מחיר למשתכן - אפשר בבקשה טיפים/המלצות?

[ניקו פ.]

אהלן,

קיבלנו זכאות. 

שוקלים לאילו ערים להירשם. כרגע יש 4 ערים שנראות לנו סבירות וביכולתינו (רמת גן מאחורי שיבא, נתניה ליד בלוביי/עין התכלת שזה די חור מבחינת תעסוקה ותחב"צ, ראש העין בדרום שכונות חדשות ובחיפה דרום מזרחית לכניסה לחיפה מכביש 4). לציין כי בנתניה גרתי עד לפני כמ שנים ולכן שם אני בן בית או איך שלא קוראים לזה (מקנה הסתברות גבוהה יותר לזכייה).

הדירה תהיה ככל הנראה להשכרה ולא עבורינו בזמן שנשכור במקום אחר בתקווה שהמשכנתא ודמי השכירות שנקבל יתקזזו פלוס מינוס.

את כל המידע היבש קראתי ועשיתי ש.ב. עד כמה שהצלחתי שכן חוץ מלדבר עם מתווכים ואנשים באזור קשה לי להעריך איזו דירה תיתן ערך טוב יותר לעתיד. השאיפה תהיה לשמור אותה ובעתיד לרכוש דירה אחרת למגורים, אולם אם המצב הכלכלי לא יאפשר נצטרך למכור אותה ולרכוש דירה היכן שנרצה לחיות (כנראה כפ"ס). אבל זה בעתיד הרחוק. 

 

נאמרו לי כל מיני דברים רנדומליים כמו: לא כדאי להירשם להגרלה שהבניין טרם קיבל היתר שכן יש אנשים שזכו לפני מספר שנים ועדיין אין היתר בנייה ושום דבר לא זז.

נאמר לי גם לא לקנות מקבלנים מסוימים כי הם מוסרים דירות לא גמורות ובכללי מתקמצנים על הבנייה במחיר למשתכן.

אני לא יודע מה מזה מבוסס ומה לא. לכן אודה לכל עצה שיש לכם, במיוחד אלו שעברו את התהליך בעבר. 

 

בקבוצת הפייסבוק קראתי אבל הרבה מזה זה הוצאות קיטור של אנשים מסוימים ואני מתקשה להבדיל בין הביקורות המועילות ללא מועילות. 

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2022 על ידי ניקו פ.

[m3x7r3m3]

זכיתי לפני איזה שנתיים (או יותר אפילו) בראשון לציון.

אפילו לכנס לא זימנו אותנו, בספטמבר קנינו דירה בשוק הפרטי וביטלתי את הזכייה.

 

איפה ספציפית מדובר בראש העין?

[ניקו פ.]

תודה!

למה בעצם לא מימשתם זכאות?

בראש העין זה באזור רחוב נעמי שמר 1/פינת שבזי. 

יש מן בלוק כזה שיהיו בו איזה 4-5 בניינים חדשים. 

[- XM -]

 

@m3x7r3m3

אני לא מאמין, למה עשית דבר כזה?

שריינת מחיר של לפני שנתיים בראשל’’צ, יש לך פה צ’ק על כמה מאות אלפים, או יותר ממליון, מה ההיגיון לוותר עליו?

 

 @ניקו פ. 

אני לא מבין מה הבעייה בזה שהקבלן יתעכב עם הבנייה, אא’’כ אתה מעוניין לגור בדירה.

במידה והיא להשקעה, הקבלן מאחר > אתה לא מקבל שכירות > אבל אתה לא משלם משכנתא.

מכירה זה 7 שנים מהזכייה, בכל מקרה. בגדול מבחינה כלכלית אתה עושה את אותו סיבוב עם פחות זמן שהכסף שלך מושקע שם, מה שאומר שזו עיסקה טובה עוד יותר מבחינה כלכלית.

 

לגבי קבלנים שבונים יותר טוב פחות טוב, זה עושה לי רושם שזה משהו ברמת השמועות, יש תקן והם בסופו של דבר יהיו מחוייבים איליו.

 

לדעתי עיקר ההתלבטות היא - האם להירשם למקומות המאוד שווים, אבל עם סיכוי של 1 ל 50.

או למקומות פחות שווים עם סיכוי של 1 ל 10 או פחות.

 

אני הייתי הולך על המקומות עם הפער הכי גדול בין מחיר השוק למחיר של משתכן, אבל בהחלט הסיכויים קטנים יותר.

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2022 על ידי - XM -

[m3x7r3m3]

לפני 26 דקות, ניקו פ. כתב:

תודה!

למה בעצם לא מימשתם זכאות?

בראש העין זה באזור רחוב נעמי שמר 1/פינת שבזי. 

יש מן בלוק כזה שיהיו בו איזה 4-5 בניינים חדשים. 

 

כל האיזור הזה נקרא מתחם C, ונעמי שמר / שבזי זה מרכז מתחם C - גם בציר ה-X וגם בציר ה-Y.

 

זה יהיה מתחם מאוד מבוקש בעתיד לדעתי, מתחם B הצמוד (מהצד השני של רחוב חיים הרצוג) כבר נהנה מעליית מחירים מטאורית, חלק מהדירות עלו ביותר מפי 2.

גם מבחינת שכירות זה מקום מאוד מבוקש היום (כשאני עברתי זה לא היה כזה מבוקש לשכירות, זה היה שוק של שוכרים היום שוק של משכירים).

 

דירת 4 חדרים לשכירות עוברת את ה-5K בחודש לרוב, דירת 5 חדרים גם עוברת 5.5K.

 

מבחינת תשתיות זה חדש לגמרי - הבתי ספר במתחם C הם עדיין "צומחים", הפארקים וכו' חדשים וכו' וכו'.

אגב כרגע כל מתחם C (חיים הרצוג בצפון, בן גוריון במזרח ודרום, גולדה מאיר במערב) הוא ריק לחלוטין, וכולו מיועד להיות בנוי.

זה אומר שיש מצב שיהיו כמה שנים של חיים עם מלא אתרי בנייה מסביב

 

למה לא מימשנו זכאות? כי ראינו שלא קורה עם זה כלום וגם העדפנו להישאר בראש העין.

קנינו ממש לפני עליית המחירים המטאורית של השנה האחרונה.

 

אגב אחד ה-Benefits שם זה שתהיה שכן של @איציק נ., קצת יותר רחוק יש את @lanosforce ואת @zaf ובערך 10 דקות נסיעה משם אני גר.

יש סיכוי סביר שתאהבו את המקום ותעדיפו להשתקע דווקא בראש העין. זה מה שקרה לנו.

 

לפני 15 דקות, - XM - כתב:

@m3x7r3m3

אני לא מאמין, למה עשית דבר כזה?

שריינת מחיר של לפני שנתיים בראשל’’צ, יש לך פה צ’ק על כמה מאות אלפים, או יותר ממליון, מה ההיגיון לוותר עליו?

 

כי לא רציתי לגור בראשון, ואחרי כמעט שנתיים רק הגישו תוכניות שאושרו חלקית.

אגב השכונה בראשון הייתה אמורה להיות חדשה לגמרי קרוב לכביש 40, לא לגמרי מקום אופטימלי לדעתי. וגם אי אפשר לדעת איך תהיה השכונה.

 

והעדפתי לקנות לפני עליית המחירים, במקום שאני רוצה לחיות בו.

 

התוכנית המקורית הייתה לקנות בראשון, להשכיר ולשכור, ואז למכור ולקנות בראש העין.

אבל העלייה שיבשה את כל התוכנית הזו, גם עליית מחירי השכירות המטורפת בראש העין הוסיפה לזה.

אז העדפתי לחשב מסלול מחדש.

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2022 על ידי m3x7r3m3

[omricn]

לפני 9 דקות, m3x7r3m3 כתב:

דירת 4 חדרים לשכירות עוברת את ה-5K בחודש לרוב, דירת 5 חדרים גם עוברת 5.5K.

 

 

לפני 10 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אבל העלייה שיבשה את כל התוכנית הזו, גם עליית מחירי השכירות המטורפת בראש העין הוסיפה לזה.

 

 

אל תשכח שהגלגל מסתובב.. אנשים כמוך (לא נגדך באופן ספציפי) קונים להשקעה ומעלים את מכירי השכירות. העשירים מתעשרים והממוצעים יתחילו אוטוטו להגיע לפת לחם. מה שקורה פה זה בועה פר אקסלנס.

[farkash7]

אם אתה שואל למה כדאי להירשם בגדול יש מושג שנקרא תוחלת. יותר טוב מזה כדי לקבל החלטה מושכלת נטו אין.

 

לגבי ההגרלות. נאמר לי ע״י מישהו שאם אתה נרשם לכמה ערים סדר ההגרלות הוא לפי גודל העיר.

 

כלומר אם נרשמת לערים א׳ ב׳ ג׳ וגודל הערים הוא ב׳ הכי גדולה ואז א׳ ואז ג׳ אז קודם תתבצע ההגרלה לעיר ב׳ ואז אם לא זכית תשתתף בהגרלה של עיר א׳…

 

זה פרט מעניין שיכול להכניס מעט טקטיקה לבחירת הערים למשל לבחור עיר לא מבוקשת ולא גדולה ועוד שתיים מבוקשות. העיר הלא מבוקשת לא תפגע בסיכוי שלך לזכות במבוקשות ואז יש סיכוי גבוה לצאת עם משהו במקרה הגרוע… 

*אין לי הבטחה שזה המצב אבל הוא חקר טוב טוב את בתקנונים ואת הגרלות מחיר למשתכן הקודמות וזה המסקנה שהוא הגיע אליה.

 

בגדול הסיכוי שלך לזכות במקום מבוקש הוא מאוד נמוך אלה אם אתה תושב המקום, אז הוא גדל משמעותית (לפחות בהגרלות הקודמות).

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[sperial]

לבבי נאות פרס דרום/ב - היה לנו אתמול דיון משפחתי על השכונה - ככל הנראה שיש עיכוב רציני בפיתוח וייגרר ממנו עיכוב בבנחה.

[m3x7r3m3]

לפני 24 דקות, omricn כתב:

אל תשכח שהגלגל מסתובב.. אנשים כמוך (לא נגדך באופן ספציפי) קונים להשקעה ומעלים את מכירי השכירות. העשירים מתעשרים והממוצעים יתחילו אוטוטו להגיע לפת לחם. מה שקורה פה זה בועה פר אקסלנס.

 

התוכנית שלי הייתה לשמור על הסטטוס קוו שלי, כלומר להישאר בשכירות בראש העין.

אבל להוסיף את הדירה של המחיר למשתכן בקנייה ולהשכיר אותה.

 

העלייה במחירי השכירות בראש העין הפכה את התוכנית הזו ללא רלוונטית, אני לא אוציא כמעט 6K על שכירות.

 

ובלי קשר שכירות בשכונות של מחיר למשתכן הן נמוכות כי יש הרבה דירות להשכרה שיוצאות בתקופה קצרה יחסית באותו תא שטח.

 

לפני 7 דקות, farkash7 כתב:

לגבי ההגרלות. נאמר לי ע״י מישהו שאם אתה נרשם לכמה ערים סדר ההגרלות הוא לפי גודל העיר.

 

זה כתוב במפורש.

אני אגב באותה הגרלה שזכיתי נרשמתי גם לאילת (היה מחיר למשתפר - בתים פרטיים) והעדפתי אילת, אבל ראשון לציון הוגרלה קודם וזכיתי אז הוסרתי מההגרלה של אילת.

והסיכוי בזמנו לזכות בראשון היה נמוך מאוד, לא האמנתי שאני אזכה שם

[zaf]

לפני 41 דקות, m3x7r3m3 כתב:

בערך 10 דקות נסיעה משם אני גר.

10 דקות מנעמי שמר לנופרים? מאיפה אתה נוסע?

[m3x7r3m3]

לא משנה מאיפה תסע זה הזמן (כשאין פקקים).

היום בבוקר לקח לי 17 דקות אבל זה תמיד ככה באיזור שעה 08:00.

 

בד"כ אני נוסע על ניסים אלוני ליגאל אלון, ממשיך לז'בוטינסקי במעגל תנועה איפה שיש את הממל"ז הקבוע של החברים שלך (  ), משם למשה דיין, ואז דרך מנחם בגין (או לחילופין נחל רבה, הציונות ונתן שאול), ויהושוע בן נון, ואז אפיק ומעיין.

 

בערך אותו זמן (רק יותר ק"מ) זה לצאת דרך חיים הרצוג לבן גוריון, כביש 5, אבן העזר, הדקלים ואז לכל הרחובות החדשים עם השמות המוזרים

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2022 על ידי m3x7r3m3

[zaf]

לפני 2 דקות, m3x7r3m3 כתב:

ז'בוטינסקי במעגל תנועה איפה שיש את הממל"ז הקבוע של החברים שלך

אתה פוגש אותם יותר ממני 😄. אבל מה אתה מתלונן - הם עומדים בקצה הירידה עם קו ראיה ישר על פני 500 מטר. ותופסים נהגים כמו זבובים. זה ממלא פיכסה שבועית ביום. אנשים לא לומדים.
בדקתי לפי וויז, באמת המרחק כ 5 קילומטר דרך העיר וביהושוע בן נון יש רמזור. 

[Gosser1860]

לפני 8 דקות, farkash7 כתב:

לגבי ההגרלות. נאמר לי ע״י מישהו שאם אתה נרשם לכמה ערים סדר ההגרלות הוא לפי גודל העיר.

לפי משרד השיכון והבינוי זה בהחלט סדר ההגרלות, אך הם שומרים לעצמם את הסדר הסופי כמובן (מקור)

 

לפני 8 דקות, farkash7 כתב:

בגדול הסיכוי שלך לזכות במקום מבוקש הוא מאוד נמוך אלה אם אתה תושב המקום, אז הוא גדל משמעותית (לפחות בהגרלות הקודמות).

זה כך גם בהגרלה הזו, כמעט מחצית הדירות הן לתושבי המקום.

 

לפני שעתיים, ניקו פ. כתב:

הדירה תהיה ככל הנראה להשכרה ולא עבורינו בזמן שנשכור במקום אחר בתקווה שהמשכנתא ודמי השכירות שנקבל יתקזזו פלוס מינוס.

חשוב לשים לב שכאשר הרבה דירות יוצאות לשכירות בטווח זמן קצר ובאזור שטח מצומצם אז המחירים עלולים לרדת ו\או יהיה קשה למצוא דיירים. צריך לקחת בחשבון שאולי בהתחלה תצטרכו "להשלים" כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא.

 

לפני שעתיים, ניקו פ. כתב:

את כל המידע היבש קראתי ועשיתי ש.ב. עד כמה שהצלחתי שכן חוץ מלדבר עם מתווכים ואנשים באזור קשה לי להעריך איזו דירה תיתן ערך טוב יותר לעתיד. השאיפה תהיה לשמור אותה ובעתיד לרכוש דירה אחרת למגורים, אולם אם המצב הכלכלי לא יאפשר נצטרך למכור אותה ולרכוש דירה היכן שנרצה לחיות (כנראה כפ"ס). אבל זה בעתיד הרחוק. 

מה הכוונה ערך יותר טוב? תשואה תזרימית גבוהה יותר? תשואת הנכס? את שניהם אפשר לשערך כנראה עם סטיית תקן משמעותית כך שזה לא יהיה רחוק מניחוש. עם עליות הריבית, דיבורי המיתון והאינפלציה המצב אפילו יותר מורכב. 

דירה בהנחה מאפשרת קבלת דירה חדשה בהנחה משמעותית ממחיר השוק אבל בעיקר "הטבת הון עצמי", קרי אפשר לקבל מימון גדול מ-75%. מצד שני יש את עניין מדד תשומות הבנייה, תשלום שכירות ומשכנתא ועיכובים בהיתרים ובניה. אבל אלו קיימים גם ברכישת דירה חדשה בשוק החופשי.

אם באפשרותכם לרכוש בשוק החופשי דירה מקבילה/דומה באזורים רלוונטים הייתי בוחן את האופציה הזו, אומנם זו כנראה לא תיהיה דירה חדשה כמו זו של מחיר למשתכן אבל את השכירות בעבורה תקבלו מוקדם יותר.

 

גם אנחנו משתתפים בלוטו הדירות הגדול כבר הגרלה שניה (הראשונה במרץ), תוך כדי שאנחנו חושבים על דירה להשקעה.

[zaf]

לפני כשעה, ניקו פ. כתב:

תודה!

למה בעצם לא מימשתם זכאות?

בראש העין זה באזור רחוב נעמי שמר 1/פינת שבזי. 

יש מן בלוק כזה שיהיו בו איזה 4-5 בניינים חדשים. 

אם הקבלן זה גיא ודורון, איכות הבנייה טובה והתכנון האדריכלי בהחלט טוב. אני לא מכיר את המפרטים, אבל המיקומים שהם בנו ובונים בהם הם מהיותר מוצלחים. 

https://www.psagotafek.co.il/low-cost-resident

 

קצת מידע על מה שעד כה היה.

[m3x7r3m3]

לפני 6 דקות, zaf כתב:

אתה פוגש אותם יותר ממני 😄. אבל מה אתה מתלונן - הם עומדים בקצה הירידה עם קו ראיה ישר על פני 500 מטר. ותופסים נהגים כמו זבובים. זה ממלא פיכסה שבועית ביום. אנשים לא לומדים.
בדקתי לפי וויז, באמת המרחק כ 5 קילומטר דרך העיר וביהושוע בן נון יש רמזור. 

 

בד"כ אני רואה אותם ממוקמים שם, אבל בזמנים שהם פעילים אני נוסע בכיוון ההפוך, מז'בוטינסקי ליגאל אלון, והם מממל"זים מיגאל אלון לז'בוטינסקי.

 

אכן ביהושוע בן נון יש רמזור, אבל זה ממש לא נורא כי בד"כ דיי ריק שם, 3-4 מכוניות.

אם עמוס שם אז אני הולך דרך גבעת הסלעים, ואז בפנייה ימינה משאול נתן ליהושוע בן נון זה לא מרומזר.