שאלה לגבי מס רכישה על דירה

[cocAIn]

במידה ודירה היא עד 600K ₪ אז הרוכש פטור ממס רכישה.

השאלה שלי היא כזאת,אם בן אדם קונה 2 דירות כל אחד נגיד ב550K₪,האם על השנייה צריך לשלם מס רכישה או כל מקרה לגופו?

 

תודה

[שמר]

http://www.mydira.co.il/rehisha.asp

[cocAIn]

תודה שמר.

שאלה נוספת,האם אפשר לקחת הלוואה לעסק בשיעבוד דירה ?

או שזה לא משהו שהבנקים עושים?

תודה

[רדנקו]

על הדירה השניה מבין שתיים תשלם מס רכישה מלא, ללא ההנחה. והייתי ממליץ לך מאד לא להסתמך על המדריך ששמר הפנה אותך אליו. אולי בענין הזה הוא נכון, אבל יש שם טעויות מאד רציניות בעצות שניתנות, שיכולות לעלות לאנשים לא מעט כסף.

 

לגבי השעבוד - בנקים בהחלט יכולים להסכים לתת לך הלוואה כשהבטוחה להלוואה תהיה דירה. קח בחשבון שהתנאים יכולים להיות פחות טובים צבטוחה אחרת, מכיוון שהדירה היא נכס לא נזיל במיוחד ולוקח זמן לממש אותו.

[cocAIn]

והבנק נותן משכנתא לפי דו"ח שמעי לגבי ערך הדירה?

[רדנקו]

הבנק יקח את שווי הדירה לפי השמאות למימוש מהיר ויחליט גם לפי יכולת ההחזר שלך כמה הוא מוכן להלוות לך.

[cocAIn]

שאלה נוספת חברים.

במידה וקניתי דירה ב10₪ שיפצתי אותה ואני מוכר אותה עכשיו ב12₪.ומכרתי חודש לאחר שקניתי.

האם יש מס שעלי לשלם במידה ומכרתי תוך תקופה קצרה מזמן הקנייה?

הבנתי שעלי לשלם מס אם מכרתי את הדירה שבבעלותי פחות מ5 שנים.

 

האם זה נכון?

[שמר]

תקרא קצת, יה עצלן:

http://www.hanner.co.il/land_tax.htm

המס שאתה מדבר עליו נקרא מס שבח.

[רדנקו]

בעקרון, יש פטורים שאפשר לעשות בהם שימוש. שניים מהנפוצים הם הפטור לדירה מגורים מזכה שבו אפשר לעשות שימוש אחת לארבע שנים, והפטור לדירת מגורים יחידה שבו ניתן לעשות שימוש כל 18 חודש. קח בחשבון שכדי לקבל אותם אתה צריך לעמוד במספר תנאים.

 

אבל לא תמיד יש צורך לעשות שימוש בפטור, מכיוון שלא תמיד צריך לשלם מס שבח.

 

גם אם רכשת את הדירה במחיר נמוך מזה שבו אתה מוכר אותה (וזה כמובן אחרי שהוספת למחיר הרכישה הפרשי הצמדה בגין התקופה שחלפה ממועד הרכישה ועד למועד המכירה), יש הוצאות שניתן להתחשב בהן, והן יכולות להקטין את השבח (כלומר הרווח) שנוצר במכירה ושעליו משלמים מס.

 

בעקבות שינוי חקיקה אחרון, אפשר לנכות כהוצאה גם את הריבית הריאלית שמשלמים עבור המשכנתא, והרבה מאד פעמים זה מאפס את השבח, כלומר הופך את עסקת המכירה לעסקה שמבחינת מיסוי לא צריך לשלם עליה מס שבח.

 

אבל דבר אחד שצריך לקחת בחשבון, הוא שכל האפשרות של ניכוי הוצאות כאלה נכונה לדירה שבה מתגוררים ולא בדירה שמשכירים אותה למישהו אחר. במקרה הזה חלות הוראות אחרות, שעלולות להגדיל את המס שחל על המכירה.

 

ודבר אחרון - כדאי תמיד לנסות ולהמנע מהשימוש בפטור על ידי ניכוי כמה שיותר הוצאות, מכיוון שאם מצליחים להגיע למצב שמבחינת חישוב המס העסקה היא עסקת הפסד (כלומר מחיר המחירה של הדירה פחות מחיר הרכישה פחות ההוצאות הוא מספר שלילי), אפשר לעשות שימוש בהפסד הזה לדברים אחרים. לדוגמא - אם יש לאדם רווחים ממניות שעשה בבורסה, ואלו רווחים שחייבים במס, אפשר לקזז מהרווחים האלה את ההפסד שנוצר במכירת הדירה ולשלם פחות מס על הרווח מהמניות.

 

כמובן שזה הכל על רגל אחת, ותמיד רצוי להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בנדל"ן כשמתכוונים לקנות או למכור דירה.

[cocAIn]

רדנקו,תודה רבה לך על התשובה המפורטת!

 

הבנתי שגם שיפוץ נכלל בהוצאות מוכרות ע"ח המס שבח.ההתחשבות היא כמובן יחסית.

[רדנקו]

שיפוץ? בד"כ לא תהיה בעיה וזה יכלל בהוצאות המותרות לניכוי. כך גם מס רכישה ששולם בעת קנית הדירה, ושכ"ט עו"ד ששולם ברכישה ובמכירה שלה. וגם דמי תיווך.