דילמה קשה בנושא רכישת דירה

[qil]

זה בדיוק השיקולים שרצים לי בראש, ישנם יתרונות וחסרונות כ"כ ברורים לכל אחד מהנכסים שפשוט אני לא מצליח להביא את עצמי לכדי החלטה וכל אדם שני שאני מעלה בפניו את הדילמה ממליץ אחרת..

הדירה החדשה קורצת לי מכל הכיוונים עקב היותה חדשה כמו שאתם אומרים, ומשמעותית גדולה יותר.. הבעייה העיקרית היא המיקום שאני פשוט מודה לא מספיק מבין כדי להעריך כמה ההבדל גדול מול הרצליה שאני יודע בבירור שמדובר במיקום נהדר.

 

מקום העבודה שלי כרגע הוא אמנם רחובות, אבל אני לא בונה על כך לאורך שנים וברור לי שבשלב כלשהוא רוב העבודות נמצאות באיזור ת"א והשרון ולא בשפלה ולכן זה בהחלט חישוב מבחינת המיקום, כמו"כ חברה שלי עובדת כרגע בראש העין אבל גם על זה אי אפשר לבנות לאורך שנים..

 

אגב בנוגע לעניין העלויות הנוספות מקבלן, המטרה שלי היא להוציא את הדירה סטנדרטית כמה שאפשר ולשדרג בהמשך באופן פרטי במידה ויהיה צורך, ראיתי כבר אנשים "מפוצצים" סכומי עתק על שדרוגים אצל הקבלן כשבמחיר הזה היו יכולים להכנס ולבנות את כל הבית מחדש כאוות נפשם בסטנדרט משמעותית גבוהה יותר.

 

כ"כ קשה שפשוט אני לא מצליח לחשוב על דרך שבה ההחלטה הזו תוכרע !

[איציק נ.]

שי,

 

בעניין הוועד, כל בניין וההוצאות תחזוקה שלו והראיה הכוללת של הדיירים.

אנחנו בניין של 5 קומות, 2 דיירים בקומה (סה"כ 12 דירות) משלמים 200 שח בחודש.

הביטוח של המעלית זה 500-550 לחודש, מנקה 500, גנן 350 וחשמל כ 350 לחודשיים.

 

אנחנו בוחרים לשלם קצת יותר בשביל "ביטוח" (כסף בצד לעת צרה) שבמקרה תקלה אין צורך לבצע אסיפת דיירים לגביה נוספת אלא מתקנים מייד ושוכחים (סתם כדוגמא הוצאות בלת"מ של השנה האחרונה: 1100 ש"ח על שאיבת ביוב שנסתם - קורה אחת ל 3-4 שנים בגלל פסולת שדיירים זורקים לכיור ו/או שמן טיגון, לפני שנתיים עוד אלפיה על משאבת סיחרור למים של המערכת הסולרית וכד'). לפני שנה וחצי היה לנו תיקון צנרת של המערכת הסולארית ב 5000 שח ששוב, לא נגבה עליו שקל מהדיירים.

תיק הוועד היה אצלי 3 שנים, והעניין הזה איפשר לי ב 2010 (לאחר שחסכתי שנה וחצי) לחדש את הלובי לחלוטין (ריצוף 3000 ש"ח, אינטרקום ודלת 10,000 ש"ח) ללא גביה כלל מהדיירים.

כשניכנסתי לבניין לפני 4.5 שנים, אף אחד לא הסכים לשלם 1000 שח (ב 10 תשלומים של 100 ש"ח כל אחד) עבור החלפת דלת אינטרקום.

 

הבעיה של הבניינים החדשים היום היא אנשים מפונקים וחארות. בגלל זה אף אחד לא רוצה להתעסק בוועד הבית ולכן זה יוצא לחברה חיצונית שמזיינת אותם טוב טוב במחיר (וטוב שכך).

 

איציק

[ישה]

לדעתי אתה שוגה בדרך קבלת ההחלטות

 

מנה את היתרונות והחסרונות של הישוב הרצליה ואת היתרונות והחסרונות של הישוב כפר סבא מבחינתך.

 

ואם תגיע למשל שהרצליה עולה עשרת מונים על כפר סבא אז מה זה משנה, אבל כיוון שהיתרון לא יהיה כזה מוחץ אני מניח

 

תכניס למשוואה גם את הנכסים עצמם.

[Oshri]

אני עם ישה. קודם כל תחשוב איפה אתה רוצה לגור.

אם זה הרצליה, אז מה פתאום להכניס את כפר סבא, או כל עיר אחרת?

אני למשל רוצה לגור במרכז, וזה לא יעניין אותי אם אני יכול לקנות באותו כסף

וילה בפרדס חנה, או פנטהאוז בכפר סבא.

[qil]

לא מדובר בסיפורי הווילה בקריית שמונה, או חדרה לצורך העניין, בסה"כ המרחק בין שני הנכסים הוא כ6 ק"מ.. ההורים שלי גרים בהרצליה ושל חברה שלי בכפ"ס ובכל אופן זה 10 דקות לכאן או לכאן..

את שיקולי העיר ביצעתי ולהרצליה יש יתרונות רבים אבל לא הייתי אומר שזה באמת יתרון מוחץ של שעות על גבי שעות של נסיעות או שכפ"ס היא עיר שלא משקיעה בתושביה.. בסה"כ מדובר ב2 ערים טובות אבל ההפרש הנוסף שמכניס את המשוואה לאיזון פה זה באמת הנכס החדש מול הנכס בן 36 שנה שפשוט אין לי מושג איך להעריך את הכדאיות של רכישה של חדש מול ישן כי מעולם לא הייתי בעלים של דירה כלשהיא לצורך העניין.

[ישה]

רעננה כמוצא של פשרה.

 

לצורך הבחירה הייתי מכניס גם שיקולים ארוכי טווח כמו חינוך לילדים , תרבות איכות הסביבה וכו'

 

בהעדפה בין חדש לישן לי כמעט אין התלבטות החדש לוקח, רק המיקום ליד כביש סואן הוא בעייתי.

 

לכן הייתי מנסה למצוא משהו חדש במיקום טוב יותר בכפר סבא בעלות דומה לזו של הרצליה ואז משקלל מחדש.

[Night Driver]

שי,

 

בעניין הוועד, כל בניין וההוצאות תחזוקה שלו והראיה הכוללת של הדיירים.

אנחנו בניין של 5 קומות, 2 דיירים בקומה (סה"כ 12 דירות) משלמים 200 שח בחודש.

הביטוח של המעלית זה 500-550 לחודש, מנקה 500, גנן 350 וחשמל כ 350 לחודשיים.

 

אנחנו בוחרים לשלם קצת יותר בשביל "ביטוח" (כסף בצד לעת צרה) שבמקרה תקלה אין צורך לבצע אסיפת דיירים לגביה נוספת אלא מתקנים מייד ושוכחים (סתם כדוגמא הוצאות בלת"מ של השנה האחרונה: 1100 ש"ח על שאיבת ביוב שנסתם - קורה אחת ל 3-4 שנים בגלל פסולת שדיירים זורקים לכיור ו/או שמן טיגון, לפני שנתיים עוד אלפיה על משאבת סיחרור למים של המערכת הסולרית וכד'). לפני שנה וחצי היה לנו תיקון צנרת של המערכת הסולארית ב 5000 שח ששוב, לא נגבה עליו שקל מהדיירים.

תיק הוועד היה אצלי 3 שנים, והעניין הזה איפשר לי ב 2010 (לאחר שחסכתי שנה וחצי) לחדש את הלובי לחלוטין (ריצוף 3000 ש"ח, אינטרקום ודלת 10,000 ש"ח) ללא גביה כלל מהדיירים.

כשניכנסתי לבניין לפני 4.5 שנים, אף אחד לא הסכים לשלם 1000 שח (ב 10 תשלומים של 100 ש"ח כל אחד) עבור החלפת דלת אינטרקום.

 

הבעיה של הבניינים החדשים היום היא אנשים מפונקים וחארות. בגלל זה אף אחד לא רוצה להתעסק בוועד הבית ולכן זה יוצא לחברה חיצונית שמזיינת אותם טוב טוב במחיר (וטוב שכך).

 

איציק

 

 

 

אתם בחרתם להשאיר בצד 1425 ש"ח לחודש שזה סכום יפה אבל הכרחי לבניין מזדקן (אני מניח שהוא מזדקן לפי אופי השיפוצים). אצלנו הבנין יותר נמוך אז אין את כל עניין המערכת הסולארית ולא צריך אצת השיפוצים. אנחנו משאירים 250 ש"ח לחודש בצד שמשמש אותנו לקניית שתילים חדשים מידי פעם, תיקון האינטרקום ועבודות אחזקה קטנות שצצות מידי פעם. עד היום מעולם לא נגבה סכום נוסף לדמי הועד כי פשוט לא היה צורך. אצלנו הגינון הרבה יותר זול כי החצר משותפת לעוד בניינים (סה"כ 24 דיירים) ולמעלית יש קומה פחות שזה שווה לרבע עלות האחזקה.

 

לגבי החארות, כשהשכונה שלי נבנתה הפרוייקט שלי היה בין היקרים בשכונה ולכן משך אליו אוכלוסייה פחות קטנונית שמוכנה לשלם יותר בשביל איכות חיים. בכלל זה אין דירות שנקנו להשקעה והדיירים המקוריים עדיין כאן אבל שכנים זה עניין של מזל. מספיק חרא אחד כדי להרוס את כל הבניין.

[איציק נ.]

הרשה לי לתקן אותך אבאל'ה: הגביה החודשית מכל הדיירים היא 2400 שח (12X200).

ההוצאות החודשיות עומדות על כ 1500-1600 שח (500 מנקה, 550 מעלית, 350 גנן, 160-180 חשמל לחודש)

בקופה נשאר בין 800 ל 900 שח לחודש במקרה הטוב (ולא 1400 כפי שחשבת).

 

הבניין היום בן בערך 18 שנה, והתיקון הבאמת רציני שהיה פה EVER היה התיקון צנרת סולארית (5K שח) שהיה פה. פרט לזה לא קדמו שום אירועים סיסטמטיים שמעידים על זיקנה, למעט מקרה אחד בו צינור מתכת של ברז גינה החליד ודלף מים.

פרט לזה מדובר בבניין שנבנה בסטנדרטים מאוד גבוהים יחסית לתקופה, ע"י הקבלן "בן יקר גת". דאז, לא היה מקובל לקבל מהקבלן מערכת חשמל טובה (עם נקודת כח למזגן בכל חדר), כמו גם צנרת SP וחלוקה פנימית בגבס באיכות עבודה מעולה. + בידוד של כל הקירות החיצוניים ע"י פלטות קלקר ועליהם פלטת גבס.

האיכות נמדדת לאורך זמן והיום רואים שגם חיצונית וגם פנימית האיכות של הבניה מצויינת.

 

המשאבות של המערכות הסולאריות הן לא בעיה של זיקנה אלא של מתקינים\אינסטלטורים\וכד'.

הנ"ל אינם ממגנים את המשאבות מפני מים ולכן אחרי 2 חורפים בממוצע הן שווקות חיים (מניסיון גם אצל חברים שגרים בבניין חדש ואחרי שנה וחצי הלכה שם המשאבה. קיבלתי את הישנה לידיים ולאחר בדיקה מצאתי שחדירה של מים גרמה לה נזקים פנימיים למע' החשמל שהינם בלתי הפיכים).

 

מאחר ואתה מכיר את תחום הצנרת טוב, אז תרשה לי לספר לך שלדעתי האישית התקלה במערכת הצנרת הסולארית נזילה באחד החיבורים של הצנרת, בין קומות) נגרמה כתוצאה ממיכל התפשטות שסיים את חייו והחליד למוות ובכך לא דאג לויסות הלחצים במערכת כמו שצריך. החלפתי אותו באחד חדש (280 שח).

 

כמו תמיד, גם בבניינים כמו במכוניות, תחזוקה טובה = שקט תעשייתי ואמינות טובה

 

איציק

[ישה]

ועל זה נכתב כבר מזמןןןןן

 

בספר משלי כ"ז י' נכתב הפסוק " רֵעֲךָ ורעה [וְרֵעַ] אָבִיךָ אַל תַּעֲזֹב וּבֵית אָחִיךָ אַל תָּבוֹא בְּיוֹם אֵידֶךָ טוֹב שָׁכֵן קָרוֹב מֵאָח רָחוֹק"

[sperial]

אני מאזור אחר כך שלא אוכל לחוות דעה על המיקומים.

אבל הערה לגבי בניין ישן או חדש: אני גר בבניין בן 15 שנה. הקבלן השקיע בכל דבר, אבל האינסטלטור חיפף. התוצאה - כל מה שקשור במים בבניין הוא סיוט. ולא מהיום, אלא מהשנה השניה שבה אני גר בדירה. גם בדירה הקודמת, שנבנתה על ידי קבלם המוכר כמומחה לצנרת החליפו את כל הצנרת אחרי 7-8 שנים (אני כבר עזבתי).

ולאיציק - אם אתה איש ועד הבית חסרה לי בתחשיב שלך הוצאה חיונית - ביטוח ועד הבית (חבות מעבידים, צד ג' ועוד כמה פריטים). ביטוח ועד הבית של הבנין שבו אני גר עומד לשלם לכמה דיירים סכומים גדולים - כנראה למעלה מ-100 אש"ח - בגלל נזקי פיצוץ בצנרת המשותפת של הבנין. לא כדאי להשאיר נושאים כאלה בלי כיסוי.

[Night Driver]

איציק, המשאבה שהרכבתם היא כנראה Ip56 או פחות. בפעם הבאה חפש משאבה ip67 או 68. הן יוכלו לעבוד גם כשהן טבולות במים בלי להינזק.

[bar72]

הרצליה.

[Smiro]

תשמע, ההתבלטות פה היא בין דירה חדשה לבין דירה בבניין בן 40. הדירה משופצת אבל עדיין, הבניין ישן(מבחינתי ברמות מטורפות).

אני אישית הייתי מעדיף פי המונים לגור בדירה חדשה וגדולה יותר. 30 מ"ר זה משמעותית גדול יותר.

כמו שנאמר אבל, חשוב מאוד לקחת בחשבון את הסכום שאתה יכול להרשות לעצמך להפריש לדירה. זאת אומרת שהמחיר שהקבלן נותן זה הבסיס ויש עוד כלכך הרבה הוצאות כספיות שצריך להכין עוד מה מאות אלפים בצד.

אנחנו רכשנו דירה חדשה מקבלן לפני מס' חודשים ויש עוד מיליון הוצאות בנוסף. כל שדרוג(שמסיבה כלשהי, להזיז שקע זה גם נחשב שדרוג) עולה כסף. אני לא מדבר בכלל על שדרוג הדלתות, ריצוף ומטבח(שחובה להחליף מטבח, מטבח סטנדרט לא כזה מי יודע מה).

 

שאלה - למה ההתלבטות דווקא בין כ"ס להרצליה? למה שלא תחפש דירה ברחובות למשל?

[srack]

איציק והבחור השני עם הדירה בבניין של 3 קומות.

אתם שוכחים שאתם גרים בבנין של 3 או 5 קומות. כפר סבא החדשה רחוקה מ5 קומות.

בבניין גבוה יש יותר ממעלית אחת.

בבניין גבוה יש אחזקת נקיון גדולה יותר

בבניין גבוה יש גם שטח חיצוני, חניונים וגינות גדולות יותר.

הכל יעלה יותר.

בבניין גבוה חייבים להחזיק משאבות למים, אחרת הם לא יגיעו לקומה 10. אני יכול לומר לכם, שבבניין שלי, שהוא רק 7 קומות, החשמל לבד המשותף (ואצלנו יש 8 דיירים בקומה, שתבינו, זה אמור להיות זול) מגיע ל 160-210 שקל בחודשיים לכל דייר לצריכת חשמל משותפת (משאבות, חימום, חניון תת קרקעי, תאורה ומעליות).

זה לא כולל צריכת מים משותפת (משאבות, איבוד נוזלים, נקיון וכדומה, של עוד 8 קוב בחודשיים).

תוסיפו לזה דמי אחזקה (230 שקל)

הגענו ל500 שקלים בקלילות.

בבנין של 10 קומות, בקומה 10 יש רק 4 דיירים. אבל עדיין צריך לנקות באותה תדירות, המעלית עולה לשם, וכדומה. זה לא בנייה של 3 קומות בכלל. ככל שיש יותר קומות, אתם תשלמו יותר על אחזקה.

אני עומד לעבור למגדלי WHITE. בניין של 22 קומות, לקומה 19. שם האחזקה היא 950 שקלים.

לכו על המגדלים בתל אביב, 30 קומות, בלי שום מותרות, דמי אחזקה - 1600 שקל

 

בקיצור, בניין גבוה עולה יותר.

הרצליה זה לא כפר סבא. זה מקום שקט וטוב יותר. בניין של 40 שנה ממש לא מצריך שיפוץ או נגיעה. והוא יחזיק עוד עשרות שנים בלי זה. הוא נמוך יותר, ולא צריך מעלית או שיפוצים יקרים מאוד. חסכון של 450 שקל בחודש על אחזקה = 5000 בשנה = 50 אלף ב10 שנים של מגורים (לא כולל ריבית והצמדה).

נעזוב את השוני באוכלוסיה, בעיית החנייה והשכנים החדשים. ככל שהם חדשים יותר, ככה הם חושבים שמגיע להם כי הם עברו לדירה חדשה.

הבנייה של היום בעייתית. מלא כתבות נכתבו על כך שאצל 85 אחוז מהבתים החדשים מגלים נזילות תוך שנתיים. האחריות מהקבלן דלה, והרבה אוכלים חצץ.

 

אם הבניין היה בכפר סבא, זה היה ברור שעדיף חדש. אבל חשוב לזכור - קנית חדש? אחרי שנה הוא שווה פחות (יחסית). דירה משומשת תמיד זולה משל קבלן. בכפר סבא ימשיכו לבנות. אחרי שנתיים יעדיפו לקנות מהקבלן או שתוריד 15 אחוז. בהרצליה אתה קונה משומש. מוכר משומש. אף אחד לא רוצה בניין שהחיפוי החיצוני שלו מתפרק. זה עלות יקרה. בניין ישן יושב על סטוקו פשוט. בלוקים אחידים, ועבודה איכותית. היום לא בונים כמו לפני 40 שנה. בטח לא בקצב הבנייה הנוכחי, עם הנסיון לחסוך בעלות, וכוח עבודה זול ופחות מיומן.

[Fitch]

אני גם בן 24 (וחצי),

לא אוכל לעזור בשאלתך, רק אשאל בעצמי: למה (lema) לקנות דירה? (בנק' הזמן הזו אני מתכוון)