ערבות בנקאית בשכירות דירה

[m3x7r3m3]

תקרא שוב את מה שכתבת ותחשוב אם זה הגיוני. אם עדיין לא השתכנעת, תבדוק קצת מה קורה במציאות ותחזור לעדכן.

 

לכאורה יש הגיון מסוים, במציאות זה לא עובד ככה.

 

אם זה אכן היה עובד במציאות בפריפריה היו מבקשים ערבות גבוהה יותר מאשר במרכז, וגם שכ"ד לדירה באותו שווי הייתה צריכה להיות יותר גבוהה בפריפריה מאשר במרכז.

זה בדיוק מה שאתה טוען.

 

אלא שבפועל כוחות השוק הרבה יותר חזקים, והמחיר שניתן להשכיר בו במרכז גבוה משמעותית מאשר בפריפריה (לפי התיאוריה שלך זה היה צריך להיות הפוך), ובמרכז אתה יכול למצוא דרישות כמו ערבות בנקאית ובפריפריה לא.

 

אם משכירים היו יכולים לדרוש בפריפריה ערבות בנקאית וגם להשכיר את הדירה, הם היו עושים את זה, אבל כוחות השוק הכתיבו ככה שעם דרישה כזו הם לא מוצאים שוכרים.

[gollu]

לפעמים נראה שכל משכיר מחפש דרך יותר יצירתית להתעלל בשוכר שלו. פלא שאנשים צעירים כל הזמן פוזלים לחיים מחוץ לארץ. מי שבימינו אין לו אפשרות להוציא את המיליון או 4 לקניית דירה (כאשר משכורת ממוצעת היא 9 אש"ח, כן?), אוכל את הקש עד שנשבר.

[discoTD5]

גולו,

כולה ערבות בנקאית להבטיח את התחייבויותיו של השוכר. לא להתעלל, לא להתעמר, לא שום דבר.

לא דרך יצירתית לשום דבר למעט לתת מעט בטחון למשכיר, שהוא בעל הנכס.

מכאן ועד "אנשים צעירים פוזלים לחיים מחוץ לארץ" המרחק רב, וזה נשמע ילדותי ובכייני.

אולי יספרו כמה מהגולשים כאן שגרים בחו"ל מה הדרישות מהשוכר במקומות בהם הם גרים, ומה השוט שיש לבעל הנכס במידה והשוכר גורם לו נזקים / לא עומד בהתחייבויות.

כאמור לי היה נכס שהשכרתי בזמן שהיתה לי משכנתא עליו. המשכנתא ירדה ב 1 כל חודש והבנזונה למרות שהתחייב חוזית להפקיד ב 1 כל חודש היה 'שוכח', בדיוק לא יצא לו, נגמר לו פנקס השיקים, הוא לא תפס את הבנק ועוד ועוד. כשהוא והכלבה שאיתו עזבו, הם השאירו נזקים בעשרות אלפי שקלים.

למען הסר ספק, הנבלה היה עובד קבוע בחברת החשמל.

אני למדתי את הלקח. אתה עוד לא נרשמת לשיעור.

[m3x7r3m3]

יואב אבל מי מבטיח לשוכר שהמשכיר לא יחלט לעצמו את הערבות על דעת עצמו בלי שום סיבה טובה?

 

ואם אתה בתור משכיר צריך שוט, אז אתה לא צריך להשכיר לאותו שוכר מלכתחילה.

[avnerak]

מספיק שוכר אחד גרוע בשביל להוציא שם רע על כלל השוכרים.

ואני מניח שהמשפט "מי שנכווה ברותחין, נזהר בצוננין", הולם פה.

אני מסכים עם עמדת המשכירים שדורשת פקדונות/ערבונות/ערבויות למיניהן, אבל יכול להבין את השוכרים מצד שני.

אפשר לאמץ את המנטרה הבאה: אם לא זה, יבוא משהו טוב יותר.

[discoTD5]

אתה רוצה לגור בבית שלי ששווה מיליון/שני מיליון/שלושה מיליון - ולא להתחייב לדבר למעט הפקדה חודשית שתואיל בטובך או לא לעשות?

שוט טוב צריך בשביל לוודא שתקיים את התחייבויותיך הנובעות מהחוזה. בלי שוט החתימה שלך משולה לחתימה על נייר טואלט דו שכבתי עם הטבעה של כלבלבים.

כן, בבית משפט בסוף אולי תקבל חצי ממה שמגיע לך, אבל זה יקח שנים.

שתבין למה אני חם על הנושא, הכלבים קיבלו וילה בצפון על 700 מ"ר עם גינה ממוחשבת לחלוטין, ודבר ראשון סגרו את ברז ההשקיה וניתקו את המחשב. וכשאתה מעיר להם, הם פותחים את ההשקיה, מחייכים אליך, ודקה אחרי שאתה הולך הם סוגרים, ועוד ועוד ועוד.

והם אגב היו עוד טובים. הם שילמו שת שכר הדירה. יש לי חברים שלא קיבלו שכ"ד, ואחרי הליכים משפטיים ארוכים, הצליחו לפנות את הדיירים שהשחיטו את הבית במזיד. בעלי הבית רק רצו שהם יצאו, וויתרו על כל החובות. גם עשו להם נזק עצום, גם גרו במצטבר שנה בלי לשלם שכ"ד.

עזוב זה, חבר אחר השכיר בית למכר שלישי. כשהגיע הזמן לפנות את הנכס המשכיר הודיע לבעל הדירה שהוא לא מתפנה, וממשיך לשלם שכ"ד. למה - כי הוא היה יכול. לא עניין אותו שבעל הנכס רצה למכור את הנכס, הוא הוציא לו את המיץ ולא איפשר להראות את הנכס לרוכשים כי "לא נוח לו עכשיו, האישה בתחתונים אחרי יום עבודה, והבית בבלאגן"

תצאו מהעולם האוטופי הזה שאתם חיים בתוכו. יש חארות בעולם.

עריכה אחרונה ב-29 ליולי, 2014 על ידי discoTD5

[noogie]

דיסקו, מבין אותך לחלוטין, ממש לא חסר סיפורים כאלו, אבל הכל צריך להיות בפרופורציה.

 

אגב, אחרי כל זה, יש למישהו שיטה לגלות מבעוד מועד אילו שוכרים יעשו בעיות ואילו לא?

[discoTD5]

בגלל זה הדרישה לערבות בנקאית היא סבירה. כאמור, לדעתי. לא חייבים להסכים איתי. מותר לטעות.

[m3x7r3m3]

אתה רוצה לגור בבית שלי ששווה מיליון/שני מיליון/שלושה מיליון - ולא להתחייב לדבר למעט הפקדה חודשית שתואיל בטובך או לא לעשות?

שוט טוב צריך בשביל לוודא שתקיים את התחייבויותיך הנובעות מהחוזה. בלי שוט החתימה שלך משולה לחתימה על נייר טואלט דו שכבתי עם הטבעה של כלבלבים.

כן, בבית משפט בסוף אולי תקבל חצי ממה שמגיע לך, אבל זה יקח שנים.

שתבין למה אני חם על הנושא, הכלבים קיבלו וילה בצפון על 700 מ"ר עם גינה ממוחשבת לחלוטין, ודבר ראשון סגרו את ברז ההשקיה וניתקו את המחשב. וכשאתה מעיר להם, הם פותחים את ההשקיה, מחייכים אליך, ודקה אחרי שאתה הולך הם סוגרים, ועוד ועוד ועוד.

והם אגב היו עוד טובים. הם שילמו שת שכר הדירה. יש לי חברים שלא קיבלו שכ"ד, ואחרי הליכים משפטיים ארוכים, הצליחו לפנות את הדיירים שהשחיטו את הבית במזיד. בעלי הבית רק רצו שהם יצאו, וויתרו על כל החובות. גם עשו להם נזק עצום, גם גרו במצטבר שנה בלי לשלם שכ"ד.

עזוב זה, חבר אחר השכיר בית למכר שלישי. כשהגיע הזמן לפנות את הנכס המשכיר הודיע לבעל הדירה שהוא לא מתפנה, וממשיך לשלם שכ"ד. למה - כי הוא היה יכול. לא עניין אותו שבעל הנכס רצה למכור את הנכס, הוא הוציא לו את המיץ ולא איפשר להראות את הנכס לרוכשים כי "לא נוח לו עכשיו, האישה בתחתונים אחרי יום עבודה, והבית בבלאגן"

תצאו מהעולם האוטופי הזה שאתם חיים בתוכו. יש חארות בעולם.

 

בוודאי שיש חארות בעולם, בגלל זה צריך להיזהר מאוד למי משכירים.

סתם כדוגמה אם אתה צריך לחכות שהשוכר יפקיד לך את הכסף - אתה לא צריך להשכיר לו.

 

אני נתתי מראש 12 צ'קים, בעל הבית הפקיד 11 במשמורת ואחד היה מיידי.

 

אם אתה צריך לפנות את השוכרים במקום שיצאו לעבודה ולהחליף מנעול, זו בעיה.

 

מראש במקרים כאלה אתה לא צריך שוט, אתה צריך במקרה של בעיה להעביר את הכדור לצד השני.

לא רוצים להתפנות? מחליף מנעול, ותן להם לרדוף אחריך.

לא רוצים לתת מראש 12 צ'קים כש-11 דחויים? לא חותמים על חוזה.

את הארנונה מגלמים בצ'קים, את המים והחשמל מעבירים על שמם.

 

אגב מהתחושה האישית שלי דווקא הדירות במרכז יותר מועדות לפורענות, בפריפריה הרבה פחות.

 

אני גם לא אומר שאתה טועה, יכול להיות שהדרישה הזו מהווה מסנן טוב באיזור המרכז בין הבעייתיים לאלו שלא בעייתיים (כשמן הסתם אתה מסנן החוצה גם אנשים לא בעייתיים שפשוט לא רוצים חטוטרת כזו).

אני אומר שבאיזור הפריפריה מניסיון זה לא מהווה מסנן אלא פקק, אתה פשוט תישאר עם דירה ביד ובלי שוכרים.

עריכה אחרונה ב-29 ליולי, 2014 על ידי m3x7r3m3

[Oshri]

לכאורה יש הגיון מסוים, במציאות זה לא עובד ככה.

אם זה אכן היה עובד במציאות בפריפריה היו מבקשים ערבות גבוהה יותר מאשר במרכז, וגם שכ"ד לדירה באותו שווי הייתה צריכה להיות יותר גבוהה בפריפריה מאשר במרכז.

זה בדיוק מה שאתה טוען.

אלא שבפועל כוחות השוק הרבה יותר חזקים, והמחיר שניתן להשכיר בו במרכז גבוה משמעותית מאשר בפריפריה (לפי התיאוריה שלך זה היה צריך להיות הפוך), ובמרכז אתה יכול למצוא דרישות כמו ערבות בנקאית ובפריפריה לא.

אם משכירים היו יכולים לדרוש בפריפריה ערבות בנקאית וגם להשכיר את הדירה, הם היו עושים את זה, אבל כוחות השוק הכתיבו ככה שעם דרישה כזו הם לא מוצאים שוכרים.

 

שמע, או שאתה חסר הבנה בסיסית בנושא של תשואות וכד', או שאתה מתכחש למציאות.

דירה ששווה מליון שקל, תושכר בתל אביב בפחות כסף מאשר בפריפריה. נכון, אולי יהיה קל יותר למצוא לה שוכרים,

אולי תקבל ערבויות נאותות יותר, ואולי גם שוכרים יותר טובים, אבל תקבל פחות כסף.

אחרת, תן לי סיבה אחת הגיונית למה לקנות דירה בפריפריה אם אני משכיר אותה בתשואה נמוכה יותר מבמרכז,

עם שוכרים נחותים יותר, וללא ערבויות?!

 

לגבי כל אלה שחושבים שיכולים לדעת מי השוכר, ואם יעשה בעיות או לא. מה לעשות שלעיתים החיים חזקים מאיתנו,

ומי שעד אתמול יכל לשלם, והיו לו גם חסכונות, מחר יכול להסתבך מכל מיני סיבות, ואז הוא זה שמחזיק לכם את הנכס,

ולא להיפך.

אם אדם חילט לך ערבות בלי שתהיה סיבה מוצדקת, אתה עדיין גר בבית ששיך לו, ולא הפוך, ואתה יכול לגרום לו לנזק

גדול בהרבה.

ואם בא לו מחר לחלט לך את שטר הביטחון? מה מונע ממנו? או להעביר את הצ'ק בטחון שלך לנכיון, ולך תדע מי מחר

ידפוק לך בדלת, כי הוא קיבל מששון יצחק את הצ'ק שלך, ועכשיו אתה חייב לו את הכסף...

כמו שצריך לדעת למצוא שוכרים, כך צריך לדעת למצוא משכירים, והיו לא מעט דירות שראיתי בחיי, וויתרתי עליהן, כי

בעל הבית לא נראה לי.

[discoTD5]

לא רוצים להתפנות? מחליף מנעול, ותן להם לרדוף אחריך.

אסור לך. עצה רעה מאוד, שאם תגיע לפתחו של בית משפט תפעל כנגדך.

 

שיקים, מה עוזר לך שקיבלת 12 שיקים? אם ירצה השוכר לבטלם - יבטל. כן, אתה יכול לרדוף אחריו במסלול מקוצר בהוצל"פ. בהצלחה.

אם אין לו כסף בחשבון - הם יחזרו ללא כיסוי.

אתה חושב שאתה מוגן אבל אתה ממש לא.

בגלל זה יש ערבות בנקאית. לא שילם - חילוט הערבות ופניה מיידית לערכאות משפטיות לפנות את השוכר עקב הפרה מהותית. בתוך 30 יום אתה יכול לעשות הרבה ובתנאי שלא תאמין לסיפורי הפוגי של השוכר שהוא כבר מגייס כסף מדודה שלו. עברו 30 יום - אתה בבעיה.

[noogie]

נכון להיום גם אם השוכר לא משלם אתה כמשכיר לא יכול סתם ככה להכנס ולהחליף לו צלינדר, אתה צריך לפנות אותו דרך בית משפט, אם יש לו ילדים קטנים, זה יעלה לך במקרה הטוב בחצי שנה של שכירות .

[m3x7r3m3]

אני לא מתכחש למציאות, אני מכיר את המציאות, האם אתה מכיר את המציאות?

 

דירה ששווה מיליון שקל (נניח ותמצא כזו בת"א) תביא תשואה יותר גבוהה מאשר בפריפריה.

 

למה בכ"ז לקנות דירה בפריפריה? אולי כי במיליון ורבע שקלים בת"א אתה מוצא דירה של 4-4.5 חדרים, בפריפריה אתה מקבל קוטג' של 5 חדרים.

אתה מקבל הרבה יותר Bang for the buck.

 

בפריפריה אגב בד"כ לא קונים דירות בשביל השקעה, בד"כ קונים דירה או בית, גרים בו כמה שנים, קונים בית חדש / גדול יותר ומשכירים את הישן, זה בדיוק מה שעשה בעל הבית שלי, למרות שיש לו לא מעט כסף להשקעה, הוא לא השקיע אותו בבתים אלא בחנויות וחברות, יש לו שני בתים, אחד משכיר ואחד הוא גר בו.

 

מה אתה עושה בתור השוכר אם נניח כבר העברת את כל הדברים, יצאת מהבית, שילמת את כל החובות, ובכל זאת בעל הבית מחליט לחלט לך את הערבות?

[m3x7r3m3]

אסור לך. עצה רעה מאוד, שאם תגיע לפתחו של בית משפט תפעל כנגדך.

 

שיקים, מה עוזר לך שקיבלת 12 שיקים? אם ירצה השוכר לבטלם - יבטל. כן, אתה יכול לרדוף אחריו במסלול מקוצר בהוצל"פ. בהצלחה.

אם אין לו כסף בחשבון - הם יחזרו ללא כיסוי.

אתה חושב שאתה מוגן אבל אתה ממש לא.

בגלל זה יש ערבות בנקאית. לא שילם - חילוט הערבות ופניה מיידית לערכאות משפטיות לפנות את השוכר עקב הפרה מהותית. בתוך 30 יום אתה יכול לעשות הרבה ובתנאי שלא תאמין לסיפורי הפוגי של השוכר שהוא כבר מגייס כסף מדודה שלו. עברו 30 יום - אתה בבעיה.

 

עד שהם יגיעו לבית משפט, הם לא יעדיפו לבוא אליך קודם?

אבל זה כמובן במקרים קיצוניים שכבר ברור לך ולהם שזו מלחמה והם לא הולכים להישאר בסוף המלחמה בבית.

 

עדיף שתחזיק 12 צ'קים ביד מאשר תחכה להפקדה כל חודש ותהיה תלוי בזיכרון של השוכר לא?

אני לא מתייחס כמובן לשוכרים שבכוונה תחילה "שוכחים" ומחפשים לדפוק, אני מדבר על הנורמליים.

כמו שאמרתי קודם, אתה צריך קודם כל לבחור שוכרים נורמליים.

[discoTD5]

אני אשאל אותך אחרת, ואקבל כל תשובה שלך,

יש לך דירה שעלתה מיליון וחצי שקלים.

אתה ואישתך גרים עם חמותך...

יש לך שוכרים, זוג צעיר עם שני ילדים קטנים, שנראים לך בסדר.

אתה דורש ערבות כתנאי להשכרת הדירה או מסתפק בשטר חוב/שיק לבטחון/לוחץ יד וסומך על המילה שלהם?

 

מה שתבחר - בהצלחה.