כתב הסמכה לפינוי בינוי

[nameuser]

1. מתכננים פרויקט פינוי בינוי אצלנו עם מעורבות העירייה.

2. גורמים מהעירייה שמלווים את דיירי השכונה, החליטו למנות נציג מכל כניסה, כנציגות הדיירים.

3. החלטתי לא לחתום על טופס מינוי בגלל שאני לא סומך על הדיירים (אנשים מלאים בבטחון עצמי שבקושי מסוגלים לקרוא כל שכן להבין, ואני לא ממעיט בערכם או מזלזל, אני מדבר מניסיון עבר לאחר שניסיתי למנוע מהם לחתום על חוזה שעו"ד (ויזם)  החתימו אותם, והסתבר שרימה אותם וצדקתי, ניסיון להסביר להם לווה בצעקות שאני טועה, בלי יכולת להקשיב ולהבין, רק להגיד "יהיה בסדר" "הוא לא ירמה" וכד' 

4. דיירת נוספת מהכניסה שלנו החליטה להצטרף לנציגות, החלה להחתים דיירים על טופס שנכתב בכתב יד בנוסח הבא:

"אנו החתומים מטה דיירי רחוב *** מייפים בזאת את כוחה של *** להיות נציגה  ולעזור לנהל מול חברות הבניה של פינוי בינוי את המשא ומתן לבין הדיירים."
אישית אני לא רוצה שאף אחד ייצג אותי, אלא אני את עצמי. השאלה אם הדבר בכלל אפשרי כדייר יחיד, או שפשוט יתעלמו ממני, מה גם שאין לי אמון באף אחד, אני לא יודע אם הנציגות (חלקם או כולם) יקבלו הבטחות באוויר ואולי גם דמי שתיקה בנוסח צ'ק או משהו דומה.

מה ההשלכות של חתימה או סירוב חתימה? 

[sperial]

נשמע שיש שם אינטרסים גדולים ומתגלגל הרבה כסף, והעניין הוא שאם אתה במיעוט כנראה שאפשר לאלץ אותך להסכים לתוכנית.

 

שום ייעוץ בפורום לא יספק. אתה צריך למצוא עורך דין שמומחה בתחום, ורצוי שגם מכיר את העיריה (והקבלנים) המעורבים ולהתייעץ אתו. ואחרי הייעוץ קבע לעצמך את הגבולות שעליהם אתה מוכן להילחם, כי הקרב המשפטי הזה עלול להיות יקר.

[motizkn]

בתור נציג בפרויקט פינוי בינוי ענק (פריוקט של 180 דירות מפונות) אתה בגדול צודק, אין לנציגות שום סיכוי מול יזם.

הנציגות בפועל אמורה לבחור את העורך דין ומפקח בנייה של הדיירים וכל התקשורת מול היזם אמורה להיות דרכם.

ממליץ לך לבדוק מי העורך דין ולוודא שאין קומבינה שם.

[Nemesis]

אכן כך.

גם אצלינו תפקיד הנציגות הראשוני היה להתקשר עם משרד עורכי דין בתחום.

לאחר ההתקשרות עם משרד עורכי הדין, בעזרת הייעוץ שלהם מונו שאר בעלי המקצוע, שמאי, מפקח, אדריכל, יועץ סביבתי, מפקח ויועץ חברתי / עובד סוציאלי.

בשלב הסופי בוצע מכרז יזמים / קבלנים ונבחר אחד בהתאם לניקוד שקיבל בקטגוריית התמורות לדיירים, איכות בניה, יציבות פיננסית ודברים נוספים.

[nameuser]

אני מתכוון לקח עורך דין בשלב החתימה מול היזם לבנתיים לא לחתום לנציגה. לא יודע אם אני פרנואידי מדי, אבל אני מרגיש שבעצם החתימה זה אומר שאני מקבל את כל ההחלטות שלהם לטובה ולרעה.

[om2]

אוקיי.

רק קח בחשבון שגם אם לא חתמת. ויש רוב (נדמה לי 60%) דעתך לא נספרת כרגע.

(היא תספר ברגע שתצטרך לחתום ליזם, וגם אז, אם לא תחתום ויש מספיק חותמים. אפשר לדלג על דעתך)

[motizkn]

שוב החתימה מול הנציג זה רק אומר שאתה נותן לו את הכוח לעשות את כל הפעולות המנהלתיות מול היזם, וכדי לייצג את הבניין שלך הוא צריך 60% מהחתימות בבניין.

אתה יכול לא לחתום ולקחת עורך דין בהמשך אבל זה לא יעזור לך בכלום. ברגע שמגיעים לשלב של חוזה אישי הסיכוי שלך או של עורך הדין שלך לשנות את החוזה שואף ל 0.

ויותר מזה, במידה ש 66% חתמו על החוזה האישי אז לא יעזור לך כלום והפרויקט ימשיך.

לדעתי אם אתה באמת חושש ולא חושב שיש נציגות הולמת אז תתצתרף לנציגות, מה שאתה מנסה להסיג זה בדיוק מה שהם עושים.

הם בוחרים יזם (זה שיש כרגע יזם לא אומר שאתם לא צריכים לדבר עם יזמים אחרים), הם קובעים את מערך אנשי המיקצוע שייצגו את התושבים (עורך דין, מפקח בניה ...) ולבסוף הם מאשרים את החוזה הסופי שיעבור לכל בעלי הדירות במתחם.

 

זה קצת כאב ראש ולי אישית לא היה ממש כוחות אבל ברגע שאתה רואה מי אמור לייצג אותך ומה רמת ההבנה שלו אתה מבין ששום דבר טוב לא יצא מזה.

לקחתי על עצמי את רוב האחריות ודחפתי קודם כל לקבוע עורך דין שייצג אותנו, מכיוון שהפרויקט גדול הצלחנו להביא עורך דין ממומחה לנדלן שותף באחד המשרדים הגדולים במדינה ומשם הכל נראה אחרת.

לאחר מכן דיברנו עם 8 יזמים, קיבלנו 3 הצעות ולאחר קבלת חוות דעת מהעורך דין ומפקח הבניה בחרנו יזם.

לכן שוב, תתצתרף לנציגות ותדאג שהיה לכם עורך דין מנוסה ככל האפשר והוא ידריך אותכם הלאה.

 

[amosbmw]

מה שאני מציע לך הוא להיות נציג בעצמך.

נכנסתי להיות נציג בבניין שלי שעובר פינוי בינוי, רק כדי שאהיה יותר מעודכן באיך הפרויקט מתקדם.

אני לא מרגיש שיש לנציגות השפעה של ממש, היא פשוט צינור העברת מידע בין היזם לדיירים.

[Nakamichi]

א. מסכים עם הנאמר מעל. לך תהיה נציג בעצמך.

ב. לגבי "עובדים עליי" וכו' - תשמע. אחת הבעיות בפרוייקטים האלה זה שכנים טרחנים. כל אחד חושב שהוא גאון הדור ומתחיל לבלבל את השכל עם כל מיני דרישות ותנאים - שהיזם עוזב את הפרוייקט ופשוט עובר למקום אחר. 

אתה חייב להבין שאין לך ביד מכרה זהב שלא יסולה בפז. אם אתה באיזור פינוי בינוי - יש לך דירה פח שתתפרק בשנייה שתהיה פה חצי רעידת אדמה ואז אתה באמת יכול ללכת לחפש. כי גם אם עשית ביטוח דירה - רוב הדירות מסביבך בלי והזמן וכו' להקים בניין חדש יהיה בלתי נגמר. בקיצור - אם זה ייקרה או כשזה ייקרה - אוי ואבוי לכולנו.

 

בכל פרוייקט פינוי בינוי התנאים די זהים. אתה מקבל דירה חדשה. גדולה יותר. עם ממ"ד ומרפסת ושלא תיפול ברעידת אדמה. בזמן הפינוי בינוי אתה מקבל שכר דירה במקום אחר.

הסכנה הכי גדולה שלך היא בעצם אי השלמת הפרוייקט ע"י הקבלן וזה העו"ד צריך לדאוג לערבויות וכל מה שצריך מסביב.

אז אל תהיה השכן הטרחן הזה שלא מסכים לכלום. ספר לי שאדע איפה אפשר לעבוד עלייך? במה עבד עלייך היזם הקודם?

[yairba]

מרבית התשובות ממליצות על עו"ד טוב כצעד ראשון, כיצד ניתן לוודא שהוא אכן כזה? 

במידה וזה משרד גדול איך אפשר לדעת על איכותו של מי שמטפל בפועל? 

 

מכיוון שהיזם משלם לעו"ד בפועל, האם גילוי נאות מספיק כדי למנוע קומבינות? 

[amosbmw]

העו"ד נבחר על ידי הנציגות ושכר הטרחה שלו משולם על ידי היזם.

זה באמת הדבר המשמעותי היחיד שעשינו בתור נציגות.

היזם הציע לנו רשימה של 3 משרדי עו"ד שנבחר ביניהם. מיד החלטנו שלא ניקח אף אחד ממשרדי העו"ד האלה.

ביקרנו ב2-3 משרדי עו"ד שיש להם מחלקה שמתמחה בפינוי בינוי, ביקשנו מהם להציג פרוייקטים שהם מטפלים בהם ובחרנו את הבכיר והיקר ביותר. הצעת המחיר עבור השכ"ט הייתה מיליון ש"ח.

היזם בלע רוק, ושילם.

[Nakamichi]

יותר חשוב שתספר מה עשה העו״ד הזה במיליון שקל בשבילכם?

[amosbmw]

מייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם ומשרד העו"ד שלו. עזר לדיירים לכוון את דרישותיהם מול היזם למשהו שניתן להסכים עליו.

העו"ד של שני הצדדים כתבו יחד את החוזה. בהמשך העו"ד של הדיירים ליוו את כל הדיירים בחתימות.

זה תהליך שלוקח שנים. מדובר במשרד עו"ד גדול ובמהלך התקופה התחלף העו"ד שעונה לפניות הדיירים. מבחינתך זה שקוף, כי הוא הפנים של מחלקה שלמה במשרד שמטפלת בזה.

[nameuser]

אני לא מתכוון להיות השכן הטרחן וכל עוד שהתמורה תינתן לפי ערך הדירה הקיימת בצורה הוגנת, אין לי בעיה, בנוסף מדובר בבינוי פינוי ככה שהיזם לא צריך לשלם  שכירות ואני יודע שאני בבניין ישן שספק אם יעמוד ברעידת אדמה (למרות שאזור השפלה הוא די בטוח), הנכס זה האדמה לא הבניין עצמו. 

כבר נבחר משרד עו"ד לייצג אותנו.

לצערי זמני המפגשים של הנציגות, הם בזמן שאני בעבודה, בסוף לא חתמתי. 

 

תודה לעוזרים.

[Blaz00r]

לפני 8 שעות, amosbmw כתב:

מייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם ומשרד העו"ד שלו. עזר לדיירים לכוון את דרישותיהם מול היזם למשהו שניתן להסכים עליו.

העו"ד של שני הצדדים כתבו יחד את החוזה. בהמשך העו"ד של הדיירים ליוו את כל הדיירים בחתימות.

זה תהליך שלוקח שנים. מדובר במשרד עו"ד גדול ובמהלך התקופה התחלף העו"ד שעונה לפניות הדיירים. מבחינתך זה שקוף, כי הוא הפנים של מחלקה שלמה במשרד שמטפלת בזה.

 

...זו העבודה של כל משרד עו"ד שמייצג את הדיירים... מה הערך המוסף של משרד עו"ד במיליון שקל (ואיך היזם הסכים לעלות כזאת)?