כתב הסמכה לפינוי בינוי

[Nakamichi]

לפני כשעה, nameuser כתב:

אני לא מתכוון להיות השכן הטרחן וכל עוד שהתמורה תינתן לפי ערך הדירה הקיימת בצורה הוגנת, אין לי בעיה, בנוסף מדובר בבינוי פינוי ככה שהיזם לא צריך לשלם  שכירות ואני יודע שאני בבניין ישן שספק אם יעמוד ברעידת אדמה (למרות שאזור השפלה הוא די בטוח), הנכס זה האדמה לא הבניין עצמו. 

כבר נבחר משרד עו"ד לייצג אותנו.

לצערי זמני המפגשים של הנציגות, הם בזמן שאני בעבודה, בסוף לא חתמתי. 

 

תודה לעוזרים.

 

תשמע. אני מצטער שאני נכנס איתך לפינות. אבל אתה לא הוגן.

 

1. זמני המפגשים הם בזמן שאני בעבודה - נכון. אבל לדעתי המפגשים האלה הם נדירים מאוד. אני בספק אם יש יותר ממפגשים בודדים לאורך התהליך. אם זה כזה חשוב לך. אז אפשר לדעתי למצוא פתרון לזה. זה די מתמחק.

2. לא אמרת עדיין איך היזם הקודם ניסה לעקוץ אתכם?

3. תשמע תמורה הוגנת זה בעיה מאוד גדולה. מה היא תמורה הוגנת? לדעתו של כל אחד, תמורה הוגנת היא משהו אחר. אני יודע שהתמורה עבור הדירה שלך - היא דירה חדשה. גדולה יותר. הכוללת ממ"ד ומרפסת שמש. ברור שאם אתה נותן דירת 3 חדרים לא תקבל דירת 5 חדרים. ואם הדירה בקומה 1 לא תקבל דירה בקומה 7. 

מה היא אותה תמורה הוגנת? 

לא לחתום זאת זכותך. כנראה זה גם חסר משמעות אם הרוב מסכימים. 

אבל אני אף פעם לא מבין מה באמת עומד מאחורי זה. "אני לא סומך עליהם". "לא מוכן לקבל את ההחלטות שלהם" זאת פשוט התחמקות. 

זה לא להגיד אני לא בשל/לא יכול לקבל החלטה ואני מעדיף פשוט לבחור בדרך הקלה של להתנגד.

 

לצורך הדיון בלבד, אני ממש אשמח אם תחלוק איתנו מה הבעיה. ממה אתה מפחד. מה אם אתה היית בנציגות היית עושה? 

 

[Nemesis]

לפני כשעה, Blaz00r כתב:

 

...זו העבודה של כל משרד עו"ד שמייצג את הדיירים... מה הערך המוסף של משרד עו"ד במיליון שקל (ואיך היזם הסכים לעלות כזאת)?

זה כמו שתגיד שהעבודה של כל האינטסלטורים זהה. ברור שהעבודה זהה. אבל יש טובים יותר, וטובים פחות, מנוסים יותר ומנוסים פחות. תפקידם הוא להשיג לדיירים את התנאים הטובים ביותר עם חשיפה לרמת הסיכון הנמוכה ביותר.

גם לא ברור כמה תג מחיר של מיליון ש״ח הוא חריג לגודל המתחם. אצלינו בתת המתחם שכר הטרחה עומד על 750 אש״ח למיטב זכרוני, ויש 3 תתי מתחמים.

[nev]

דוגמא לעקיצה של יזם - פרוייקטים כאלו נמדדים במטרים. יש כיום 1000 מ"ר אפשר לבנות 3500 מ"ר (לדוגמא, המספרים לא  מדוייקים).

בא יזם שמספר סיפורי סבתא למה הוא לא יכול להגדיל את הדירות הקיימות. כשמעמידים אותו מול הנתונים הוא מתחיל להתפתל.

לקח זמן אבל הצלחנו להעיף אותו.

[Blaz00r]

לפני 42 דקות, Nemesis כתב:

זה כמו שתגיד שהעבודה של כל האינטסלטורים זהה. ברור שהעבודה זהה. אבל יש טובים יותר, וטובים פחות, מנוסים יותר ומנוסים פחות. תפקידם הוא להשיג לדיירים את התנאים הטובים ביותר עם חשיפה לרמת הסיכון הנמוכה ביותר.

גם לא ברור כמה תג מחיר של מיליון ש״ח הוא חריג לגודל המתחם. אצלינו בתת המתחם שכר הטרחה עומד על 750 אש״ח למיטב זכרוני, ויש 3 תתי מתחמים.

חביבי, הוא נשאל מה עשה העו"ד במיליון שקל והוא ענה "ייצג את הדיירים וליווה אותם בחוזה ובחתימה", אם לזרום עם הדוגמה שלך זה כמו שתשאל על מה שילמתי לאינסטלטור 1000 ש"ח ואני אענה "הוא פתח את הסתימה".

 

לעניין, הסכום נשמע חריג בקריאה ראשונה, להבנתי שכ"ט בפרויקטים כאלו הוא 30K~ ש"ח (על כל דירת בעלים) למשרד בשורה הראשונה, אז כנראה מדובר בפרויקט עתיר דירות קיימות.

[motizkn]

העורך דין לוקח שכ"ט דירה כפול מספר הדירות בפרויקט. אצלנו הוא לקח בערך 20 אלף לדירה וזה מה שמקובל. על תשכח שבפרויקטים כאלו מדובר על עבודה לאורך עשור או יותר שבזמן הזה אתה לא רואה שקל.

עריכה אחרונה ב-23 למרץ, 2022 על ידי motizkn

[amosbmw]

אם זאת הנוסחה, זה אפילו לא יקר. יש אצלינו 60 דירות.

[Blaz00r]

אז חוזר בי לגמרי, אחלה מחיר 🤣

[Nemesis]

לפני 9 שעות, Blaz00r כתב:

חביבי, הוא נשאל מה עשה העו"ד במיליון שקל והוא ענה "ייצג את הדיירים וליווה אותם בחוזה ובחתימה", אם לזרום עם הדוגמה שלך זה כמו שתשאל על מה שילמתי לאינסטלטור 1000 ש"ח ואני אענה "הוא פתח את הסתימה".

 

לעניין, הסכום נשמע חריג בקריאה ראשונה, להבנתי שכ"ט בפרויקטים כאלו הוא 30K~ ש"ח (על כל דירת בעלים) למשרד בשורה הראשונה, אז כנראה מדובר בפרויקט עתיר דירות קיימות.

לא תמיד אתה יודע לשים את האצבע. 

לדוגמא אם יש לך נזילה, והזמנת אינסטלטור ב 2000 ש"ח שמצא בדיוק את מיקום הנזילה, תיקן וסגר, הלקוח שלו יודע לומר רק שתיקן נזילה. 

הוא לא יודע לומר למשל שהוא עשה את זה בלי לפרק חצי חדר, להרים 20 מרצפות ולהרוס שיפועים של צנרת. 

 

אצלינו יש קרוב ל 200 דירות. משרד מהשורה הראשונה. 

[om2]

סתם שאלה,

אם העו"ד מלווה בניין 10 שנים.

בסוף לא יצא הפינוי בינוי לפועל בגלל התנגדות דיירים

 

מי משלם לו את השכ"ט?

[nameuser]

בתאריך 22.3.2022 בשעה 22:06, Nakamichi כתב:

 

תשמע. אני מצטער שאני נכנס איתך לפינות. אבל אתה לא הוגן.

 

1. זמני המפגשים הם בזמן שאני בעבודה - נכון. אבל לדעתי המפגשים האלה הם נדירים מאוד. אני בספק אם יש יותר ממפגשים בודדים לאורך התהליך. אם זה כזה חשוב לך. אז אפשר לדעתי למצוא פתרון לזה. זה די מתמחק.

2. לא אמרת עדיין איך היזם הקודם ניסה לעקוץ אתכם?

3. תשמע תמורה הוגנת זה בעיה מאוד גדולה. מה היא תמורה הוגנת? לדעתו של כל אחד, תמורה הוגנת היא משהו אחר. אני יודע שהתמורה עבור הדירה שלך - היא דירה חדשה. גדולה יותר. הכוללת ממ"ד ומרפסת שמש. ברור שאם אתה נותן דירת 3 חדרים לא תקבל דירת 5 חדרים. ואם הדירה בקומה 1 לא תקבל דירה בקומה 7. 

מה היא אותה תמורה הוגנת? 

לא לחתום זאת זכותך. כנראה זה גם חסר משמעות אם הרוב מסכימים. 

אבל אני אף פעם לא מבין מה באמת עומד מאחורי זה. "אני לא סומך עליהם". "לא מוכן לקבל את ההחלטות שלהם" זאת פשוט התחמקות. 

זה לא להגיד אני לא בשל/לא יכול לקבל החלטה ואני מעדיף פשוט לבחור בדרך הקלה של להתנגד.

 

לצורך הדיון בלבד, אני ממש אשמח אם תחלוק איתנו מה הבעיה. ממה אתה מפחד. מה אם אתה היית בנציגות היית עושה? 

 

היזם הקודם החתים דיירים (כולל הנציג של הכניסה שלנו) על חוזה איום ונורא, בלי שום ערבויות, עם הסכמה לרשימת הערת אזהרה לגוף המין בלי לפרט מי הגוף, ועוד סעיפים שמציינים שהוא לא מחוייב לעשות כלום. 

אז על מי שהיה מספיק אידיוט לחתום על הסכם כזה בלי להבין מה זה אומר הערת אזהרה, ושבגללו הכל מתעכב כי העו"ד הנוכחית נלחמת לבטל את ההערות אזהרה שנרשמו ואת החוזים שנחתמו עם יזם הקודם, לא ראוי לייצג גם לא את עצמו.

אם הייתי בנציגות, הייתי דואג שלא יהיו חזקים נסתרים או 'מתנות' למיניהן, שהחוזה עם כל התמורות יהיה גלוי אחיד והוגן.

הוגן הכוונה לאם יש לדוגמה דייר שגר בדירה בקומת קרקע לא שווה לדייר בקומה רביעית(בהנחה שהשטח זהה) ותהיה התחשבות בנושא הזה (בנוסף לשטח הדירה הישנה)

הייתי דואג שכל מה שהיזם מבטיח באוויר בשיחה מול הוועד יהיה רשום בחוזה, בלי "נסתדר אחר כך" או " אל תדאג". אני לא עו"ד או איזה גאון והצלחתי להבין שהחוזה הישן מסוכן, ומפחיד אותי שרוב האנשים לא רק שלא הצליחו להבין את הסכנה שיכלו לאבד את הדירה, אלא התווכחו וצעקו שניסיתי להסביר. "לאאא הוא לא יעשה את זה", "בן דוד שלי עו"ד דיברתי איתו הוא אמר שהחוזה בסדר" וכו'.... בקיצור שלא אפריע להם לשמוע חלומות. מבין יותר?

לפני 17 שעות, om2 כתב:

סתם שאלה,

אם העו"ד מלווה בניין 10 שנים.

בסוף לא יצא הפינוי בינוי לפועל בגלל התנגדות דיירים

 

מי משלם לו את השכ"ט?

החוזה של התשלום זה מול היזם, לא קשור לדיירים, אם הרוב רוצים העו"ד יכול לתבוע את הדיירים הסרבנים על עיכוב הפרויקט וגרימת הפסדים

[nev]

לפני 3 שעות, nameuser כתב:

הוגן הכוונה לאם יש לדוגמה דייר שגר בדירה בקומת קרקע לא שווה לדייר בקומה רביעית(בהנחה שהשטח זהה) ותהיה התחשבות בנושא הזה (בנוסף לשטח הדירה הישנה)

 

הצחקת אותי. החוק בנושא כל כך עקום שזה לא יאמן.

[Nakamichi]

מה החוק אומר בעניין?

[nev]

"שיוויון" שמחביא מאחוריו אי צדק לא נורמלי. כמה דוגמאות:

1. הבדל בהשבחת ערך הדירה - לדוגמא ערך של דירה בקומה 4 בלי מעלית קופץ בהרבה לעומת קומה 1. לא נחשב לחישוב התמורה.

2. מצב הדירה - אין הבדל בין מי שהשקיע מאות אלפים מכספו בשדרוג הדירה (שיורדים לטימיון) לבין מי שלא השקיע בשלו שקל מעת בנייתה (בניינים בני 40 שנה ומעלה!).

3. שטח הדירה - כל הדירות מקבלות +/- אותה תוספת שטח גם אם גודלן שונה. זה כולל  גם אם שטח השטחים בציבורים המוצמדים שונה!

כלומר דירה שמוותרת על שטח גדול יותר (שגם שילמה עליו ארנונה כל השנים וכו') תקבל כמו דירה קטנה.

4. תמורה לא מאוזנת למוביל הפרוייקט - בפועל כמעט תמיד היזם דואג לתת משהו למי שהביא אותו. כולם יודעים את זה, אין אף מנגנון שמונע את זה וכשמלינים על זה נענים במשיכת כתפיים ו"ככה זה".

 

ואח"כ כשכל התנאים האלו מתקיימים מתייחסים אליך כ"דייר סרבן".

 

אגב אם מה שהממשלה המופרעת הזו יוזמת יצא לפועל זה כבר בכלל פסיכי. הם רוצים שגם היזם יוכל לתבוע "דייר סרבן" ולא רק שאר הדיירים.

זה מקביל לכך שאדרוש לקנות ממך את הדירה בחצי מערכה ואם לא תסכים לתבוע אותך. פשוט אקדח לראש.

[Blaz00r]

שמעתי על מקרים בודדים בהם התמורה שמתקבלת נגזרת מערך שמאי של כל דירה, אבל זה לא פותר את כל מה שציינת, אפילו לא קרוב (בעל הדירה עם השווי הכי גבוה יקבל את התמורה הכי גבוהה מתוך דירות *הבעלים*, חס וחלילה מדירות היזם).

 

רוצה דבר הזוי באמת? אני מכיר פרויקט ברמת אביב של מתחם שלם (2-3 רחובות), באחד מהרחובות כל דירות הקרקע (5-6 דירות, 2 חדרים במקור) קיבלו בעבר היתר מהעירייה להרחבה ל-4 (!) חדרים. כולם בפועל הרחיבו. עכשיו בא יזם פינוי בינוי, ומה ההצעה שלו? לא פחות ולא יותר מדירות כלואות עם כיוון אוויר אחד (כרגע יש 2 ולפינתיים 3), ובמקרה הטוב אותו מטראז' 😂😂

עריכה אחרונה ב-24 למרץ, 2022 על ידי Blaz00r

[nev]

על פניו נשמע לא חוקי, לא?