שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יובל .מ.]

לפני 19 דקות, arik100 כתב:

למה אתה חושב שהריבית תרד?

הריבית כיום על 5.5% בארה"ב ללא צפי להורדה (בדיוק השבוע הייתה הכרזה).

כמות הבנייה והפינוי בינוי בארץ היא מטורפת, לא חסרות דירות.

מי שאשם במחדל מחירי הדירות זה הבנקים והממשלה שמנשימים בכוח את שוק הדיור (המחירים צריכים להיחתך בעשרות אחוזים)

 

קודם כל בהחלטה האחרונה היא כבר ירדה ב-0.25%.

האינפלציה יחסית נעצרה, ויש צורך להעיר את המשק בטח בזמן מלחמה, אז אפשר לצפות שהיא תמשיך לרדת. 

היא לא תרד כנראה ל-0.1% כמו שהיה בעשור הקודם, אבל לא תישאר כל כך גבוהה (הערכות שראיתי אומרות סביב 3.5 עד סוף השנה). מספיק שריבית בנק ישראל תרד בעוד איזה אחוז-אחוז וחצי כדי שהישראלים יחזרו לנדל"ן.

ורשמתי - היצע וביקוש ועלויות מימון. יהיו יותר דירות, הקבלנים יהיו בלחץ למכור - ירדו המחירים. יהיו פחות דירות והרוכשים יהיו לחוצים - יעלו.

אין פה איזה סוד מיוחד.

 

[Lior_Django]

יש פה כמה עניינים:

הורידו את הריבית אצלנו כי המשק נתקל במשבר, לא בגלל שפתאום יש לאזרחים כסף עודף. 

גם ב3.5 ריבית בנק ישראל, הריבית על המשכנתאות תהיה 4-5 ?

זו עדיין ריבית שהופכת את רכישת הדירות ללא משתלמת למשקיעים, כי פיקדון יתן להם יותר מאשר דירה שהמחיר שלה יישאר סטטי. (וזה גם משמעותית פחות כאב ראש, אני למשל הייתי מוותר על אחוז בשנה אם זה היה חוסך לי כאבי ראש)

לגבי רוכשי הדירות למחייה, זה לא שאין ביקוש מהצד שלהם, זה פשוט שנגמר להם הכסף.

איך קראו לזה? ביקוש כבוש.

 

עריכה אחרונה ב-4 בפברואר על ידי Lior_Django

[wa11a]

לפני 43 דקות, om2 כתב:

לבעלי ההון אין אינטרס שהמחירים ירדו. 

לבעלי הדירות אין אינטרס שהמחירים ירדו.

לבנקים אין אינטרס שהמחירים ירדו.

לממשלה אין אינטרס שהמחירים ירדו.

 

רק למחוסרי הדיור יש אינטרס.

והם החוליה החלשה.

 

 

גם ב- 2008 בארה״ב לאף אחד לא היה אינטרס שהמחירים ירדו. גם בישראל ב- 98-07 כשהמחירים נשחקו ריאלךית ב- 40% לאף אחד לא היה אינטרס. ובעוד המון מקרים במדינות שונות בעולם בהם התפתחו בועות נכסים.

[יובל .מ.]

1. השאלה היא מה תהיה הריבית בפיקדונות.

2. אם הריבית תיעצר על 3.5 אולי, אם תמשיך לרדת לכיוון 2.5-3 זה סיפור אחר לגמרי.

3. ישראל ישראלי אוהב דירות להשקעה, אוהב את השכירות שנכנסת כל חודש וישמח לקנות דירות שיעברו לילדים שלו בהמשך.

4. יש מלא אנשים (אני למשל, ועוד המון חברים שאני מכיר) שיושבים על הגדר. אנחנו נותנים הזדמנות אחרונה למחיר למשתכן, אם לא כנראה שנקנה בשוק החופשי כי יש מלא הזדמנויות פרי סייל/יד 2 יותר לחיץ. כל זה יתורגם בעוד שנה-שנתיים לביקוש שהתעורר שיעלה את המחיר.

 

כבוש לא כבוש, בסוף זה השוק בארץ.

[פינדר]

לענ״ד מי שרוצה לקנות דירת מגורים, זה הזמן שלו לחפש מציאות. כמובן בהנחה שיש הון עצמי מספיק. 

אף אחד לא יודע כמה זמן התקופה הזו תימשך ומתי המחירים ישנו שוב כיוון.

 

אנקדוטה: פגשתי בשישי את גיסי, שלפני כשנתיים היה צריך ״ללכת מכות״ עם משקיעים אחרים על דירה ישנה בגבעתיים.

השבוע השוכר הודיע לו שהוא מפנה את הדירה. הוא פירסם מודעה ובינתיים אין כמעט היענות. אם זה ימשך ככה, הוא יאלץ להוריד את מחיר השכירות.

[yuvalganim]

לפני כשעה, יובל .מ. כתב:

קודם כל בהחלטה האחרונה היא כבר ירדה ב-0.25%.

האינפלציה יחסית נעצרה, ויש צורך להעיר את המשק בטח בזמן מלחמה, אז אפשר לצפות שהיא תמשיך לרדת. 

היא לא תרד כנראה ל-0.1% כמו שהיה בעשור הקודם, אבל לא תישאר כל כך גבוהה (הערכות שראיתי אומרות סביב 3.5 עד סוף השנה). מספיק שריבית בנק ישראל תרד בעוד איזה אחוז-אחוז וחצי כדי שהישראלים יחזרו לנדל"ן.

ורשמתי - היצע וביקוש ועלויות מימון. יהיו יותר דירות, הקבלנים יהיו בלחץ למכור - ירדו המחירים. יהיו פחות דירות והרוכשים יהיו לחוצים - יעלו.

אין פה איזה סוד מיוחד.

 

 

ההנחה שלך כאילו הריבית תרד עוד היא מופרכת ביחס לנתונים.

ישראל לא יכולה להוריד את הריבית עוד במנותק ממה שקורה בארצות הברית ובאירופה.

הריבית היום לא גבוהה באופן היסטורי וגם לא באופן אובייקטיבי.

זה שהתרגלו פה כולם לסם שנקרא ריבית 0 זאת הבעיה האמיתית.

ובגמילה כמו בגמילה עדיין יש אנשים שחושבים שזה יירד חזרה.

לא רואה את הריבית יורדת חזרה לרמות שאתה מציין בזמן הקרוב.

וגם אחוז נוסף של ירידה (שלהערכתי לא יקרה) לא יחזיר אף אחד לנדלן

[ArikC]

לפני שעה, יובל .מ. כתב:

קודם כל בהחלטה האחרונה היא כבר ירדה ב-0.25%.

האינפלציה יחסית נעצרה, ויש צורך להעיר את המשק בטח בזמן מלחמה, אז אפשר לצפות שהיא תמשיך לרדת. 

היא לא תרד כנראה ל-0.1% כמו שהיה בעשור הקודם, אבל לא תישאר כל כך גבוהה (הערכות שראיתי אומרות סביב 3.5 עד סוף השנה). מספיק שריבית בנק ישראל תרד בעוד איזה אחוז-אחוז וחצי כדי שהישראלים יחזרו לנדל"ן.

ורשמתי - היצע וביקוש ועלויות מימון. יהיו יותר דירות, הקבלנים יהיו בלחץ למכור - ירדו המחירים. יהיו פחות דירות והרוכשים יהיו לחוצים - יעלו.

אין פה איזה סוד מיוחד.

 

האינפלציה ממש לא נעצרה אף להיפך.
רק החודש דלק עלה 16 אגורות, חשמל עולה 2.6 אחוז, יבואני מזון מקפיצים מחירים 10-15 אחוז.

 

[יובל .מ.]

לפני 21 דקות, ArikC כתב:

האינפלציה ממש לא נעצרה אף להיפך.
רק החודש דלק עלה 16 אגורות, חשמל עולה 2.6 אחוז, יבואני מזון מקפיצים מחירים 10-15 אחוז.

 

האינפלציה ירדה לטווח של 3 אחוז שנתי. זה כבר לא ה5 שהבהיל את בנק ישראל, ועומד ברף העליון של הציפיות.

לפני 34 דקות, yuvalganim כתב:

 

ההנחה שלך כאילו הריבית תרד עוד היא מופרכת ביחס לנתונים.

ישראל לא יכולה להוריד את הריבית עוד במנותק ממה שקורה בארצות הברית ובאירופה.

הריבית היום לא גבוהה באופן היסטורי וגם לא באופן אובייקטיבי.

זה שהתרגלו פה כולם לסם שנקרא ריבית 0 זאת הבעיה האמיתית.

ובגמילה כמו בגמילה עדיין יש אנשים שחושבים שזה יירד חזרה.

לא רואה את הריבית יורדת חזרה לרמות שאתה מציין בזמן הקרוב.

וגם אחוז נוסף של ירידה (שלהערכתי לא יקרה) לא יחזיר אף אחד לנדלן

בהמשך לתגובה הראשונה - ריבית של 3 אחוז יכולה בהחלט להחזיר אנשים לשוק הדיור, והיא כבר לא מפחידה כמו 5 אחוז.

האמריקאים עצרו ובהמשך גם יורידו ריבית. אנחנו נוריד ביחד איתם.

[יבגניפ]

המלחמה גם משנה את הדרישות של השוכרים, והופכת דירות ישנות לפחות מבוקשות. ממה שאני שומע ומכיר, ממד הופך לפרמטר הכי מרכזי וחשוב אצל מחפשים, וזה גם סופר הגיוני. ובמצב כזה, קשה לשווק דירה גם סופר משופצת, אבל בבניין מתפרק, בלי שום אמצעי מיגון. 

אני מניח שזה נכון לכל עיר בישראל, וזה מאוד נכון לגבעתיים, רמת גן ותל אביב וכו', כי מלכתחילה המחירים גבוהים.

[BarryG]

לפני 6 שעות, יובל .מ. כתב:

היצע וביקוש ועלויות מימון.

כשהריבית תרד בעל הבית שביקש 10,000 והתפשר על 8500 ידרוש 11 אלף. כל השאר הדברים מסביב זה בלבולי שכל ואינטרסים.

מה התמסורת בין מחירי השכירות לעלויות המימון? למה שהשכירות תעלה כשהריבית תרד?

[יובל .מ.]

בסביבת ריבית נמוכה יותר קל לכלכלה להתפתח -> עליית משכורות -> עליה במחירים. 

אינפלציה כשהיא בשליטה זה דבר טוב, בגלל זה היעד הוא 1%-3% ולא 0% או 5%. איזון בין התפתחות המשק לבין שליטה על מחירים.

 

*כן, שוק הדיור פה מקולקל, אבל מה לעשות, זה המצב.

[BarryG]

אז אתה טוען שאיך שהריבית תרד הכלכלה ישר "תתפתח" ככה שהמחירים יקפצו ב- 30% (מ- 8500 ל- 11000)?

[יובל .מ.]

לא ישר, אבל זה יקרה. שנה, שנתיים, שלוש, בסוף זה יחזור.

*בתנאי שהמלחמה לא תסתיים מחר בהפסד מוחלט, עצירת רפורמות במחלוקות שפוגעות בכלכלה ושאר הדברים שקורים פה. 

 

[BarryG]

שלוש שנים, 30%? 

בוא, אפשר להגיד "טעיתי, אין קשר חזק בין הריבית לשכירות".

[יובל .מ.]

לפני 4 דקות, BarryG כתב:

שלוש שנים, 30%? 

בוא, אפשר להגיד "טעיתי, אין קשר חזק בין הריבית לשכירות".

טוב, אז 4 שנים 26 אחוז. או 5 שנים 33 אחוז .

הבנת את העקרון אתה סתם מחפש להתקטנן. יש קשר בין הריבית, הצריכה ומצב המשק לבין עליות מחירים, שוק הדיור מספיק גרוע פה כדי שההשפעה עליו תהיה מאוד חזקה.

הדירה שדובר עליה נמצאת במרכז תל אביב מן הסתם שההשפעה עליה תהיה מאוד חזקה.