פינוי-בינוי, הסיכונים והאפשרויות?

[vladclar]

ערב טוב.

בבניין שלי מתגבשת החלטה לתכנית פינוי-בינוי במסגרת תמ"א 38 דור 2.

הבניין בן 38 שנים, 12 דירות על שטח של דונם.

הרקע להחלטה - סדקים בקירות חיצוניים בחצי מהבניין (החלק שלא בנוי מעל המקלט). אצלי אין בעיה.

בעיקרון, כולם מסכימים, אבל לי יש חששות, לכן באתי להתייעץ איתכם.

 

נשמע מפתה - דירה חדשה, קצת יותר גדולה מהקודמת, עם חניה תת קרקעית, דמי שכירות עד לכניסה לדירה חדשה, הוצאות עו"ד משולמות ע"י היזם, הובלה פעמיים על חשבונו, לא צריך לשלם מס רכישה.

 

עכשיו, מה הקטש'?

 

מה הסיכונים בלתת את הדירה ליזם תמורת ערבות בנקאית? מה שווה הערבות הזאת במיקרה של פשיטת רגל\ אי תשלום שכר דירה?

 

ובכלל, מה הסיכוי להוציא תכנית כזאת לפועל, גם כאשר מדובר במקום מבוקש מאוד בר"ג? הרי, בנוסף ל 12 דירות שהיזם צריך לתת לדיירים הקיימים היום, הוא רשאי לבנות בניין בן 8 קומות לכל היתר = למכור 20 דירות בלבד. האם זה אומר, שהדיירים שמתפנים יקבלו הכל ברמה הכי נמוכה (מטבח מצ'וקמק, ריצוף ב 20 ש"ח, חיפוי ב 25 ש"ח ועוד)? איך בכלל אפשר לדעת את רמת הגימור שהוא מתחחיב\לחייב רמת גימור מסויימת?

 

אני באופי שלי אדם שלא מוכן לקחת סיכונים, אפילו כאשר הסיכוי ליפול נמוך, ולא נראית לי האפשרות להשאר ברחוב ללא דירה וללא כספים עם כל המשפחה.

האם יש אפשרות ומה הסיכויים לקבל פיצוי כספי מהיזם, אי שם בין המחיר של הדירה הישנה לבין דירה חדשה, שיספיק כדי לקנות דירה אחרת, באותה הרמה+, לשפצה, לשלם מס רכישה לא קטן ולעבור? (וגם להחליף את השכנים על הדרך).

סליחה על המגילה,

תודה לכ מי שמכיר, התנסה, מתמחה בנושא על העזרה.

[jhonston]

או שזה פינוי בינוי או שזה תמ"א 38

לפי התיאור שלך זה פינוי בינוי.

 

צריך לראות את התוכניות של המבנה העתידי להבנות.

 

האם אין התנגדות לשכנים מבניינים שליד?

האם כל הדיירים בבניין מעוניינים בתוכנית?

האם התקבלו כבר כל האישורים בכל הוועדות? (ועדת בינוי מקומית אולי מחוזית וארצית תלוי ... , מנהל מקרקעי ישראל)

האם התב"ע אושרה ?

 

במידה וכן אז כבר יש תוכנית לבניין ותוכל לדעת כמה קומות ואיך כל דירה תראה.

 

לגבי סיכונים את הכל אתם צריכים להכניס לחוזה ביניכם (הדיירים מול הייזם) ושיהיה גוף שלישי (בנק) שם יהיו לכם ערביות.

בחוזה הוא צריך לציין איזו דירה תקבל (קומה וכיוונים) ומה המפרט/סטנדרט הבניה.

 

בטח יש עוד מלא טיפים שלא ציינתי אבל אני אתן לאחרים גם לתרום את חלקם.

 

בהצלחה.

[yariv26]

חשוב שתקבל ערבות בנקאית לפחות בשווי דירת התמורה שאתה אמור לקבל.

תבדוק שמדובר ביזם שיכול לעמוד כלכלית ומקצועית בפרויקט מסוג זה.

קבל מפרט טכני של דירת התמורה שאתה אמור לקבל.

אל תסכים לרישום הערות אזהרה על זכויותך ע"י צדדים שלישיים טרם קבלת הדירה החדשה

יש עוד דברים שחשוב להקפיד עליהם, אם תרצה, פנה אלי בפרטי

[michaelbe6]

כל תשובה שהיא לא תשובה מפי עורך דין שתחום ההתעסקות שלו היא בנושאים הללו, לא הייתי לוקח ברצינות רבה.

שורה תחתונה, אתה לא אמור לדעת בעצמך את כל הדקויות, תשכרו עורך דין בעל שם חזק בתחום , שהוא ידאג לזכויות שלכם מול הקבלן.

בהצלחה.

[Fitch]

באיזה שלב זה?

 

לי ידוע על המון מקומות שבהם "מתוכנן" הפרויקט.

ולא ידוע לי על יותר ממקום אחד בו בוצע לגמרי.

[vladclar]

התכנית היא תמ"א 38 דור 2 (התקבל רק לפני חודשיים):

http://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3462503,00.html

 

הכל נמצא בשלבים התחלתיים, אם כבר היה יזם\תכנית הבניין\עו"ד, לא הייתי שואל כאן.

 

היתה אסיפת הדיירים ביחד עם נציג חברה, שמתעסקת עם הפרוייקטים מהסוג הזה (הוא הביא תכנית הבניין הנוכחי והסביר את האפשרויות).

את התכנית מנסים לדחוף שני דיירי הבניין (וועד בית אחד מהם). המהנדס, שהיה מקודם בקשר לסדקים בבניין וחשד לשקיעת העמודים, המליץ לא לבנות עוד שתי קומות כדי לממן את חיזוק הבניין. לכן יש רק שתי אפשרויות - לחזק את הבניין ע"ח הדיירים (70-100 אלף ש"ח כל אחד) או ללכת לתכנית של פינוי-בינוי כזאת או אחרת.

כמובן, אף אחד לא רוצה לשלם מכיסו על החיזוק, ולכן כולם בעד פינוי-בינוי.

 

עוד לפני האסיפה היה קבלן כלשהו, מדד את השטח ונתן מפרט התחלתי למה שהוא יכול לבנות .

 

עכשיו מנסים למצוא עו"ד ויזם לפרוייקט, כל הניירת אמורה לקחת לפחות שנה.

 

הסיכוי שהפרוייקט יבוצע לא קטן, כי יש בעיה בבניין ולטובתינו הוא בנוי על מגרש יחסית גדול (מאפשר בניית תוספת של 20 דירות) . לפני 7 שנים, נגד הרבה סיכויים, גם התקינו מעלית בבניין - פשוט חלק גדול מהדיירים מאוד פעילים ודוחפים (אני כבר לא מדבר על זה, שלחצי מהאנשים ישנה בעיית סדקים חמורה, ולכן גם הם וגם האחרים מבינים, שאי אפשר להשאיר את המצב כפי שהוא כיום, וכולם יצטרכו לשלם על התיקון היקר, במידה ותכנית פינוי-בינוי לא תצא לפועל).

[redroze]

רוצה לקדם את הפרויקט? נסה לעניין את הדיירים של הבניינים הסמוכים.

אני אחזור על ההמלצה לגבי הערבויות ועו"ד מוכר ואמין שילווה את הפרויקט מכיוון שחוץ מזה אין לפרויקט חסרונות.

[רוכב בודד]

צריך הרבה סבלנות וזמן מההתחלה , בה אתם נמצאים, עד שתזמין אותנו לסיבוב בדירה החדשה.

אבל הזמן עובר ובדרך כלל זה כדאי ומשלם: גם דירה חדשה לגמרי, יותר מרחב, יותר שווי אם זה חשוב, הכל יותר.

6-7 שנים מהיום זה זמן סביר. לפחות חצי מזה, במקרה הטוב, עד שיהיה אישור בניה ותחילת עבודות .

 

יש לברר את עמדת העיריה לאיזור. אמרו 8, יבנו גם 9. (מעל 9 זה סיפור של רשיונות אחרים). או שיתנו בעיריה קטע אחר, אבל עם זה היזם אמור להסתדר. בינינו - אל תעשה חשבון בשבילו: יזם טוב ירויח וזו מטרתו. גם אתם תרויחו הרבה ואל תכנסו לכיס שלו.

אחרי הצעות, מיקוח על תוספות ושינויים, וזה כדאי לכל דייר שיעשה לבד, חובה לגשת לעו"ד שלכם שיכין חוזה התקשרות. אם תצליחו - תלבישו את העלות על היזם, אבל שוב- אתם תבחרו מי העו"ד ואתם תדברו איתו.

הוא אמור לבדוק את מצבו הכספי של היזם, להתנות בצוע תוך זמן שתקבעו, קנסות הפרה, ערבויות, מיפרט מלא, ביטוחים אם צריך, והכל מכל.

עו"ד אילן שרקון מוכר לי כמי שמריץ כמה פרוייקטים כאלו ברמת גן.