כתב הסמכה לפינוי בינוי

[Nemesis]

אצלינו התמורה לבעלים תקבע לפי הערכת שמאי, עם אפשרות לשנמך או לשדרג בתשלום. 

[nev]

תוכל להרחיב?

[Nemesis]

לאחר אישור התוכניות שמאי מטעם הבעלים יקבע ניקוד לכל דירת בעלים ויקבץ לקבוצות לפי גודל. סדר הבחירה בדירות הבעלים שהיזם/קבלן בונה יהיה לפי הניקוד. בעלי הניקוד הגבוה בוחרים ראשונים וכן הלאה בסדר יורד. במידה ויש ניקוד זהה, סדר הבחירה יקבע בהגרלה. כל בעלים רשאי להודיע שהוא מבקש לשדרג את דירתו, וישלם ליזם את הפער בין מחירון המכירה המוקדמת בין הדירה שבחר לדירה המבוקשת פחות 10%. כל בעלים רשאי גם לשנמך את דירתו ולקבל את ההפרש במחיר לפי המחירון לכיסו ללא כל הפחתה (לא יודע מה יהיו ההשלכות לגבי מיסוי).

כל בעלים יכול גם לבקש להחליף את דירת התמורה בדירה אחרת אותה בונה היזם במקום אחר.

[nev]

הבחירה היא מכלל דירות היזם או רק מאלו שהוא מייעד לדיירים המקוריים?

[Nemesis]

לא מכלל הדירות.

הוא מקצה לפול דירות הבעלים מספר דירות הגדול ב- 20% מדירות הבעלים. הוא מחוייב לתוספת מינימלית של שטח, ממ"ד מרפסת וחניה.

בנוסף, המפרט יהיה המפרט שהוגדר בהסכם או מפרט דירות היזם, הגבוה מביניהם. לדירות הבעלים מוגדר גם תקציב שדרוגים, אופציה לדיורית לעובד זר / בן משפחה במידה ולא תהיה התנגדות של רשויות התכנון.

[nev]

מעניין. אני מבין שמדובר על פינוי-בינוי ולא על תמא 38/2 ?

 

אגב, ברור שהוא יקצה את הדירות הכי פחות טובות שיוכל, כן?

עריכה אחרונה ב-24 למרץ, 2022 על ידי nev

[Nemesis]

כן, פינוי בינוי של שכונה גדולה. ברור שיקצה את הדירות הכי פחות טובות שיוכל, אבל מוגדר מפרט מינימלי. תקן החניה למשל הוא 0.6 כרגע, אז אם בוועדות לא יסכימו להתקפל קצת, בפועל לכל דירות הבעלים תהיה חניה ורק לכחצי מדירות היזם. אז בטוח שיהיו דירות טובות פחות. 

[nev]

כרגע יש חניות בטאבו?

[nameuser]

בתאריך 24.3.2022 בשעה 07:43, nev כתב:

 

הצחקת אותי. החוק בנושא כל כך עקום שזה לא יאמן.

לפי השיחה שהייתה לדיירים עם העירייה והעו"ד שנבחרה, שמאי יקבע את ערך הדירה לפי מדידה ולפי זה יקבע השווי של הנכס. מכיוון שמדובר בדירה ללא מעלית אני מקווה שיעריכו גם את קומת הדירה. 

בפועל, ממה שקראתי, מבחינת בתי משפט, אתה מקבל דירה חדשה עם שווי גבו  מהדירה הישנה ולכל מבחינתם כבר קיבלת פיצוי. 

האמת עכשיו שאני חושב על זה, אולי כדאי שאבקש העתקים של כל מה שנחתם עד כה בין המעורבים (נציגות, עו"ד, עירייה, מה הדרישות בחוזה מהיזם וכו')

[Nemesis]

בתאריך 24.3.2022 בשעה 13:03, nev כתב:

כרגע יש חניות בטאבו?

לא, יש חניה משותפת קטנה

עריכה אחרונה ב-26 למרץ, 2022 על ידי Nemesis

[nev]

אה, אז באסה. במקרה שלנו היזם חלם שהוא גם יקח את החניות עד שהבהירו לו שהן בטאבו ושיחפש את החברים שלו.

[Stav132]

איך עובד נושא השכירות?

 

לדוגמא : אם יש דירה מקורית של 2.5 חדרים שהשכירות בא סביבות ה 2500 , היזם מתחייב לשלם את המחיר הזה אבל אין דירות במחירים האלה , מה עושים?

( אולי יש באזורים ממש לא טובים או בתנאים יותר גרועים מהקיים)

 

מה ניתן לעשות

[Blaz00r]

מה הכוונה אין דירות במחירים האלה? המחיר משקף את מחיר (השכירות של) הדירה בשוק (נקבע ע"י שמאי ו/או ע"פ חוזה שכירות).

[nev]

הוא מתכוון שאין גדלים כאלו באיזור (פרקטית). מעניין.

[nameuser]

בתאריך 26.3.2022 בשעה 20:34, Stav132 כתב:

איך עובד נושא השכירות?

 

לדוגמא : אם יש דירה מקורית של 2.5 חדרים שהשכירות בא סביבות ה 2500 , היזם מתחייב לשלם את המחיר הזה אבל אין דירות במחירים האלה , מה עושים?

( אולי יש באזורים ממש לא טובים או בתנאים יותר גרועים מהקיים)

 

מה ניתן לעשות

אצלנו עושים בינוי פינוי (קודם בונים אחרי זה הורסים) ככה שלא אמורה להיות בעיית שכירות, אבל בעבר חשבתי על זה ולדעתי כדאי להוסיף סעיף שבמידה ולא תימצא דירה דומה (מבחינת קומה וגודל) בסכום השכירות, אז היזם יגדיל את הסכום לפי היצע הדירות הקיים ולפי התשלום בפועל(או משהו בסגנון כי אם למשל הפרויקט יתעכב, דמי השכירות אולי יעלו).