא מסנוור אותי].

עיקר השאלה היא על החיסכון בקל"צ.

נניח שאקבל ריבית של 3%, ביחס ל4.5 שאני מקבל היום, ומכסה את יתרת הקרן _ הקנס, אני חוסך הרבה / קצת/ כלום / מפסיד?

זה מה שאני מנסה להבין.

 

אה ואין לי שום שינוי ביכולת ההחזר ואין שום מקור לסילוק בטווח ששאלת.

[ישה]

רק אם לא קשה לך לאמר את יכולת ההחזר בסכום.

 

כן ראיתי את הפריים מינוס 1 בטעות רשמתי 0.9

 

בדיוק

 

יש ריבית להשוואה להיוון לתקופה של עד 10 שנים ומעל 10 שנים והפער ביניהם הוא כ 0.7% ככל שהפער בינך לבין ריבית ההשוואה גדול יותר הקנס גדל.

[avargel]

יכולת החזר עד 3000 ש"ח

[ישה]

הייתי מתמהל כך

 

124K בפריים ל 30 שנה במינוס 0.9 בבנק זר או אצלך במינוס 1 ( יקוצר בהמשך )

 

244K בקל"צ ל 8.5 שנים לערך בריבית 2.4 אולי אף פחות.

 

בסיום הקל"צ אתה נשאר באותו החזר משמע מקצר את הפריים ל 2.5 שנים נוספות בריבית של היום כלומר אחרי 11 שנה סיימת את המשכנתא.

 

חיסכון אחרי תשלום הקנס וקיצור הפריים כ 15-17K

[tomizaur]

מנצל"ש

 

לפני כשנה וחצי לקחתי משכנתא בסכום של 350K.

המשכנתא חולקה לשני מסלולים, פריים וקל"צ, כאשר מצבם כיום הוא:

1) פריים - P-0.7 - יתרה לסילוק 100,000 - 102 חודשים

2) קל"צ - 2.76% - יתרה לסילוק 149,000 - 30 חודשים

ההחזר החודשי כיום הוא 6,200.

מאז לקיחת המשכנתא הריבית ירדה באופן משמעותי. האם כדאי לי למחזר את המשכנתא?

למיטב הבנתי, אם אני ממחזר את הקל"צ, אני צריך לשלם לבנק "קנס" שמבוסס על ההפרש של ירידת הריבית. האם קנס כזה לא יקזז את החיסכון שאפשר לקבל מהורדת הריבית על המשכנתא?

[ישה]

קיבלת את התשובה בתפוז

[avargel]

הייתי מתמהל כך

 

124K בפריים ל 30 שנה במינוס 0.9 בבנק זר או אצלך במינוס 1 ( יקוצר בהמשך )

 

244K בקל"צ ל 8.5 שנים לערך בריבית 2.4 אולי אף פחות.

 

בסיום הקל"צ אתה נשאר באותו החזר משמע מקצר את הפריים ל 2.5 שנים נוספות בריבית של היום כלומר אחרי 11 שנה סיימת את המשכנתא.

 

חיסכון אחרי תשלום הקנס וקיצור הפריים כ 15-17K

 

תודה רבה על כל ההשקעה שלך.

איני מכיר אותך אבל מקריאה של עשרות תגובות שלך אני יכול לומר שאתה גם כשרוני וגם יסודי.

אה וגם אוהב לעזור.

ירבו כמותך

[ישה]

תודה

 

וחזור לדווח על ההתקדמות במו"מ