פיצול מגרש לבניה - הסכם שיתוף

[zik]

היי כולם

לא מצליח למצוא תשובות מניחות דעת בגוגל, אז שואל כאן-

מהם החסרונות של הסכם שיתוף מול פרצלציה?

כעקרון אני מבין שהסכם שיתוף "חוסך" לי 31% מערך הקרקע, שהייתי צריך לשלם לו הייתי מבצע פרצלציה.

האם זה נכון?

האם מגרשים/תתי מגרשים תחת הסכם שיתוף ערכם נמוך יותר מאשר מגרשים שפורצלצו?

האם זה מרתיע קונים פוטנציאלים?

האם מגביל אותי בבניה על מגרש כזה?

 

שואל כי אני רואה לדוגמא מגרשים של דונם שמוצעים למכירה ב-X, ומגרשים של חצי דונם שמוצעים ב-0.6-0.65X

ותחת ההנחה שאחוזי הבניה המותרים זהים בשני המגרשים

רוב תודות

[אביב]

יגיבו המומחים ממני אבל לדעתי השאלה צריכה להיות לגבי ההבדל בין מושע לבין מגרש שעבר פרסלציה. בוודאי שיש הבדל בערכם (בהתאם לכמות הכאב ראש הקשורה בפיתוחם).

 

הסכם שיתוף יכול להיות רלוונטי בשני המקרים ולכן לדעתי פחות קשור למה שניסחת לשאול, כאמור המתן למומחים ממני.

[train]

אביב אתה לא כל כך בכיוון.

 

אני אתן דוגמא כזו:

 

ברשותי מגרש המיועד לבניה בשטח של 1000 מ"ר.

ע"פ התב"ע (תכנית בניין עיר) מותר לבנות על המגרש 2 בתים מחוברים (דו משפחתי).

 

אם אני רוצה לבנות 2 בתים כאלה ולמכור אותם -

עומדות בפניי 2 חלופות.

 

חלופה ראשונה היא לחלק את המגרש ל- 2 מגרשים של 500 מ"ר כל אחד. זה נקרא פרסלציה או פרצלציה.

חלופה שנייה להשאיר את המגרש כחלקה אחת ובמקרה כזה צריך לערוך הסכם שיתוף בין 2 הרוכשים, כי הם יהיו שותפים ביחד על כל המגרש.

 

החיסרון של פרצלציה - זה עולה הרבה כסף. וזה בירוקרטיה ארוכה. לוקח גם זמן.

 

החיסרון של הסכם שיתוף - לטוב ולרע צריך להסתדר ביחד עם השכן.

מה קורה שרוצים למכור את הבית או לבצע פעולות בניה ? אתם תלויים אחד בשני.

[NirLevi]

אני משער שהחיסכון אליו התכוונת הוא תשלום לרשות מקרקעי ישראל בסך 31% מערך הקרקע נטו, ללא הבנוי למטרת פיצול המגרש.

 

אין בעיה לחיות עם הסכמי שיתוף, רק קח בחשבון שזה יותר מורכב כמו שנכתב מעלי.

 

ההבדלים אכן נעים בין 5% ל-10% לטובת מגרשים ללא הסכם השיתוף (מושאע).

[ישה]

ניר

 

האם המינהל כזה פראייר שיוותר על חלקו?

[NirLevi]

ניר

 

האם המינהל כזה פראייר שיוותר על חלקו?

 

לא הבנתי את שאלתך.

[ישה]

ה 31% הנחת כי זה תשלום למינהל.

 

ולפי פות"ש לא משלמים אותו אם עושים הסכם שיתוף, לעומת אם מחלקים את המגרש לשתי חלקות נפרדות.

 

ולכן שאלתי האם במקרה של הסכם שיתוף המינהל לא גובה את חלקו?

[NirLevi]

ה 31% הנחת כי זה תשלום למינהל.

 

ולפי פות"ש לא משלמים אותו אם עושים הסכם שיתוף, לעומת אם מחלקים את המגרש לשתי חלקות נפרדות.

 

ולכן שאלתי האם במקרה של הסכם שיתוף המינהל לא גובה את חלקו?

 

אינני יודע היכן הקרקע רשומה, אך שיערתי שעקב האחוז הספציפי שנקב בעל השרשור הוא התכוון למנהל.

 

במקרה של הסכם שיתוף המנהל לא גובה את חלקו כי אין לו על מה (חלוקה בעין).

[ישה]

אני הבעל היחיד

 

עכשיו אני מכניס אותך כשותף למחצית המגרש.

 

יכול על ידי חלוקת המגרש לשתי חלקות יכול על ידי הסכם שיתוף.

 

באיזה מקרה המינהל ייגבה את חלקו?

[NirLevi]

תוספת בנייה ו/או תוספת יח"ד מעבר לקיבולת המותרת בחוזה החכירה.

[ישה]

זאת אומרת ואם הבנתי נכון

 

אם מותר לבנות על המגרש 2 יחידות וזה מה שייבנה בפועל.

 

המינהל אדיש אם זה יהיה על ידי פרצלציה או הסכם שיתוף?

 

המינהל יהיה אדיש אם הייתי בעליו של המגרש לבד ועכשיו הכנסתי אותך כשותף בעצם מכרתי לך 50% מהמגרש?

 

מס שבח בטח ירצה את חלקו

[NirLevi]

עשית סלט.

 

אם בחוזה החכירה מותר לבנות 2 יח"ד על המגרש, סביר להניח שיהיה הסכם שיתוף בין הצדדים. אין תשלומים מעבר לכך.

 

אם הצדדים החליטו להתגרש, יש לעשות פרצלציה ולשלם למנהל 31% מערך הקרקע לשם ההיפרדות, בהתאם לתשריט מדידה.

 

אם אתה הבעלים, הכנסת שותף למגרש ומותר לך לבנות 2 יח"ד, הזמנת את מס שבח למסיבה.

[אביב]

אביב אתה לא כל כך בכיוון.

 

אני אתן דוגמא כזו:

 

ברשותי מגרש המיועד לבניה בשטח של 1000 מ"ר.

ע"פ התב"ע (תכנית בניין עיר) מותר לבנות על המגרש 2 בתים מחוברים (דו משפחתי).

 

אם אני רוצה לבנות 2 בתים כאלה ולמכור אותם -

עומדות בפניי 2 חלופות.

 

חלופה ראשונה היא לחלק את המגרש ל- 2 מגרשים של 500 מ"ר כל אחד. זה נקרא פרסלציה או פרצלציה.

חלופה שנייה להשאיר את המגרש כחלקה אחת ובמקרה כזה צריך לערוך הסכם שיתוף בין 2 הרוכשים, כי הם יהיו שותפים ביחד על כל המגרש.

 

החיסרון של פרצלציה - זה עולה הרבה כסף. וזה בירוקרטיה ארוכה. לוקח גם זמן.

 

החיסרון של הסכם שיתוף - לטוב ולרע צריך להסתדר ביחד עם השכן.

מה קורה שרוצים למכור את הבית או לבצע פעולות בניה ? אתם תלויים אחד בשני.

 

חוששני שאתה לא בכיוון (או שכן אבל אתה לא מדייק).

מגרש שאינו מחולק שיש לו כמה בעלים - מושע

מגרש מחולק - מגרש שעבר פרסלציה

הנ"ל מתארים את מצב החלוקה הרישומית של המגרש ללא קשר לקיומו או אי קיומו של הסכם שיתוף.

כאשר במגרש יש זכויות בניה ליותר מיחידה אחת ויש יותר מבעלים אחד שרוצים לבנות כל אחד בהתאם לזכותו עומדות בפניהם האפשרויות לבצע פרסלציה או להישאר עם המושע ולהבטיח את זכויותיהם בעזרת הסכם שיתוף.

ללא קשר וכפי שאמרתי שווי המגרש נובע ממצבו הרישומי ולא מקיומו או אי קיומו של הסכם שיתוף.

בנוסף- בניגוד למה שכתבת גם במושע כל אחד מבעלי הזכויות יכול למכור את חלקו ללא צורך באישורו או אישוריהם של הבעלים האחרים, אלא אם התחייב אחרת באופן מפורש (עסקת קומבינציה או מקרים אחרים שיזם נכנס לתמונה והבעליםמ תחייבים למכור לו חלק מסוים).

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2018 על ידי אביב

[ישה]

עשית סלט.

 

אם בחוזה החכירה מותר לבנות 2 יח"ד על המגרש, סביר להניח שיהיה הסכם שיתוף בין הצדדים. אין תשלומים מעבר לכך.

 

אם הצדדים החליטו להתגרש, יש לעשות פרצלציה ולשלם למנהל 31% מערך הקרקע לשם ההיפרדות, בהתאם לתשריט מדידה.

 

אם אתה הבעלים, הכנסת שותף למגרש ומותר לך לבנות 2 יח"ד, הזמנת את מס שבח למסיבה.

 

 

אחדד את שאלתי

 

אני בעליו היחיד של מגרש בן דונם קרקע מינהל עליו מותר לבנות 2 יחידות דיור.

 

חוזה החכירה מדבר על 240 מ"ר בנוי

 

מכרתי לך את מחצית מהגרש ושנינו בונים 240 מ"ר בסה"כ

 

המינהל לא יבקש מאומה אם זה יהיה במסגרת הסכם שיתוף? ואם זה יהיה במסגרת פיצול החלקה לשניים האם ישולם סכום למינהל?

 

זו שאלתי ומדוע כאשר זה במסגרת הסכם שיתוף לא אשלם למינהל ואילו אם זה במסגרת פיצול החלקה לשניים כן אשלם.

 

מה ההגיון מאחורי זה?

[NirLevi]

אחדד את שאלתי

 

אני בעליו היחיד של מגרש בן דונם קרקע מינהל עליו מותר לבנות 2 יחידות דיור.

 

חוזה החכירה מדבר על 240 מ"ר בנוי

 

מכרתי לך את מחצית מהגרש ושנינו בונים 240 מ"ר בסה"כ

 

המינהל לא יבקש מאומה אם זה יהיה במסגרת הסכם שיתוף? לא ואם זה יהיה במסגרת פיצול החלקה לשניים האם ישולם סכום למינהל? כן

 

זו שאלתי ומדוע כאשר זה במסגרת הסכם שיתוף לא אשלם למינהל ואילו אם זה במסגרת פיצול החלקה לשניים כן אשלם.

 

מה ההגיון מאחורי זה? שמעת על משהו עם היגיון במדינה?

.....