בדרך לרכישת דירה-טיפים המלצות ואזהרות

[Moshe c]

הכלל הוא שלא עושים עסקות עם חברים ומשפחה כי לרוב זה נגמר לא טוב. 

גם אם היום אתה לא רואה את זה, לצערי נסיונם של רבים מעיד שקשה עד בלתי אפשרי להימנע ממריבות. 

שים את הכסף בבנק או בתעודת סל / קופ"ג להשקעה או כל מוצר שיניב לך תשואה, תגדיל את ההון ותעשה בו שימוש עצמאי בעתיד. 

יש לא מעט מעט ענייני מיסוי שלא לקחת בחשבון כמו דירה יחידה, צורך של אחד מכם בכסף בעתיד, נטילת משכנתא משותפת וכו' ומנגד, אישית אני לא רואה את היתרון בלרכוש נכס במשותף. 

תתייעץ עם מקורבים מבוגרים ממך, אני מניח שתקבל תשובה דומה לתשובות שאתה מקבל כאן. 

 

[avargel]

לא ברור לי

עפ"י חוק 50% ממילא של האשה. יתר ה50% מתחלק בין *ארבעתכם*.

 

הוא יכול לכתוב צוואה בנוגע לחלק שלו, לא שלה.

 

 

 

* אלא אם כן מדובר בנכס חיצוני שלא חל לגביו שיתוף

עריכה אחרונה ב-26 במרץ על ידי avargel

[Night Driver]

אם החלטתם על דירה משותפת אז לדעתי הכיוון שלכם לא נכון.

חפשו דירה מה שיותר זולה באיזורים שעלולים להיות מיועדים לפינוי בינוי בעתיד ורצוי ליד מוסדות אקדמיים. ככה גם תחסכו את הריבית וגם תקבלו תשואה גבוהה יחסית להון.

 

מעבר לזה ככל שהמימון יותר נמוך הסיכון לריבים יורד ופירוק השותפות יותר קל.

 

ואחרי שעניתי לשאלה המקורית, להקים עסק עם עוד 3 שותפים כשכולכם קרובי משפחה ולכל אחד יש/תהיה בת זוג עם עמדה משלה זה מתכון להרבה צרות. הייתי מעדיף לוותר על הירושה ולא לסכן את המשפחה.

[avargel]

ולגופו של עניין

מסכים עם השוללים

 

אציג זאת כך: נניח שלכל אחד מכם היו 150,000 ש"ח, שעמל עליהם בזיעת אפו, האם ההשקעה הנכונה והמתבקשת היתה להפוך להיות שותף של כמה בני משפחה באיזו דירה?

נכונה ומתבקשת כלכלית, מנטלית, ופרקטית?

 

התשובה היא לא

 

אז למה אם הכסף הגיע ממקור של ירושה פתאום צצים כאלה רעיונות?

 

אני הייתי לוקח את הכסף ומחפש השקעות משל עצמי

[dorsht]

בנוסף למה שאמרו כאן, זה באמת פוטנציאל לריבים ובעיות במשפחה.

 

אבל בנושא אחר,

למי אתה מתכוון להשכיר דירת שותפים ברמלה?

דירת שותפים תחפש כמו שאמרו באיזורים של אוניברסיטאות\מכללות.

דווקא הייתי מציע להתמקד עם סכומים כאלו בבאר שבע (איזור בן גוריון או סמי שמעון והטכנולוגית) או חיפה (איזור הטכניון או אוניברסיטת חיפה, לא יודע כמה הם קרובים).

יעלה לך הרבה פחות מ-2 מיליון. אפילו עם שיפוץ.

בבאר שבע יש גם דירות בשכונה ג' שמיועדות לפינוי בינוי. זו יכולה להיות עסקה טובה. בנתיים אתה יכול להשכיר אותה לסטודנטים.

[Night Driver]

לפני 10 דקות, dorsht כתב:

דווקא הייתי מציע להתמקד עם סכומים כאלו בבאר שבע (איזור בן גוריון או סמי שמעון והטכנולוגית) או חיפה (איזור הטכניון או אוניברסיטת חיפה, לא יודע כמה הם קרובים).

יש גם את איזור מכללת ספיר בשדרות, מכללת תל חי, מכללת כינרת ועוד.

[dorsht]

סתם נתתי דוגמה.

לדעתי, שדרות עכשיו זה יכול להיות הימור. תלוי מה יהיה המצב הבטחוני שם.

גם האופציות שהצעת יכולות להיות טובות.

[elibaba]

מצטרף לאומרים שזה רעיון גרוע.
נדל"ן זה לא נזיל, דורש השקעה מתמדת, לא מניב מי יודע מה, חשוף להרבה סיכונים והכי גרוע - מכניס אותך למערכת יחסים כספית עם המשפחה שזה מתכון לבעיות גדולות.
עדיף שכל אחד יקח את חלקו בכסף ויעשה עם זה מה שהוא רוצה. למשל להשקיע במדדים או בחסכון כלשהו.

[sperial]

@dorshtקצת גיאוגרפיה של חיפה: איזור האוניברסיטה הוא היקר בעיר, ברדיוס של מספר קילומטרים. איזור הטכניון פחות, והצד הדרום מזרחי של הקמפוס (הענק והתלול) מחובר לנשר, אבל אין לי מושג מה ההשקעה הנדרשת ומה התשואה.

 

מכל מקום, אפשר להבין מתגובותי הקודמות שאני ממש לא מתלהב מהרעיון, ואם הוא נשאר על השולחן הוא מצריך לימוד יסודי מאוד.

[amosbmw]

רעיון גרוע ממש.

כשקונים דירה להשקעה רצוי לתכנן בדיוק מתי הולכים לממש אותה ולעשות חישובי רווח בהתאם, בניכוי כל עלויות העו"דים, המתווכים והמיסים.

כמו שאמרו לך, מבחינת שיקולי מיסוי ומשכנתאות זה יכבול את כולכם הרבה יותר ממה שזה שווה.

גם אם עכשיו כולם מסכימים, בעוד x שנים אחד ממכם יצטרך לממש את חלקו ולמכור, למרות שלאחרים זה לא כדאי באותה נקודת זמן. ואז אותו אח שלחוץ על הכסף עוד ירצה להוריד את המחיר כדי לסגור עיסקה יותר מהר.

גם כשיש דירת ירושה נקייה ממשכנתא אני ממליץ למכור אותה באופן מיידי בגלל הנקודות האלה. הרווח הצפוי כאשר יש כמה שותפים זעום בכל מקרה.

שכל אחד ייקח את חלקו וישקיע כטוב בעיניו. S&P 500 נראה לי רעיון טוב.

[Shmelov]

לפני 14 שעות, _-? כתב:

חשבתי לקחת ת150 אלף האלה ולשים בs&p או משהו דומה 

 

רעיון מצוין!

אבל אם אתה מחפש אקשן ולצאת בהפסדים אז תקנה דירה באיזה חור יחד עם כל המשפחה (עם משכנתא כמובן).

כמו שכתבו לך כאן, תחזור לעדכן!

עריכה אחרונה ב-26 במרץ על ידי Shmelov

[phpclub]

בוא ננסה להפוך את הרעיון שלך לדוגמה מספרית (הערכה גסה, אתה יכול לשחק עם המספרים) כדי להתחיל לקבל מושג
נאמר ותקנה דירה ב 2 מיליון, תצטרך משכנתא של 1.4 מיליון.
משכנתא של 1.4 מיליון ל-20 שנה, בהנחת ריבית 6% (מחשבון משכנתא בנק פועלים) יוצא שמחזירים 9000 שח בחודש (בהתחלה! זה עולה בהדרגתיות עד ל 11000).
דירה של 2 מיליון תניב כ 6000 שכירות

אז כבר אתם צריכים לשלם כל אחד מהכיס 750 שח כל חודש.
זה לא כולל שלל הוצאות על הדירה, זמן שלא יהיו לך דיירים, תיקונים וכו' וכו', אז נגיד נעגל ל 1000 שח מהכיס כל חודש.

נגיד אתם מוכרים כי מישהו צריך את הכסף בעוד 10 שנים, נגיד שמחיר המכירה יהיה 2.5
אתה מחזיר לבנק (הערכה גסה) עוד 900K כדי לסגור את המשכנתא ונשאר עם 1.6 מיליון
שילמת מהכיס במשך ה10 שנים האלו, 360K, כך שנשארת ביד עם 1.2 מיליון
לחלק ל 4, כל אחד לוקח 300K לכיס, כלומר הכפלת את הכסף.

זה בלי לקחת בחשבון מיסים, עלויות נלוות עורכי דין ומכירה/קניה שאיני בקיא בהם.

--

עכשיו קח את הכסף הזה, שים אותו ב S&P ל 10 שנים, בריבית ממוצעת של 10% לשנה, יש לך 360K
אם תגדיל ותוסיף 1000 שח בחודש, יהיה לך 550K (סה"כ רווח בניכוי הכסף ששמת כל חודש - 480K)
רוצה לקחת עוד טיפה סיכון וסיכוי ? שים % מסוים מהכסף בנסדק

זה בלי כל הכאב ראש של דירה, דיירים, תיקונים ועוד.
קח את זה כבסיס לחישובים שלך (שחק עם המספרים) כדי להגיע להחלטה מה עדיף עבורך.

[SlowRide]

נשמע כמו רעיון מחורבן במיוחד. אל תעלב.

צא מנק' הנחה שקיבלת 150k ש"ח.

עזוב את החלקים של שאר בני המשפחה. כתבת שאתם משפחה מאד מלוכדת, לכן עדיף לכם להישאר ככה ולא להשקיע את הירושה בסכסוכים.

 

גם אם מצאתם דיל על דירה במחיר טוב ובמיקום טוב שקל למצוא בו דיירים, אין סיכוי שבעולם שתצליחו לשלם את המשכנתא מדמי השכירות. משכנתא על מליון שקל זה לפחות 5000 ש"ח בחודש החזר, ל30 שנה. איזה דירה ב1.6 מיל אפשר להשכיר ב5000 בחודש? אתם בעצם קונים חוב משותף. נניח וכעבור 30 שנה הצלחתם לעמוד בתשלומים והדירה שלכם, כמה כבר הרווחתם, אחרי שתמכרו את הדירה? גם אם המדינה התחרפנה טוטאלית והדירה הכפילה את ערכה, 3.2 מיל חלקי 4 זה בלחץ 800k ש''ח. ואל תשכח את כל המיסים העלויות הנלוות לאחזקת דירה.

לעומת זאת, אתה שם את החלק שלך באיזה קופת גמל או משהו, ומפקיד כל חודש במקום 1250 ש''ח שהיית אמור לשלם על משכנתא, רק 500 ש"ח, אחרי 30 שנה אתה תהיה עם משהו כמו 1.4 מליון לפני מס.

[DareDevil]

לפני 11 שעות, _-? כתב:

כמו למשל דופלקס משופץ ברמלה בשכונה יחסית סבבה בפחות מ2 מיליון בנוי 90 מטר וקצת פחות בקומה שנייה מוכן לחלוקה(על פי המפרט)

 

בטח כבר הורידו אותך לקרקע המציאות אבל מדובר על כך שתצטרכו להוסיף פה עוד כסף בשביל הון עצמי. כמדומני מדובר על 800K אאל"ט בשביל משכנתא של 1.2 מיליון.

לפני 11 שעות, _-? כתב:

נצטרך כמובן להוציא עוד סכום שבין 100ל200 אלף על השיפוץ עצמו חלוקה הוספת מטבח בקומה השנייה וכו אבל שום דבר רציני 

 

"שום דבר רציני" זה פוגע לך ברווחיות..

 

עדיין חושק בנדלן? לך תעשה קורס השקעות נדלן הכי בסיסי שיש ותלמד את הנושא שמה.

 

והכלל שאני הכי אוהב, האם אני הייתי גר בדירה הזו/בשכונה הזו.

 

[arik100]

בשביל סכום כזה לא נכנסים להרפתקאה כזאת משמעותית.

שכל אחד ייקח את הכסף ויעשה איתו מה שהוא רוצה 

הייתי שם במניות.

ואם כל כך מדגדג לך לשם כסף בנדלן וכנראה להפסיד אז לך תקנה דירה בדימונה סטייל , יש לך מספיק כסף עם 150 ומשכנתא