דילמה קשה בנושא רכישת דירה

[qil]

טוב אני הרבה שנים כאן בפורום, ולא נוהג להתייעץ בנושאים כאלה אבל הדעות בראשי כ"כ חלוקות ואני יודע שיש כאן המון אנשים שיוכלו לתרום לי מהניסיון שלהם ולעזור לי להגיע להחלטה.

בגדול ההתלבטות היא בין שני נכסים הראשון הוא בהרצליה שהיא מועדפת גדולה מאוד עליי, דירת 3 חד' בניין כבן 40 שנה משופץ, עם כ60-70 מ"ר משופצת ומתאימה לצרכים שלי היום בדיוק, כשכרגע אני בן 24, עוד לא נשוי אבל יש בת זוג הרבה שנים.

ההתלבטות היא מול רכישה של דירה חדשה בכפ"ס בשכונה החדשה שם באותו כסף אוכל להרשות לעצמי דירת 4 חד' 100 מ"ר מקבלן עם מרפסת של 14 מ"ר.

 

יתרונות וחסרונות לכל אחד מהנכסים כשבסופו זה מתנקז לשאלה ברורה מאוד, האם עדיף דירה קטנה וצנועה יותר, שמתאימה לצרכים שלי היום אבל נמצאת במיקום משמעותית טוב יותר או לקנות משהו בהסתכלות לעתיד שיהיה גם חדש וגם גדול יותר אבל באיזור משמעותית פחות טוב? (פחות טוב לצורך העניין זה קו אווירי של 250 מטר מכביש 4).

 

שני הנכסים מהווים סכום זהה כרגע, כשפוטנציאל העלייה הוא מן הסתם של הדירה החדשה יותר, אבל אני פשוט לא מצליח לתקוף את ההתלבטות הזו משום כיוון ולקבל החלטה חדה לכאן או לכאן בגלל שאלת המיקומים והחדש מול ישן..

 

אני מאוד יעריך את דעתכם הכנה ומה הייתם ממליצים למישהו במצב הנ"ל.

[סלע]

בקר טוב

אנסה להוסיף חומר למחשבה:

1.איפה נמצא מקום עבודתך/מקום עבודת זוגתך?( לא שמקום עבודה זה לנצח).

2.איפה גרה משפחתך?משפחת זוגתך?

 

הייתי חושב על אופצייה שלישית-אם מסתבר שהכסף שלך קונה יותר שטח בכפר סבא,

אוליי כדאי לחפש דירה אחרת שאינה קרובה לכביש, ועדיין נותנת תמורה טובה יותר.

 

בכל מקרה, שיהיה בהצלחה ובמזל טוב.

[Ron Poh]

דברים שלדעתי יש לקחת בחשבון

 

נוחות נסיעה לעבודה שלך ושל בת זוגך חשוב מאוד.

גני ילדים ובית ספר יסודי טובים.

קרבה להורים שלך ושל בת זוגך.

איכות השכנים.

 

בניין בן ארבעים הוא יחסית ישן, גם הבניין עצמו "זקן" האם השקיעו בו ושיפצו אותו חיצונית?, האינסטלציה בדירה כבר ישנה וצפוייה לפורענות (אלה אם כן עברה שדרוג בשלב כל שהוא).

 

היום דיי מקובל לעבור דירה כל מספר שנים, לא כמו מרבית הדור של הורינו שקנו דירה ונשארים בה כל חייהם.

דירה בת שלושה חדרים בהחלט מספיקה כעת לצרכיך וגם בעזרת השם לגידול ילד או שניים, כאשר המשפחה תתרחב תמיד תוכל לעבור דירה.

 

לכן הייתי קונה את הדירה היותר נוחה ובסביבה היותר טובה ולא מתייחס לגיל הבניין ו/או לקיים מרפסת שמש.

[saar5555]

לדעתי, קנה דירה שמתאימה לצרכים שלך. עיקר הרווח לדעתי הוא שלא תצטרך לשעבד את העתיד תמורת ההווה. מאחר והיא ישנה וקטנה, מחירה אמורה להיות משהו שאתה יכול לעמוד בו.

 

אולי אם תתן עוד פרטים, אשנה את דעתי

[michaelbe6]

אתה מתכוון לגור בדירה? להשכיר אותה?

[qil]

מקום עבודתי הוא ברחובות, מה שאומר מרחק משני הערים בגדול דומה כשבהרצליה ישנם משמעותית פחות פקקים..

 

מטרת הדירה היא למגורים שלי, והבניין שופץ גם כן לפני מס שנים כשהוחלפה הצנרת בבניין, איטום חיצוני וצבע והדירה הספציפית שופצה מבפנים וגם בה הוחלפה הצנרת.

 

כרגע אין תכנון לילדים אבל גם אם יהיו זה יהיה עוד כמה שנים.

[איציק נ.]

חשוב לציין שהמחיר שתשלם על דירה משומשות (משופצת) הוא מחיר שאתה יודע ש"זה יגמר, פחות או יותר, בזה". בדירה חדשה מקבלן אתה מתחיל בסכום שהוא אומר לך - ומשם השמיים הם הגבול (אופציות השידרוג הן עצומות, המחירים של השדרוגים יקרים מאוד [שם נמצא כל הרווח] ובד"כ אם המחיר של הדירה "על הנייר" *סתם כדוגמא* הוא 1.2 מ', במקרה הטוב זה נגמר ב 1.3-1.4 מ', ובמקרה ה"רע" בהרבה יותר).

 

למרות זאת, אני חושב שהדירות עליהן אתה מדבר (כפ"ס הירוקה ?) הן במיקום לא רע (נכון, קרוב לכביש 4 במרחק יריקה, אבל זה לא תמיד דבר רע - תאמין לי שזיהום האויר והרעש בתוך העיר הוא לא יותר טוב) ואם באותו הסכום אתה קונה דירת 4 חדרים במקום 3, וגם חדשה, וגם עם מרפסת, נראה לי שזו עסקה לא רעה.

 

כמו שדובר בשירשור של רוני "המצב הכלכלי שלנו מצויין", הראשונים להוריד במחירי הדירות הם הקבלנים שרוצים להיפטר מהדירות. הקונים הפרטיים "יושבים על הסחורה" כאילו יש להם זהב ביד ולא מורידים מחירים - ויכול להיות שזו ההזדמנות שלך לקנות דירה טובה וחדשה (ואולי אפילו להשכיר אותה ולהשתמש בכספי השכירות לגור בדירה אחרת בהרצליה) במקום לקנות דירה בת 40 במחיר מופקע מקונה פרטי.

אגב, אל תחשוב שהאינטראקציה עם הקבלנים היא מענגת כי לקנות דירה חדשה מקבלן זה לא מעט כאב ראש (בהנחה שאיכפת לך לבדוק ולראות את המוצר הסופי, מה שיצריך ממך לא מעט ביקורות באתר, שינויים, תיקונים ולעיתים גם צעקות והרבה עצבים).

 

בהצלחה

 

איציק

[שניר106]

חשוב גם לדעת איפה בהרצליה, יש שכונות בהרצליה שלא הייתי קונה דירה גם בעשרה שקלים (מישהו אמר נווה עמל?)

[qil]

חלילה, כשאני אומר מיקום טוב בהרצליה אני מתכוון בהרצליה הירוקה באחד הרחובות היותר שקטים שיש, עם המון חנייה.

בכפ"ס כבר מדובר אכן בשכונה הירוקה במתחם 60, בבניינים שמהווים "שורה ראשונה לכביש 4", כשלמעשה יש שם מרחק של כמה מאות מטרים בודדים, עם תכנון להפרדה אקוסטית שהיעילות שלה נמצאת בסימן שאלה. נקודה נוספת זה שבכפ"ס תהיה רק חנייה אחת ועם הרכב השני נצטרך "להסתדר" בשכונה שמצב החנייה עוד לא ברור לגביה.

[איציק נ.]

בעניין האקוסטיקה, אני חושב שהקירות האקוסטיים עושים עבודה דיי טובה. מאידך, אם אתם אנשים של חלונות פתוחים כי יש "אחלה בריזה ב 17:00 באמצע אוגוסט" ואתם חייבים לשמוע את ציוץ הציפורים - איזור המרכז באופן כללי הוא לא בשבילכם.

גם ברחובות קטנים ושקטים (לכעורה), שומעים רעשים של מכוניות. לעיתים מדובר ברעשים של כביש בינעירוני מהיר שנמצא מרחק לא מבוטל משם - ולעיתים זה רעש הצופרים והדוחק של כביש אחר, עירוני, שעובר לא רחוק משם.

 

אם אתם אנשים של מזגן ורוב הזמן החלונות סגורים, אין לכם הרבה בעיה כי הבידוד האקוסטי של החלונות בשבילוב קיר אקוסטי חוצץ בין הכביש הראשי אליכם יתנו פתרון מצויין.

 

יצא לי להיות בשכונה הזו (בבניין טרם אכלוס) לפני כשבועיים. הבניין היה פנימי יותר ולכן היה שקט מאוד (מה גם שהיציאה לגינה היתה לכיוון מזרח ולא מערב, הפוך מכיוון הרעש - למרות ש"רעש חוזר" מבניינים סמוכים יכול לעשות הבדל... יש כאן תורה שלמה בפני עצמה והכי טוב זה ללכת ולבדוק בשטח).

 

איציק

[Night Driver]

אתה קונה בכסף שלך או במשכנתא?

 

אם בכסף שלך אז הייתי הולך על הרצליה. לא רוצה לפתוח חלון ולראות את כביש 4 על כל המשתמע מכך. אם מדובר במשכנתא נסה למצוא דירת 3 חדרים בכ"ס באותו איזור שתעלה פחות. חבל לשלם ריבית על משהו שאתה לא צריך (עוד חדר) במקום לקנות את אותו משהו כשתצטרך אותו.

[srack]

בכפר סבא יש יציאה לכביש 6. משם לרחובות. אתה לא תחסור 10 דקות, אלא שעה ומשהו בכל יום.

מנגד, הרצליה זה מרכז, כפר סבא זה שרון. הרצליה תהיה שווה יותר.

3 חדרים זה מספיק לזוג + ילד. בעוד 10 שנים דירה חדשה תהיה ישנה. הנזילות מתגלות מהר. ובבניין בן 40 כבר ראו הכל.

בניין חדש (כמו אלו בכפר סבא) ידרשו ממך לשלם כל חודש כ500 שקל אחזקה (כי יש מעליות וחימום של הבניין ועוד המון חמוצים).

בבניין ישן הסכום לרוב נמוך. בעיקר אם אין מעלית, מדובר על כ40 שקל בחודש.

בבניין חדש יש תשלום חשמל משותף ותשלום מים משותף, שהוא מעבר לתשלום אחזקה (זה יופיע בחשבון האישי שלך).

בבניין ישן אין את זה.

בניין חדש יש שכנים חדשים. כולם חושבים כי "מגיע" להם. יהיו בלאגאנים בהתחלה, והמון כאב ראש.

כפר סבא מיצתה את עצמה. הסיכוי שהמחירים שם יעלו מעבר הם נמוכים.

גם הרצליה הגיעה עד הסוף, אבל היא היעד הכי מועדף על לא מעט אנשים. והיא יושבת צמוד לתל אביב.

מה יקרה אם תחליפו עבודה? תל אביב זה המקום עבודה של 400 אלף איש. אני לא אומר ששם משלמים יותר (כי לא) אבל שם אפשר למצוא עבודה אם אתה מוכשר. לעומת זאת, בכפר סבא (כן, ה"היי-טק" החדש, יענו סאפ) יהיה קשה יותר.

 

אני הייתי הולך על משהו שעובד, ולא משהו שאולי יעבוד.

אני כרגע גר בבניין חדש, כשכל הזמן יש מלחמות עם השכנים, חברת האחזקה "עקצה" כל חודש אלפי שקלים, אני משלם אחזקה של מאות שקלים בחודש, ולא, לא חדר כושר, לא כלום בבניין. רק 2 מעליות והרבה כאב ראש. לכל דירה יש מקסימום חנייה אחת. כולם חוסמים את כולם. אין חנייה ברחוב.

 

לך על ישן. ישן זה החדש החדש.

 

אגב, עכשיו זה מ-מ-ש לא תקופה לקנות דירה. אבל מ-מ-ש. בחודש הבא השוק יהיה מוצף בקונים, כי כולם מחפשים בקיץ. וזה יימשך עד ספטמבר. חכה לנובמבר-ינואר. זו התקופה הכי קשה של כולם. אז (וזה מוכח) המחירים הינם הנמוכים ביותר בשנה.

[ישה]

אההממ

 

רחובות אמרת ? אז למה לא לגור באזור הזה? כמובן עם זוגתך עובדת בהרצליה אז השיקול משתנה

 

שוק הדיור כרגע בירידה, הייתי ממתין עם רכישה .

 

וכיוון שאנחנו בפורום מכוניות אז דירה ישנה לא שווה לדירה חדשה כמו שרכב ישן לא שווה לרכב חדש אתה יודע עם כל האותיות באנגלית abs esp וכו' שבדירה חדשה מתבטאים ב מעלית , חימום , צנרת איכותית יותר וכו'

 

קח לתשומת ליבך את שאמר לך איציק בקשר לתוספות שיכולות להעלות לך את המחיר בהרבה כדי להתאימה לצרכיך.

[איציק נ.]

בניין בן 10 הוא ממש לא בניין ישן. אתה יודע מה, גם בניין בן 15-20 הוא לא כזה ישן.

 

עניין התשתיות תלוי באיכות העבודה והתכנון שעשה הקבלן, יש בניינים שחיים 30 שנה עם 0 תקלות ויש כאלה שכבר אחרי שנה מתגלות בעיות.

 

בניין בלי מעלית אולי באמת משלם 40 שח בחודש וועד בית, אבל מעלית זה איכות חיים - במיוחד כשיש לך ילדים - ותמיד טוב לחשוב 2 צעדים קדימה כי למרות כל התיכנונים, אתה לא יודע איפה תהיה מחר.

נכון, אני כבר שמעתי את הסיפור שלפני 40 שנה גידלו 9 ילדים בחדר אחד בקומה רביעית ללא מעלית, אבל אנחנו בשנת 2012 ולא 1970 ולכן אם אפשר להתאים את רמת החיים האישית למה שמקובל, מבלי לפשוט את הרגל\עור, אז למה לא ?

 

בניין בן 40 זה בניין ישן, ורואים את זה גם על איכויות העבודה שנעשו בבית (גם אם שופץ) וגם על חוזק הקירות (לתלות משהו על הקיר הופך לסרט, כי הקירות כבר מתפוררים לרמת חול - אלא אם מדובר בבניין טרומי ששורד מצויין גם 40-50 שנה ויותר).

 

בעניין שכנים - קמצנים ומטומטמים יש בכל מקום; גם בבניינים ישנים שרוצים לשפץ\לשדרג משהו (תמיד יש את הקצמן שלא רוצה להשקיע כי עוד 20 שנה יעשו פה פינוי בינוי - ובחלק גדול מהמקרים מדובר בבניינים ישנים שחלק גדול מהדירות שלהם בשכירות ולכן לא רוצים להשקיע) וגם בבניינים חדשים, שם אנשים כבר ביזבזו את כל הכסף על מטבח\מכוניות\ריהוט ולא נשארת להם אגורה שחוקה לעשות דברים שמעבר לבסיס הנדרש.

 

איציק

[Night Driver]

איציק, זה לא רק תכנון צנרת אלא גם חומרי בנייה. הבנייה המודרנית (של ה 15 שנים האחרונות) מבודדת הרבה יותר טוב לחום ולרעש.

 

לגבי עלויות אחזקה ושכנים, אני גר בבנין בן 13 (קניתי חדש מהקבלן אבל מוכן לאכלוס. אני האחרון שקנה כשהבניין היה מאוכלס כבר קרוב לחצי שנה) עם 3 קומות, 2 דיירים בקומה ומעלית. האחזקה כולל חשמל, ניקיון, מעלית וגינון היא 140 ש"ח לחודש ולא 500. אם היינו יותר דיירים בכל קומה העלות היתה יורדת עוד משמעותית. לגבי שכנים זה עניין של מזל אבל עדיין היתרון בבניין מאוכלס זה שהם לא נעלם. אצלי בבנין כל השכנים הם עדיין הרוכשים המקוריים ואני לא מוותר על הדירה כי לא אמצא שכנים כאלה.

 

לגבי האלמנט של הקבלן, הכל תלוי כמה אתה חכם. אם לא תקנה ממנו שיפורים ושינויים או שתדרוש אותם כבר במעמד החתימה לא יהיו לך הוצ' נוספות פרט לחיבורי חשמל, מים וגז.