לקיחת הלוואה לצורך השלמת הון עצמי למשכנתא

[יבין]

דיסקו,

 

אם אני זוכר נכון, אתה מקור אמין לשאלות בתחום הבנקאות והמשכנתאות (אפילו היינו אצלך בהרצאה על משכנתאות )

 

רציתי להפנות אותך לקישור הבא, בו ישנו מכתב של הפיקוח על הבנקים המפרט את המגבלות השונות על הלוואות לדיור:

http://www.bankisrael.gov.il/he/BankingSupervision/LettersAndCircularsSupervisorOfBanks/LettersOfTheBankingSupervisionDepartment/201505.pdf

 

ובפרט - לסעיף 2.6:

 

האם בנק רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה, שתיחשב כ"הון עצמי" לעניין חישובLTV על הדירה הנרכשת?

 

העמדת אשראי לרכישת דירה אינה מונעת מהבנק להעמיד במקביל אשראי אחר ללווהבכפוף לעמידה בכללים המקובלים בבנק, ובכפוף לכך שהדירה הנרכשת אינה משועבדתלצורך אותו אשראי.חריגה מהסטנדרטים של העמדת אשראי המקובלים בבנק תיחשב לעקיפה לא ראויה שלההוראה

 

אם אני קורא אותו נכון, המפקח על הבנקים דווקא מבהיר, כי אין כל בעיה במתן אשראי נוסף, גם אם הוא ישמש כהון עצמי לדירה, וזאת כל עוד אין חריגה ממדיניות האשראי של הבנק.

 

אשמח להתייחסותך לנושא, שכן נראה שהוא דווקא "הוכשר" על ידי הרגולטור

עריכה אחרונה ב-26 למרץ, 2015 על ידי יבין

[discoTD5]

יבין,

אני לא מעוניין לתת במה / רעיונות איך אפשר להערים / להתחכם לנהלי בנק ישראל.

יש הוראות, והן ברורות. יש כוונת מחוקק והיא ברורה.

אם יש שאלות, מוזמן כל אחד לפנות לבנק שלו להתייעץ.

[bagira]

פות"ש,

במידה ויש לך קופות גמל/קרן השתלמות/ ביטוח חיים וכו', אתה יכול לקבל הלוואה מחברת הביטוח ע"ח הכספים שצברת בתנאים מצויינים.

 

בדקתי השבוע, מדובר על פריים 0.5% -

[יבין]

דיסקו,

 

התחכמויות קיימות, אני אפילו מכיר את חלקן, אבל זה בוודאי לא הכיוון שלי כרגע.

פשוט מחד, אתה אומר את מה שנשמע הגיוני ומוכר גם לי לגבי המגבלות של בנק ישראל והפיקוח; מנגד, יש עמדה שחור על גבי לבן של הפיקוח על הבנקים שנראה כאילו היא אומרת שאין בעיה עם מתן הלוואות לצורך השלמת ההון העצמי. לכן, לא מדובר בהתחכמויות, הערמות ושאר תרגילים, אלא בעמדה רשמית (לכאורה).

 

יד ימין בדרך כלל לא יודעת מה שמאל עושה, אבל נראה כאילו יד שמאל כורתת כאן את ימין... זה בוודאי לא עונה על ההגדרה "הנחיות ברורות".

[discoTD5]

יבין,

בוא נאמר שיש לך חשבון בנק פעיל, יש לך מסגרת אשראי של 20.0 אש"ח, ואתה מנצל רק 5.0 אש"ח, יש לך כרטיסי אשראי עם מסגרת של 50.0 אש"ח ואתה בקושי מגיע ל 6.0 בקניות חודשיות, ויש לך הלוואה לרכב / לבר מצווה / לכל מטרה אחרת שלקחת לפני שנה.

 

עכשיו אתה בא לבנק שלך ומבקש אשראי לרכישת בית, יעני משכנתא.

האשראי שכבר יש לך בבנק לא קשור ובנק ישראל לא קושר אותו עם המשכנתא.

אבל עכשיו אתה בא לבנקאי שלך ואומר לו שהפקידה במשכנתאות אישרה לך רק 75%, וחסרים לך 70,000 שקל להשלים את ה 25% שלך, ואתה מבקש גם ממנה אשראי לצורך הרכישה.

אני מקווה שההבדלים כעת ברורים.

[bagira]

היופי בהלוואה מחברת הביטוח הוא שמדובר באשראי חוץ בנקאי ואתה לא שם את עצמך על המגבלות בעו"ש.

 

זה כמובן בנוסף לריבית ההרבה יותר עדיפה.

[mogo]

דיסקו,

 

זה לא מה שכתוב בהנחייה שהובאה בשם המפקח על הבנקים.

כתוב שם שהבנק רשאי לתת הלוואה נוספת שתיחשב כהון עצמי לצורך רכישת הדירה.

לא הלוואה נפרדת שמיועדת לצרכים אחרים, אלא הלוואה שמיועדת להשלמת ההון העצמי.

[discoTD5]

איחלתי לחייל בהצלחה...

[יבין]

נחדד את הדוגמא - ישנם מצבים (שאני מכיר, אישית) שבהם לזוג צעיר שמעוניין לרכוש דירה חסר כמה עשרות אלפי שקלים בהון העצמי. הזוג הצעיר פונה לבנק שלו, נוטל הלוואה לכל מטרה של 50,000 ש"ח (ומשלם ריבית בהתאם), ואז ניגש לבנק ומבקש משכנתא, בהתבסס על ההון העצמי וההלוואה שנטל.

 

הבנק מאשר לזוג את המשכנתא המבוקשת. לכאורה, דרישות המימון נענו. בפועל, הבנק העמיד לזוג משכנתא + הלוואה לכל מטרה וחצה את רף המימון.

 

והבעיה - המצב הזה שתיארתי עכשיו הוא בדיוק אותו מצב המתואר בהנחיות הפיקוח על הביטוח שצרפתי למעלה. התגובה של הפיקוח לשאלה "האם הבנק יכול להעמיד הלוואה נוספת שתחשב כהון עצמי" איננה "לא", אלא "כן, כל עוד ההלוואה היא בתנאים הרגילים של הבנק"!

 

כל הסיטואציה הזו נוגדת את העמדה שהצגת למעלה, לפיה לבנק אסור לעשות זאת. לכן, בתור מי שמצוי במערכת ובוודאי מבין בנהליה יותר ממני, השאלה היא איך העובדות מתיישבות כולן ביחד?

עריכה אחרונה ב-26 למרץ, 2015 על ידי יבין

[bagira]

מה לא מובן?

 

בנק הינו תאגיד מוכוון רווח מהדורסניים שידעה האנושות, שכל מה שהוא רואה לנגד עינייו הוא רווח.

 

כאשר דרכו לרווח נחסמת ע"י המחוקק הוא לא יהסס לעקוף את החוק בכל דרך אפשרית או אפילו לצפצף על החוק בצורה גסה.

 

ראינו את זה עכשיו עם בנק לאומי, ראינו את זה עם משבר הסאבפריים, בנפילת הבורסה בישראל, במשבר הגדול בארהב בשנות ה 20 ועוד שלל אין ספור דוגמאות.

 

זה לא התחיל אתמול, זה לא יגמר מחר וזה המצב.

[sperial]

יבין - שים לב למשפט המפתח בפוסט שאה העלת: הדירה אינה משמשת כבטוחה לאותה הלוואה. צריך בטוחה אחרת. אולי הבנק יסכים לתת סכום קטן יחסית ללא בטוחות - אבל יגלם זאת בריבית גבוהה. ו....כן. 50,0000 ש"ח אינם סכום גדול. עד שאתה צריך לפרוע אותו עם רבית ובמקביל גם לפרוע משכנתא ואולי עוד הלואות, וגם לכלכל משפחה.

[hans]

הון עצמי. ע-צ-מ-י.

הלוואה היא כסף שלא שייך לך.

נעזוב כרגע את החוק ואת התעלולים של הבנקים - קצת היגיון. אין לך? אל תעשה.

[bagira]

מה הכוונה הון עצמי?

 

"תארוז לי בבקשה את הפנטהואז, הנה שקיות מרמי לוי, בכל שקית יש 50K ש"ח במזומן, תספור...תספור..."?

[ישה]

שלום,

יש ברשותי הון עצמי של 150 אלף ש"ח ואני מעוניין לקחת הלוואה לצורך השלמת החסר (סדר גודל של 50-70 אלף ש"ח)

מה אתם אומרים על "הרעיון" הזה? מסוכן מידי? בר ביצוע?

אודה לתובנות שלכם..

 

בשביל 50 אלף שח הלוואה לא צריך למשכן כלום.. יש הלוואה לכל מטרה שאפשר לנצל בסניף עד לסכום של 100 אלף שח .. השאלה היא אם זה צעד נכון..

 

קל עד קל מאוד לקבל כסף מהבנק.

 

לא קל עד קשה מאוד להחזיר את הכסף לבנק במצב רגיל , קח מספר מצבים בהם קשה יותר להחזיר כסף לבנק , כמו אתה מובטל לפתע מחלה ממושכת ועוד ועוד.

 

אצלך החסר בהון עצמי הוא לא 10% אלא משהו של סביב שליש עד 45% . 70 אלף ל 150 אלף

 

לכן כדאי אולי שתכוון לרכישת דירה בסכום צנוע יותר.

 

אם לעומת זאת הכנסתך גבוהה מספיק להחזיר את שתי ההלוואות ללא קושי ניתן ללכת על זה.

 

בויכוח בין דיסקו לאחרים , האחרים צודקים, הוראת בנק ישראל ברורה, והיא מבוצעת מדי יום ביומו כעניין שבשיגרה או בשיגרע. אבל....

 

יש לשים לב כי ישנה גם מגבלה של יחס החזר להכנסה, ולשם הבנק מכניס לחשבון גם את ההחזר החודשי של ההלוואה השניה ( אם היא מעל 18 חודש ) וביחד אסור שההחזר החודשי יעלה על 40% מההכנסה ובין 40% ל 50% הבנק מחוייב להקצות הון נוסף = ריבית גבוהה יותר.

[discoTD5]

בויכוח בין דיסקו לאחרים , האחרים צודקים, הוראת בנק ישראל ברורה

הפעם, כשאתה טועה...אתה טועה.

אבל באמת שכל אחד יעשה מה שבא לו.