שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[SlowRide]

לפני 3 שעות, farkash7 כתב:

בכל מקרה אני גם לא יודע מה לגיטימי ומה לא.
לדעתי לא לגיטימי לשלם דמי אבטלה ולתת דחיית משכנתא ולא משנה מה הסיבה לכך.
לדעתי אם התקדים הזה קרה פעם אחת הוא יחזור גם בעתיד ואם צריך על סטרואידים.

בקורונה כולם הפכו למובטלים/חל"ת במכה. אם גלי הפיטורים באים בהדרגה ונמרחים על הרבה זמן, זה משהו אחר. אולי בקורונה הימרו שזה לא ימשך הרבה זמן אז החליטו להציל. אולי במשבר שלא רואים את הסוף שלו, לא יעשו את זה. מי יודע.

 

[yor2]

כתבה מהרשת.

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/804167

זוגות צעירים חייבים לקנות דירה; אפשר למצוא דירה בגוש דן גם ב-1.4 מיליון שקל"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי מסביר בראיון לביזפורטל מה הטעות של הממשלה, איפה פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר למשקיעים, איך יודעים אם באזור מתכננים פינוי בינוי ומה הולך להיות בחיפה ונשר.

 

מה יש לך להגיד לזוגות צעירים - לקנות דירה או לחכות?
"לפני שנתיים זוג צעיר עוד האמין לממשלה, ראה תוכניות והאמין שאם לא תהיה ירידה במחירים, המחירים לפחות יתייצבו. החיסכון שלו לאורך זמן יצמצם את מחירי הדיור. אבל כמו שכולנו יודעים, הזוגות הלה התבדו. אני לא רוצה שגם זוגות של 2022 יתבדו, ולכן אני ממליץ למי שיכול וצריך לקנות דירה היום, שיעשה את זה, כי כפי שזה נראה באופק, אין תוכניות שיגרמו לשוק לא רק להפסיק לעלות, אלא להתקרר משהו. בשנה האחרונה המחירים עלו ב-15%, גם זוג צעיר שמצליח לחסוך יפה, יתקשה לצמצם דילוגים ברמה כזו".

[iluxxxa]

 

[Gosser1860]

הוא בדכ מדבר לעניין, אבל בנושא נדל''ן הוא מאוד מוטה, והוא גם ציין בסרטונים קודמים שהוא לא סופר בעד השקעות בנדל"ן ומעדיף אפיקים אחרים, סהכ לגיטימי. אני אומנם לא מומחה גדול אבל כמה נק' שהפריעו לי:

- משכנתאות מתייקרות =! סכום המשכנתא הממוצע גדל.

- ציין שהרווחיות של פרשקובסקי עלתה באחוזים, אוקיי, אבל בלי להתעמק בנתונים זו טענה לא סופר מועילה. אולי היא התייעלה? אולי היתה לה שנה עם אפיקים מניבים במיוחד?

- דיבר על הבנקים בלי לתת יותר מידי מידע.

- ולא דיבר על המרוויחה מספר 2 (עפי תרשים העוגה שהופיע לפני כמה עמודים) מעליית מחירים הדיור שהיא כאמור המדינה. מעניין למה? (אולי זה כי המשכורת שלו משולמת ישירות מגוף ממשלתי..?)

[קיורטוש אוטומוטיב]

WOW חשבתי זה פורום רכב ולא של כרישי נדל"ן עם דעות נחרצות....על הבנה שלהם בנושאים מקרו כלכלה אני קצת בספק.
דפדוף קל,הרי אין מצב לקרוא את כל הדיון,ממילה אותו נרטיב שולט ברובם, אכן משקף את האווירה העכשווית בציבור, איבוד אמון מוחלט ביכולות של שלטונות וגופים מתכננים, הכל מקומבן, השיח היומי של כולם איך לגייס כמה שיותר מימון ומינוף לנדל"ן ואין אחד שמאמין שמחירי הדירות יכולים לרדת מתישהו בטווח הנראה לעין (וסלוגנים ריקים מתוכן לא חסרים, וכל הרשתות החברתיות מלאות איך להיות משקיע פאסיבי, לא צריך לעבוד רק להיות נדלניסט, הרי מדינה קטנה, ילודה גבוה, כל יהודי עולם בדרך, לעולם לא יהיה מספיק היצע, וכל אחד צריך קורת גג)......מבחינתם זה הגרף המתאר את שוק הדיור לשנים הבאות, לא קורונה, לא מלחמות ולא מיתון ישנו את זה.

 

 

קודם כל נסכם, מחירי נדל"ן, באצם של כל נכס אפשרי/בורסות יצאו מאיזון בכל העולם בעשור האחרון ובשנתיים הצעדים הקיצוניים של ממשלות כדי להתמודד עם קורונה רק החריף, יש מדינות שהמצב יותר גרוע, קנדה למשל בשנתיים המחירים של נדל"ן עלו שם ב-50%, לכן הם כרגע בצד דרסטי שכל העולם מסתכל על זה אם יצליח הניסוי, אני בספק:
https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-04-06/canada-to-ban-some-foreigners-from-buying-homes-as-prices-soar

לא מתיימר לנבא מה יהיה, הלוואי והיה לי את ההבנה שלי של היום בין 2009-2012,הייתי עושה כמה הכפלות הון בטוח, לא בוכה על חלב שנשפך, לא מסכן, יש לנו 2 דירות בלי משכנתא שסיימנו, אבל ללא ספק זאת הייתה עשור של מינופים של כסף חינם ( שכרגע אנחנו בסיומו) שפוספס ע"י.
יש הבדל עצום בין לקנות דירה למגורים או להשקעה.
לצערי אצל רוב האנשים עליית ערך של הנכס שגר בו יוצר האשליה של עושר, טוב שהמחיר עלה פי שניים או יותר, אבל אם תמכור גם הדירה שתרצה לקנות מן הסתם להשתדרג, יהיה עוד יותר יקרה,להבדיל ממכירה של אקזיט...האמת למדנו מהאמריקאים, התחלנו להסתכל על בית ככספומט, re-finance בלי סוף, הריביות רק ירדו לשפל והערך רק עלה, וכמובן התחיל הספורט הלאומי שכל אחד רוצה להיות משקיע פסיבי/אספן דירות, ממנף את עצמו בלי סוף...בוא נודע מה שפעם היה רק נחלתם של טייקונים, כל הדיוט עם קצת ביצים הצליח לגייס סכומים אסטרונומים ולעשות תשואות פנומנליות ביחס להון עצמי בעשור האחרון,חלקם אחר כך הבינו שיותר קל "למכור קורסים" מאשר לעסוק בזה, ותמיד זה היה עטוף סיפור חיים שאיך מכלום נהיה כריש נדל"ן ואם הוא הצליח כל אחד יכול, ותמורת X כסף לקורס הוא מוכן ללמד סודות .
אני רק אזרוק כמה נקודות למחשבה, וכל אחד יאמין במה שרוצה.

מזמן עברנו את הנקודת אל חזור (מי זוכר שהיה פה מחאה "בכאילו" חברתית ב-2011) הם מזמן בעלי דירות רובם, ממש לא רוצים שהמחירים ירדו, בטח לא הקבלנים, רק הזוגות הצעירים/משקיעים חדשים שמזמן פיספסו את הרכבת או מאין ברירה מנסים לקנות מה שיכולים (פריפריה) ולהשכיר איפה לא יכולים (יש עבודה/רמת חיים), הם היחידים שהיו רוצים ליראות ירידת מחירים, אבל כרגע חיים על שאריות של תוכניות כושלות שאף אחד לא קנה, עכשיו מחכים שיגרילו להם.
הממשלה ??? פחחחחחחחח ממש

 

איך אפשר לגמל את הממשלה ממיסים כאלו (+ תוסיפו את מס קניה/שבח), דיבורים כמו חול ואין מה לאכול...הקבלנים הציעו/מציעים במכרזי המינהל סכומים מופרכים של פי 8 וגם פי 10!! ממחיר המינימום שהמנהל ביקש,הבנקים נותנים מימון מעל 100%, מה נראה לכם הקבלן פילנטרופ, אז ברור שלא רואים איך המחירים ירדו.
דו"חות של בנקים פשוט מספרים היסטוריים, מעולם לא היה להם רווחיות וחלוקת דיבידנדים כאלו, ובטח לא מדיניות מוניטרית של בנק ישראל הפושע יעצור את החגיגה עם העלאת ריבית במנות של 0.15-0.25%, אז למה שחגיגת עליית מחירים לא ימשיך ?
בקיצור נדל"ן זקוק לשני דברים יסודיים, ריביות זולות ומימון אין סופי, שעד עכשיו בשפע...השאלה אם זה ימשיך ?
סנוניה קטנה שמסמן כיוון ? הרי לאנשים לא באמת יש הון עצמי כזה, זה בעזרת הורים שלרוב ממשכנים מחדש את הבית שכבר סיימו לשלם אליו או הלוואות זולות 
https://www.calcalist.co.il/market/article/sjhdiedh5

עכשיו אחרי שהבנו מבחינת "אווירה מקומית" אין סיבה לירידות מחירים, מה לעשות, עדיין אנחנו תלוים בהרבה גורמים חיצוניים שלא בשליטתנו.
אין ולא היה בהיסטוריה האנושית תקופה כל כך ארוכה של יצירת אין סופית של כסף חינם לשכבה כל כך גדולה של אוכלוסיה, בחסות "נייר טואלט FIAT", בריביות שליליות אפילו, לכן אין לנו שום רפרנס היסטורי איך זה נגמר, מה שכן דבר אחד ידוע כל דבר טוב נגמר מתישהו, דקה לפני טריגר למשבר אנשים לא האמינו שיכול להיות משהו רע (דוגמית אחרונה פלישה של רוסים).
מי שקצת מבין בכלכלה, ב-GFC של 2008 לא תקנו כלום, רק דחו את הקיץ, ואז באה קורונה, שלפי דעתי האנשים עוד לא קלטו שחילקו את "כסף בחינם" הכי יקר בהיסטוריה האנושית, ובסופו של דבר אין ארוחות חינם.
אחרי יותר מעשור שניסו להסביר לנו, אינפלציה נחלת העבר, חזר בענק תודות ל"סערה מושלמת" - ירידה בהיצע, עליה בביקוש, כל שרשרת האספקה הגלובלית משובשת עם עלויות שינוע שיצאו משליטה, המלחמה באוקראינה יצרה מחסור באנרגיה ובמזון, הדפסת כספים ועודף במזומנים, מחסור אקוטי בכוח אדם שמכריח העלאות שכר משמעותיות (זוכרים מה אמרו המומחים שהתחיל קורונה, אנשים יעבדו בכל עבודה העיקר שיעבדו, איזה פלא, אף אחד לא רוצה לעבוד, וכולנו מרגישים יום יום התדרדרות ברמות שירות ומקצועיות בכל המגזר של שירותים).
- ואיפה תהליך הדה-גלובליזציה,דה-דולריזציה וכל השינויים הגיאו-פוליטיים שעוד אפילו לא מצליחים לקלוט איך זה ישפיע (רע)
- אז אני בטוח שרובם חושבים שזה בשליטה והבנקים המרכזיים דרך מדיניות מוניטרית (בלי תחמושת,הכל בוזבז בזמן הקורונה, כדי לנסות לתקן חייבים לפגוע בצמיחה,לגרום למיתון), והממשלות בנויות לפגוע באזרחים ע"י צעדים פיסקאליים קיצוניים כדי להתמודד עם הבעיה...בולשיט, לפי דעתי כרגע עוברים ממצב שאולי "בצורה הדרגתית נעלה" ריבית למצב "פאניקה". מחר נהיה יותר חכמים FED מודיע על החלטת ריבית, צפי 0.5% + וחודש הבאה שוב פעם לפחות כזה או אפילו 0.75%
- תשימו לב לשוק האג"ח. לא יודע אם אנשים יודעים מה זה "הרחבת כמותית" ואיך זה בוצע, רמז לא ממש הדפיסו פיזית כסף, ומה זה "עקום תשואה" של אג"ח קצר מועד וטווח ארוך וזה ממש התהפך לאחרונה שיכול להצביע על מיתון קרב, אבל אלו איתותים האמיתיים מה מחכה לנו. בינתיים התשואות מעל 3% בגלל השחיטה שעוברת שם ולא רואים את התחתית (מחיר הנכס יורד=תשואה עולה) ואג"ח תמיד נחשב לחוף המבטחים בזמנים קשים,וזה השוק הכספים הכי גדול עם שחקנים הכי כבדים...ואם אתם לא מודעים זאת התשואה הממוצעת של רוב משקיעי נדל"ן בארץ...שנים אמרו שאין מה לעשות עם הכסף, אז עכשיו יש....אה נכון, יש עליית ערך, מחזיר אותכם לגרף הראשון 

בנתיים אם פספסתם,אפריל נסגר בקטסטרופה בבורסה של ארה"ב, מינוס 20% + מתחילת שנה, להבדיל מ-2021, איפה שלא שמתה כסף עשיתה רווחים נעים, כל רעיון הכי דבילי ישר גייס מאות מיליונים/מיליארדים. זה של יום שישי




בחו"ל היה סאבפריים, מיליוני אנשים ברחבי העולם התמוטטו כלכלית, הכרישים קנו בזול, מאז כבר הייתה מחזוריות חדשה, המחירים כבר עברו את טרום משבר GFC...בארץ כלום.

אין מה לנתח בשוק הנדל"ן המקומי, כי חוץ ממיתון וירידת מחירים לטווח קצר בסוף שנות ה-90,  שנגמרה חגיגת "העלייה הגדולה" בתחילת שנות 2000 אינתיפאדה, לא הייתה שום מחזוריות.
הטיסה לירח התחיל בסביבות 2004-2005


רק משבר כלכלי אחד רציני היה (חוץ ממלחמות), שנגמר בהיפר אינפלציה, אבל נגרם בגלל תאבה בצע/גרידיות של בנקאים "ויסות המניות".... כולי תקווה, בשביל אנשים ששיעבדו את החיים שלהם בסכומים אסטרונומיים בין 1-2 מיליון ש"ח, שהמשבר הבאה לא יקרא "ויסות מחירי נדל"ן" ששותפים לפשע כל ממשלות ב-20 שנים האחרונות, התקשורת הקבלנים והטייקונים, ולא ימחקו דור שלם !!!

 

עריכה אחרונה ב-3 למאי, 2022 על ידי קיורטוש אוטומוטיב

[tzahico]

לפני כשעה, קיורטוש אוטומוטיב כתב:

קנדה למשל בשנתיים המחירים של נדל"ן עלו שם ב-50%, לכן הם כרגע בצד דרסטי שכל העולם מסתכל על זה אם יצליח הניסוי, אני בספק:

https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-04-06/canada-to-ban-some-foreigners-from-buying-homes-as-prices-soar

 

 

תיקון קטן ברשותך - באוסטרליה כבר שנים אסור לתושבי חוץ לרכוש בתים קיימים - רק בתים חדשים או אדמה \ בתים קיימים ולהיכנס לבניה.  זה לא עזר להוריד את המחירים...

[Gavrik]

שאלה לחברי השרשור.
האם אפשר לקחת משכנתא היום עם הריביוט הקיימת (לא צמודת מדד) ולרכוש דירה בעוד שנה-שנתיים בתקווה שהמחירים ידרו
אני לא נכנס עכשיו לויכוח אם הם ירדו או לא ולא רוצה להיכנס לזה, בואו נגיד שאני מאמין הם ירדו. האם אפשר לעשות מהלך כזה?

[SlowRide]

לא חושב כי אתה צריך לתת פרטים על הנכס שאתה מעוניין לקנות.

[om2]

לא אפשרי. 

הבנק ממשכן את הדירה כבטוחה להלוואה.

איזה דירה הוא ימשכן? דירה דמיונית?

[Gavrik]

הבנתי ואם לקבל את המשכנתא על הנייר? כלומר לקבל עסקה מצד בנק אב לעוד לא להפעיל אותה \ למשוך את הכסף. האם זה אפשרי?

[- XM -]

קוראים לזה אישור עקרוני.

והוא תקף בין חודש ל 3 חודשים.

[GTאי]

לפני כשעה, Gavrik כתב:

הבנתי ואם לקבל את המשכנתא על הנייר? כלומר לקבל עסקה מצד בנק אב לעוד לא להפעיל אותה \ למשוך את הכסף. האם זה אפשרי?

לא.

משכנתא היא לדירה ספציפית,

גם אחרי שאתה מקבל הצעה (אישור עקרוני) אם אתה לא חותם בפועל הריביות משתנות בהתאם למצב בשוק. בפועל במועד החתימה על ההלוואה אתה תקבל את הריביות לאותה נקודת זמן

[yuvalganim]

אף בנק לא יקרוס גם אם המחירים של הנדלן יקרסו ב-50%.

הבנקים מוגנים היטב, מגודרים היטב ואין שום סכנה.

מי שיפול הם אלו שקנו במינוף מוגזם ולא יוכלו לעמוד בהחזרים ומשקיעים שקנו ב-3 השנים האחרונות שיפסידו את כספם (זה לא יפיל אותם, אבל פשוט יפסידו כסף).

זה הכל.

מי שיידפק באמת? הזוגות הצעירים שקנו ב-3 השנים האחרונות במחירי מקסימום.

אבל עוד חזון למועד...מחר הכרזת ריבית בארצות הברית, נראה כמה יעלו שם

[- XM -]

אני שומע את המשפטים האלה בדיוק, מ- 2010.

(זה לא אומר כלום, יתכן שעד היום מי שאמר כך טעה - ומהיום הוא צודק לחלוטין, רק מציין נתון.)

[Gosser1860]

לפני 6 דקות, yuvalganim כתב:

מי שיפול הם אלו שקנו במינוף מוגזם ולא יוכלו לעמוד בהחזרים ומשקיעים שקנו ב-3 השנים האחרונות שיפסידו את כספם (זה לא יפיל אותם, אבל פשוט יפסידו כסף).

זה הכל.

מי שיידפק באמת? הזוגות הצעירים שקנו ב-3 השנים האחרונות במחירי מקסימום.

אבל עוד חזון למועד...

אבל כבר היינו בתרחיש בלהות, מגפה של פעם ב-100 שנה, ולמרות שלא היו אצלנו גופות מוטלות ברחוב כן סגרו כמעט את כל המשק ושלחו מאות רבות של אלפים לחל"ת. המדינה התערבה חיש מהר ואיפשרה דחיית משכנתאות.

@BarryG  צודק שכנראה הבנקים היו מציעים דחייה על דעת עצמם, כי ריבית. מצד שני המדינה לא חיכתה ושלחה סיגנל חזק מאוד, קרי: משקיעי/רוכשי נדל"ן - המדינה מאחוריכם.

כל עוד הכנסות משמעותיות של המדינה מגיעים מעלויות הקרקע + מיסי נדל"ן, אני לא מצליח לדמיין קריסה כמו שאתה מתאר.