לאיזו מדינה הייתם מהגרים

[oryo]

לפני 10 שעות, liorwohl כתב:

למה לעזעזל שמישהו ישקיע בנדלן, כל פעם שכותבים את זה אני מת מבפנים.

אכתוב רק על בית אחד בשביל לא להרוג אותך מספר פעמים (אני כותב בזמן אמת אז לא יודע איך התוצאה תראה, האמת שזה מסקרן!)

 

דוגמא להמחשה על הבית הקודם שלי, שכרגע רנטל

נרכש ב2018 עבור 340k, נניח 25% הון עצמי - 85k (משכנתא 255)

 

כיום הוא שווה בערך 650k, החלפתי לו מזגן מתישהו והוצאתי עוד כל מיני הוצאות נניח 50k סה״כ (אני מעגל למעלה בהגזמה), נניח שהחוב שלי אחרי 6 שנים הוא 240, אז האחזקות שלי הם 650-50-240 = 360k

בשביל לחסוך לעצמי זמן אני מתעלם כרגע מהתזרים של הנכס ומעמיד שהוא רק מכסה את ההוצאות, ומחסכון המס המטורלל במקרה הספציפי שלי כי השכלתי ללמוד שיטות שמניבות קיזוזים משמעותיים - זה יותר מדי פרטני.

 

אם לא הייתי רוכש אלא משקיע בסנופי, אז היו אחלה שנים עם 15% תשואה בממוצע, מה שאומר ש85 היו הופכים לסד״ג 196k (יאייי אני לא צריך להתאבד).

 

זה שם את הנכס שלי על בערך 164k$+ בהשוואה, אם אני לא מתבלבל בחישוב שלי. 

 

כאן אני מזניח עוד משהו - בנדל״ן בארה״ב ישנה דרך להמנע ממס שבח, לא כך המצב להשקעות הוניות. שוב, ספציפי מדי אז נניח שבשני האפיקים המיסוי זהה.

 

עכשיו, ייתכן שעבור פלוני $164,000 זה סכום חסר משמעות או שאינו שווה את ה״סיכון״ שבבעלות בית במרחק 10ד׳ ממרכזי פיתוח של אפל ונבידיה ובתי״ס בדירוג 9~, אבל עבורי מדובר בסכום סביר ובסה״כ אני לא מרגיש חרטה עמוקה על ההחלטה שלי. כמו כן, יש לי בלוק כסף ב2.5% ריבית קבועה.

 

אז אם לקחת את זה דרגה אחת קדימה - בעצם במקום לשים 85k בשוק ההון ולקבל החזר 15%, לקחתי את הכסף הזה ושמתי בנכס ועל הדרך קיבלתי גוש כסף בריבית כמעט אפסית, וכל הדבר הזה שידך אותי למוצר בשווי 340k, ולכן אני לא צריך שהמוצר עצמו יגדל ב15% אלא בפחות מכך - הקסם של מינוף. כך למרות שהנדל״ן עלה ״רק״ ב10% שנתי ממוצע (לעומת ה15% של המדד), בפועל האחזקות שלי ב83% רווח - אחרי תשלומי הריבית.

 

(זה הזמן להזכיר לי שלא כל נדלן עולה, או שהיו שנים טובות בטריטוריה שלי - ולהתעלם מכך ש15% עליה שנתית בסנופי זה גם חריג. בכ״א הפואנטה איננה ״להוכיח״ שמשהו עדיף/פחות, אלא להשוות בין שני אפיקים במקרה אמיתי שקרה במציאות)

 

כמו כן השכירות עלתה, אז כיום הנכס גם מניב תזרים, לא שזה מעניין אותי יותר מדי - זה משחק ארוך טווח ומה שבאמת חשוב זה התזרים העתידי כשסוף סוף אוכל לפרוש ולהקדיש יותר זמן לתחביבים משמעותיים כמו קריאה בפורום על זה שאנשים מתים מבפנים בגלל שסתומים כמוני מקבלים החלטות תמוהות

 

(למען הסר ספק אני חד משמעית בעד השקעה בשוק ההון, ובפרט לאדם הממוצע זה עדיף - אבל באותה נשימה ברור לי שיש יתרונות מסוימים גם לאפיקים אחרים ובמקום להכניס את עצמי לאיזושהי פריזמת tunnel vision מצומצמת השקעתי בידע וזה החזיר את עצמו בריבוע, ממליץ בחום)

עריכה אחרונה ב-21 לינואר, 2025 על ידי oryo

[YoJ]

בתאריך 20.1.2025 בשעה 17:39, garicho כתב:

 

יש לך כמה הנחות כאן שאני לא בטוח שמתקיימות, אבל אני בהחלט אגיד שהכרות עם איך שוק מסוים פועל מועילה מאוד. מה שבסוף קורה זה שזרים (באופן כללי) משלמים ״מס זרות״* שקטן ככל שהם חיים יותר זמן באותו מקום. אם אתה קונה להשקעה בתור לא מקומי בהכרח מס הזרות שתשלם יהיה יחסית גבוהה. 

 

* ב״מס זרות״ הכוונה לא למס אמיתי אלה לעלויות נוספות (בין אם מודעות ובין אם לא) שאדם ישלם במקום שהוא לא מכיר באופן טוב את החוקים הכתובים (והלא כתובים) ושלא מתנהל באופן חלק באותה שפה. החל מעלויות תרגום דרך עלות יקרה מידי לשיפוצים וכלה בהחזרי מס ספציפיים שצריך לדעת איך לקבל (רק דוגמאות).

לא כל כך הבנתי את הטענה, אנחנו די טוענים אותו הדבר. ה"מס זרות" הזה שאתה מדבר עליו לא זר לי אבל לא על זה דיברתי. לישראלים יש נטייה לחשוב שבגלל שבארץ השוק הזה פרוץ ומנוהל כמו וול, באסטה בשוק, אז זה ככה בכל העולם. במדינות אירופאיות מערביות, ממש ממש לא ובצדק. לכן כל מיני משפטים כמו "מדינת ישראל לוקחת חלק מהרווחים", מוזמן לנסות את מזלו בגרמניה/צרפת ושיחזור לספר איפה המדינה יותר בכיס של המשכיר...

[DareDevil]

לפני 53 דקות, YoJ כתב:

בכיס של המשכיר

נראה לי שהתכוונת שוכר..

[פריג'י]

לא, הוא דווקא התכוון למשכיר, בעל הנכס. 

לפני 19 דקות, DareDevil כתב:

נראה לי שהתכוונת שוכר..

 

[יובל .מ.]

לפני 11 שעות, oryo כתב:

זה הזמן להזכיר לי שלא כל נדלן עולה, או שהיו שנים טובות בטריטוריה שלי

לא כל נדלן ועולה והיו שנים טובות בטריטוריה שלך

לפני 11 שעות, oryo כתב:

(למען הסר ספק אני חד משמעית בעד השקעה בשוק ההון, ובפרט לאדם הממוצע זה עדיף - אבל באותה נשימה ברור לי שיש יתרונות מסוימים גם לאפיקים אחרים ובמקום להכניס את עצמי לאיזושהי פריזמת tunnel vision מצומצמת השקעתי בידע וזה החזיר את עצמו בריבוע, ממליץ בחום)

 

לפני 11 שעות, oryo כתב:

אז אם לקחת את זה דרגה אחת קדימה - בעצם במקום לשים 85k בשוק ההון ולקבל החזר 15%, לקחתי את הכסף הזה ושמתי בנכס ועל הדרך קיבלתי גוש כסף בריבית כמעט אפסית, וכל הדבר הזה שידך אותי למוצר בשווי 340k, ולכן אני לא צריך שהמוצר עצמו יגדל ב15% אלא בפחות מכך - הקסם של מינוף. כך למרות שהנדל״ן עלה ״רק״ ב10% שנתי ממוצע (לעומת ה15% של המדד), בפועל האחזקות שלי ב83% רווח - אחרי תשלומי הריבית.

ו2 המשפטים האלה מתמצתים הכל.

הכוח של המינוף הוא מאוד משמעותי, ואחרי שתוקעים יתד בשוק הנדלן, ובמיוחד בארץ עם ההטבות מס, אפשר וצריך להיכנס לשוק ההון, במיוחד עם הקלות שבה זה נעשה היום.

[SurfHigh]

לפני 15 שעות, oryo כתב:

נרכש ב2018 עבור 340k, נניח 25% הון עצמי - 85k (משכנתא 255)

 

השוואה הוגנת היתה לקחת קרן ממונפת על ה S&P באותו יחס. 

[oryo]

לפני כשעה, SurfHigh כתב:

השוואה הוגנת היתה לקחת קרן ממונפת על ה S&P באותו יחס. 

לא, זו לא השוואה הוגנת אלא cherry-pick בשביל להוכיח פואנטה - שכן בחיים זה תרחיש שלא היה מתבצע בפועל (ואף אחד לא מדבר עליו כעת).

אנחנו משווים בין אלטרנטיבות ריאליות, לא בין חלומות בדיעבד, אחרת אפשר גם להשוות על לקחת את הכסף למנף אותו ולשים בביטקוין ואז וואו איזה יופי אני עשיר 💃

[פינדר]

לפני 17 שעות, oryo כתב:

ובמקום להכניס את עצמי לאיזושהי פריזמת tunnel vision מצומצמת השקעתי בידע וזה החזיר את עצמו בריבוע, ממליץ בחום

מה זה השקעת בידע? הרי זה היום המקצוע שלך, לא?

האדם הממוצע שמשקיע, לא כבעל מקצוע, כנראה שלא יגיע לאותן תוצאות שלך.

 

לא יודע איך גם זה הפך לדיון השקעות, אבל מכיוון שזה שרשור על הגירה ואתה חי במדינה שונה מרובנו, אז זה כן קצת קשור.

תשואה על דירה להשכרה בארץ היא כ3% ברוטו, לפני עליית ערך הנכס. זה נמוך מהמקובל ברוב העולם.

מעבר לזה יש נטייה בארץ לשנות את חוקי המיסוי בקצב גבוה יחסית ובד״כ הממשלה והציבור רואים במשקיעי הנדלן ״אויב״ שגורם לעליית מחירי הדירות.

 

אני לא חושב שהשקעה בנדלן בארץ היא טעות. היא רק לא מתאימה לכל אחד.

[liorwohl]

סבבה אם אתה קונה בית במינוף בדיוק באיזור הנכון שנהיה בו בועת הייטק מטורפת ואתה גם גר באיזור ולכן יכול בכלל להתמנף על זה, כנראה שתעשה עסקה לא רעה. 

עכשיו תקרא את ההודעות של כל האחרים, לא המקרה שלך, ורואים שהכוונה של אנשים בדרך כלל היא לקנות בית באירופה, במחיר זול בלי מינוף ודרך כל סוכן אפשרי. יש 0 סיכוי להרוויח כסף בזה לעומת מדד.

[oryo]

לפני 3 שעות, פינדר כתב:

[1]מה זה השקעת בידע? הרי זה היום המקצוע שלך, לא?

[2]האדם הממוצע שמשקיע, לא כבעל מקצוע, כנראה שלא יגיע לאותן תוצאות שלך.

1. היום כן, אבל את הנכס הזה ורוב האחרים רכשתי לפני שהיה לי רשיון - לימדתי את עצמי מה שצריך והוצאתי לפועל. המקצוע בעצם נוצר מהיישום הנסיון והתובנה שיש בכך ערך עודף גבוה, בין היתר כי אנשים רבים לא יודעים / זמינים לבצע זאת בעצמם.

 

2. אבל הפואנטה איננה הביצועים של אור יחסית לבנצ׳מארק אלא האם נדל״ן זה אפיק השקעה גרוע בהינתן האלטרנטיבות. האדם הממוצע לא יגיע לתוצאות שלי בהרבה דברים 🤷‍♂️😅 

לפני 3 שעות, פינדר כתב:

[3] תשואה על דירה להשכרה בארץ היא כ3% ברוטו, לפני עליית ערך הנכס. זה נמוך מהמקובל ברוב העולם.

[4] מעבר לזה יש נטייה בארץ לשנות את חוקי המיסוי בקצב גבוה יחסית ובד״כ הממשלה והציבור רואים במשקיעי הנדלן ״אויב״ שגורם לעליית מחירי הדירות.

3. אני לא מומחה לישראל אבל ממה שאני מכיר מאמין שהממוצע בישראל הוא אפילו מתחת ל3% אם מחשבים קאפרייט אמיתי, ובכ״א גם באוסטין הקאפרייט מחורבן - בכלליות זה נכון לשווקים בביקוש, (כמעט תמיד)הצמיחה המואצת גוררת ירידה בקאפ (נתונים גרועים יירשמו גם בביי, סיאטל, ניו יורק וכו׳). אבל נדל״ן איננו מורכב רק מהחלק התזרימי אלא גם מהחלק ההוני, ממש כמו שמניה איננה נמדדת רק דיבידנד.

4. לדעתי אתה צודק לחלוטין וכאמור מלבד בית מגורים לא הייתי משקיע בישראל, בין היתר מהסיבות האלו. תוסיף לזה שנאה לתושבי חוץ ואני בכלל ״אוכלוסיה בסיכון״. מנגד, זה נכון עבורי ולא גורס מכך שזה נכון לכולם.

 

לפני כשעה, liorwohl כתב:

עכשיו תקרא את ההודעות של כל האחרים, לא המקרה שלך, ורואים שהכוונה של אנשים בדרך כלל היא לקנות בית באירופה, במחיר זול בלי מינוף ודרך כל סוכן אפשרי. יש 0 סיכוי להרוויח כסף בזה לעומת מדד.

תראה אני לא מחפש להתווכח איתך - בטח ובטח בהינתן שאני מסכים איתך לחלוטין ומקבל צמרמורת כשאני רואה אנשים שמדברים על השקעה באזור זר בלי שהם מבינים שום דבר לגבי אף אחד, אבל זו לא היתה הטענה המקורית שלך, עליה הגבתי. אתה התייחסת לאפיק בצורה כללית ואני בסה״כ הדגמתי שהטענה לוקה בחסר, לא בשביל ״להוכיח״ אותך אלא בשביל לפתוח קצת את הראש לקורא המזדמן, ואולי אפילו לך. אם לי לא היו פותחים את הראש, אז לא הייתי איפה שאני היום.

זה מחזיר אותי ל[1] היות ואת רוב הידע שלי לא רכשתי ב״קורס אפללו להתעשרות במהירות״ אלא דרך קריאה ומחקר, הרבה מהם בפורומים. פלטפורמות שיתוף מידע יכולות לייצר המון ערך, בחינם, כל עוד משתמשים בהן עבור הפונקציה הנכונה.

[David32]

ספריאל מאוד צודק, וכולם דילגו עליו, אבל בפועל כול רכישה כזאת מאוד תלויה במיקום והידע שלכם לא תקף ברגע שעוברים את הגבול. 

[שליקו99]

זו בהחלט תקופה שלעזוב את ישראל נהיה רעיון מושך יותר ויותר, כל כך לחוץ פה, המשכורות חוץ מהייטק עלובות, כל שנה שנתיים יש איזה משבר או מלחמה אחרת ואי אפשר לנשום, ולקנח את הכל עם הדובדבן שעל הקצפת, מי שלא שוחה בכסף כאיש משפחה עם משכנתא וילדים ומכניס איזה 40,000-35,000 נטו לא כולל האישה פשוט לא יכול להינות ממכוניות במדינה הזבל הזאת. פשוט סיוט.

עריכה אחרונה ב-21 לפברואר, 2025 על ידי שליקו99

[G. P. Magnus]

לפני 16 שעות, שליקו99 כתב:

זו בהחלט תקופה שלעזוב את ישראל נהיה רעיון מושך יותר ויותר, כל כך לחוץ פה, המשכורות חוץ מהייטק עלובות, כל שנה שנתיים יש איזה משבר או מלחמה אחרת ואי אפשר לנשום, ולקנח את הכל עם הדובדבן שעל הקצפת, מי שלא שוחה בכסף כאיש משפחה עם משכנתא וילדים ומכניס איזה 40,000-35,000 נטו לא כולל האישה פשוט לא יכול להינות ממכוניות במדינה הזבל הזאת. פשוט סיוט.

 

אני מבין את הסנטימנט שלך שליו, אבל עכשיו אתה מזגים לכיוון השני. אתן לך דוגמא אמיתית שלכאורה לא יכולה להתקיים לפי מה שכתבת - יש לי חבר כמעט בן 40, אשה + 3 ילדים קטנים יחסית. מרוויחים בערך 20 לחודש יחד (לא 35-40 לבעל בלבד). חיים בלב המרכז בשכירות בדירה ישנה יחסית אבל ששופצה קצת. יש להם שתי מכוניות ישנות - 2008 בת עשר ואימפאלה בת עשר. חבר שלי מטפל יפה בשתיהן. ה-2008 אכן לא מאוד מהנה לנהיגה אבל נותנת עבודה. האימפאלה נהדרת - 305 כ״ס, אורך מעל 5 מטר, נוסעת נהדר - יופי של רכב וחבר שלי נהנה ממנו למרות שהוא לא נוסע המון בשנה.

אז ללא ספק קשה להינות מרכב בישראל, אבל ממש לא בלתי אפשרי וזאת בטח לא הסיבה להגר למדינה אחרת (יש מספיק סיבות אחרות שאנשים מעלים בשרשור). 

[שליקו99]

לפני כשעה, G. P. Magnus כתב:

 

אני מבין את הסנטימנט שלך שליו, אבל עכשיו אתה מזגים לכיוון השני. אתן לך דוגמא אמיתית שלכאורה לא יכולה להתקיים לפי מה שכתבת - יש לי חבר כמעט בן 40, אשה + 3 ילדים קטנים יחסית. מרוויחים בערך 20 לחודש יחד (לא 35-40 לבעל בלבד). חיים בלב המרכז בשכירות בדירה ישנה יחסית אבל ששופצה קצת. יש להם שתי מכוניות ישנות - 2008 בת עשר ואימפאלה בת עשר. חבר שלי מטפל יפה בשתיהן. ה-2008 אכן לא מאוד מהנה לנהיגה אבל נותנת עבודה. האימפאלה נהדרת - 305 כ״ס, אורך מעל 5 מטר, נוסעת נהדר - יופי של רכב וחבר שלי נהנה ממנו למרות שהוא לא נוסע המון בשנה.

אז ללא ספק קשה להינות מרכב בישראל, אבל ממש לא בלתי אפשרי וזאת בטח לא הסיבה להגר למדינה אחרת (יש מספיק סיבות אחרות שאנשים מעלים בשרשור). 

נשמע קצת לא סביר להחזיק 2 מכוניות, 3 ילדים קטנים ולשלם שכירות ורמת הוצאות של המרכז עם 20000 בחודש, האימפלה גם לא ממש רכב יקר באופן מיוחד בישראל, חוץ מהדלק שנניח 1 ל6, רכב של 50000 שקל וביטוח לא יקר יותר ממשפחתית רגילה, בלי טורבו גיר רובוטי ומה לא

[G. P. Magnus]

לפני שעה, שליקו99 כתב:

נשמע קצת לא סביר להחזיק 2 מכוניות, 3 ילדים קטנים ולשלם שכירות ורמת הוצאות של המרכז עם 20000 בחודש, האימפלה גם לא ממש רכב יקר באופן מיוחד בישראל, חוץ מהדלק שנניח 1 ל6, רכב של 50000 שקל וביטוח לא יקר יותר ממשפחתית רגילה, בלי טורבו גיר רובוטי ומה לא

 

זוג מחושב מאוד וצרכנים נבונים מאוד. למזלם שכה״ד שלהם יחסית נמוך עם בעל בית מתחשב.

 

האימפלה ב-2020 (השנה האחרונה שמכרו אותה) עלתה סביבות 260,000, בהחלט לא מחיר נמוך דאז. אבל אכן זה רכב עם הרבה יתרונות ובהם גם ביטוח וחלפים זולים יחסית - שוב, צריך לדעת ולהכיר את שוק הרכב ומה הדרישות שלך. לא פשוט, אבל אפשרי למצוא רכב שמהנה (עבורך), ולרכוש אותו גם אם לא חדש. הדלק באמת סביבות 1 ל-6 אבל בנסועה נמוכה במרכז צריכת הדלק לא רלוונטית בכלל. אני חושב שבלי דלק (אבל כולל פחת!) ההוצאה החודשית על האימפלה (רישוי, ביטוח מקיף וטיפול שנתי וכן קבוצה לצמיגים) היא סביבות 550 ש״ח. וכמו שאומר החבר, עם טיפולים קבועים אין סיבה שהרכב לא יסע יפה גם עוד עשור ואין לו שום סיבה להחליף - האימפלה שלו נוחה בהרבה מרוב הרכבים החדשים בהם נסעתי ויש לה מנוע וי 6 בריא וחזק (חושב אפס ל-100 מתחת ל-7 שניות), למי שזה חשוב לו.