שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[arik100]

אנשים איבדו את זה.

 

[nimrod7676]

לפני 35 דקות, G. P. Magnus כתב:

 

רמת גן עכשיו עוברת את מה שגבעתיים עברה לפני שנתיים-שלוש ... תל אביב כבר בלתי אפשרית גם כשחיים עם 3 שותפים והמחירים שם "נודדים" מזרחה, כמו גם היחס של בעלי הדירות לשוכרים (אם כי המצב פחות גרוע). זוגות בלי ילדים חיים בדירות 2-2.5 ומשלמים בגבעתיים סכומים יפים וזה כשיש להם כמעט בוודאות תמ"א או בבנין או לידם.

כמו בתל אביב דירות טובות בבניינים טובים עוברות ידיים בלי שהן מגיעות לפרסום כלל - אצלנו בבנין לדוגמא השכן שמע משכן אחר שהדיירים אמרו לו שהם יוצאים ובן דוד שלו השכיר את הדירה באותו יום אפילו בלי לראות אותה ... ויש לא מעט "מקומיים" שמכירים את כולם ויודעים מהר מאוד אם משהו עומד להתפנות. ושתבין - כל שבוע (לפעמים אפילו יותר מפעם אחת) מתווכים שמים לנו פליירים שהם מחפשים דירה להשכרה בבנין ... והם בעצמם יודעים שזה בזבוז הכסף של הלקוחות שלהם ...

 

סליחה אם הייתי לא ברור - התכוונתי לשאול - 

 

הרי מחיר זה מפגש של מוכר וקונה. 

 

אני עובד בהייטק וברוך השם יש לי משכורת נאה, וגם בת זוגי מרוויחה בסדר גמור-לא הייטק אבל רחוק ממינימום, ועדיין אנחנו לא יכולים להכנס לדירה הזאת אם אנחנו רוצים שישאר לנו כסף בעתיד. 

 

אז השאלה שלי הייתה - האם בכל רמת גן וגבעתיים אנשים מרוויחים כל כך הרבה שזוגות יכולים לשלם, עם חשבונות, 8000-9000 שקל על דירה? 

 

לא מדבר על דירות שותפים - פה ברור לי למה המחירים ברי קיימא. במה אנשים בארץ עוסקים שהלכה למעשה יש להם כל כך הרבה כסף לשלם שכירויות כאלו? 

 

הרי אם לא היה מי שישלם המחירים היו יורדים. 

[farkash7]

כנראה שיש מי שישלם. יהיה לו פחות כסף למותרות, אבל הוא ישלם מה שצריך כי אין לו ברירה.
האלטרנטיבה שלו זה להעמיד 1.2-1.5 מיליון הון עצמי ולחתום על משכנתה של עוד 1.2-1.5 מיליון.

לגבי המחירים:
נניח אתה משכיר דירת 3 חדרים ברמת גן ששווה 2.5-3 מיליון ויש ביקוש מטורף בכמה היית משכיר אותה?
נניח אתה רוצה לשכור בתא דירת 3 חדרים ומבקשים 9-10 על דירות טובות כמה היית מוכן לשלם ברמת גן?

עריכה אחרונה ב-30 ליוני, 2023 על ידי farkash7

[G. P. Magnus]

לפני כשעה, nimrod7676 כתב:

 

סליחה אם הייתי לא ברור - התכוונתי לשאול - 

 

הרי מחיר זה מפגש של מוכר וקונה. 

 

אני עובד בהייטק וברוך השם יש לי משכורת נאה, וגם בת זוגי מרוויחה בסדר גמור-לא הייטק אבל רחוק ממינימום, ועדיין אנחנו לא יכולים להכנס לדירה הזאת אם אנחנו רוצים שישאר לנו כסף בעתיד. 

 

אז השאלה שלי הייתה - האם בכל רמת גן וגבעתיים אנשים מרוויחים כל כך הרבה שזוגות יכולים לשלם, עם חשבונות, 8000-9000 שקל על דירה? 

 

לא מדבר על דירות שותפים - פה ברור לי למה המחירים ברי קיימא. במה אנשים בארץ עוסקים שהלכה למעשה יש להם כל כך הרבה כסף לשלם שכירויות כאלו? 

 

הרי אם לא היה מי שישלם המחירים היו יורדים. 

 

זה ענין של סדרי עדיפויות כשאתה עדיין זוג ללא. ברגע שמגעים ילדים ויש להם מעגל חברתי אתה כבר לכוד ואם אתה צריך לעבוד מהבית אפילו חלק מהזמן ויש לך שני ילדים לך תמצא דירת 5 חדרים (קטנה) באזור שלי בפחות מ-10-11 לחודש ...

 

נניח שזוג כמוכם מרוויח 25 נטו יחד. לשלם שליש מההכנסה על דיור זה סביר כלומר כ-7500. עכשיו אתה יכול לגור במחיר הזה בדירה טובה/חדשה יותר אבל רחוק יותר .... מה שמייצר לך בעיות תחבורה שעולות זמן + כסף. בסופו של יום רבים מעדיפים את הנוחות גם במחיר של העדר היכולת לחסוך/לרכוש או צמצום במקומות אחרים כמו טיולים. זה אולי לא נבון אבל לא צריך רבים כאלו כי ההיצע לא עצום - העיר הכי צפופה בישראל אחרי בני ברק היא גבעתיים ....

כפי שנכתב כאן מעלי, אם הדירה "שווה" 3 מיליון אז אתה צריך להשכיב 750 אלף ולקחת עוד 2.25 מיליון משכנתא, שההחזר עליה אפילו ל-30 שנה יהיה לפחות 11-12,000 בחודש ... שזה גם עם 25 נטו שכר לא יאשרו לך משכנתא - אז לצערי יש עוד הרבה מאוד למחירים לעלות לפני שהאלטרנטיבה של רכישה תעלה על הפרק למי שבכלל יש את האפשרות ... ולחסוך 750 אלף אפילו עם 25 נטו וחיים זוגיים צנועים יקח לדעתי 5-6 שנים ועד אז המחירים כנראה לא יהיו מה שהם היום, אלא לפחות 20% יותר גבוהים ולא אתפלא אם גם 35-40% יותר (ריאלית, לא נומינלית).

 

יש גם נוכחות הולכת וגוברת של עולים בגבעתיים בשנים האחרונות ובהחלט אפשר לשמוע אנגלית וצרפתית והאנשים האלו שפעם קנו בתל אביב גם הם היום "נאלצים" לרכוש בגבעתיים ומזרחה יותר כבר אבל הם ביקוש שאתה לא באמת יכול לחשב אותו כי אין לך מושג כמה כסף יש להם ומאיפה (אבל ממה שאני רואה ביום יום בשכונה לא חסר להם כסף).

מה שכן, העיריה כאן מקדמת פינוי בינוי מסיבי על גבול תל אביב ובדרום העיר אז בעוד 5-8 שנים יהיה כאן היצע משמעותי יותר של דירות אבל בהתחשב בעלות הכסף הנוכחית אני לא רואה את מחירי שכר הדירה בדירות האלו נמוך בצורה כלשהי (ולא הייתי רוצה אישית לגור במגדל של 40 קומות).

 

זה השוק וכשוכרים אנחנו חשופים לסיכונים שבו. כאמור הכח בידי בעלי הדירות, בטח באיזורים טובים שם הם אפילו לא צריכים להתאמץ למצוא שוכר - הנה עוד אנקדוטה - מכרים מבוגרים שכרו בשכונה שלי דירה ובמשך כעשור גרו בה ולא רק ששמרו עליה אלא אפילו שיפצו והוסיפו מיזוג וכו'; למזלם הרע הבעלים נפטר והאחיין שלו ירש את הדירה והודיע להם ששכ"ד יעלה בחדות. הם עזבו (התרחקו משמעותית ועברו לעיר אחרת) והוא מצא שוכרים שהסכימו לשלם לו משמעותית יותר ממה שדרש מהשוכרים המבוגרים ... ואני בטוח שיש עוד סיפורים רבים כאלו.

 

 

[MZN]

מישהו יודע מאיפה אתר יד2 / yadata מביאים את המידע שלהם לגבי עסקאות? אני מראה למתווך כלשהו שאף דירה ברחוב לא נמכרה במחיר שבו הוא מבקש, העסקה האחרונה נמוכה במאה אלך ממה שהוא מבקש וזה עוד לפני עליות הריבית.

את הנתונים הבאתי מאתר הנדלן הממשלתי.

פתאום הוא מראה לי 3 עסקאות במחירים הזויים שכתוב שבוצעו כבר בדצמבר האחרון על פי אתר יד2.. ביד2 כתוב שהמידע מובא מאתר רשות המיסים, איך הם יודעים ואתר הנדלן הממשלתי לא?  יש בו עסקאות ממרץ האחרון, סתם ככה אתר הנדלן הממשלתי דילג על 3 עסקאות מדצמבר?

[BarryG]

לפני 3 שעות, MZN כתב:

מישהו יודע מאיפה אתר יד2 / yadata מביאים את המידע שלהם לגבי עסקאות? אני מראה למתווך כלשהו שאף דירה ברחוב לא נמכרה במחיר שבו הוא מבקש, העסקה האחרונה נמוכה במאה אלך ממה שהוא מבקש וזה עוד לפני עליות הריבית.

את הנתונים הבאתי מאתר הנדלן הממשלתי.

פתאום הוא מראה לי 3 עסקאות במחירים הזויים שכתוב שבוצעו כבר בדצמבר האחרון על פי אתר יד2.. ביד2 כתוב שהמידע מובא מאתר רשות המיסים, איך הם יודעים ואתר הנדלן הממשלתי לא?  יש בו עסקאות ממרץ האחרון, סתם ככה אתר הנדלן הממשלתי דילג על 3 עסקאות מדצמבר?

תבדוק במדלן אם העיסקאות האלה מופיעות, הם גם מסתמכים על רשות המסים. ובוא נגיד, המחירים של דצמבר 2022 זה לא המחירים עכשיו, סוף 2022 זה די השיא.

עריכה אחרונה ב-30 ליוני, 2023 על ידי BarryG

[yuvalganim]

אתה יודע אם במדלן מבוססים על אתר הנדלן הממשלתי?

כי אני נוהג לבדוק באתר הממשלתי עסקאות בפועל

[DareDevil]

לפני 23 שעות, om2 כתב:

Bidspirit

מוסיף שכדאי להיכנס לכל האתרים של הכונסים ולבדוק אצלם, אם פורסמה מודעה שלא מופיעה בבידספיריט.

 

לפני 18 שעות, MZN כתב:

פתאום הוא מראה לי 3 עסקאות במחירים הזויים שכתוב שבוצעו כבר בדצמבר האחרון על פי אתר יד2.. ביד2 כתוב שהמידע מובא מאתר רשות המיסים, איך הם יודעים ואתר הנדלן הממשלתי לא?  יש בו עסקאות ממרץ האחרון, סתם ככה אתר הנדלן הממשלתי דילג על 3 עסקאות מדצמבר?

לאתר של הנדלן הממשלתי יש איזה רבעון אחורה, אאל"ט. וגם אז הוא לא הכי מעודכן.

עסקה שקיימת באתר רשות המיסים לא קיימת באתר הנדלן הממשלתי.

 

 

זה הלינק לאתר של רשות המיסים מידע נדלן

https://nadlan.taxes.gov.il/svinfonadlan2010/startpageNadlanNewDesign.aspx?ProcessKey=9b15aeb7-b5d4-48ad-837b-87d6385fec3c

 

וזה הלינק לאתר של הנדלן הממשלתי 

https://www.nadlan.gov.il/

 

עריכה אחרונה ב-1 ליולי, 2023 על ידי DareDevil

[wa11a]

בתאריך 30.6.2023 בשעה 14:34, farkash7 כתב:

כנראה שיש מי שישלם. יהיה לו פחות כסף למותרות, אבל הוא ישלם מה שצריך כי אין לו ברירה.
האלטרנטיבה שלו זה להעמיד 1.2-1.5 מיליון הון עצמי ולחתום על משכנתה של עוד 1.2-1.5 מיליון.

זה לא נכון. זה האלטרנטיבה שלו אם הוא לא מוכן להתפשר על לגור בגבעתיים(ואני אומר את זה כאחר ששוכר בתל אביב). יש עוד אלטרנטיבות כמו לשכור במקום מרוחק יותר, דירה בסטנדרט נמוך יותר, לרכוש במקום זול יותר. לכל בחירה כזו יש גם מחירים נוספים מן הסתם (חינוך, תחבורה לעבודה אולי, הזדמנויות מסויימות, קרבה למשפחה). אבל זה לא שאין אלטרנטיבות.

[SlowRide]

תמיד יש אלטרנטיבות, כמעט אף פעם אין בדיוק מה שאתה רוצה במחיר שמתאים לך. לא רק בדיור, בכל דבר. תמיד צריך להתפשר.

זה החיים.

[farkash7]

לפני 45 דקות, wa11a כתב:

זה לא נכון. זה האלטרנטיבה שלו אם הוא לא מוכן להתפשר על לגור בגבעתיים(ואני אומר את זה כאחר ששוכר בתל אביב). יש עוד אלטרנטיבות כמו לשכור במקום מרוחק יותר, דירה בסטנדרט נמוך יותר, לרכוש במקום זול יותר. לכל בחירה כזו יש גם מחירים נוספים מן הסתם (חינוך, תחבורה לעבודה אולי, הזדמנויות מסויימות, קרבה למשפחה). אבל זה לא שאין אלטרנטיבות.

האלטרנטיבה של מי שרוצה לשכור בתא והתייאש זה רמת גן/גבעתיים.
כן יש כאלה שעוברים לשכונת התקווה אולי, אבל לא נראה לי שזה המקרה שלנו.
בכל מקרה אף בנאדם שמחפש דירה בתא לא מתייאש ומחליט לגור בבאר שבע.

לגבי מה שרשמתי, אני דיברתי באופן כללי על מי שרוצה לשכור ברמת גן/גבעתיים ומלין על המחיר.
אם היית קונה שם דירה זה מה שהיית צריך לגייס/לשלם וזה שם פרספקטיבה על השכירות "המטורפת" שם.
מה שמטורף זה המחיר של הדירות לא של השכירות, משם הכל מתחיל. ביחס למחיר הדירה השכירות דווקא לא יקרה.

עריכה אחרונה ב-2 ליולי, 2023 על ידי farkash7

[G. P. Magnus]

לפני כשעה, wa11a כתב:

זה לא נכון. זה האלטרנטיבה שלו אם הוא לא מוכן להתפשר על לגור בגבעתיים(ואני אומר את זה כאחר ששוכר בתל אביב). יש עוד אלטרנטיבות כמו לשכור במקום מרוחק יותר, דירה בסטנדרט נמוך יותר, לרכוש במקום זול יותר. לכל בחירה כזו יש גם מחירים נוספים מן הסתם (חינוך, תחבורה לעבודה אולי, הזדמנויות מסויימות, קרבה למשפחה). אבל זה לא שאין אלטרנטיבות.

 

לכל מי שעובד בתל אביב ויש גם ילדים אין באמת אלטרנטיבות ולכן גבעתיים ומערב ר"ג שהן מבחינות מסוימות יותר נגישות ל"תל אביב" משכונות עבר הירקון עברו את העליה שעדיין ממשיכה. כל ק"מ שאתה יוצא מתל אביב, לטוב או לרע, מעלה משמעותית לא רק את הזמן שאתה מבזבז בדרכים אלא גם את הגמישות שלך לבצע מטלות שונות שהן מעבר ללכת לשתות בירה עם החברים. אם הילד שלך חולה בגן (וזה משהו שיכול להימשך חודשים) נראה אותך יוצא באמצע היום מהמשרד בת"א, נוסע ארבעים דקות לפתח תקווה, מבלה שם חצי שעה וחוזר בסוף אחרי שעתיים ... לא עובד כל כך.

[Arik TG]

בתאריך 30.6.2023 בשעה 13:36, yuvalganim כתב:

 

לא הבנתי את החישוב. הביקוש לשכירות נשאר בדיוק זהה.

אם דירה של משקיע עוברת למישהו חסר דירה, זה אומר שיש 1 פחות שצריך דירה (נניח והרוכש הוא השוכר).

זה בדיוק אותו דבר.

 

הכוונה היתה שממעוף הציפור אני לא מבדיל בין קונה דירה ראשונה לבין משקיע. לא משנה לי אם מי שגר בדירה זה מי שקנה אותה או מישהו אחר, כל עוד גרים בה.

אני ספרתי את הביקוש של טווח ארוך מצד הצרכים הדמוגרפיים ואת הצע הדירות שנבנות. הרזולוציה הכי נמוכה. 

מכאן אפשר להתחיל לרדת לרזולוציות גבוהות יותר- אזורים בארץ, שוק השכירות וכו'.

אבל הבסיס אומר-

1. היה (וקיים עדיין) מחסור בדירות רשמיות מול הצרכים הדמוגרפיים.

ולכן

א. לא היתה בועה, לפחות לא בועה רצינית כמו לדוגמה בפלורידה ב 2006.

ב. המחירים מתקשים לרדת בהתאמה לירידת הביקוש המקומית החדה.

 

2. המחסור ייסגר רובו ככולו בשנתיים וחצי הקרובות.

ולכן

א. המחירים יירדו ריאלית לכוון הרגרסיה ארוכת הטווח בשנתיים הקרובות.

ב. זה יקרה גם אם הריבית תרד וגם אם הביקוש יחזור לנורמה.

 

כל מה שצריך לראות כדי שהתחזית תתגשם זה את הנתונים של גמר בניה מתקדמים לכוון הקצב השנתי שאני מצפה לו של מעל 60 אלף יח"ד בשנה. ברבע הראשון זה עוד לא ממש קרה, חצי קלאץ'[1]. אם זה לא יקרה גם ברבע השני אני אהיה מאוד מופתע ואצטרך לבדוק איפה טעיתי.

 

[1] הלמ"ס: ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הסתיימה בנייתן של כ-52,750 דירות, עלייה של 12.2% לעומת 12 החודשים הקודמים. 

[yuvalganim]

לפני 20 שעות, Arik TG כתב:

לא משנה לי אם מי שגר בדירה זה מי שקנה אותה או מישהו אחר, כל עוד גרים בה.

אני ספרתי את הביקוש של טווח ארוך מצד הצרכים הדמוגרפיים ואת הצע הדירות שנבנות. הרזולוציה הכי נמוכה. 

מכאן אפשר להתחיל לרדת לרזולוציות גבוהות יותר- אזורים בארץ, שוק השכירות וכו'.

אבל הבסיס אומר-

1. היה (וקיים עדיין) מחסור בדירות רשמיות מול הצרכים הדמוגרפיים.

 

אני מבין את ההנחות שלך.

אבל עצם זה שמשקיעים עדיין במשחק זה משפיע על המחיר, אי אפשר להתעלם מזה.

הם משפיעים מלאכותית על הביקוש לרכישה ולכן המחירים לוחצים כלפי מעלה.

אני מבין את ההפרדה שלך בין כמות הבניה הנדרשת לבין ההיצע, אבל באספקט של המחיר אי אפשר להתעלם מהמשקיעים.

[wa11a]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

 

אני מבין את ההנחות שלך.

אבל עצם זה שמשקיעים עדיין במשחק זה משפיע על המחיר, אי אפשר להתעלם מזה.

הם משפיעים מלאכותית על הביקוש לרכישה ולכן המחירים לוחצים כלפי מעלה.

אני מבין את ההפרדה שלך בין כמות הבניה הנדרשת לבין ההיצע, אבל באספקט של המחיר אי אפשר להתעלם מהמשקיעים.

לא בהכרח. משקיעים ברובם (כנראה שלא כולם) לא יחזיקו דירה שלאורך זמן אי אפשר להשכיר. משמע ככל שיש יותר דירות ריקות --> פחות משקיעים.