השקעה בארה"ב ברכישת (בניית) בתים, למה זה נשמע לי כל כך "פישי"?

[Haim_gds]

בעוונותיי, אני מנומס ולא נוהג לטרוק לאנשים את הטלפון בפרצוף. מתקשרים אלי היום מאיזושהי חברה בשם Stable ICL | buy real estate in florida ומציעים לי עסקה שטובה מכדי שתהיה אמיתית.

ממה שאני זוכר מדובר על סכום של 50K$ לרכישת קרקע וסכום נוסף של 160K$ לבניה (חלקו ממשכנתא מבנק מקומי) שבסופו של דבר יתקבל בית במחיר של קרוב ל 300K$ עם "אפס סיכון" לדבריהם... הבטחונות המוצעים הם תשלום רק לאחר הרישום ב"טאבו" המקומי וליווי עו"ד. האתר שלהם הוא דף נחיתה כמעט ריק ואין עליהם שום תיעוד ברחבי הרשת. (קו-פיילוט אומר: לא נמצאה ישות נפרדת בשם "Stable ICL" בישראל)

 

מה המלכודת/מלכודות כאן? לא שאני ממש מעוניין לזרוק 200K$ אחרי שיחת טלפון אך קיבלתי את הרושם ממספר קרובי משפחה (מורחבת) שהם מקבלים טלפונים דומים ממשווקים אחרים וחלק מהם הביעו התעניינות😬.

[SlowRide]

תכף יגיבו לך חכמים וטובים ממני, אבל בדרך כלל אם צריך להתקשר אישית כדי להציע לך עסקה, היא טובה מכדי להיות אמיתית. לא חסרות הונאות.

אם בארץ עסקת נדל"ן מטר מהבית היא לא אפס סיכון, אז בטח שעסקה דרך איזה איש תיווך ערמומי במרחק 12 שעות טיסה היא לא אפס סיכון.

[sperial]

עשית בדיקת רקע לחברה?

עשית בדיקת רקע לשכונה?

יש לך מושג מה המשמעות מבחינת רשויות המס, הן בישראל והן בארה״ב?

מי עורך הדין שמטפל בעיסקה?

 

נראה שיש לך חושים מספיק בריאים - ואם החברה אינה קיימת כבר בבדיקה הראשונית לך לבנק וקנה קרן כספית. או אפילו מנייתית. הרווח לא מובטח, אולי תפסיד, אבל לפחות הסיכוי לתרמית קלוש.

[hans]

אם גורם לא מוכר מתקשר אליי ומציע משהו אני אומר "לא תודה" פעם אחת, "לא תודה" פעם שנייה ואז מנתק.

 

אין שום שיחה ביקום מגורם חיצוני שאי פעם תיטיב איתך. לעולם.

עריכה אחרונה ב-26 לאוקטובר, 2025 על ידי hans

[אורי מ.]

בלי לדעת כלום על הנושא. כלל האצבע שלי הוא שאם מישהו פונה אלי ורוצה כסף, פרטים אישים חסויים וכד' זאת כנראה הודעת פישינג מסוג כלשהו. 

[פינדר]

לפני 30 דקות, Haim_gds כתב:

מה המלכודת/מלכודות כאן?

יכול להיות המון דברים. המלכודת הכי נפוצה, היא למכור לך נכס אמיתי במחיר מופקע ואז גם לגבות ממך דמי ניהול חודשיים.

יכולים גם להבטיח לך תשואה ״יפה״ ומובטחת לשנתיים או שלוש, שתשולם לך מתוך המחיר המופע ששילמת.

וזה עוד במקרה הטוב שמדובר בנכס אמיתי וחוקי ולא באדמת ביצה שורצת תנינים.

[oryo]

160k$ לבניה - לא אמרת מה הגודל, אבל נניח שזה בית פרטי (כי רשמת 50k לקרקע) ולכן סד״ג 1500 סקפ״ט.

לבנות ב~$100/סקפט אומר שאו שמדובר בקבלן-על לכאורה שיודע להיות סופר יעיל, או שמדובר באזור ״מתפתח״ (שם קוד לאזור חרא) בו עלות הזמן היא כלום וניתן לבנות עם חומרים ירודים.

 

בכ״א נ-נ-י-ח שכל המספרים האלו נכונים, אז יש לך מוצר שנמכר ב300k$ ועלה לבנות אותו 210k$. תניח עלויות הנזלה של 10% (הערכה אופטימית) - אז יש ביד נטו 270k$ על השקעה של 210k$ - שמהווים 28%, על פני תקופה של שנה/וחצי. על פניו סביר.

 

רק שצריך לזכור שיש כאן מלא הנחות סופר אופטימיות, ושלא שקללנו פנימה את הרווח של הקבלן (במספרים האלו, אין רווח בתוך ההערכות).

 

אז אפילו ברמת ה pitch כל הסיפור הזה לא נשמע משהו. מיותר לציין שלעבוד עם מישהו שבונה בארה״ב ומגייס כסף מאנשים זרים לחלוטין בישראל דרך cold call מעלה כל מיני דגלים.

[Nemesis]

אני בטוח שיש עסקאות טובות של נדלן בארהב. אבל אם מישהו שמייצר רווח כל כך מעולה צריך לצוד אנשים לא ידועים בשיחות קרות, זה כנראה לא זה.

[farkash7]

אין מתנות חינם.
פרוייקט כמו שתיארת נשמע לי כמו פחד אלוהים... לקנות קרקע, לבנות עליה בית בארה"ב כשאני גר פה עם קבלן שם ואנשי מקצוע שם שמבטיחים לי? בקושי במדינת ישראל אני מרשה לעצמי לעשות את זה.
בקניית נכס מוכן גם אין מתנות מהנסיון המועט שלי:
יחס מחיר/שכירות גבוה לרוב אומר:
אם מדובר בנכס שהוא סינגל (כלומר לא מחולק) עם שכירות טובה אז מדובר באזור ממש חרא, ואז שקלל המון הוצאות על שוכרים דפוקים וחודשים אבודים.
אם זה מולטי פמלי שקלל יותר התעסקות (יש לך נכס עם 3 דיירים, אולי 20), שקלל את זה שהארנונה כלולה במחיר (והיא יכולה להיות גבוהה מאוד באזורים מסויימים בארה"ב), שקלל את זה שכנראה גם חשבונות המים והגז כלולים, וגם אלה במיוחד גז בחורף במקומות מסויימים או מים אם הייתה נזילה יכולים להיות מאוד גבוהים. שקלל את זה שהבלאי גבוה פי כמה, די לינארי למספר היחידות. בנוסף שקלל את זה שנכס מולטי פמלי הוא עסק, עליית הערך שלו תלויה ביחס בין שכירות למחיר, שלא כמו נכסים שהם סינגל שערכם עולה עם הזמן גם אם השכירות לא עולה באותו הקצב.
 

אם מדובר בנכס סינגל פמלי לא באזור דפוק רוב הרווח שלך יהיה מעליית ערך של הנכס, ופה אתה צריך למצוא מתווך שאתה סומך עליו שידע לתת לך תמונת מצב עם אופק קדימה שמחוברת למציאות, מהשכירות די תשכח, היא לא מאוד מעניינת, גם כי ביחס לשווי הנכס היא לא כזו גבוהה וגם בגלל שיש מיסוי די גבוה בארץ על שכירות מנכס בחול.

עריכה אחרונה ב-26 לאוקטובר, 2025 על ידי farkash7

[ניקו פ.]

אני לא מכיר את הפרוייקט הנוכחי, אבל יש לי חבר שהשקיע במשהו דומה, סכום דומה.  בהתחלה באמת קיבל תשואה מסוימת, ואז כשהחזיר בערך 20 אחוז מהסכום הצד השני נעלם. 

הייתה קבוצה של אנשים שהשקיעו עמו, כולל מספר אנשים מפורסמים שגם שיווקו את הפרוייקט. 

בסוף כולם פנו לעו"ד שאמר להם שרק למצוא עו"ד בארה"ב ולהכים תביעה כל כך גדולה יעלה להם יותר ממה שניזוקו או קרוב לכך ועדיף להם לוותר. בסוף איבד כ100 אלף דולרים. 

 

נ.ב. - ללא קשר למקרה שכתבתי לעיל שהוא כמובן דוגמה אחת שלא ניתן ללמוד עליה דבר סטטיסטית, אני רוצה להוסיף את המשפט: גבינה בחינם יש רק המלכודת עכברים. כלומר הסיכוי שזו באמת עסקה לגיטימית שואפת לאפס, לדעתי. 

[Night Driver]

אם יש תשואה של 40%  (תוך כמה זמן אתה אמור לקבל את הבית?) באפס סיכון אז כל בנק ישמח לתת את הכסף תמורת שיעבוד הפרוייקט. כשתענה לעצמך בשביל מה הם צריכים אותך שתגזור את הקופון אחרי הרווח שלהם אז תבין לבד למה כדאי לברוח.

[Nemesis]

באופן אישי קניתי דירה לפני כשנה וחצי ברומניה.

קניתי אותה רק אחרי שראיתי אותה במו עיני, עשיתי סיבוב במקום מספר פעמים במו רגליי. בדקתי בעצמי את השכירות המבוקשת באיזור ואת המחירים המבוקשים באיזור. בדקתי את חוקי המיסוי ואת חוקי פינוי המושכר.

הכי חשוב, לא קניתי עד שלא הבנתי למה לכל הרוחות רומני ישלם לי כ 9 אחוז תשואת שכירות שנתית כאשר ריבית משכנתא עומדת על 7-8 אחוז וניתן לקבל משכנתא של 90 אחוז באופן עקרוני.

 

שכרתי עורך דין מקומי ורואת חשבון מקומית. להגיד שהכל עבר חלק? לא. אבל היה מרווח כדאיות מספיק גדול כדי שיהיה אחלה למרות הבאמפים בדרך.

 

לארהב קצת יותר יקר לנסוע 5 פעמים כדי לקנות בית אחד. אבל עדיין לא הייתי מוותר על נסיעה כדי לראות במה מדובר אם זה משהו שהיה מעניין אותי.

[FROGIE]

הסיפור הנ"ל מראה השקעה מחושבת בנכס קיים. הסיפור של פות"ש הוא רק סיפור...

[LaCoco]

תשאל את עצמך, למה שחברת נדל"ן בארה"ב תלך לגייס כסף אצל אנשים רנדומליים בישראל. הסיבה היא שהם לא בעסק של מכירת בתים, הם בעסק של מכירת חלומות של התעשרות מהירה. אתה הלקוח שלהם, לא המשקיע.

[gadik6]

לפני 15 שעות, Haim_gds כתב:

בעוונותיי, אני מנומס ולא נוהג לטרוק לאנשים את הטלפון בפרצוף. מתקשרים אלי היום מאיזושהי חברה בשם Stable ICL | buy real estate in florida ומציעים לי עסקה שטובה מכדי שתהיה אמיתית.

ממה שאני זוכר מדובר על סכום של 50K$ לרכישת קרקע וסכום נוסף של 160K$ לבניה (חלקו ממשכנתא מבנק מקומי) שבסופו של דבר יתקבל בית במחיר של קרוב ל 300K$ עם "אפס סיכון" לדבריהם... הבטחונות המוצעים הם תשלום רק לאחר הרישום ב"טאבו" המקומי וליווי עו"ד. האתר שלהם הוא דף נחיתה כמעט ריק ואין עליהם שום תיעוד ברחבי הרשת. (קו-פיילוט אומר: לא נמצאה ישות נפרדת בשם "Stable ICL" בישראל)

 

מה המלכודת/מלכודות כאן? לא שאני ממש מעוניין לזרוק 200K$ אחרי שיחת טלפון אך קיבלתי את הרושם ממספר קרובי משפחה (מורחבת) שהם מקבלים טלפונים דומים ממשווקים אחרים וחלק מהם הביעו התעניינות😬.

 

באופן כללי, כפי שאמרו לך - השקעה מעבר לים זה רק דרך מישהו שאתה מכיר באופן אישי ופגשת, או אחרי שאשכרה היית במקום וראית שיש שם את מה שמבטיחים לך + בירור מעמיק.

מה שהציעו לך לא עונה על אף אחד מהתנאים.

 

השקעה מעבר לים יכולה להניב תשואה גבוהה ביחס לנדל"ן בארץ (אם מדברים למשל על נדל"ן להשכרה), אבל גם הסיכון גדול יותר.

 

אם אתה רוצה להשקיע ב"פרויקטים", התרשמתי לטובה מחברת SDB - אף פעם לא השקעתי דרכם, ואין פה שום המלצה להשקעה. רק מציין שעשו עליי רושם טוב כשנפגשתי איתם לפני כמה שנים.

 

https://sdb.co.il/

 

בנוסף, אם כבר אתה משקיע בארה"ב, יש מספיק חברות/משקיעים שישמחו למכור לך בית קיים, ולנהל אותו עבורך.

מה האינטרס שלהם?   עמלה יפה במכירה, אחוז מסוים מההכנסה החודשית על ניהול הנכס + מציאת שוכר ואפס הוצאות בגדול (אתה משלם על תיקונים, מיסים, ביטוח וכדומה).

 

עריכה אחרונה ב-27 לאוקטובר, 2025 על ידי gadik6