רכישת מגרש לבניה עצמית - מספר שאלות.

[Emanuel5]

שלום,

אני לקראת רכישת מגרש.

המגרש כבר נמצא, המחיר כבר סוכם, וחוזים הועברו לעיון העו''ד.

המגרש עצמו הוא 1400 מ''ר בטאבו, מתוכו אני רוכש 700 מ''ר.

לפי מה שהוסבר לי על ידי העו''ד, במצב כזה נערך הסכם שיתוף אשר מסדיר את החלוקה המדוייקת של המגרש, זוכויותו/חובותיו של כל אחד מהצדדים, הסכם השיתוף נרשם בטאבו.

להבנתי זהו תהליך סטנדרטי, ואני שואל בכל זאת, האם יש ממה לחשוש ? אשמח לתובנות בנושא.

 

המגרש עצמו מאושר לבניה, כבר הוגשו היתרי בניה למועצה לפני כשנה וחצי (על ידי בעל המגרש),   לטענתו חלו עיכובים  במתן האישור עקב הקלות שאותן ביקש בעל המגרש + כל עניין הקורונה, האם זה הגיוני שלוקח כל כך הרבה זמן לאשר ?

 

התוכניות שאותן הגיש בעל המגרש מאוד מצאו חן בעיננו ומלבד שינויים קלים בעיקר בחלוקה הפנימית, אני מעוניין בהן והן יהוו חלק מהעסקה, ללא היתרי בנייה לא תהיה עסקה, האם יש משהו מיוחד שעלי לשים אליו את הדעת ?

 

המגרש יושב על קרקע סלעית, וקיים הפרש גובה של עד מטר וחצי בין איזורי המגרש, האם הדבר צפוי לייקר משמעותית עלויות בנייה ?

 

בנוסף אשמח לכל הערה/נקודות שעלי לבדוק טרם חתימת החוזה.

 

תודה לעוזרים.

 

 

עריכה אחרונה ב-31 למרץ, 2021 על ידי Emanuel5

[Opel Astra GSI]

באיזה איזור המגרש?

תוודא אילו עלויות נוספות חלות עליך שלא לקחת בחשבון - מס מבנה ציבור שמגיע לעשרות אלפי שקלים ואף למאות תלוי בשטח הבנוי והתעריף של העירייה/מועצה הרלוונטית אליך.

חומות מי בונה/משלם?

 

חציבה של קרקע סלעית לעומק מטר וחצי יעלה באופן יחסי הרבה כסף. צור קשר עם מספר קבלנים ובדוק עלויות. זול זה לא (באופן יחסי).

לכן שאלתי היכן האדמה, אם זה באיוש וניתן לבצע עי פלסטינים הנל יחסוך הרבה כסף.

 

ממליץ לגשת למועצה/עירייה לאגף הנדסה שעוסק בהיתרים ולעבור על כל השורות ולהבין אילו פערים קיימים על מנת לקבל היתר בנייה ואילו היטלים נדרש לשלם - חיבור חשמל/מים/האם שולמה עד כה ארנונה על המגרש ואין חובות/מס מבנה ציבור/אגרת בדיקת תוכניות, האם קיים אישור לחלוקת המגרש לשני שטחים? מה השטח האושר לבנייה? יש המון דברים שצריך לבדוק ולקחת בחשבון, העורך דין אמור לתת תשובות לכל אלה, אבל היות ומדובר בעלויות גבוהות שיכולות לצוץ בהפתעה, ותמיד תהיינה עלויות שלא נילקחו בחשבון בבנייה.

בהצלחה!

[Emanuel5]

המגרש נמצא בעתלית.

מס מבני ציבור זה לא משהו ששמעתי עליו, אבדוק.

יש צורך לשלם מס בגובה 520 ש''ח לכל מ''ר בנוי, ידוע ונלקח בחשבון.

לגבי שאר ההיטלים, נאמר שהכל שולם, אך אבצע בדיקה יסודית בעניין כפי שהצעת, לגבי ארנונה וחובות נוספים גם אבדוק.

כפי שאמרתי הוגשה בקשה להיתר בנייה שאמורה להתקבל ממש בקרוב , כלומר כבר בוצעו מדידות והוגשה תוכנית הנדסית וכל מה שנרש.

 

תודה !

[LotusElise]

תבדוק בדיוק מה קורה עם בניה על השטח.

אבא שלי קנה שטחים בשנות השבעים ואין מה לעשות איתם.

אם זה שכונה חדשה אז יבנו על השטח כביש ומדרכה, לך ישאר מקום רק לדלת

[DareDevil]

עשו פיצול לשטח בטאבו?

[natco]

נאמרו כאן המון דברים שגויים לפני.

אני מציע לך להתייחס בערבון מוגבל לעצות שתקבל מאנשים רנדומליים ברשת.

 

לשאלותיך:

הסכם שיתוף הוא מאד מקובל כשאין פרצלציה למגרש.

השאלה היחידה שנשאלת הינה מדוע אין פרצלציה?

אם זה בגלל שזו תב"ע חדשה, והתצ"רים עדיין אינם מאושרים על ידי מפ"י, הרי שזה עניין מובן ומקובל.

רק תוודא שזה שאין פרצלציה לא נובע מבעיות רישומיות.

 

שנה וחצי לבקשה עם הקלות, זה סטנדרטי לחלוטין. 

שים לב שעם אישור ההקלות, יתקבל גם חשבון עבור היטלי ההשבחה.

זה עלול להיות חשבון נכבד מאוד, כדאי לדעת מי משלם אותו (וניתן גם להעריך מה יהיה הסכום).

 

לגבי העבאת תכניות - זה תלוי בהסכמת המתככנים (אדריכל ומהנדס), וכנראה שאם שכרם ישולם (על ידי מי מהצדדים) לא תהיה להם בעיה.

עבור השינויים שתרצה לעשות בתכניות מקובל לשלם בנפרד.

 

אין דבר כזה "היטל מבני ציבור".

ישנו רק היטל הפיתוח (שממנו, אגב, מממנים גם את מבני הציבור.. ) שהוא סכום שלפעמים עולה על מחיר המגרש. שים לב מי משלם אותו.

 

אין לך מה ללכת לוועדה - אף אחד לא יתן לך שם שום מענה. 

מה שאתה כן יכול לעשות זה לצפות בסטטוס התיק באתר הוועדה.

(האמת - לא מכיר את חוף הכרמל מספיק בכדי לדעת כמה הם מעדכנים און-ליין, אבל שווה לנסות)

 

בטופס 4 יהיו לך כמה עשרות אלפי שקלים הוצאות עבור חיבורים שונים.

כסף קטן יחסית לעלות הבניה.

 

פיתוח המגרש בקרקע סלעית הוא לא זול, אבל זה לא יהיה המרכיב המשמעותי בבניה.

תראה בגדול לפי מפת מודד כמה קובים יש שם, ותכפיל ב80-120 ש"ח לקוב.

(יש מרתף?)

[redroze]

נתנו לך הערכה של עלויות הבניה?

מה התקציב שלך וכמה מ"ר תרצה לבנות בכמה מפלסים?

[Emanuel5]

קצת מוקדם לדבר על עלויות בניה לפני רכישת המגרש בפועל, למרות שאם לא יהיו הפתעות העסקה עתידה להסגר בקרוב.

התוכניות בגדול הן:

 

2 יחידות (כלומר 2 דו משפחתי) בשטח כולל של 410 מ''ר (205 מ''ר כל אחת).

לכל דו 2  מפלסים + חניה תת קרקעית (כ 50 מ''ר)

 

את הבניה אין לי שום לחץ להתחיל בקרוב, מניח שיקח סדר גודל של כשנה וחצי עד שנתיים להתחלה (ידוע לי שאקבל 1% חזרה ממס הקניה אם אתחיל תוך שנתיים), בינתיים יש לי זמן לעשות דוקטורט בעניין  

 

לא מעוניין כרגע להכנס לתקציב בניה ובכלל נושא הבניה, אלא לצבור ידע נוסף לגבי המגרש/היטלים/מיסים/טאבו/הסכם שיתוף וכל דבר שעלול להפתיע אותי וצריך בדיקה מקדימה, ברור שיש לי עו''ד, אבל גם הוא בנאדם ויכול לפספס דברים, ואני מעוניין להיות מעורה בכל הפרטים.