האם זהו שבוע טוב לקנות דירה ראשונה?

[יגאל]

מה המצב?

 

מה לעשות שכשדוקא מצאנו דירה שאנחנו רוצים לקנות, נפלה עלינו המחאה הזו

 

בשבוע האחרון, שמעתי דיעות של עשרות חברים ומכרים לכאן ולכאן - והרוב אומר לחכות כי המחירים ירדו...

 

מדובר בדירת 4 חדרים במרכז הארץ שאני מתכוון לקנות בלפחות 10 אחוז פחות ממה שהיא הייתה עולה לי עד לפני חודש - חודשיים או במילים אחרות, המחאה הזו הורידה את מחיר הדירה בכ100-150 אלף ש"ח.

 

השאלה פשוטה - האם נראה לכם שמדובר בהזדמנות או שגם לכם אין ספק כי המחירים יתרסקו בעשרות אחוזים במהלך השנתיים-שלוש הקרובות ואני עומד להתחרט על זה במשך שנים?

 

אגב אנחנו זוג צעיר וזוהי דירה ראשונה ב60 אחוז משכנתא.

 

אז מה אתם הייתם עושים?

 

אין פה כנראה תשובה נכונה (כרגע) אבל אנחנו בשיא ההתלבטות ומעניין אותי לדעת מה רובכם חושבים שיקרה למחירי הנדלן... תודה!

[nitch]

חפש בגוגל בועת נדל"ן ואז קרא את כל הפוסטים מהישנים יותר עד החדשים.

יש להם אג'נדה, והיא ברורה, אבל עם עובדות קשה להתווכח. לפני כמה חודשים אנשים גם לא האמינו שדירות במרכז תרדנה במחיר בכלל. אני מעריך שאנחנו בתחילת גל הירידות, אין מה למהר.

[dorki]

תראה, לבן שלי ובת זוגו יש הון עצמי לרכוש דירה בסדר גודל כזה.

 

כרגע הם גרים בשכירות לפחות למשך השנה הקרובה, זו החלטה שקיבלנו כי אנחנו מעריכים שהמחירים ירדו.

[roee]

ריאלית לא יקרה כלום במשך שנתיים-שלוש. גם אם תשים דיקטטור בסדר גודל של היטלר בראשות ועדות התכנון שיצווה על כולם לעבוד, דברים כאלה לוקחים זמן. נראה שאין שפע של דירות בשוק. כל מה שעשוי לקרות הוא פסיכולוגי, למעט מצב בו הממשלה עושה מניפולציית מיסוי שתגרום למשקיעים להפטר מדירות ואז נראה בלאגן רציני בשוק. בשביל לחתוך את המחירים ב30%+ צריך לקרות משהו ריאלי, לא רק פסיכולוגי. או שתהיה קריסה פיננסית (מה שלא בדיוק עבד במשבר הקודם - הנדל"ן רק עלה) או שישתחררו כאלו כמויות של דירות לבניה שהמחירים באמת ירדו.

 

אם אתה רואה בדירה הזו נכס לטווח ארוך (10 שנים ויותר), אולי כדאי שתשתמש במחאה בתור מנוף ותלך על זה. סביר להניח שבטווח הארוך אתה תצא מורווח בכל מקרה. אם זה משהו זמני - 3-5 שנים, עד שיהיו ילדים וכו' - אולי כדאי לך להמתין. זו גם שאלה של מיקום, אין ספק שדירות במרכז תל אביב ואיזורים אחרים שרוויים מבחינת בניה ומבוקשים יחזיקו את המחיר שלהם טוב יותר (גם אם לא יעלו).

[hans]

בקווים גסים - כרגע המוכרים מתקשים יותר ויותר למצוא קונים,

והעובדה שבכל חור נמצאים מודעות מכירה, מבצעים וכיו"ב היא סימן שהגענו לשיא.

הבעיה היא שתנודות המחירים בתחומים כמו נדל"ן הן מאוד איטיות, ויעברו עוד כמה שנים

עד שהמחירים ירדו מעצמם ללא שום טובות מהממשלה לרמה קרובה לזו שהייתה לפני הזינוק החד

מלפני 3-4 שנים.

[pasat04]

מעבר למחירי הדירות, יתכן שגל המחאה ישפיע בדרך כלשהי גם על שוק המשכנתאות.

מצד אחד אתה מספר על מחיר הדירה שכבר נחתך.

מצד שני, יש את כל הפרמטרים האחרים וכאן כבר אלו שיקולים שיש צורך לקבל החלטה לגביהם.

אם הדירה היא למטרת השקעה וממש חשוב לך מה יקרה עם מחירה בעתיד, זה שיקול חשוב.

אם הדירה היא למטרת מגורים לטווח ארוך, מיקומה במקום שמועדף עליכם ואתה יכול להרשות לעצמך לרכוש אותה עם הסכומים שעומדים לרשותך ומימוש משכנתא, זו גם הזדמנות שכדאי לשקול לממש.

 

אין ספק, אתה בפני צומת חשובה בחיים. בהצלחה.

[שניר106]

לא רק המחאה, גם הבניה החדשה לזוגות צעירים בהנחות משמעתיות יעזרו מאוד.

 

רק קח בחשבון שכרגע חסכת 100K , אבל אתה הולך להוציא לפחות 50K על שכירות לשנה הקרובה. (בהנחה ותשכור 4 חדרים)

 

חשב את עצמך בהתאם.

[Ahbarony]

אין שיקולים כלכליים בדירה למגורים. יש כאן עוד המון שיקולים והמיקום והתאמת הדירה עצמה לצרכיך הם הכי חשובים.

את דירתי הראשונה קניתי בתור עסקה מוצלחת מבחינה כלכלית, אבל מהר מאוד גיליתי שחסר לי איזה מטר לרוחב הסלון,

כיוונים היו בעייתיים והיה חשוך בחדרים, המרפסת לא נוחה עקב בניה מדורגת וגם שכן ממול היה מציץ לי לתוך חדר שינה כי בניינים היו קרובים מדי.

חסכתי 20 אלף דולר, שהיו באים לידי ביטוי בעוד 300 שקל בתשלום חודשי של משכנתא.

כעבור שנתיים לא הבנתי מה עבר עלי באותו רגע ולמה בכלל קניתי אותה.

על בשרי למדתי שלא כדאי להתפשר אם אתה יכול שלא להתפשר.

קניתי דירה לפני שנה על הנייר ואני יודע שהיום אותה דירה עולה 200K פחות.

הבעיה שאין לקנות אותה היום. רציתי סוג ספציפי של דירה ואין הרבה כאלה.

כך שאם מתאים לך - לך על זה ותהנה.

[יגאל]

חברים תודה,

הדירה היא למגורים למספר שנים לפחות. קרוב לוודאי שמעל 5 שנים, מעבר לזה קשה לי לראות כרגע.

אנחנו התחתנו לפני פחות מחודשיים ככה שאנחנו עוד בלי ילדים.

 

אנחנו שוכרים דירה כבר מעל שנתיים בעלות של כ50 אלף בשנה ובעיקרון, היינו מאד רוצים לקנות דירה משלנו ולא להמשיך לשכור אפילו לא עוד שנה נוספת.

הדירה שמצאנו עונה על כל הצרכים שלנו ובעצם אפשר להגיד שאהבנו אותה מאד.

ללא כל מה שקורה בחודש - חודשיים האחרונים כנראה שהיינו קונים אותה גם ב100 אלף יותר.

העניין הוא הפחד.. הפחד שאולי בעוד 3 שנים הדירה הזו תעלה 300-400 אלף פחות וזה גורם לנו להסס. להסס מאד אפילו.

 

בהסתכלות על השנים האחרונות, מאד קשה לי להאמין שדירות יפלו בסדר גודל של 25-30 אחוז, אבל בימים הממש אחרונים באמת נשמע כאילו יש כאן מחאה רצינית שלא תיגמר לא מחר ולא בשבוע הבא. לקחת משכנתא ל25 שנה בסדר גודל של 750 אלף שקל כאשר מכל הכיוונים אני שומע "ירידות מחירים דרסטיות בפתח" פתאום מלחיץ אותנו הרבה יותר

[Ahbarony]

גם בסרט הזה היינו. את דירתי הנוכחית קניתי לפני 8 שנים.

קניתי דירה חדשה מקבלן במרכז העיר בשכונה מבוקשת.

אבל עקב בניה מואצת של שכונות חדשות בעיר, יוקרה של השכונה ירד יחד עם המחירים. כעבור 4 שנים חלפה בראשי מחשבה למכור אותה עקב מצב חניה בעייתי ברחוב.

הבאתי מתווך שאמר לי שאני לא מחזיר את המחיר ההתחלתי, ואין מה לדבר על החזר השקעת השדרוגים של 200K.

נשארתי לגור עוד כמה שנים בדירה עד שהמחירים חזרו ועלו בעוד איזה 50%.

בינתיים שכרתי חניה נוספת ב200 שקל.

[Arilou]

יגאל אם אתם יכולים להרשות לעצמכם אותה (תחת ההנחה שהריבית תעלה), ואם המיקום שלה מוצא חן בעיניכם, ואם היא תוכל לשרת אתכם לא מעט שנים - אז גם אם המחיר ירד בעוד 3-4-5 שנים זה לא יהיה נורא לדעתי.

 

כרגע הריבית על המשכתנאות נמצאת בשפל הסטורי (ריבית קבועה לא צמודה של 6.5% זה מדהים לדעתי) וזה גם שיקול שעולה כסף.

[discoTD5]

על מנת לענות על השאלה שלך יש להבין את המצב הקיים, ואז להתאים לכם:

 

הפן הכלכלי:

בעשור האחרון קצב התחלות הדיור היה כ 30,000 דירות בשנה. הביקוש הקשיח של המשק עומד על 40,000 יח"ד לשנה. כלומר נוצר מחסור של כ 10,000 דירות, כל שנה. זה דחף את המחירים למעלה. מצב זה, בו יש מחסור של אלפי יח"ד התקיים פחות או יותר במשך עשור.

בשלוש השנים האחרונות, עם המשבר הכלכלי העולמי והורדת הריבית, נוספו לביקושים לדירות גם ביקושים מצד משקיעים, שהוציאו כסף מהבנקים בגלל הריבית הנמוכה, ומינפו את עצמם לרכוש נכס, שוב בגלל הריבית הנמוכה.

מרכיב נוסף, שאסור לזלזל בו זה הזוגות המתגרשים. פתאום משק בית שהיה צריך רק יח"ד אחת, צריך שתי יחידות. גם זה תרם לביקושים.

 

ראית שלושה מרכיבים, שני הראשונים מאוד חזקים, השלישי פחות - שיצרו ביקושים גבוהים עם היצע מוגבל = > עליית מחירים.

מצב המשק כיום הוא חזק, ורמת האבטלה נמוכה מאוד יחסית 5.7%. זה תורם לכך שלאנשים יש כסף לשלם עבור דירת המגורים.

 

השנה, קצב התחלות הבנייה הוא מעל ל 40,000 יח"ד, כלומר ההיצע מדביק את הביקוש. זה לא יוצר ירידת מחירים, זה יוצר התמתנות בעליות המחירים. קיימים עוד אינדיקטורים כלכליים שמצביעים על המגמה הזו, אני לא רוצה להעמיס נתונים.

 

כל מה שראית מביא לכך שאין ירידת מחירים אלא רק התמתנות בעליות, ואולי אף עצירה של עליות המחירים.

 

חשוב לומר בכנות - הנבואה ניתנה לטיפשים. איש לא יודע מה יהיה מחירה של דירה בעוד שנה או שנתיים או ארבע. איש לא יכול לומר מה יהיה עם שוק הנדל"ן. יכולות להיות רעידות אדמה, טילים על ת"א, משבר חוב בארה"ב, התפרקות גוש האירו, עלית גוש מדינות אוייב ועוד ועוד. למרות שנדמה לכולם שאנחנו חיים בבועה - אנחנו לא. אנחנו מושפעים מכל העולם הקורה מסביבנו.

 

בהינתן כל מה שרשמתי, נרד לרמה הפרטנית שלכם. כל מה שאני כותב זה דעתי האישית, מה אני הייתי עושה לעצמי - אם הייתי עומד בפני צומת ההחלטה שלכם.

הדירה שאתם רוצים הוזלה בכ - 100,000 שקלים, אתם מוציאים כ 50,000 שקלים בשנה על שכירות, הריביות כיום על משכנתאות זולות, הדירה מצאה חן בעיניכם, והיא הולמת את הצרכים שלכם = > תקנו מייד.

שוב, לעניות דעתי, דירה למגורים לא קונים כאשר מנסים לתזמן את השוק. קונים כשאפשר, כשמתאים. דירה להשקעה זה סיפור אחר, וזו השקעה שצריך לבחון כמו כל השקעה אחרת. סיכוי מול סיכון.

 

מצטער על החפירה הארוכה

 

אני במצבך - קונה.

[wil]

אתם אולי מוציאים 50K בשנה על שכירות, אבל בריבית של 6.5% אתם תוציאו את אותם 50K על ריבית על הלוואה של 770K.

 

ולפני שאתם עונים לי "אבל בסוף הדירה שלנו!", שימו לב מה כתבתי. ריבית בלבד.

 

אני לא יודע מה הולך להיות בשוק הנדל"ן (נבואה... טפשים וכו') אבל לדעתי נפילות רציניות יכולות להיות רק אם וכאשר יהיה היצע רציני של דירות חדשות באיזור המרכז המורחב.

כרגע זה לא קורה.

 

כל המשחקים של לגרום לבעלי דירות להשקעה למכור זה בולשיט.

הסיבה: דירה כזו שנמכרת, לא מוסיפה דירה פנויה לשוק, כי הדיירים ששכרו אותה עכשיו קונים דירה, כלומר חזרנו לנקודת המוצא מבחינת כמות דרות "פנויות" למכירה.

 

היוזמה של לעודד בעלי דירות שמושכרות למשרדים למכור אותן למגורים זה כבר סיפור שונה, ויכול להוסיף דירות מגורים לשוק גם בחישוב נטו. אבל אין כזו כמות אדירה של דירות כאלו שישתחררו.

 

כדי להקשות עוד יותר - יש גם שיקול נוסף. דירה בבעלות (אפילו כשהבנק הוא שותף...) זה אומר שאין לך בעל בית על הראש ואתה לא צריך לנדוד בין דירות שונות כל שנתיים-שלוש כי בעל הבית נהיה חמדן מדי או שהוא נותן את הדירה לבת שלו לגור בה.

מעברי הדירה האלו הם כאב ראש+ימי עבודה מבוזבזים+כסף.

[שלומי]

מי שמצפה לנפילות רציניות בשוק הנדל"ן חי בלה לה לנד.

יש מחסור של כ-100000 דירות היום בשוק (נתונים של אטיאס) יש ביקוש של 40000 דירות חדשות בכל שנה.

בשביל לסגור את הפער הזה צריך להתחיל לבנות פה בשיטת חומה ומגדל.

 

במוקדם או במאוחר (לצערי ) המחאה הזו תדאך ואנשים יחזרו לחשוב על עצמם וימשיכו לקנות דירות במחירים מוגזמים, העיקר לא לשלם שכר דירה.

 

גם אם ההבטחות של ביבי יהיו שוות יותר מההבטחות הקודמות שלו, ייקח שנים רבות עד שזה יגיע לקרקע.

[Arilou]

אין מחסור של דירות בישראל. יש אולי מחסור במרכז ביחס לביקוש - אבל מחסור ממשי בדירות אין:

 

http://buat-nadlan.blogspot.com/2011/07/100000.html

http://www.realestatetoday.co.il/%D7%92%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A7%D7%A8%D7%98%D7%95%D7%92%D7%A8%D7%A4%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%A9-%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%99%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91-9491/

 

http://rotter.net/forum/scoops1/24482.shtml

 

http://www.mako.co.il/news-money/economy/Article-8d5a6f6b12f0d21004.htm

 

אני לא יודע אם מחירי הדירות יעלו או ירדו בזמן הקרוב, אבל אני מאמין שנתכנס למגמה הכללית של ישראל שדירה ממוצעת תעלה בערך 100 משכורות ממוצעות (כיום זה בערך 130 משכורות ממוצעות). אולי בכלל השכר יעלה?