בדרך לרכישת דירה-טיפים המלצות ואזהרות

[_-?]

שלום לכל החברים

אקדים

לפני מס שנים אבי נפטר

השאיר אחריו אישה ו3 בנים 

בירושה הושארו מס דברים ובינהם סכום כולל של כ600 אלף שח בחלוקה שווה לרבעים

חשבנו וחשבנו והגענו למסקנה שהכי נכון יהיה לקנות נכס מניב ולקחת משכנתא שתתחלק בינינו 

עלו מס אופציות ובסוף הוחלט על בית באזור המרכז מבחינתו גדרה-חדרה זה מרכז המיקום הוא נטו כדי שיהיה נוח לתפעל את המקום ולא נצטרך לנסוע שעתיים כדי להראות למישהו תנכס 

עדיף כזה שיהיה ניתן לחלוקה נוחה( 2 יח מגורים) ומיקסום הרווחים סטייל

דופלקס/דו משפחתי(רעוע בתקציב)/דירה גדולה בבניין 

בעיקרון אופציות כבר מצאנו חלקם ממש קורצות 

אבקש שתאירו את עניין בכל מה שעולה לכם בראש בנוגע לרכישה של דירה

החל מהשלב הראשוני של ביקור ראשוני בנכס ועד לשלב סגירת החוזה 

מכיוון שאנחנו שלושה אחים יחסית צעירים הגדול ביותר בן 27 אף אחד מאיתנו עוד לא חווה את הנושא 

תודה מראש! 

[om2]

לי זה נשמע מתכון לסכסוכים ובעיות.

[_-?]

אנחנו משפחה מלוכדת מאוד סה''כ 

עברנו המון בחיים ואני די בטוח שנעבור גם את זה 

בכל מקרה הכל יהיה מול עורך דין הכל רשום והכל שחור על גבי לבן 

חשבתי לקחת ת150 אלף האלה ולשים בs&p או משהו דומה  אבל כרגע זה לא הכיוון 

 

[om2]

כמה סיטואציות כדי שימחיש לך מה (אולי) עלול לקרות:

1. עוד שנתיים אתה מתחתן, מגיעה לידך עסקה מצויינת לקניית דירה לעצמך. בנתיים החלק שלך קבור בדירה המשותפת. לאחים שלך אין סכום נזיל לתת לך. מוכרים את הדירה?

2. תקופת יובש, הדירה לא מושכרת כבר חצי שנה. מי משלם את המשכנתא? את החשבונות השותפים בנתיים?

3. נגיד וכל אחד לקח על עצמו עוד משכנתא (שווה בשווה) אבל אחד האחים נקלע למצב (רצוני או לא) שהוא לא משלם משכנתא. על הנכס שלך יש עכשיו צו משכון. אתה נכנס מתחת לאלונקה ומשלם במקומו? (ואל תבנה שהכסף יחזור בחזרה)

4. התקלקל מזגן מרכזי בדירה. אחד האחים מציע לשים משהו איכותי כדי שיחזיק זמן ארוך, השני מציע לשים את הכי פשוט כי זה גם ככה שכירות. איך מחליטים?

5. נגמר חוזה, מישהו צריך עכשיו לרוץ לשווק מחדש את הדירה. מי האח הפרייאר (לא נעים להגיד ככה, אבל זאת המציאות) הוא מתוגמל על זה כספית?

6. על שם מי הדירה תרשם? אם על שם שלושתכם, יש סיכוי סביר שזה ימנע מכם לקבל הטבה של דירה ראשונה בעתיד (לבדוק את העניין משפטית)

 

ועוד אפשר להמשיך עוד הרבה והרבה

 

 

לא רוצה להוריד אותך מהחלום

אבל מהנסיון האישי שלי, עסקים עם המשפחה לא תמיד מצליחים

ואם זה לא מצליח, זה הרבה יותר מסובך מאשר אדם זר

 

אני אישית לא הייתי נכנס לזה

ואם כן, שהכל יהיה מסוכם עם האחים בחתימה משותפת אצל העו"ד (וגם זה לא תמיד מגן מהכל)

 

 

[_-?]

תודה על התגובה המפורטת

בערך על הכל כבר דיברנו ודי הגענו להסכמות 

 

על סעיף מס 6 לא חשבתי אפילו וזה נושא מהותי אבדוק!

שוב תודה

[DareDevil]

לפני 51 דקות, _-? כתב:

בעיקרון אופציות כבר מצאנו חלקם ממש קורצות 

מה האופציות? תן פירוט כללי על מנת שנוכל לאמוד פחות או יותר את מה שמצאתם. מיקום (עיר/שכונה), בניין/דירה, כמה מ"ר, כמה מ"ר בארנונה, כמה מ"ר במנהל/טאבו, כמה ועד בית ומה הוא כולל, איזה פיצ'ר בדירה הוא "בסט סייל פיצ'ר" (מה מושך או מה מוכרים לכם בתור היתרון של הדירה), מה השכנים אומרים על הבניין? תקלות? שכנים בעייתים? בעיות בשכונה? איפה יש גני ילדים/בתי ספר? איפה קונים מוצרי מכולת? יש פיצוציה קרובה? הריהוט נשאר? יש תקלות בדירה? גילוי נאות?

לפני 51 דקות, _-? כתב:

חשבנו וחשבנו והגענו למסקנה שהכי נכון יהיה לקנות נכס מניב ולקחת משכנתא שתתחלק בינינו 

ממליץ להכניס אופצייה buyout להסכם שיתגבש ביניכם. שיכלול הערכת שווי על ידי שמאי שמוסכם על ידי כולם, במידה ולא אז שתוכלו להביא שמאי מטעמך או טעם הבעלים האחרים.

הערת אזהרה כנראה שיצטרכו להשים (אלא אם זה מתנגש עם המשכנתא[?]), למרות שאפשר לחלק את הדירה לכל המשפחה וכו'.

ככה שאחרי הערכת שמאי, תוכל או למכור לאחד מהאחים או למכור למישהו מבחוץ את החלק שלך.

לפני 32 דקות, _-? כתב:

אנחנו משפחה מלוכדת מאוד סה''כ 

עד שזה נוגע לכסף. אני ממליץ בכל הכנות לבצע תיאום ציפיות אמיתי ולא סתם כדרך אגב. באמת לשבת במקום שקט, בלי הפרעות, בלי משפחה או אנשים שלא קשורים לעיסקה ישירות (כולל ילדים, בנות ובני זוג וכו') ולתאם ציפיות, מה כל אחד מצפה מהנכס, מה הדרישות של כל אחד, מה חלוקת העבודה, מי מתנהל עם הכסף, מי מקבל עליו את המשכנתא, מי מקבל את הכסף מהשכירות, מי מתנהל מול השוכרים, מי חותם על חוזים, מי מתנהל מול בעלי מקצוע, מי דואג לטפל בבעיות משפטיות, בעיות באופן כללי, איך מעבירים הודעות ביניכם, איך עושים ככה שהכל יתנהל באופן חלק יחסית, מי עוקב אחרי ההוצאות והכנסות?

 

 

לפני 15 דקות, om2 כתב:

1. עוד שנתיים אתה מתחתן, מגיעה לידך עסקה מצויינת לקניית דירה לעצמך. בנתיים החלק שלך קבור בדירה המשותפת. לאחים שלך אין סכום נזיל לתת לך. מוכרים את הדירה?

אופציית buyout

לפני 15 דקות, om2 כתב:

6. על שם מי הדירה תרשם? אם על שם שלושתכם, יש סיכוי סביר שזה ימנע מכם לקבל הטבה של דירה ראשונה בעתיד (לבדוק את העניין משפטית)

עד שליש דירה ניתן להינות מהטבה של דירה ראשונה, יעני הוא יכול להחזיק את הרבע דירה שלו ולהינות מההטבה הזו.

 

דירה יחידה

ציטוט

• דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה לא עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה - חלקו בה לא עולה על חצי.

 

עריכה אחרונה ב-25 במרץ על ידי DareDevil

[KipodYam]

1.4 הגיע?

לא הבנתי. יש סהכ 600 אלף שח חלקי 4, כלומר 450 אלף לשלושת האחים?

מה תקנו עם זה? משולש פיצה? אולי דירה במשולש? כל אחד ישים עוד 500 אלף ועל השאר משכנתא?

מה אתה מחפש דירה בלי תקציב?? תגדיר כמה כסף יש ביד, כמה אפשר לקחת משכנתא. כל הדיון עד אז חסר ערך.

בית לחלוקה לשתי יחידות? אתה יודע כמה זה עולה?? אתה יודע מה העירייה בודקת כשהפקח שלה מגיע לאשר מכירת דירה??

רמז - יש עיריות ששולחות פקח לכל בית בודד/דו/דירות בקומה 1/ קומת גג / קומה לפני אחרונה

[DareDevil]

Just now, KipodYam כתב:

לא הבנתי. יש סהכ 600 אלף שח חלקי 4, כלומר 450 אלף לשלושת האחים?

 

אמא נכנסת גם לעסק.

 

[phpclub]

אני חושב שהשאלה היא האם אתה תצטרך את הכסף הזה בטווח זמן הקרוב ?

אתה צעיר, לא תרצה לקנות בית בשביל עצמך באיזשהוא שלב ?

אם תקנה דירה בצורה כזו, כל אחד מכם ינעל את הסכום ללא אפשרות לגעת בו אלא אם מישהו אחר קונה את החלק שלו.

 

אגב, כמובן שאצל כל אחד הסיטואציה שונה אבל אם האבא נפטר, למה לא כל הכסף עובר לאמא ? למה כבר לחלק את הכסף בין כל הילדים ?

לטעמי יותר הגיוני שכל הכסף ישאר אצל האמא, אם תרצה תקנה איתו דירה להשקעה ותוריש לכם אותה ביום מן הימים

כך יימנעו סכסוכים פוטנציאלים וכל האחים ישתתפו בעזרה לאמא עם הטיפול בדירה ולאמא יהיה עוגן כלכלי נוסף ככל שתתבגר.

 

[sperial]

אתם צעירים. לומדים? עובדים? האם הבנק בכלל יסכים לתת לכם משכנתא? באיזה תנאים? כל אלה מחייבים בירור לפני שאתם מתחילים לכתת רגליים ולחפש דירה.

 

ואם @om2 ו- @DareDevil זרקו לכם כמה עצות טובות זו רק ההתחלה. אני כרגע משתתף ב״קורס הכנה לפרישה״, ואחת ההרצאות היתה בנושא ירושות. אז עורך הדין הזה מספר לא מעט פיקנטריה, אבל מהווה תמרור אדום לגבי מה שיכול לקרות במשפחה. אני מבין שאתם עדיין רווקים, מה יקרה כאשר תכנסו לזוגיות מחייבת? רכישת דירה זה לא רכישת כיכר לחם או אפילו מכונית. אתה מדבר על סכומים גדולים לטווח רחוק.

 

אישית הייתי מארגן פגישה של כל המשפחה עם עורך דין שיבהיר לכם למה אתם נכנסים. חוץ מזה, לפי הגילים שלכם אני מבין שאמא צעירה, צריך לחשוב על מקורות הפרנסה שלה לשנים רבות. לא בטוח שרעיון הדירה הוא רעיון טוב מבחינה זו. אתה צריך להבין ש-600,000 ש״ח זה סכום שנראה גדול, אבל במציאות אם אמא הולכת לבית אבות זה מכסה במקרה הטוב 3 שנים. אם סיעודית חצי מזה.

[Shmulik_Miata]

המצב היה הרבה יותר קל אם הייתם מקבלים נכס בירושה שאין עליו משכנתא וחובות אחרים, ולכן לא הייתי נכנס לעסקה כזו שותפים מכל סוג שהוא. 

 

ואם בכל זאת התעקשתם, אני חושב שכל אחד יקבל חלק קטן מהשכירות שלא יצליח לכסות את ההחזר החודשי של המשכנתא.

 

נראה לי מיותר ולא נכון.

 

 

[_-?]

לפני 5 שעות, DareDevil כתב:

מה האופציות? תן פירוט כללי על מנת שנוכל לאמוד פחות או יותר את מה שמצאתם. מיקום (עיר/שכונה), בניין/דירה, כמה מ"ר, כמה מ"ר בארנונה, כמה מ"ר במנהל/טאבו, כמה ועד בית ומה הוא כולל, איזה פיצ'ר בדירה הוא "בסט סייל פיצ'ר" (מה מושך או מה מוכרים לכם בתור היתרון של הדירה), מה השכנים אומרים על הבניין? תקלות? שכנים בעייתים? בעיות בשכונה? איפה יש גני ילדים/בתי ספר? איפה קונים מוצרי מכולת? יש פיצוציה קרובה? הריהוט נשאר? יש תקלות בדירה? גילוי נאות?

ממליץ להכניס אופצייה buyout להסכם שיתגבש ביניכם. שיכלול הערכת שווי על ידי שמאי שמוסכם על ידי כולם, במידה ולא אז שתוכלו להביא שמאי מטעמך או טעם הבעלים האחרים.

הערת אזהרה כנראה שיצטרכו להשים (אלא אם זה מתנגש עם המשכנתא[?]), למרות שאפשר לחלק את הדירה לכל המשפחה וכו'.

ככה שאחרי הערכת שמאי, תוכל או למכור לאחד מהאחים או למכור למישהו מבחוץ את החלק שלך.

עד שזה נוגע לכסף. אני ממליץ בכל הכנות לבצע תיאום ציפיות אמיתי ולא סתם כדרך אגב. באמת לשבת במקום שקט, בלי הפרעות, בלי משפחה או אנשים שלא קשורים לעיסקה ישירות (כולל ילדים, בנות ובני זוג וכו') ולתאם ציפיות, מה כל אחד מצפה מהנכס, מה הדרישות של כל אחד, מה חלוקת העבודה, מי מתנהל עם הכסף, מי מקבל עליו את המשכנתא, מי מקבל את הכסף מהשכירות, מי מתנהל מול השוכרים, מי חותם על חוזים, מי מתנהל מול בעלי מקצוע, מי דואג לטפל בבעיות משפטיות, בעיות באופן כללי, איך מעבירים הודעות ביניכם, איך עושים ככה שהכל יתנהל באופן חלק יחסית, מי עוקב אחרי ההוצאות והכנסות?

 

 

אופציית buyout

עד שליש דירה ניתן להינות מהטבה של דירה ראשונה, יעני הוא יכול להחזיק את הרבע דירה שלו ולהינות מההטבה הזו.

 

דירה יחידה

 

תודה על התגובה המפורטת 

לגבי האופציות רק לפני מספר ימים הגענו להחלטה הנ''ל התחלנו לבדוק דירות ביד 2 ואצל כמה משרדי תיווך טרם הגענו פיזית לדירות 

הדירות שקורצות-הם על הנייר 

כמו למשל דופלקס משופץ ברמלה בשכונה יחסית סבבה בפחות מ2 מיליון בנוי 90 מטר וקצת פחות בקומה שנייה מוכן לחלוקה(על פי המפרט)

נצטרך כמובן להוציא עוד סכום שבין 100ל200 אלף על השיפוץ עצמו חלוקה הוספת מטבח בקומה השנייה וכו אבל שום דבר רציני 

ראיתי מספר אופציות לא רק ברמלה ולא רק במחיר של זאת יש גם יותר יקרים מבחינתנו שלושתנו צעירים לאמא יש את החסכונות שלה ועדיין עובדת במשרה מלאה יש לה את הדירה שחיה בה כרגע ותוכל לעמוד בקלות בהחזרי משכנתא 

לפני 5 שעות, KipodYam כתב:

1.4 הגיע?

לא הבנתי. יש סהכ 600 אלף שח חלקי 4, כלומר 450 אלף לשלושת האחים?

מה תקנו עם זה? משולש פיצה? אולי דירה במשולש? כל אחד ישים עוד 500 אלף ועל השאר משכנתא?

מה אתה מחפש דירה בלי תקציב?? תגדיר כמה כסף יש ביד, כמה אפשר לקחת משכנתא. כל הדיון עד אז חסר ערך.

בית לחלוקה לשתי יחידות? אתה יודע כמה זה עולה?? אתה יודע מה העירייה בודקת כשהפקח שלה מגיע לאשר מכירת דירה??

רמז - יש עיריות ששולחות פקח לכל בית בודד/דו/דירות בקומה 1/ קומת גג / קומה לפני אחרונה

הסכום יתחלק ב4 ויושקע על ידי ארבעתנו כפי שצויין בהודעה אחרייך 

סהכ כ600 אלף סכום ראשוני 

חמי וחמתי לקחו משכנתא בגיל 50 פלוס לכמעט שלושים שנה עם סכום אסטרונומי של כמעט 2 מיליון שקל אין בעיה להשכיס את הכסף כרגע 

לפני 5 שעות, phpclub כתב:

אני חושב שהשאלה היא האם אתה תצטרך את הכסף הזה בטווח זמן הקרוב ?

אתה צעיר, לא תרצה לקנות בית בשביל עצמך באיזשהוא שלב ?

אם תקנה דירה בצורה כזו, כל אחד מכם ינעל את הסכום ללא אפשרות לגעת בו אלא אם מישהו אחר קונה את החלק שלו.

 

אגב, כמובן שאצל כל אחד הסיטואציה שונה אבל אם האבא נפטר, למה לא כל הכסף עובר לאמא ? למה כבר לחלק את הכסף בין כל הילדים ?

לטעמי יותר הגיוני שכל הכסף ישאר אצל האמא, אם תרצה תקנה איתו דירה להשקעה ותוריש לכם אותה ביום מן הימים

כך יימנעו סכסוכים פוטנציאלים וכל האחים ישתתפו בעזרה לאמא עם הטיפול בדירה ולאמא יהיה עוגן כלכלי נוסף ככל שתתבגר.

 

בשלב הקרוב אני ואישתי לא כ''כ חושבים על זה וזו אופציה עדיפה מבחינתנו כי ים ה150 אלף שיש לנו ביד ועוד מעט חסכונות כרגע דירה אישית לא באופק 

אמא מסודרת מבחינה כלכלית היא סה''כ בת 50 אבל הספיקה לחסוך יפה מאוד במהלך השנים 

אמא תומכת ברעיון 

[Mech Morphix]

אתה עוד מתכנן להוציא כסף מהכיס? זה לא יגמר בטוב, לפחות תעדכן 

[motizkn]

לא ברור לי מה התמריץ להשקעה הזו? 600 אלף לדירה של 2 מיליון גוררת משכנתא של 1.4 מיליון.

החזר חודשי מינמלי (בשביל שהבנק לא יגמור אותכם בריביות) צריך להיות באזור ה 8 אלף ל 15-18 שנה.

אני בספק שהשכירות תכסה את ההחזר החודשי ולתקופה ארוכה לא ידוע מה היה עם הריביות.

כל אחד קיבל 150 אלף, מקסים. שישקיע לפי רמת הסיכון שמקובלת אליו וניגמר.

[sperial]

אם קלטתי אותך אתם גם מתחתנים צעירים (לפחות אתה).

 

מה המקצועות שלכם? מה ההכנסות שלכם? מה צפי הצרכי משלכם? ילדים בדרך? אתה יודע, הם דבר יקר, גם כלכלית.

 

נראה שה-150 אש"ח יהיו סכום נחמד אם תשימו אותו בצד בהשקעה שמתאימה לטווח צפי השימוש בו. להכנס לנדל"ן? צריך להביא בחשבון הוצאות לא צפויות, תקופות שהנכס ריק, תיקונים בנכס שיכולים להפתיע בסכומים בני 5 ספרות. התחושה שלי היא שכמו שהאופנה כאן היא "סנופי" כי זה מה שהשכן אמר אתם שמעתם משהו על נדל"ן ורוצים לקפוץ לבריכה בלי לבדוק את המים. ובנוסף, אצלכם נכנס פקטור משמעותי של השותפות המשפחתית.

 

לדעתי תתחילו בבדיקת הצרכים של כל אחד מכם בעשור הקרוב, ואם הנושא עדיין על הפרק תשקיעו 1,000-2,000 ש"ח בייעוץ משפטי ראשוני. אחרי כן תחליטו לאן להתקדם.