Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם או להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

לאיזו מדינה הייתם מהגרים


Coro

פוסטים מומלצים

לפני 10 שעות, liorwohl כתב:

למה לעזעזל שמישהו ישקיע בנדלן, כל פעם שכותבים את זה אני מת מבפנים.

אכתוב רק על בית אחד בשביל לא להרוג אותך מספר פעמים (אני כותב בזמן אמת אז לא יודע איך התוצאה תראה, האמת שזה מסקרן!)

 

דוגמא להמחשה על הבית הקודם שלי, שכרגע רנטל

נרכש ב2018 עבור 340k, נניח 25% הון עצמי - 85k (משכנתא 255)

 

כיום הוא שווה בערך 650k, החלפתי לו מזגן מתישהו והוצאתי עוד כל מיני הוצאות נניח 50k סה״כ (אני מעגל למעלה בהגזמה), נניח שהחוב שלי אחרי 6 שנים הוא 240, אז האחזקות שלי הם 650-50-240 = 360k

בשביל לחסוך לעצמי זמן אני מתעלם כרגע מהתזרים של הנכס ומעמיד שהוא רק מכסה את ההוצאות, ומחסכון המס המטורלל במקרה הספציפי שלי כי השכלתי ללמוד שיטות שמניבות קיזוזים משמעותיים - זה יותר מדי פרטני.

 

אם לא הייתי רוכש אלא משקיע בסנופי, אז היו אחלה שנים עם 15% תשואה בממוצע, מה שאומר ש85 היו הופכים לסד״ג 196k (יאייי אני לא צריך להתאבד).

 

זה שם את הנכס שלי על בערך 164k$+ בהשוואה, אם אני לא מתבלבל בחישוב שלי. 

 

כאן אני מזניח עוד משהו - בנדל״ן בארה״ב ישנה דרך להמנע ממס שבח, לא כך המצב להשקעות הוניות. שוב, ספציפי מדי אז נניח שבשני האפיקים המיסוי זהה.

 

עכשיו, ייתכן שעבור פלוני $164,000 זה סכום חסר משמעות או שאינו שווה את ה״סיכון״ שבבעלות בית במרחק 10ד׳ ממרכזי פיתוח של אפל ונבידיה ובתי״ס בדירוג 9~, אבל עבורי מדובר בסכום סביר ובסה״כ אני לא מרגיש חרטה עמוקה על ההחלטה שלי. כמו כן, יש לי בלוק כסף ב2.5% ריבית קבועה.

 

אז אם לקחת את זה דרגה אחת קדימה - בעצם במקום לשים 85k בשוק ההון ולקבל החזר 15%, לקחתי את הכסף הזה ושמתי בנכס ועל הדרך קיבלתי גוש כסף בריבית כמעט אפסית, וכל הדבר הזה שידך אותי למוצר בשווי 340k, ולכן אני לא צריך שהמוצר עצמו יגדל ב15% אלא בפחות מכך - הקסם של מינוף. כך למרות שהנדל״ן עלה ״רק״ ב10% שנתי ממוצע (לעומת ה15% של המדד), בפועל האחזקות שלי ב83% רווח - אחרי תשלומי הריבית.

 

(זה הזמן להזכיר לי שלא כל נדלן עולה, או שהיו שנים טובות בטריטוריה שלי - ולהתעלם מכך ש15% עליה שנתית בסנופי זה גם חריג. בכ״א הפואנטה איננה ״להוכיח״ שמשהו עדיף/פחות, אלא להשוות בין שני אפיקים במקרה אמיתי שקרה במציאות)

 

כמו כן השכירות עלתה, אז כיום הנכס גם מניב תזרים, לא שזה מעניין אותי יותר מדי - זה משחק ארוך טווח ומה שבאמת חשוב זה התזרים העתידי כשסוף סוף אוכל לפרוש ולהקדיש יותר זמן לתחביבים משמעותיים כמו קריאה בפורום על זה שאנשים מתים מבפנים בגלל שסתומים כמוני מקבלים החלטות תמוהות :)

 

(למען הסר ספק אני חד משמעית בעד השקעה בשוק ההון, ובפרט לאדם הממוצע זה עדיף - אבל באותה נשימה ברור לי שיש יתרונות מסוימים גם לאפיקים אחרים ובמקום להכניס את עצמי לאיזושהי פריזמת tunnel vision מצומצמת השקעתי בידע וזה החזיר את עצמו בריבוע, ממליץ בחום)

עריכה אחרונה על ידי oryo
  • אהבתי 1
  • מעניין 1
  • רעיון טוב! 1

“Never wrestle with a pig - you'll both get dirty, but the pig likes it"

Model 3 P | Atom 3 | Palisade Calligraphy | Sportster Iron 883 | Monster 1200

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

בתאריך 20.1.2025 בשעה 17:39, garicho כתב:

 

יש לך כמה הנחות כאן שאני לא בטוח שמתקיימות, אבל אני בהחלט אגיד שהכרות עם איך שוק מסוים פועל מועילה מאוד. מה שבסוף קורה זה שזרים (באופן כללי) משלמים ״מס זרות״* שקטן ככל שהם חיים יותר זמן באותו מקום. אם אתה קונה להשקעה בתור לא מקומי בהכרח מס הזרות שתשלם יהיה יחסית גבוהה. 

 

* ב״מס זרות״ הכוונה לא למס אמיתי אלה לעלויות נוספות (בין אם מודעות ובין אם לא) שאדם ישלם במקום שהוא לא מכיר באופן טוב את החוקים הכתובים (והלא כתובים) ושלא מתנהל באופן חלק באותה שפה. החל מעלויות תרגום דרך עלות יקרה מידי לשיפוצים וכלה בהחזרי מס ספציפיים שצריך לדעת איך לקבל (רק דוגמאות).

לא כל כך הבנתי את הטענה, אנחנו די טוענים אותו הדבר. ה"מס זרות" הזה שאתה מדבר עליו לא זר לי אבל לא על זה דיברתי. לישראלים יש נטייה לחשוב שבגלל שבארץ השוק הזה פרוץ ומנוהל כמו וול, באסטה בשוק, אז זה ככה בכל העולם. במדינות אירופאיות מערביות, ממש ממש לא ובצדק. לכן כל מיני משפטים כמו "מדינת ישראל לוקחת חלק מהרווחים", מוזמן לנסות את מזלו בגרמניה/צרפת ושיחזור לספר איפה המדינה יותר בכיס של המשכיר...

  • אהבתי 1
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 53 דקות, YoJ כתב:

בכיס של המשכיר

נראה לי שהתכוונת שוכר..

Ready To Rock
Ready To Rumble

"Hard times create strong men, strong men create good times, good times create weak men, and weak men create hard times." G. Michael Hopf

 Daihatsu Sirion 2007 1.3 automatic
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 11 שעות, oryo כתב:

זה הזמן להזכיר לי שלא כל נדלן עולה, או שהיו שנים טובות בטריטוריה שלי

לא כל נדלן ועולה והיו שנים טובות בטריטוריה שלך

לפני 11 שעות, oryo כתב:

(למען הסר ספק אני חד משמעית בעד השקעה בשוק ההון, ובפרט לאדם הממוצע זה עדיף - אבל באותה נשימה ברור לי שיש יתרונות מסוימים גם לאפיקים אחרים ובמקום להכניס את עצמי לאיזושהי פריזמת tunnel vision מצומצמת השקעתי בידע וזה החזיר את עצמו בריבוע, ממליץ בחום)

 

לפני 11 שעות, oryo כתב:

אז אם לקחת את זה דרגה אחת קדימה - בעצם במקום לשים 85k בשוק ההון ולקבל החזר 15%, לקחתי את הכסף הזה ושמתי בנכס ועל הדרך קיבלתי גוש כסף בריבית כמעט אפסית, וכל הדבר הזה שידך אותי למוצר בשווי 340k, ולכן אני לא צריך שהמוצר עצמו יגדל ב15% אלא בפחות מכך - הקסם של מינוף. כך למרות שהנדל״ן עלה ״רק״ ב10% שנתי ממוצע (לעומת ה15% של המדד), בפועל האחזקות שלי ב83% רווח - אחרי תשלומי הריבית.

ו2 המשפטים האלה מתמצתים הכל.

הכוח של המינוף הוא מאוד משמעותי, ואחרי שתוקעים יתד בשוק הנדלן, ובמיוחד בארץ עם ההטבות מס, אפשר וצריך להיכנס לשוק ההון, במיוחד עם הקלות שבה זה נעשה היום.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 15 שעות, oryo כתב:

נרכש ב2018 עבור 340k, נניח 25% הון עצמי - 85k (משכנתא 255)

 

השוואה הוגנת היתה לקחת קרן ממונפת על ה S&P באותו יחס. 

להשכרה: חתימה בפורום הרכב המוביל בישראל!

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני כשעה, SurfHigh כתב:

השוואה הוגנת היתה לקחת קרן ממונפת על ה S&P באותו יחס. 

לא, זו לא השוואה הוגנת אלא cherry-pick בשביל להוכיח פואנטה - שכן בחיים זה תרחיש שלא היה מתבצע בפועל (ואף אחד לא מדבר עליו כעת).

אנחנו משווים בין אלטרנטיבות ריאליות, לא בין חלומות בדיעבד, אחרת אפשר גם להשוות על לקחת את הכסף למנף אותו ולשים בביטקוין ואז וואו איזה יופי אני עשיר 💃

“Never wrestle with a pig - you'll both get dirty, but the pig likes it"

Model 3 P | Atom 3 | Palisade Calligraphy | Sportster Iron 883 | Monster 1200

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 17 שעות, oryo כתב:

ובמקום להכניס את עצמי לאיזושהי פריזמת tunnel vision מצומצמת השקעתי בידע וזה החזיר את עצמו בריבוע, ממליץ בחום

מה זה השקעת בידע? הרי זה היום המקצוע שלך, לא?

האדם הממוצע שמשקיע, לא כבעל מקצוע, כנראה שלא יגיע לאותן תוצאות שלך.

 

לא יודע איך גם זה הפך לדיון השקעות, אבל מכיוון שזה שרשור על הגירה ואתה חי במדינה שונה מרובנו, אז זה כן קצת קשור.

תשואה על דירה להשכרה בארץ היא כ3% ברוטו, לפני עליית ערך הנכס. זה נמוך מהמקובל ברוב העולם.

מעבר לזה יש נטייה בארץ לשנות את חוקי המיסוי בקצב גבוה יחסית ובד״כ הממשלה והציבור רואים במשקיעי הנדלן ״אויב״ שגורם לעליית מחירי הדירות.

 

אני לא חושב שהשקעה בנדלן בארץ היא טעות. היא רק לא מתאימה לכל אחד.

  • אהבתי 1

״צדקתי בעבר, עדיין אני צודק, תמיד אני צודק.״

מ.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

סבבה אם אתה קונה בית במינוף בדיוק באיזור הנכון שנהיה בו בועת הייטק מטורפת ואתה גם גר באיזור ולכן יכול בכלל להתמנף על זה, כנראה שתעשה עסקה לא רעה. 

עכשיו תקרא את ההודעות של כל האחרים, לא המקרה שלך, ורואים שהכוונה של אנשים בדרך כלל היא לקנות בית באירופה, במחיר זול בלי מינוף ודרך כל סוכן אפשרי. יש 0 סיכוי להרוויח כסף בזה לעומת מדד.

Citroen C1 2017 ידנית (ליום יום) | Fiat Punto Cabrio 60s 1995 (לא ברור למה 😅)

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 3 שעות, פינדר כתב:

[1]מה זה השקעת בידע? הרי זה היום המקצוע שלך, לא?

[2]האדם הממוצע שמשקיע, לא כבעל מקצוע, כנראה שלא יגיע לאותן תוצאות שלך.

1. היום כן, אבל את הנכס הזה ורוב האחרים רכשתי לפני שהיה לי רשיון - לימדתי את עצמי מה שצריך והוצאתי לפועל. המקצוע בעצם נוצר מהיישום הנסיון והתובנה שיש בכך ערך עודף גבוה, בין היתר כי אנשים רבים לא יודעים / זמינים לבצע זאת בעצמם.

 

2. אבל הפואנטה איננה הביצועים של אור יחסית לבנצ׳מארק אלא האם נדל״ן זה אפיק השקעה גרוע בהינתן האלטרנטיבות. האדם הממוצע לא יגיע לתוצאות שלי בהרבה דברים 🤷‍♂️😅 

לפני 3 שעות, פינדר כתב:

[3] תשואה על דירה להשכרה בארץ היא כ3% ברוטו, לפני עליית ערך הנכס. זה נמוך מהמקובל ברוב העולם.

[4] מעבר לזה יש נטייה בארץ לשנות את חוקי המיסוי בקצב גבוה יחסית ובד״כ הממשלה והציבור רואים במשקיעי הנדלן ״אויב״ שגורם לעליית מחירי הדירות.

3. אני לא מומחה לישראל אבל ממה שאני מכיר מאמין שהממוצע בישראל הוא אפילו מתחת ל3% אם מחשבים קאפרייט אמיתי, ובכ״א גם באוסטין הקאפרייט מחורבן - בכלליות זה נכון לשווקים בביקוש, (כמעט תמיד)הצמיחה המואצת גוררת ירידה בקאפ (נתונים גרועים יירשמו גם בביי, סיאטל, ניו יורק וכו׳). אבל נדל״ן איננו מורכב רק מהחלק התזרימי אלא גם מהחלק ההוני, ממש כמו שמניה איננה נמדדת רק דיבידנד.

4. לדעתי אתה צודק לחלוטין וכאמור מלבד בית מגורים לא הייתי משקיע בישראל, בין היתר מהסיבות האלו. תוסיף לזה שנאה לתושבי חוץ ואני בכלל ״אוכלוסיה בסיכון״. מנגד, זה נכון עבורי ולא גורס מכך שזה נכון לכולם.

 

לפני כשעה, liorwohl כתב:

עכשיו תקרא את ההודעות של כל האחרים, לא המקרה שלך, ורואים שהכוונה של אנשים בדרך כלל היא לקנות בית באירופה, במחיר זול בלי מינוף ודרך כל סוכן אפשרי. יש 0 סיכוי להרוויח כסף בזה לעומת מדד.

תראה אני לא מחפש להתווכח איתך - בטח ובטח בהינתן שאני מסכים איתך לחלוטין ומקבל צמרמורת כשאני רואה אנשים שמדברים על השקעה באזור זר בלי שהם מבינים שום דבר לגבי אף אחד, אבל זו לא היתה הטענה המקורית שלך, עליה הגבתי. אתה התייחסת לאפיק בצורה כללית ואני בסה״כ הדגמתי שהטענה לוקה בחסר, לא בשביל ״להוכיח״ אותך אלא בשביל לפתוח קצת את הראש לקורא המזדמן, ואולי אפילו לך. אם לי לא היו פותחים את הראש, אז לא הייתי איפה שאני היום.

זה מחזיר אותי ל[1] היות ואת רוב הידע שלי לא רכשתי ב״קורס אפללו להתעשרות במהירות״ אלא דרך קריאה ומחקר, הרבה מהם בפורומים. פלטפורמות שיתוף מידע יכולות לייצר המון ערך, בחינם, כל עוד משתמשים בהן עבור הפונקציה הנכונה.

  • אהבתי 1
  • רעיון טוב! 1

“Never wrestle with a pig - you'll both get dirty, but the pig likes it"

Model 3 P | Atom 3 | Palisade Calligraphy | Sportster Iron 883 | Monster 1200

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

ספריאל מאוד צודק, וכולם דילגו עליו, אבל בפועל כול רכישה כזאת מאוד תלויה במיקום והידע שלכם לא תקף ברגע שעוברים את הגבול. 

How'd you get so strong mcduck?

- By lifting money bags

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

×
×
  • תוכן חדש...