[לא מצאתי פורום נדל"ן] איך מעריכים שווי דירה?

[babayaga]

היי,

ברור לי שזה לא המקום האופטימלי לפרסום השאלה, אבל לא הצלחתי למצוא שום פורום נדל"ן שאינו פרסומי. אם מישהו מכיר, אני אשמח להפנייה

 

סיפור המקרה:

יש במשפחה דירת חדר של סבתי היקרה ז"ל בירושלים. חשבנו למכור אותה, אבל אין לנו מושג כמה היא שווה.

המחשבה הראשונה היא לבדוק כמה עולה דירה דומה באותו האיזור נתקלה בבעיה משמעותית- אין בכל האיזור דירות חדר.. (למען האמת, על פי חיפוש בלוחות הומלס/יד 2 יש בכל העיר כ-5/6 דירות, אבל הקשר בין דירה משפצת+חצר במרכז העיר לדירה ללא חצר בשכונה צפונית הוא קלוש עד לא קיים).

 

מחיר יצחק לוי לדירות (מסתבר שיש כזה) לא נותן אופציה לבחור בחדר בודד (מתחיל מ-2 חדרים) והמחיר שהוא נותן ל-2 חדרים הוא (לעניות דעתי) מנותק מהמציאות.

 

האופציה היחידה שאני רואה זה להתקשר התור "קונה" למשרד תיווך בשכונה ולשאול כמה תעלה לי דירת חדר. החסרון הוא שהשכונה היא די קטנה, כולם מכירים את כולם וזה יצור רחש לא רצוי..

 

פניה לשמאי אפשרית, אבל תעלה סכום כסף שאין ברצוננו להשקיע, כמו כן, כיוון שאין שוק לדירות כאלו, אין לי שום ערובה שהערכת השווי תהיה שווה את הנייר שהיא כתובה עליו..

 

רעיונות?

 

תודה,

[koprman]

אמרת נכון אפשריות שעומדות לפנייך

1)לפנות לשמאי

2)ללכת למשרד תיווך

 

אני מציע לך ללכת למשרד תיוך לשאול כמה תעלה לך דירה באיזור x וזהוץ

 

יום טוב

[איציק נ.]

 

פניה לשמאי אפשרית, אבל תעלה סכום כסף שאין ברצוננו להשקיע, כמו כן, כיוון שאין שוק לדירות כאלו, אין לי שום ערובה שהערכת השווי תהיה שווה את הנייר שהיא כתובה עליו..

ממש חבורת מצחיקים.

 

אתם לא רוצים "להשקיע", אתם מפחדים להתקשר למשרד תיווך כי אולי יהיו "רחשים", אתם לא רוצים זה ולא רוצים את ההוא ומפחדים מזה ושוב לא רוצים להשקיע.

 

אדוני, המחיר לדירה הזו לא יפול לך מהשמיים ישר לצלחת.

"תשקיע" כמה שקלים ותזמין שמאי שיעריך את הנכס.

אחרי שתהיה לך הערכה ראשונית, תלך למשרד תיווך (מבלי לחשוף בשלב ראשון את ההערכה הראשונית שיש לך ביד) ותראה כמה מציע לך המתווך. משם והלאה תעשה את החושבים שלך ותראה מה יותר טוב לך.

 

איציק

[koprman]

איציק

תודה שרשמת את כול מה שרציתי

אבל לא היה לי זמן לירשום

 

יום ניפלאה לכולם (:

[babayaga]

ממש חבורת מצחיקים.

איציק

 

גם אם התוכן של מה שכתבת לעניין, צורת ההתבטאות שלך לא לעניין.

[michaelbe6]

איציק,רשמת נכון מאוד.

אולם בכל אופן לפני שמביאים שמאי,ניתן ללכת לא למתווך אחד,אלא למס' מתווכים להציג את עצמך כאחד שמתעניין למכור דרכם את הדירה ולבקש חוות דעת למחיר ראוי לדירה(מן הסתם לא לחתום על כלום),אני מאמין שאחרי 6-7 מתווכים שיתנו הערכה גסה לשווי הדירה,תהיה לכם אינדיקציה מספיקה על מנת לתמחר אותה לבד.

בהצלחה.

[kobic9]

פשוט מאוד, לפנות למתווך אבל לא לתת לו בילעדיות.

זאת אומרת שגם אתה יכול להביא קונה וגם הוא, כמובן שאתה שואל אותו : אם אני מביא לך את הדירה(ולא למתווך אחר) בכמה אתה יכול למכור לי אותה?

 

תנסה אצל מספר מתווכים ותיראה כמה יציעו לך על הדירה.

 

אפשר לשאול איפה הדירה?

[babayaga]

תודה על התגובות.

 

לא יצא לי לעבוד עד היום עם מתווכים- לכן הרתיעה הטבעית שלי מהנושא. אבל אם אין ברירה, אז..

 

לעניין-

מה עדיף? משרד תיווך מקומי שכונתי או סניף של משרד תייוך גדול (נגיד, אנגלו-סכסון)?

האם זה מקובל לעבוד עם מספר מתווכים שונים במקביל?

 

עוד הערות/הארות יתקבלו בברכה

(אולם, אני אשמח אם מי שלא מכיר אותי, לא יקרא לי ליצן . לכל אחד יש תחומים שהוא מבין בהם וכאלה שלא. בנדל"ן אני לא מבין כלום ומכריז זאת בריש גלי)

[dani12]

למה לא להשכיר את הדירה גם לקבל תוספת הכנסה קבוע. בצפון העיר יש את האוניברסיטה תמיד יש ביקוש מצד סטודנטים לדירה פשוטה במחיר לא מוגזם.

דירה זה נכס שערכו בדרך כלל לא יורד וחבל סתם למכור .

מחירי הדירות רק עולים.

סתם לדוגמא דירה בפסגת זאב שזה ממש לא שיא עלתה לפני 7 שנים כ 110K היום כבר עולה 150-160K .

[איציק נ.]

(אולם, אני אשמח אם מי שלא מכיר אותי, לא יקרא לי ליצן . לכל אחד יש תחומים שהוא מבין בהם וכאלה שלא. בנדל"ן אני לא מבין כלום ומכריז זאת בריש גלי)

 

לא כל ליצן הוא מצחיק ולא כל מצחיק הוא ליצן.

 

אתם מצחיקים.

 

אתה הצחקת אותי עוד מלכתחילה כי אומנם אתה לא מבין בנדל"ן (וזה בסדר, גם אני לא מומחה בתחום) אבל אתה (או ליתר דיוק: אתם) יודעים היטב מה לעשות רק שאתם לא רוצים לבזבז כסף או לפנות למתווך שכונתי בשביל שלא יתחילו "רחשים" (במילים אחרות: אתם מכירים היטב את הדרכים להעריך את שווי הדירה, מכירים מעולה את האילוצים [מס' מועט של יחידות כאלה בשכונה] אך לא מעוניינים להתקדם בתהליך).

 

אם אתם לא מצחיקים אז....

 

איציק

[babayaga]

למה לא להשכיר את הדירה גם לקבל תוספת הכנסה קבוע.

 

הדירה מושכרת כיום. אבל כדי לבדוק כדאיות של מכירה לעומת המשך השכרה, צריך הערכה של כמה היא שווה במכירה.

 

דירה זה נכס שערכו בדרך כלל לא יורד וחבל סתם למכור .

מחירי הדירות רק עולים.

 

:shock: תספר את זה למיליוני האמריקאים שנפגעו מהסאב-פריים (שנגרם בדיוק מהירידה בערך הדירות)..

 

לא כל ליצן הוא מצחיק ולא כל מצחיק הוא ליצן.

 

אתם מצחיקים.

 

אתה הצחקת אותי עוד מלכתחילה כי אומנם אתה לא מבין בנדל"ן (וזה בסדר, גם אני לא מומחה בתחום) אבל אתה (או ליתר דיוק: אתם) יודעים היטב מה לעשות רק שאתם לא רוצים לבזבז כסף או לפנות למתווך שכונתי בשביל שלא יתחילו "רחשים" (במילים אחרות: אתם מכירים היטב את הדרכים להעריך את שווי הדירה, מכירים מעולה את האילוצים [מס' מועט של יחידות כאלה בשכונה] אך לא מעוניינים להתקדם בתהליך).

 

אם אתם לא מצחיקים אז....

 

איציק

 

איציק,

ברור לי שיש הוצאות נלוות למכירת דירה (בין אם פרסום/שיפוץ/עו"ד). אולם נראה לי שלפני שאני מוציא כסף סתם/ רץ למתווך וחותם על משהו (שזה משהו שאני לא אעשה כתוצר מהדיון הזה) אני מעדיף להעלות את הסוגייה לפה, לשמוע דעות ועצות ואז לגבש תכנית פעולה התחלתית.

 

מצחיק אותך? אם כן זה מעיד יותר עלייך מאשר עלי

[kobic9]

אני לא חושב שכדאי לך למכור את הדירה.

כל עוד הדירה מושכרת זאת הכנסה בטוחה, תמכור אותה עכשיו ותצטער על זה בעוד כמה שנים.

[saar5555]

מציע לאחד מבני המשפחה לגור שם.

 

ככה חוסכים שכירות (וזריקת כסף לאוויר).

[dani12]

אנחנו לא באמריקה אצלנו לא קרסו הבנקים בגלל חלוקת משכנתאות ללא חשבון כמו בארה"ב .

בארץ דירה תמיד נחשבת לנכס חשוב ולהשקעה. ולכן אם אין צורך במזומנים מיידית אין שום סיבה למכור דירה. כמו שכתבו דירה בירושלים היא הכנסה קבוע ובטוחה.