משכנתא וEMI, האם אני חייב אותם לצידי?

[gsi16v]

עינייני המשכנתא אינם כמו שתיארתם.

 

אם בכוונתך להישאר בדירה באמת 20 שנה אז אל תיקח משכנתא בסכום שעובר משמעותית את גובה השכירות שכיביכול אותה דירה שווה.

כלומר הלוואה של 320K או טיפה יותר ל 20 שנה בריבית 5.5 תהיה שווה באם השכירות לאותה דירה ע'פ סדר גודל ומיקום הינה 600$ לחודש.

אבל סביר להניח שסכום זה של הלוואה הינו רק 40% מאותו ערך של הדירה.

 

המיקרים היותר רלוונטיים שאותם פיספסתם הינם שישנם מצבים רבים שגם אם תיקחו מימון מקסימלי (קבלנים נותנים 85-90%) יתכן ומשכנתא תהיה שווה

אלו יותר למיקרים שבאמת לא תישתמשו בדירה לכל תקופת המשכנתא כשהם דירות הניקנות מיקבלן כשהם בשלבי נייר/שלד .

בדרך כלל דירות אלו ניתנות לקניה במחיר פחות יותר מהמ שיעלו כשיהיו מוכנות. ואז למעשה כשיש לכם את הדירה מוכנה אתם יכולים לימכור ולהרויח יפה

בנוסף גם איזורי פיתוח רבים זוכים לתשואה של מעל 10%

כלומר קניתם דירה ב 650K לקחתם משכנתא על 575K , אתם משלמים כל חודש 3530 שח ל 25 שנה.

 

בפועל תימכרו את הדירה אחרי שניסתיימה הבניה ולאחר שנתיים.

שילמתם 85K למשכנתא , ככה שאם היתם שוכרים את אותה דירה ב 650$ אז יצא שלמעשה שילמתם 15000 יותר משכירות.

נותר לכם להחזיר 490K שח, אתם מוכרים את הדירה ב 780K ( לצרפתים ב 850-900K)

תורידו איזה 20-25K ששילמת מס רכישה וחוזה וכל השטויות.

יוצא שלמעשה הרווחתם בשנתיים 180K נטו בעוד שכל העולם חשב שלקחתם משכנתאת היתאבדות.

 

(נגיד נישארתם 4 שנים לא שנתיים (מספק זמן כדי להקיא מאותה דירה.. אז הלכו עוד 30K. אבל עדיין אתם עם רווח נקי של 150K)

[pipinoadar]

בתור אחד שגם עושה את צעדיו הראשונים בעולם המשכנתא...

 

 

אם אין לך גרוש בכיס לצורך ההשקעה, אל תקנה דירה.

אם יש לך את כל הסכום לדירה, תשקיע אותו באפיקים אחרים וגור בשכירות.

אם יש לך 30%-50% מהכסף, אז המשכנתא נכנסת לתמונה.

משכנתא, או כל רכישת בית, איזה בהכרח כלכלית והיא משלבת הרבה אלמנטים פסיכולוגים, חלקם מוצדקים וחלקם לא.

אני ואישתי החלטנו שאנחנו רוצים בית משלנו, שאנחנו יכולים לשנות, לעצב ולהשקיע בו כמו שאנחנו רוצים מכל הלב. הדירה השכורה שלנו היום גם זוכה לאהבה רבה אבל תמיד יש את התחושה שכל חודש אתה זורק כסף על פארש.

בגלל זה נטשתי דירה שכורה מקסימה בר"ג ועברתי לגור אצל חמתי בקומה למעלה בכדי לחסוך עוד קצת כסף לדירה משלי.

לא יכלתי לסבול את ההרגשה של לתת צ'ק כל חודש על משהו שבסוף אני מחזיר לבעל הבית.

חלק מהטיעונים כאן נכונים לגבי כדאיות של שכירות ולא רכישה,רק שתמיד יכול לצאת מצב שאתה אוהב את הדירה,משקיע בה ומרגיש שהיא ממש שלך ופתאום בעל הבית מחליט שהוא חוזר לגור בה ולא מחדש לך חוזה.

קרה לחבר,ממש לא נעים.

[Tvr_speed_12]

התחושה של לזרוק כסף על פארש זו בעייה פסיכולוגית ידועה בארץ

אבל צריך לדעת להתגבר עליה כי היא מוטעית, במקומות רבים בעולם אנשים חיים בשכירות שנים רבות ללא כל רגשי נחיתות.

תאמין לי שאם תמתח עכשיו את קצה גבול היכולת הכלכלית שלך ותקח משכנתא לתקופה של 25 שנה

עם החזר חדשי גבוה אולי עכשיו תרגיש טוב עם עצמך אבל עוד 15 שנה אתה תרגיש כמו פראייר כשתראה איזה סכומים אתה ממשיך לשלם.

GSI אני לא בטוח שהמצב שאתה מתאר אפשרי כי לא את כל המשכנתאות ניתן לחסל ללא קנס או לפחות החזר הפרשי ריבית.

לסיכום העצה שלי היא לקחת משכנתא לפרק הזמן הקצר ביותר האפשרי ועל הסכום הקטן

ביותר האפשרי גם אם זה אומר לחכות עוד כמה שנים.

[pipinoadar]

לסיכום העצה שלי היא לקחת משכנתא לפרק הזמן הקצר ביותר האפשרי ועל הסכום הקטן

ביותר האפשרי גם אם זה אומר לחכות עוד כמה שנים.

תאמין לי שהייתי יותר משמח להשתמש בעצה הזאת,אבל לצערי לא תמיד ניתן.

גם אם אקח את סכום הכסף שצברתי עד עכשיו ואקנה דירה שלא "תחנוק" אותי בהחזרי המשכנתה מידותיה לא יהיו סבירות כאשר יהיו ילדים ואז אמצא את עצמי עובר לדירה גדולה יותר כאשר אני עם משכנתה חדשה וחונקת יותר בתוספת ערימת הוצאות לילדים.

[V6]

בגלל זה נטשתי דירה שכורה מקסימה בר"ג ועברתי לגור אצל חמתי בקומה למעלה

השאלה מה יותר גרוע....

[la_DVD]

תקח משכנתא על דירה גדולה ותתחיל להשכיר אותה

תשתדל לקבל כמה שיותר על שכירות, בינתיים תגור בשכירות בדירה קטנה יותר.

 

הדירה לאט לאט תהפוך לשלך אבל השכירות תשלם את המשכנתא, כשתצטרך דירה גדולה תעבור אליה

[Tvr_speed_12]

זה אגב גם צעד קשה פסיכולוגית , לתת דירה חדשה "מהניילונים" שתרצה לגור בה בעתיד

לאנשים זרים לגור בה.. לא פשוט.

[wil]

מבחינה כלכלית אם יש לך את מלוא הכסף אני חושב שכן משתלם לקנות.

רק ההוצאות של מעבר דירה כל שנתיים-שלוש (כולל אבדן ימי עבודה, הובלות, הפסד של דברים שהושקעו בדירה הקודמת) זה כבר לא זניח בכלל.

 

אם אין לך גרוש על התחת זו התאבדות להיכנס למשכנתא של 90%+ שאתה לא יודע מאיפה אתה מתחיל להחזיר.

 

במצבי הביניים זה שווה בדיקה כלכלית מעמיקה, והתוצאה משתנה לפי הריביות שרוצים ממך בבנק, היחס בין מחיר הדירה לשכירות באיזור המבוקש (למשל: בבאר שבע ייתכן בהחלט שדירה של 50K תושכר ב-350$, ואז לא משתלם בעליל לגור בשכירות) וכו' וכו'.

 

בארה"ב מקובל לגור בשכירות 20 שנה באותה דירה, בארץ זה לא עובד כי בעל הבית יכול להעיף אותך או להעלות לך את שכה"ד כל שנה, ומה שיוצא בסוף זה שאתה מטייל בין דירות כל כמה שנים. זה נחמד בתחילת שנות העשרים, אבל עם 2 ילדים שכבר הולכים לבי"ס זה נהיה מטרד ממשי.

 

בקניית דירה יש, כמו שצויין פה, גם אלמנט של הימור על עליית ערך הדירה במשך השנים. זה הימור כמו כל הימור פיננסי אחר.

 

שורה תחתונה - לדעתי עדיף להתארגן על חלק ניכר מהכסף מחסכונות לפני שלוקחים משכנתא, ואז אתה כבר בעמדה של לקוח "טוב" שיכול לעשות שופינג בין בנקים ולבחור במשכנתא משתלמת בהחזרים נוחים, עם אפשרות תשלום מוקדם ללא קנס.

 

אם אתה בא עם סכום זעום ורוצה 90% מימון אתה מקבל הצעות פחות טובות מהבנקים באופן טבעי.

[gsi16v]

GSI אני לא בטוח שהמצב שאתה מתאר אפשרי כי לא את כל המשכנתאות ניתן לחסל ללא קנס או לפחות החזר הפרשי ריבית.

.

אין דבר כזה קנס על משכנתא כשבאים להחזיר אותה.

בכל זמן נתון הבנק מאפשר לך לקבל מידע שניקרא "יתרה לסילוק"

היתרה מורכבת מסכום המשכנתא שנילקחה פחות הסכום ששולם בעבורה ללא שום תוספת מס או קנס מסויים. (בכל אופן התשלום שכבר שולם בעבורה הינו תשלום שכבר נשא את הריבית)

[wonderd]

אין דבר כזה קנס על משכנתא כשבאים להחזיר אותה....

לא ממש נכון, תלוי באיזה מסלול נלקחה ההלוואה, אם זה צמוד דולר או ריבית פריים אז באמת אין "קנס", אבל ריבית קבועה ואם אני לא טועה גם משתנה מחושבות מראש ולכן תידרש לשלם תוספת באם הריבית הקיימת נכון למועד החזר ההלוואה נמוכה מהריבית שבה נלקחה ההלוואה.

[gsi16v]

ה "קנס" המדובר הינו כמה מאות שקלים. (250-600 משו כזה)

[wonderd]

מה אתה אומר...

אני במקרה מיחזרתי משכנתא לפני שנה וחצי בערך ושילמתי קנס כולל של כ 10K ש"ח. קצת מעבר לכמה מאות ש"חים לא?

[gsi16v]

אני מיחזרתי באפריל וכל הסיפור עם כל מיני עמלות וריביות עלה לי 550 שח ויכל לעלות פחות עם הייתי מוותר על כמה אופציות