שכירות לעומת רכישה - מבט מפוכח על נדל״ן

[oryo]

לאחר שכולנו שמענו יותר מפעם אחת (או אלף) שלשכור בית זה ״לזרוק את הכסף לפח״, או שאנשים שאין ברשותם בית הם ״אזרחים סוג ב״, אני חושב שיש מקום להציף את הסוגיה הזו ברמה קצת יותר היקפית ולראות האם יש דברים בגו.

 

הקדמה

למען הגילוי הנאות אציין כי אני גר בבית בבעלותי, משקיע נדל״ן, וכיום גם עוסק בנדל״ן (אתר אינטרנט / ערוץ יוטיוב / עמוד פייסבוק) - אז הנטייה הטבעית האישית שלי היא לרכוש נכסים, ולכן באמת שאין צורך להסביר לי שנדל״ן זה אחלה. אני יודע.

 

עם זאת,

מה שמתאים לצרכים ולאסטרטגיה שלי לאו דווקא מתאים לפלוני, הסיטואציה שלי אינה זהה לסיטואציה של פלונית, ובכלליות אנשים הם שונים ולכן אני סבור כי מה שהכי חשוב זה לצבור ידע ואז לדעת להשתמש בו.

כמו כן - עצם ההנחה ששכירות אינה זריקת כסף לפח מגיעה מתוך הנחה כללית יותר שאנשים יודעים כיצד ״לשכור נכון״ (בפרט: משקיעים את הכספים שלהם עבור תשואה), כי ברגע שזורקים את האחרון מהחלון אז אכן ברוב המקרים נוצר מצב בו רכישת בית תהיה נכונה יותר בפן הכלכלי נטו. לכן לפוסט הזה יש טעם לא רק למי שמתלבט בנוגע לצעדיו, אלא לכולם.

 

דבר אחרון, את התוכן מטה העלתי לערוץ היוטיוב שלי במסגרת 3 פרקים, בשביל שזה לא יצא ארוך מדי. שניים כבר פורסמו, השלישי יפורסם השבוע. אני מעלה כאן גרסא מקוצרת אבל מי שבאמת מתעניין - מוזמן להעיף שם מבט, בעיקר בפרק השני (עם האקסל) שם אני מסביר את החישובים בצורה יותר מסודרת שאולי תהיה ברורה יותר לעומת טקסט.

 

כמו כן למען הסר ספק אני לא יועץ מומחה מורשה בעל רשיון רגולטורי ותואר בהמלצות נדל״ן, הדברים משקפים את המחשבה והנסיון האישיים שלי ואני משתדל להעלות כמה שיותר ביסוס בשביל שתבינו את הרציונל מאחוריהם, אתם מוזמנים להתייחס אליהם ברצינות או בביטול בהתאם להלך הרוח האישי שלכם. תדמיינו שבכל משפט אני אומר ״לדעתי״ או ״לנסיוני״, אני לא כותב את זה שוב ושוב כי זה נהיה ממש מעיק אחרי כמה זמן.

 

התהליך

התהליך המלא בשביל להחליט האם לשכור או לרכוש בית צריך לכלול:

1. השוואה פיננסית

2. העדפות אישיות

3. מסקנה

 

חשבתי הרבה האם זה נכון יותר להתחיל מהצד הפיננסי או מהצד האישי, לנסיוני אנשים שמתחילים בסעיף 2 עלולים לנטות לשים פרמטרים בסעיף 1 שיסייעו להם לבסס את ההחלטה שכבר קיבלו - ולכן אני מאמין שיותר נכון להתחיל מהפיננסים ורק אז להתקדם להעדפות.

מה שבטוח זה שכל תהליך שלא כולל את שני הסעיפים יחד הוא תהליך חלקי ושגוי. כשאתם רוכשים רכב אתם עושים את זה רק לפי הצבע / ברנד / המלצה של אבא, או שאתם גם מסתכלים לעומק על הצד הפיננסי? אוי רגע לא בטוח שזו דוגמא טובה כי יש הרבה שרוכשים ורק אח״כ קולטים שיש ביטוח ירידת ערך ועלויות אחזקה... 😅 

 

1. השוואה פיננסית

בשביל לבצע השוואה פיננסית בין האלטרנטיבות צריך לעבור דרך שלושה שלבים:

 

שלב א׳ - תנאי התחלה

1. כמה חסכונות נזילים יש לנו, שאנחנו מוכנים להשקיע בנדל״ן (אם יש לנו קרן פנסיה לא נזילה, היא לא רלוונטית)

2. מה התזרים שלנו: הכנסות נטו, פחות הוצאות - ללא הוצאות דיור (שכירות/משכנתא)

ככלל אצבע אציין שחשוב מאוד להקפיד שהתזרים שלכם יהיה לכל הפחות שליש מההכנסה נטו.

כמו כן חשוב לציין שכשאנחנו מדברים על הוצאות, אנחנו מתייחסים לכל ההוצאות במהלך השנה, במילים אחרות: לא מספיק לקחת רק את הוצאות הדלק והאינטרנט שיורדים כל חודש מהעו״ש, אלא צריך לקחת גם את הוצאת הביטוח השנתי שיורדת פעם בשנה - לחלק ל12 ולשקלל פנימה.

 

עכשיו שיש לנו את תנאי ההתחלה הפיננסיים, אפשר לעבור לשלב ב׳.

 

שלב ב׳ - הנחות מוצא

אולי השלב הכי טריקי בכל הסיפור הזה: יש התנגשות בין העובדה שאף אחד מאיתנו אינו נביא (ולכן לא יכול לחזות את העתיד) - מול העובדה שלהזניח את הסעיף הזה לחלוטין, בהתעלמות מהמציאות, עלול להוביל אותנו לקבל החלטות לא נכונות(!)

 

אנחנו צריכים לקחת בחשבון שני דברים:

1. מהי ההנחה שלנו לגידול הוני על ההון שאיננו משתמשים בו לנדל״ן.

דוגמא סופר שכיחה: אם אני לא משקיע את ההון שלי בשום דבר אלא שומר אותו בבנק, אין שום הגיון לקחת בחשבון גידול הוני שנתי של 5% כי זה לא הולך לקרות. 

דוגמא סופר שכיחה שניה: אם אני משקיע את כל ההון שלי בS&P500, אז לא להסתכל רק על שלושת החודשים האחרונים, ולא להסתכל רק על השנה האחרונה - אלא להסתכל על תקופת זמן רלוונטית למקרה שלנו ולבצע הנחות בהתאם. 

לצערי, רוב האנשים לא באמת משקיעים את ההון שלהם בכלום כי יש להם איזשהו ׳שיתוק׳ (analysis paralysis באנגלית) והם מפסידים את הקסם הנקרא ״ריבית דריבית״, זה חומר לפוסם שלם אחר אז לא אכנס לזה כעת, הפואנטה היא - תדעו מה אתם מתכננים לעשות, וקחו בחשבון הנחת מוצא כלשהי, ותדעו שאתם 99.9% הולכים לטעות בהנחה, ומנגד שהנחה ריאלית תהיה לרוב יותר קרובה למציאות מניחוש שרירותי לחלוטין.

 

2. מהי ההנחה שלנו לעליית ערך הנכס במרוצת השנים.

אותו כנ״ל, אין לנו כדור בדולח ואין לנו דרך לדעת מה יקרה, אבל יש כל מיני דברים שאפשר לקחת בחשבון ולקבל איזושהי הנחת מוצא. אפשר להסתכל היסטורית, אפשר להסתכל על נתוני המאקרו, אפשר לעשות כל מיני דברים שהם לא לנחש שרירותית, או להניח 0% (שזה בדיוק אותו דבר, ניחוש).

 

באופן כללי, אחד הדברים שאנשים עושים חדשות לבקרים הוא לומר ״אין לי מושג לגבי כלום, אז אני אניח 0% תשואה הונית ו0% תשואת נדל״ן״, הם חושבים שזה הדבר האחראי מתוך ראיית עולם בינארית הגורסת כי או שאתה יודע לחזות במדויק, או שאתה לא יודע לעשות כלום.

אבל מי שעושה את זה עדיין חוזה משהו, הוא חוזה 0%. אין הבדל בין לחזות 0% 10% או מינוס 10%, כל הנ״ל מנסים למדל את המציאות, פשוט באחד מהם המס׳ המיוחד 0 גורם לפלוני לחשוב שהוא דילג על שלב החיזוי, למרות שזה לא המצב.

בעוד שיש לנו שליטה על ההון שלנו (זה אכן רלוונטי לחזות 0% תשואה הונית אם ההון ליטרלי יושב מתחת לבלטות), אין לנו שליטה על נדל״ן, ולכן אני סבור שכשאנחנו מניחים 0% תשואה שנתית חשוב להבין שזו עדיין הנחה. 

 

שלב ג׳ - חשבון

אני אנסה להעלות את זה על כתב כאן, אבל זה קצת מסובך - ולכן אני חוזר וממליץ לצפות בוידאו בו אני עובר על המספרים בצורה קוהרנטית יותר ממה שאני מסוגל לעשות בפוסט.

[[אור מהעתיד: הסעיף הזה בקושי ניתן לקריאה ועלול לגרום לכם לפרוש באמצע... צר לי אבל אני לא יודע איך להעביר משהו כ״כ מורכב בכתב. אציין כי הנושא הזה הרבה פחות מסובך מכפי שהוא נקרא אז שוב, צפו בוידאו אם זה מעניין אתכם, מבטיח שזה מוסבר הרבה יותר טוב שם]]

 

בהינתן תנאי ההתחלה: הון עצמי, תזרים חודשי.

בהינתן תקופת זמן רלוונטית לסיטואציה שלנו (לדוגמא: 5 שנים)

ובהינתן עלות נכס לרכישה יחד עם תנאי הרכישה (הון עצמי, ריבית משכנתא וכו׳), כנגד עלות שכירות לנכס דומה (לא חכמה להשוות דירת 2 חד׳ בשכירות לרכישה קוטג׳ 5 חד׳ לרכישה)

 

אנחנו מעוניינים להשוות בין שני מצבים:

1. חישוב אחזקות כששוכרים:

לוקחים את סך הכסף שאנחנו מכניסים למערכת (הון עצמי + תזרים חודשי x מס׳ חודשים)

מוסיפים אליו את תשואת ההון על (א) ההון העצמי שהשקענו באפיק ההשקעה בו בחרנו ו(ב) כמות ההון הנוסף שהשקענו במרוצת השנים (תזרים פחות שכירות), כל זה בהינתן ריבית דריבית ולאחר מס רווח הון.

ומורידים ממנו את סך התשלומים במרוצת השנים: שכירות x מס׳ חודשים.

 

כעת ניתן לדעת מה השורה התחתונה שלנו בהינתן ששכרנו בית במשך תקופת הזמן המדוברת.

 

2. חישוב אחזקות כשרוכשים:

לוקחים את סך הכסף שאנחנו מכניסים למערכת (הון עצמי + תזרים חודשי x מס׳ חודשים)

מוסיפים אליו שני דברים -

א. תשואת ההון העודף: מה שנשאר לנו לאחר רכישת הבית + כמות ההון הנוסף שהשקענו במרוצת השנים (תזרים פחות משכנתא), כל זה בהינתן ריבית דריבית ולאחר מס רווח הון. אם זה נשמע לכם מוכר זה כי מדובר באותו דבר בדיוק כמו בסעיף 1, רק שהפעם הכנסו פחות הון עצמי להשקעה (כי השתמשנו בחלק מההון שלנו עבור רכישת נכס).

ב. תשואת הנכס: שווי הנכס בסוף תקופת הזמן, פחות הקרן שאנחנו חייבים לבנק, פחות תשלומי מס עודפים עקב הבעלות (נדמה לי שבישראל זה לא רלוונטי כי ארנונה משולמת ע״י השוכרים, בארה״ב זה אחרת), פחות הוצאות תחזוקת בית, פחות סך הריביות ששילמנו מהלך תקופת הזמן.

 

כעת ניתן לדעת מה השורה התחתונה שלנו בהינתן שרכשנו בית למשך תקופת הזמן המדוברת.

שימו לב מה לא עשינו: לא השוונו שכירות לתשלום משכנתא, כי זו תמונה סופר חלקית. בפרט, מי שאומר ״עדיף לי לשלם משכנתא מאשר שכירות״ אומר משהו לא נכון, כי יש עוד מלא פרמטרים שחייבים לשקלל פנימה - שזו הפואנטה של כל החפירה שלי.

 

לאחר כל הנ״ל אפשר לראות מה קרה לסך האחזקות (״שורה תחתונה״) שלנו בסוף תקופת הזמן, בכל אחד מהאופציות.

ייתכן שסך האחזקות יהיה דומה, ייתכן שאפיק אחד יהיה קצת יותר טוב מהאחר, ייתכן שאפיק אחד יהיה משמעותית טוב יותר מהאחר. הנחות המוצא, תקופת הזמן, ריבית המשכנתא (וכו׳) הולכים להשפיע על הנ״ל מאוד.

 

הגענו לסוף ההשוואה הפיננסית, וכעת יש בידינו תובנה כלשהי בנוגע להבדלים באחזקות שלנו עבור כל אחת מהאופציות.

אבל זה לא אומר שהגענו לפתרון, כי זה קריטי לשקלל פנימה את ההעדפות האישיות שלנו(!!!)

 

2. העדפות אישיות

כן, אני יודע שאני חוזר על עצמי ועדיין - חשוב להזכיר מראש כי אין יתרון מובהק לבעלות על בית, אין יתרון מובהק להשכרת בית. אין. כל אחד שיגיד לכם אחרת - מדבר מפוזיציה או מבורות, זהו.

מה שיש אלו כל מיני יתרונות לכל אחת מהבחירות הנ״ל, ומנגד יש אתכם - אנשים שונים עם סיטואציות שונות והעדפות שונות.

 

ניסיתי לחלק את הקריטריונים בשביל להראות איך היתרון של פלוני, הוא החסרון של אלמוני - בשביל שתוכלו לשקלל את זה כשאתם חושבים על הסיטואציה הפרטנית שלכם (או של החבר / בן משפחה לו אתם מייעצים:)

 

1. גמישות לעומת יציבות

כשאנחנו שוכרים נכס יש לנו גמישות ענקית: לא אוהבים את האזור? לא אוהבים את גודל הנכס? עוברים מקום עבודה? עוברים עיר/מדינה? אין מה לדאוג, מסיימים את החוזה (או שוברים אותו) וממשיכים הלאה בלי לחשוב על זה יותר מדי, וכמעט בלי השלכות פיננסיות.

מנגד, כשאנחנו הבעלים של הנכס יש לנו יציבות מוחלטת: אף אחד לא יעביר אותנו מהבית כי אחיינית שלו החליטה לעבור לעיר, רק אנחנו נבחר אם ומתי לעבור מהבית, בזמן הנוח לנו ומבלי אילוצים חיצוניים. הדבר הזה מקבל משנה תוקף כשנכנסים זאטוטים עם מסגרות חינוך למשוואה.

 

2. הוצאות שוטפות

כשאנחנו שוכרים נכס אין לנו הוצאות פתאומיות, אם המזגן התקלקל בעל הבית יתקן, אם הלך המקרר בעל הבית יתקן, אם יש נזילה בגג (...) - הבנתם לאן זה הולך. אנחנו משלמים על פתרון דיור, ומישהו אחר דואג לתחזק אותו, מגניב!

מנגד, כשאנחנו הבעלים של הנכס אין לנו הפתעות בסוף השנה כשנדרשים לחדש חוזה, אף אחד לא יעלה לנו את ההוצאה החודשית כי שווי השוק באזור שלנו קפץ מעלה מעלה, אף אחד לא ינצל את הפוזיציה המוחלשת שלנו (כבר גרים בנכס == לעבור זה לא קל) בשביל לגבות יותר כסף. אנחנו יודעים כמה אנחנו משלמים, וזהו. בארה״ב ריבית המשכנתא היא קבועה ולכן יש יציבות נוספת מבחינת הגנה אינפלציונית - אני לצורך העניין, משלם על החוב שלי פחות מ3% בשנה, כסף חינם... זו לא בהכרח הסיטואציה לכל השוכרים שהולכים לחטוף העלאות בעקבות האינפלציה. בישראל אנשים רבים בחרו לקחת משכנתאות צמודות מדד (למה לא ראיתם את ההרצאה שלי 150 משכורות??? רבאק זה בחינם!!!) ולכן יש פחות יציבות בהחזר, אבל זה עדיין (כנראה) עדיף על שכירות.

 

3. אסטרטגיית השקעה (נזילות ופיזור כנגד מינוף ובניית הון)

כשאנחנו שוכרים אנחנו יכולים לבחור איך ואיפה להשקיע את ההון שלנו, ועד כמה לפזר אותו. אפשר לבחור להשקיע הכל במדד, או לפזר על ביטקוין זהב דלק ואג״ח, או להשאיר הכל מתחת לבלטות. אפשר לבחור האם לשים את ההון באפיקים נזילים שיאפשרו לנו לגשת אליו בדקת קריאה, או לא. הבחירה היא שלנו.

מנגד, כשאנחנו הבעלים של הנכס ההון שלנו אמנם יושב בתוך משהו לא כ״כ נזיל (בית...), אבל הסיטואציה מאלצת אותנו לחסוך חודש בחודשו (כשאנחנו משלמים את המשכנתא ומצמצמים את הקרן), וכמו כן אנחנו ממנפים את ההון שלנו מה שיכול להיות מדהים כשהשוק בעליה, או מבאס כשהשוק בירידה. דרך אפיק הנדל״ן אנחנו יכולים לקבל הלוואה בריבית מאוד נמוכה (יחסית) וכניסה לנכס בעלות הרבה יותר גבוהה מהאחזקות שלנו. מנגד, אם אנחנו מתכננים להשאר באזור לאורך זמן, ההצמדה לשוק אינה בהכרח דבר רע אבל בשביל זה יש את -

 

4. צימוד לשוק הנדל״ן

כשאנחנו שוכרים אנחנו לא צמודים למחירי השוק, כך שכשהמחירים בירידה לא באמת אכפת לנו - אדרבא, זה מחזק את הפוזיציה שלנו כל עוד שאר תנאי השוק לא זזו (כשהמחירים יורדים כי הריבית עולה, זה לא בהכרח מחזק אותנו כי אמנם המחיר זול יותר אבל גיוס ההון יהיה יקר יותר). 

מנגד, כשאנחנו הבעלים של הנכס אנחנו כן צמודים למחירי השוק, מה שאומר שאם השוק בעליה אנחנו יכולים להרוויח יפה (אם נצא לחלוטין מהשוק בעת המכירה), או להיות מסוגלים לשמר ולשפר את רמת החיים שלנו בקלות אם נבחר לשדרג דיור. אם אנחנו בעלי בית בשוק בעליה, אז נכון שהבית היפה שאנחנו חולמים עליו עולה יותר - אבל גם הנכס שלנו שווה יותר, ולכן מה שחשוב זה היחס ביניהם. אם שכרנו כל התקופה וההשקעות שלנו לא היו חזקות יותר מביצועי השוק, אז הבית היפה הזה רק התרחק מאיתנו.

 

5. הרגשה

כשאנחנו שוכרים אנחנו לא חייבים כסף לאף אחד, אם איבדנו את מקום העבודה שלנו אפשר לשנמך דיור בקלות יחסית, ואם יש לנו בעיה רגשית עם עצם המחשבה על חוב - אז היי כאמור אנחנו לא חייבים כסף לאף אחד ולא צריכים להתמודד עם זה! כמו כן כל הלחצים של בעלות על בית לא מטרידים אותנו.

מנגד, כשאנחנו בעלי הבית אז יש נכס משלנו, וייתכן שזה גורם לנו לתחושה נעימה יותר לדעת שהבית הזה הוא שלנו ואף אחד לא יזיז אותנו ממנו. אנחנו יכולים לשפר/לעצב/לשנות אותו בלי לבקש רשות, ולתחושות האלו יש משקל לא מבוטל אצל הרבה מאוד אנשים. בישראל זה פחות המצב, אבל בארה״ב אני יכול להעיד שאנשים רבים שמחים על לקיחת המשכנתא, כי זה ״חוב טוב״ עבורם מבחינת גידור אינפלציוני ותשואה לאחר מינוף - המחשבה הזו של ״לא כל חסכונות חיי שקועים בנכס״ גורמת לתשובה חיובית אצל אנשים מסוימים.

 

לסיכום - כפי שאני מקווה שניתן לראות, יש יתרונות וחסרונות לכל גישה, ואין דין רווק שעבר למקום חדש לשנה הקרובה כדין משפחה שרוצה להשתקע באזור לטווח ארוך. אין דין אדם עם חרדות מחובות ואחזקות ואחריות כדין אדם החרד משינויים ותלויות באנשים אחרים. 

 

3. מסקנה

לאחר שביצענו את שני השלבים, יש בידינו את התובנות הבאות:

א. הפער המשוער באחזקות שלנו בין שני האפיקים

ב. ההעדפות האישיות שלנו בהינתן היתרונות והחסרונות של כל אחד מהאפיקים

 

במילים אחרות - יש בידינו שידוך בין מחיר והעדפה.

לעתים ההחלטה תהיה ממש קלה - נגלה שזה יותר משתלם לבחור באפיק בו אנחנו מעוניינים בלאו הכי, מגניב!!! עכשיו זה יסייע לנו לקבל החלטה ולהניע תהליך בהתאם.

לעתים ההחלטה תהיה פחות קלה - נגלה שזה פחות משתלם לבחור באפיק בו אנחנו מעוניינים, פחות מגניב אבל עדיין סבבה!!! בגלל שאנחנו מבינים את ההשלכות, יהיה לנו קל יותר לקבל החלטה מושכלת, ולהבין את ההשלכות שלה. לעתים נבין שאמנם אנחנו מעדיפים משהו, אבל לא מעדיפים עד כדי ההפסד המשוער, ולכן נגלה שההעדפה האמיתית שלנו היא לא ההעדפה שחשבנו עליה מלכתחילה. 

דוגמא (טריוויאלית) להמחשה: אני מעדיף לאכול כל יום במסעדת מישלן, אבל אני מבין שההשלכות הפיננסיות (והשומניות...) של ההחלטה משנות את ההעדפה שלי - ולכן אני לא עושה את זה בפועל. במילים אחרות, כשאני משקלל את התמונה המלאה, אני מעדיף שלא לאכול כל יום במסעדת מישלן.

 

מה שהכי חשוב זה שנבין את האלטרנטיבות ונבחר בהתאם לסיטואציה שלנו, ואני מקווה שהפוסט הזה יסייע לכם או לאנשים החשובים לכם לקבל החלטה מושכלת.

 

אם מעניין אתכם - ניתן למצוא את התכנים המצולמים ביוטיוב כשמחפשים investory rent vs own, אני לא שם כאן לינק כי זה מחרבש את אלוהי האלגוריתם כשאנשים לוחצים ויוצאים בלי לצפות.

כתיבת התוכן לקחה לי קצת יותר משעתיים, צילום והפקת התכנים לקחו בערך 10 ימי עבודה, אז אם מצאתם עניין אודה אם תשקלו להשאיר לייק / לשתף / להמליץ לאחרים 🙏 

 

תודה על הקריאה,

--

אור

[Night Driver]

כתבת יפה אבל חולק עליך רק בנושא שליש ההכנסה.

 

כשאתה מדבר על הכנסה ממוצעת זה סביר (ככלל אצבע. ברור שכל מקרה לגופו) אבל אם זוג מכניס 15,000 נטו להתחייב על 5000 זה טירוף (או אם מכניסים 300,000 יציב אין בעיה להתחייב על 150,000).

 

אני יכול לתת כדוגמא את ההורים שלי שבשנת 2000 מכרו את הבית ועברו לשכירות מתוך אילוץ (חוק כבוד האדם וחירותו שהביא לגל צ'קים חוזרים ופאניקה של הבנקים) ונשארו 20 שנה כי העדיפו לעבוד עם הכסף. מבחינתם זו היתה ההחלטה הכלכלית הנכונה ומנגד אני בחרתי לגור בבית משלי.

[oryo]

לא ירדת לסוף דעתי -

לא אמרתי שזה בסדר להתחייב על שליש מההכנסה למטרות דיור, כן אמרתי שחשוב מאוד שיהיה שליש פנוי מההכנסה לאחר ניכוי כל ההוצאות.

זה התזרים החודשי של משק הבית שלך, ואתה תשתמש או בכולו או בחלקו עבור דיור -

כאשר השאיפה היא שחלק מהסכום הזה ילך לטובת חסכונות ובטחונות עתידיים.

 

אפשר היה לומר את זה אחרת, בניסוח טוב יותר:

מומלץ שסך ההוצאות שלך יהיו עד שני שליש מההכנסה, לא יותר.

מה תעשה עם השארית? משאיר את זה לך.

אני מרחיב על זה בוידאו  

 

בכל אופן, תודה על הדיוק.

עריכה אחרונה ב-6 לנובמבר, 2022 על ידי oryo

[- XM -]

תודה.

זה באמת עושה סדר.

לדעתי היית צריך לתת קצת יותר הדגשה לפערי המיסוי בין נדל’’ן לשוק ההון, בפרט אם מדובר בהתלבטות על רכישת דירה שניה מול השקעת הכסף בשוק ההון.

יש פלוס לשוק ההון שאין קנס רכישה.

יש פלוס לנדל’’ן שהמיסוי חל רק על הרווח של עליית ערך הנכס, ובמקרים מסויימים לא על התשואה משכירות.

 

[stum]

לנכס בבעלותך יש ייתרונות נוספים שלא ראיתי שצויינו.

מבחינה כלכלית, הון בן דורי - שהרי יותר קל לצאצאים לממש חסכונות, מאשר למכור את הבית בו גדלת.

ובכלל, למשפחה עם ילדים - שכירות זה פתרון מאוד מורכב ובקושי ראיתי התייחסות לזה.

עריכה אחרונה ב-7 לנובמבר, 2022 על ידי stum

[avargel]

אני חושב שזה נכלל ב"העדפות אישיות"

[oryo]

לפני 16 שעות, stum כתב:

לנכס בבעלותך יש ייתרונות נוספים שלא ראיתי שצויינו.

מבחינה כלכלית, הון בן דורי - שהרי יותר קל לצאצאים לממש חסכונות, מאשר למכור את הבית בו גדלת.

ובכלל, למשפחה עם ילדים - שכירות זה פתרון מאוד מורכב ובקושי ראיתי התייחסות לזה.

1. לא הבנתי את הסיפור עם ההון בן דורי, האם אתה לא מתכוון לנזילות? מה שאתה מתאר נשמע כמו סאבסט של נזילות..

2. אני מאמין שהתייחסתי לסיפור עם השכירות בהקשר של משפחה, הן בסעיף 1 (יציבות) והן בסעיף 5 (הרגשה). השתדלתי לא להתייחס למקרה פרטני של משפחה, אלא יותר בכלליות על הסיבה שיציבות יכולה להיות יתרון עבור אנשים מסוימים, כאשר משפחה (==בתי״ס, לדוגמא) זה אחד מהם. זה נכון גם לפנסיונרים שלא רוצים שינוי או תזוזה מחברים שלהם, ויש עוד דוגמאות רבות.

 

בכ״א אני בטוח שיש יתרונות/חסרונות שלא צויינו, אבל מאמין שרוב המרכזיים הועלו. אשמח לקבל עוד הארות על דברים שנשכחו, ובכלליות מחשבות על הנ״ל והאם יש הגיון מסוים או שזה סתם קשקוש בלבוש.

 

@farkash7 בוא תתקיל אותי  

[Potato]

אני מעדיף לגור בשכירות.

הרבה יותר נעים לי לחיות עם חסכון יפה בצד ותשלום של שכירות(3500) מאשר להיות עם אפס מוחלט בחסכון וחוב לבנק שיהיה עם החזר חודשי של 6,000 בחודש.

בשביל שעוד 30 שנה אולי הבית יהיה שלי.

[farkash7]

לפני 52 דקות, oryo כתב:

בוא תתקיל אותי

אין לי איך להתקיל אותך כי אני חושב שהניתוח שלך נכון.
מה שכן אני חושב ש"המסלול האלטרנטיבי", קרי לגור בשכירות ולהשקיע את ההון העצמי, יעבוד למעט מאוד אנשים, ולכן קשה לי מאוד להמליץ על זה לא וזה לא כי אני חושב שזה מסלול רע.
אפשר לחשוב על זה כמו "משקיע מתוחכם". רוב אנשים הם לא משקיעים מתוחכמים. גם משהו פשוט לכאורה כמו לשים את הכסף על מדד סטייל SP500 ולשכוח מהכסף זה משהו שרוב האנשים יכשלו בו ולא בגלל ביצועי המדד.
רובנו בסוף עבדים. נוח לנו יותר לשרת חוב למישהו אחר מאשר את עצמנו. אולי זה נובע מבורות, אולי זה נובע מחינוך פיננסי לקוי ואולי פשוט ככה רוב בני האדם בנויים או נבנים... אולי זה מה שהמערכת מסלילה אותנו לעשות.

שכל אחד יהיה כנה עם עצמו ויבחר בהתאם. מעבר לשיקלול של מה יותר משתלם כספית או מבחינת אילוצים צריך גם לזכור שמסלול אחד דורש יותר משמעת לדעתי מהמסלול השני.
במסלול השני והפופולרי, בגלל איך שהמערכת הכלכלית עובדת הוא לדעתי מסלול שיהיה קל יותר לפלוני אלמוני לעמוד בו.

עריכה אחרונה ב-7 לנובמבר, 2022 על ידי farkash7

[oryo]

מאוד מסכים איתך, לכן רשמתי ״ההנחה ששכירות אינה זריקת כסף לפח מגיעה מתוך הנחה כללית יותר שאנשים יודעים כיצד ״לשכור נכון״ (בפרט: משקיעים את הכספים שלהם עבור תשואה), כי ברגע שזורקים את האחרון מהחלון אז אכן ברוב המקרים נוצר מצב בו רכישת בית תהיה נכונה יותר בפן הכלכלי נטו״

 

אני סבור כי היתרון הזה של ״חסכון מאולץ״ כשרוכשים דירה הוא קרוב לוודאי היתרון עם הפער הכי גדול מבחינת ״כמה חשוב // כמה משקל״. במילים אחרות: זה יתרון ענק עבור רובם המוחלט של האנשים (שאינם עם אוריינות פיננסית גבוהה), ובד בבד כמעט אף אחד לא ישקלל אותו ברצינות.

[MZN]

תודה רבה על הפרסום 🙏
נקודה 4. צימוד לשוק הנדל״ן הפכה לממש משמעותית, במיוחד השנה. אנחנו זוג הייטקיסטים, התחלנו לעבוד לא מזמן, יכולים להוסיף 250K בשנה להון העצמי בערך ובכך להוריד את המשכנתא העתידית שלנו, אבל מה נסגר עם מחירי הדיור? מה יעזור לי לחסוך כל כך הרבה עם המחירים מטפסים כמו לא יודע מה?

אישית, אני משער שאנחנו בפיק מטורף בנדלן, ואני מחכה לירידה, אפילו מינורית, כדי להתעניין בכלל ברכישה בתקופה הזאת.

מה שכן, אני ׳נדפק׳ קצת כי מצד אחד יושב על הגדר ואני לא צמוד למחירי הנדלן ( כי אין לי נדלן  ) ומצד שני אני לא משקיע, כי אני צריך את הכסף, ואני לא משקיע מתוחכם מספיק כדי לדעת לעשות רווחים יפים לתקופה של שנה שנתיים, זה פשוט מסוכן מדי. בינתיים נועל בבנק, ריבית באזור ה-4%, זה מה יש.

עריכה אחרונה ב-8 לנובמבר, 2022 על ידי MZN

[motizkn]

ניתוח טוב אבל לא לישראל.

 

ההנחה הבסיסית שלך, שבמידה ואתה רוצה לשכור דירה אתה יכול למצוא אחת כזו שתשרת את הצרכים שלך בזמן סביר ובמחיר הנכון לא קיימת בישראל.

יש מחסור בדירות להשכרה באזורי ביקוש ולכן הסיכוי להחליף דירה באותו האזור על מנת לשפר את התנאים הוא מאד קשה עד כמאט בלתי אפשרי.

 

ברגע שיש לך ילדים (ולרוב המדינה יש) אתה לא יכול להרשות לעצמך להיות תלוי בחסדיו של בעל דירה כי אתה חייב לייצר סביבה קבוע לילדים.

אתה לא יכול להתחיל להזיז אותם בתי ספר וגנים רק בגלל שבעל הדירה החליט להעלות את שכר הדירה ובונה על זה שהסיכוי שלך למצוא דירה אחרת בשכונה הוא מאד נמוך.

 

ומכן אתה מקבל את המשוואה הידועה בישראל שעדיף לרכוש דירה מלהשכיר דירה.

 

[יובל .מ.]

לפני 13 שעות, Potato כתב:

אני מעדיף לגור בשכירות.

הרבה יותר נעים לי לחיות עם חסכון יפה בצד ותשלום של שכירות(3500) מאשר להיות עם אפס מוחלט בחסכון וחוב לבנק שיהיה עם החזר חודשי של 6,000 בחודש.

בשביל שעוד 30 שנה אולי הבית יהיה שלי.

המצב התקין הוא שאתה חוסך סכום, משתמש בחלק ממנו לקחת משכנתא, וממשיך לחסוך בצד.
המצב היום לא תקין, אבל עדיין, אפשר לחסוך סכום, לקחת משכנתא ואז להתחיל חסכון מחדש, אם ההחזר החודשי מתאים לך וסוף חודש נשאר לך כסף בצד.
לא מדבר על כאלה שלוקחים 3 הלוואות להשלים הון עצמי.

עוד 30 שנה הבית בוודאות יהיה שלך, לא אולי, וזה ההבדל.

[oryo]

לפני 4 שעות, MZN כתב:

נקודה 4. צימוד לשוק הנדל״ן הפכה לממש משמעותית, במיוחד השנה. אנחנו זוג הייטקיסטים, התחלנו לעבוד לא מזמן, יכולים להוסיף 250K בשנה להון העצמי בערך ובכך להוריד את המשכנתא העתידית שלנו, אבל מה נסגר עם מחירי הדיור? מה יעזור לי לחסוך כל כך הרבה עם המחירים מטפסים כמו לא יודע מה?

[1]אישית, אני משער שאנחנו בפיק מטורף בנדלן, ואני מחכה לירידה, אפילו מינורית, כדי להתעניין בכלל ברכישה בתקופה הזאת.

[2]מה שכן, אני ׳נדפק׳ קצת כי מצד אחד יושב על הגדר ואני לא צמוד למחירי הנדלן ( כי אין לי נדלן  ) ומצד שני אני לא משקיע, כי אני צריך את הכסף, ואני לא משקיע מתוחכם מספיק כדי לדעת לעשות רווחים יפים לתקופה של שנה שנתיים, זה פשוט מסוכן מדי. בינתיים נועל בבנק, ריבית באזור ה-4%, זה מה יש.

1. השערה סבירה, העלאת הריבית תשפיע על השוק, אבל מה שאתה צריך להבין זה שעליית הריבית הולכת גם להשפיע על יכולת גיוס ההון שלך. אם הריבית עלתה בשני אחוזים והמחיר ירד ב100,000 ש״ח - האם הרווחת מכך?

התשובה יותר מסובכת מכפי שאולי נראה, אבל אקח פה קיצור דרך ואומר שבמקרה שלך: ייתכן מאוד שכן (הרווחת), בהינתן שהתכנית שלכם היא ׳להאיץ׳ את החזרי המשכנתא ולא להחזיק את זה לתקופה של 30 שנים.

 

2. אתה לא נדפק בכלל.

אתה יושב על הגדר מהסיבה שאתה מאמין שהמחירים ירדו, אם יש לך קונביקציה מספיק חזקה - אז אתה עושה בדיוק את המהלך הנכון מהפריזמה שלך. אחת הטעויות השכיחות שאני רואה זה שאנשים מנסים לתזמן את שוק הנדל״ן כאשר בו זמנית הם מנסים לתזמן את שוק ההון (כמו שאמרת בנוגע לתקופה של שנה/תיים), וזה בדיוק איך שדברים דפוקים יכולים לקרות.

אם הכסף שלך מיועד למטרה מסוימת - כמו רכישת בית - תחזיק אותו באפיק נזיל יחסית ותפקיד קצת תשואה אלטרנטיבית פוטנציאלית, זה שווה את זה מבחינת risk mitigation כי זה הרבה יותר כואב למצוא את הבית שאתה רוצה לרכוש ובד בבד לגלות שהפורטפוליו נחתך ב50% וזה מאוד כואב לצאת כרגע.

 

מה שחשוב לאדם בפוזיציה שלך (כפי שעולה מהתיאור) זה לעקוב באדיקות אחרי השוק ולהיות מסוגל (א) לזהות הזדמנות כשהיא מגיעה לכדי מימוש (ב) להיות מסוגל לזוז כשזה קורה.

לפני 4 שעות, motizkn כתב:

ניתוח טוב אבל לא לישראל.

 

[1]ההנחה הבסיסית שלך, שבמידה ואתה רוצה לשכור דירה אתה יכול למצוא אחת כזו שתשרת את הצרכים שלך בזמן סביר ובמחיר הנכון לא קיימת בישראל.

יש מחסור בדירות להשכרה באזורי ביקוש ולכן הסיכוי להחליף דירה באותו האזור על מנת לשפר את התנאים הוא מאד קשה עד כמאט בלתי אפשרי.

 

[2]ברגע שיש לך ילדים (ולרוב המדינה יש) אתה לא יכול להרשות לעצמך להיות תלוי בחסדיו של בעל דירה כי אתה חייב לייצר סביבה קבוע לילדים.

אתה לא יכול להתחיל להזיז אותם בתי ספר וגנים רק בגלל שבעל הדירה החליט להעלות את שכר הדירה ובונה על זה שהסיכוי שלך למצוא דירה אחרת בשכונה הוא מאד נמוך.

 

ומכן אתה מקבל את המשוואה הידועה בישראל שעדיף לרכוש דירה מלהשכיר דירה.

(^ המספרים/הדגשים שלי)

אני לא מתייחס אליך פרטנית כי כפי שתיארתי, באריכות, לאנשים שונים העדפות וצרכים שונים.

 

אני כן מתייחס ברמה היותר גנרית ומציג שתי שאלות (די רטוריות): 

1. די נגעת בנקודה - ״מחיר נכון״. מה זה מחיר נכון? זה המחיר שבא לי לשלם עבור בית, או מחיר השוק שנקבע לפי ההיצע והביקוש?

2. בעל הדירה - יש לו קרניים וזנב, או שהוא שחקן רציונלי (או פסאודו-רציונלי)? במילים אחרות: האם הוא יעלה לשוכר את המחיר הרבה מעל מחיר השוק בגלל שהוא חזיר תאב בצע, או שאולי הוא מעלה את המחיר כי מחיר השוק בישראל בעליה תלולה? אם ממש קשה לך למצוא דירה אחרת (תחלופה) במחיר שאתה רגיל לשלם, האם זו אשמת בעל הבית שמחיר השוק יקר ממה שבא לך לשלם - או פשוט מצב השטח מבחינת ההיצע המוגבל / ביקוש גבוה?

 

כל מה שאמרת נכלל תוך יתרון היציבות וההוצאות השוטפות: מי שרוצה לקבע את המחיר החודשי על הבית ואת היכולת לגור בבית לאורך זמן - אכן רכישה תאפשר לו לעשות את זה הרבה יותר טוב. 

בעל בית שמעלה את מחיר הנכס מעל מחיר השוק בצורה ניכרת, ייאלץ להתמודד עם בית ריק / השכרה מחודשת, במילים אחרות: זה לא יעבוד לו טוב.

מנגד, בעל בית שמעלה את מחיר הנכס הרבה מעל השכירות שמשלמים לו כעת, אבל עדיין בתוך מסגרת השוק, לא עושה שום דבר ״מרושע״ או ״אכזרי״ - זה השוק עצמו שמשתנה, ואם אנחנו לא אוהבים את זה אז אפשר להצמד לשוק כפי שתואר באחד היתרונות, ולא להאשים את האדם שמקבל החלטות מאוד רציונליות בהתאם לתנאים.

(ומקדים תרופה למכה: אני אישית כמעט לא מעלה שכירויות לשוכרים, ומקפיד ששוכרים טובים ישלמו לי קצת מתחת למחיר השוק - ויישארו שוכרים טובים ושמחים לאורך זמן רב)

[motizkn]

1. אני מדבר על מחיר השוק שנקבע על ידי היצע וביקוש, במדינת ישראל יש היצע נמוך באזור המרכז וביקוש גבוה מה שמקשה על השוכרים למצוא דירה תחליפית ומקל על המשכירים למצוא שוכר חילופי.

2. בעל הדירה (לי יש דירה והיא מושכרת) הוא שחקן רציונלי, ושוב מתוך חוסר איזון של שוק הדיור (ראה סעיף 1) בישראל הוא בצורה ראציונלית מעלה את שכר הדירה כדי להשוות לשוק השכירויות שממשיך לעלות משנה לשנה.

 

הניתוח הוא נכון ומקיף, אבל בשביל שהוא היה תקף אתה צריך ששוק הדיור יהיה פתוח ומאוזן, מה שלא קיים היום במדינת ישראל.

ושוב, רווק עוד אולי יכול לספוג את כל הבאלגן כי הוא לא חייב להשאר באותו האיזור, אבל זוגות עם ילדים (שמהווה את מרבית השוכרים) מתוך "העדפות האישיות" נדחקים לקנות דירות מה שגורר עליות מחירים.