שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Transporter]

2 דברים שלא קשורים אחד לשני

1. מקודם בחדשות עשו חישוב קל:

מי שלקח משכנתא מליון שח ל 20 שנה היה משלם 5100 בחודש. היום משלם 5900. כלומר התייקר ב800 שח

זה לא כזה קיצוני שאי אפשר לעמוד בזה.

מאמין שכל אחד יוכל לעמוד בזה

 

2. כל אלה שמאמינים שיהיו פה איזה משברון

מה מונע בעצם שיהיה עוד משבר סאבפריים ? הרי זה מה שהיה שם בעצם, הריבית עלתה, לא יכלו לשלם משכנתאות ולא יכלו למכור את הדירות וככה הכל התחיל.

מה מונע שיקרה שוב?

לפני 4 שעות, redroze כתב:

להיות חכם בדיעבד זו לא חוכמה.

 

למה בדיעבד? מדברים על העתיד

אם המחירים באמת ירדו, ולא ירידה של 100 אלף עם עליה של 5% ריבית אלא ירידה משמעותית

שווה לקנות מה שאפשר כל אחד והיכולת שלו.

[KipodYam]

למיטב הבנתי, במשבר הסאבפריים של 2008 בארהב, נתנו אז הלוואות ממש בלי שום בדיקה ולאנשים שלא ממש יכלו להחזיר. נדמה לי שאפשר היה פשוט להפסיק לשלם ושהבנק יקח את הדירה, ויצא משתלם לכל האנשים האלה.

אצלנו תפסיק לשלם ואם הבנק ימכור את הדירה שלך בהפסד, אתה תמשיך לשלם לבנק על ההפרש וכל ההוצאות של הבנק.

[avargel]

לפני 4 שעות, Transporter כתב:

אם המהלך הזה ישיג את המטרה שלו יגיעו בסוף לאיזון כזה שהמחירים יורדים משמעותית לעומת הריבית שתהיה גבוהה מ0 אבל לא מספיק גבוהה כדי שלא יקנו.

אם אכן יראו שאין קונים ויתחילו להלחץ תהיה ירידת מחירים משמעותית

 

אתה מתאר פה מצב היפוטתי שבו

הריבית עולה --> המחירים יורדים --> הריבית יורדת --> המחירים *לא* עולים

 

ובכן, צר לי לחדש לך - המחירים ימשיכו לעלות ברגע שהריבית תרד, כי ככה נעה המטוטלת הזו

 

יתירה מכך, המחירים יעלו אקספוננציאלית (ע"ע השנה האחרונה) ברגע שהריבית רק תשנה מגמה לכיוון הירידה למרות שהיא עדיין גבוהה, זאת בשל ביקושים כבושים שיווצרו בשנות ה"בצורת" שבהן המחירים ירדו בגלל ריבית גבוהה

 

אחדד: הקבלנים יקטינו היצע (זה ברור. כי יהיו פחות קונים). למשקיעים יש אפיקים אחרים. זוגות צעירים לא יקבלו משכנתא בריביות גבוהות. ואז ברגע שהריבית תרד בחזרה - כל הביקושים ישתחררו והמחירים יטוסו שוב.

 

בקיצור, אתה מדמיין איזשהי נקודת איזון שספק אם קיימת, אבל וודאי שלא ניתן לצפות את התזמון שלה מראש אלא רק בדיעבד.

 

 

[farkash7]

הכל שאלה של זמן. כמה זמן הריבית תישאר ברמה הזו.

אם תישאר למספיק זמן אז נקודת שיווי המשקל תשתנה.

יבואו קבלנים ״חדשים״ שקנו קרקע במחירים אחרים ויבנו בתים במחירים אחרים.

 

בסוף קבלנים רוצים לאכול ויש גבול כמה זמן הם יכולים לשבת על הגדר.

 

 

[G. P. Magnus]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

בסוף קבלנים רוצים לאכול ויש גבול כמה זמן הם יכולים לשבת על הגדר.

 

זה משתנה בצורה קיצונית בין קבלן לקבלן. הכי הרבה לחץ יהיה על חברות ציבוריות כמו שיכון ובינוי, אבל בחברות פרטיות? הן יצמצמו כח אדם (שממילא חלקו הגדול מגיע מהשטחים וזאת בעיה נפרדת שלא נדון בה כאן) וימשיכו את הפרוייקטים הקיימים שלהם ואולי יקדמו פרוייקטים שלמרות הריבית העולה עדיין יהיו רווחיים (רק כדי להתגלגל). ברור לכולנו שיהיו כאלו שבגלל שהם מעסיקים את כל הקרובים בעסק יצטרכון להמשיך ולהתגלגל אבל יש להם הרבה שומנים מהשנים האחרונות אז לא לדאוג להם.

 

עם זאת, אני אישית מכיר קבלן קטן שהעלויות שלו כשהוא מצמצם כח אדם יורדות קרוב לאפס; יש לו הרבה נכסים מניבים כך שהוא לא זקוק לתזרים של העסק ומבחינתו לצאת לחופש של כמה שנים זה להיט .... ואז הוא יחזור ויבנה כאשר המצב יהיה לטובתו.

[Transporter]

לפני 3 שעות, avargel כתב:

 

אתה מתאר פה מצב היפוטתי שבו

הריבית עולה --> המחירים יורדים --> הריבית יורדת --> המחירים *לא* עולים

 

ובכן, צר לי לחדש לך - המחירים ימשיכו לעלות ברגע שהריבית תרד, כי ככה נעה המטוטלת הזו

 

יתירה מכך, המחירים יעלו אקספוננציאלית (ע"ע השנה האחרונה) ברגע שהריבית רק תשנה מגמה לכיוון הירידה למרות שהיא עדיין גבוהה, זאת בשל ביקושים כבושים שיווצרו בשנות ה"בצורת" שבהן המחירים ירדו בגלל ריבית גבוהה

 

אחדד: הקבלנים יקטינו היצע (זה ברור. כי יהיו פחות קונים). למשקיעים יש אפיקים אחרים. זוגות צעירים לא יקבלו משכנתא בריביות גבוהות. ואז ברגע שהריבית תרד בחזרה - כל הביקושים ישתחררו והמחירים יטוסו שוב.

 

בקיצור, אתה מדמיין איזשהי נקודת איזון שספק אם קיימת, אבל וודאי שלא ניתן לצפות את התזמון שלה מראש אלא רק בדיעבד.

 

 

 

כמו שהיום אתה לא רואה שמעלים ריבית ב 0.75 ולמחרת על הבוקר כל הקבלנים מורידים מחירים

ככה גם כשיורידו ריבית לא תראה יום למחרת ההכזרה עלית מחירים

הדברים לוקחים זמן ותלויים באווירה שתהיה בשוק

אם תהיה אווירה של חוסר עניין בדירות, המחירים ירדו

ואפשרי שנגיע למצב שהמחירים יורדים משמעותית, ולמרות הריבית שעלתה, עדיין כלכלי לקנות

הרי הייתה פה ריבית לפני 11 שנה. זה לא שמעולם לא הייתה.

אנשים קנו דירות וקנו הרבה

אני זוכר את עצמי מתעניין בדירות בכל מיני איזורים שלא רלוונטים לי רק בשביל להחזיק עוד דירה שתשרת אותי

לפני 23 דקות, G. P. Magnus כתב:

יש לו הרבה נכסים מניבים כך שהוא לא זקוק לתזרים של העסק ומבחינתו לצאת לחופש של כמה שנים זה להיט .... ואז הוא יחזור ויבנה כאשר המצב יהיה לטובתו.

 

נראה לי שבכל תחום יש  כאלה שהסתדרו להם טוב ההשקעות ולא לחוץ להם עכשיו להתאבד על עוד פרוייקט

השאלה כמה כמוהו יש

[Gosser1860]

לפני 11 שעות, avargel כתב:

ירדו, ואז הוא יקנה? עם משכנתא? בריבית גבוהה?

אז מה הרוויח?

אל תשכח שאחד החסמים הוא הון ראשוני שיורד באופן יחסי למחיר הדירה הכולל. הייתי מסתכן ואומר שלרוב הרוכשי (דיור למגורים) לא באמת איכפת כמה ריבית (כוללת) משלמים כל עוד מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא ובסוף הדרך תיהיה דירה.

 

לפני 15 שעות, adi89 כתב:

מצחיק שכל אלו שאין להם דירה כאן בשרשור רק מייחלים ומייחלים, אתם חושבים שקריסות ועליית הריבית תקרב אתכם לדירה? הצחקתני

לא. אני גם לא חושב שהמדינה תאפשר קריסות של האזרח הקטן. אותו אחד שהיה לא אחראי והתמנף למוות הוא כבבת עינו של המדינה (ע"ע קורונה). 
אבל אולי הריבית הגבוהה תיהיה קטליזטור לאירועים שיגרמו למדינה להפוך את שוק הדיור לשוק פתוח יותר, ותמנע התפתחות של תרבות פריצים וצמיתים.

 

=============

קראתי את מה שכתבתי ונזכרתי בזה:

[G. P. Magnus]

לפני 20 דקות, Transporter כתב:

השאלה כמה כמוהו יש

 

כמו בכל שוק, יש כמה, אבל כנראה שלא הרבה וכאמור גם אם הקבלן היה מעדיף לצאת לחופש של שנתיים, יש לו בדר"כ עובדים, הוצאות, התחייבויות שלא לדבר על בעלי מניות אחרים לפעמים (בין פרטיים ובין הציבור). הבעיה שבשרשור נוטים לדבר על "נדל"ן" ו"קבלנים" כמקשה אחת, והאמת כמובן יותר מגוונת.

 

 

[Transporter]

לפני 44 דקות, Gosser1860 כתב:

לא. אני גם לא חושב שהמדינה תאפשר קריסות של האזרח הקטן. אותו אחד שהיה לא אחראי והתמנף למוות הוא כבבת עינו של המדינה (ע"ע קורונה). 

 

אולי המדינה תעדיף שיהיו כאלה שהמשכנתאות שלהם יתייקרו ויהיה להם קשה

אבל המחירים ירדו משמעותית ונוכל שוב להאמין שהילדים שלנו יוכלו לקנות כאן דירה יום אחד

השאלה אם המדינה תגיע למסקנה שאם המחירים ירדו והריביות יעלו יהיו כאן פחות נפגעים מאשר אם המחירים ימשיכו לזנק

[יובל .מ.]

הבעיה  שמתייחסים ל"מדינה" כאילו זאת איזה יישות נפרדת.
בוא, היא מורכבת מאותם אנשים שיש בבעלותם כמה וכמה דירות, ועליית המחירים מטיבה איתם. הילדים שלהם יקבלו את הדירות בירושה.
אחד הדברים הכי טובים שיכולים לקרות במדינה הזאת זה פירוק ההסתדרות, אתה רואה מישהו מעובדי המדינה יוצאים נגד הוועד שלהם עצמם?

[Transporter]

לפני 4 דקות, יובל .מ. כתב:

היא מורכבת מאותם אנשים שיש בבעלותם כמה וכמה דירות

 

ומאותם אנשים שבקושי יש להם דירה אחת והילדים שלהם לעולם לא יוכלו לקנות דירה.

יש הרבה יותר כאלה מאשר אנשים שיש להם 4-5 דירות לחלק אחת לכל ילד

ולא כל סטודנט שההורים שלו בני 50 יכול לבנות על זה ששני ההורים ימותו מחר והוא יקבל דירה

 

עריכה אחרונה ב-4 לאוקטובר, 2022 על ידי Transporter

[יובל .מ.]

לא הבנת אותי..

בראש רשימת משקיעי הנדל"ן: עובדי המגזר הציבורי | כלכליסט (calcalist.co.il)

עובדי המגזר הציבורי שמקבלים החלטות הם אלה שמתדלקים את מחירי הדיור.
אדם מהמגזר הפרטי יכול לנסות לשפר את החיים שלו על ידי שיפור משכורת או השקעות בבורסה, אבל אין לו אפשרות להשפיע על החלטות מדיניות.
בשביל שיהיה שינוי צריך שעובדי המגזר הציבורי יבואו ויגידו "בואו נעשה א ב ג וזה יוריד את מחירי הדיור", אבל איזה אינטרס יש להם לעשות את זה? מי ירצה להוריד את המחיר של הנכסים שלו?
כולם מדברים על יוקר המחיה, אבל זה נובע מזה שישראל היא לא המדינה הכי תחרותית שיש ולאנשים שנמצאים בעמדות כוח אין אינטרס לשנות את זה.

[Transporter]

אבל לפני 2 עמודים כתבו פה שמי שמחזיק נכס לא אכפת לו מה השווי שלו אם הוא לא מממש

נניח ויש להם 8 דירות

כל הדירות מושכרות 

מה אכפת להם אם תהיה ירידה במחירי הנכס?

אז הם יקנו עוד 3 דירות

וידעו שעוד כמה שנים המחיר יעלה ובמקום 8 דירות יהיו להם 11

 

[Potato]

לפני 58 דקות, יובל .מ. כתב:

לא הבנת אותי..

בראש רשימת משקיעי הנדל"ן: עובדי המגזר הציבורי | כלכליסט (calcalist.co.il)

עובדי המגזר הציבורי שמקבלים החלטות הם אלה שמתדלקים את מחירי הדיור.
אדם מהמגזר הפרטי יכול לנסות לשפר את החיים שלו על ידי שיפור משכורת או השקעות בבורסה, אבל אין לו אפשרות להשפיע על החלטות מדיניות.
בשביל שיהיה שינוי צריך שעובדי המגזר הציבורי יבואו ויגידו "בואו נעשה א ב ג וזה יוריד את מחירי הדיור", אבל איזה אינטרס יש להם לעשות את זה? מי ירצה להוריד את המחיר של הנכסים שלו?
כולם מדברים על יוקר המחיה, אבל זה נובע מזה שישראל היא לא המדינה הכי תחרותית שיש ולאנשים שנמצאים בעמדות כוח אין אינטרס לשנות את זה.

 

זה לא בהכרח משקיעים "חכמים".

אנשי קבע שפעם היו בונים להם פרויקטים מיוחדים,עם מענק הפרישה קנו עוד דירה.

 

לא רואה את הקשר בין זה לבין מדיניות המדינה.

[Shay_u]

אני צריך קצת עזרה בהבנת נקודת המבט של חלק מהאנשים שאין ברשותם דירה - אלו שמצפים לירידות מחירים חדות כדי שיוכלו להגשים את חלום הדירה יום אחד.

אני מבין פחות או יותר את אסטרגיה של בנק ישראל בהעלאת הריבית (המחירים משתוללים, צריך לצנן את השוק וכו'). לאור הצעדים, המצב הוא כרגע שהשוק בעצירה - אף אחד לא קונה דירות. אולי אפילו יהיו ירידות מחירים, אבל אנשים עדיין לא יקנו כי הריביות יהיו מאד גבוהות ולא יהיה משתלם להתמנף. התוצאה לעתיד הנראה לעין - השוק בקיפאון, אף אחד לא קונה.

 

המצב הכי רצוי מבחינת האנשים שרוצים לרכוש דירה היא קריסת מחירים ברמה של 30-40-50 אחוז כך שדירה תהיה בהישג ידם. כלומר ברגע שהשוק מספיק יזדעזע הם יוכלו לעלות על הרכבת, להתמנף בעצמם ולהתחיל להתגלגל על המשכנתא.

 

יש פה איזשהו כשל לוגי להבנתי. כמו שאני רואה את זה - כשאף אחד לא קונה, ההון של מי שלא קונה דירה ויכול כרגע - תקוע במקום. אנשים לא משקיעים את ההון שלהם בשוק אלטרנטיבי. מרבית רוכשי הדירות הם אנשים רגילים שרוצים לבנות את החיים שלהם ומחכים להזדמנות שלהם לקנות דירה.

אנשים לא מפסיקים לרצות לקנות דירות (מאז ומתמיד זו הדרך היחידה "להצליח" בחיים במדינת ישראל) הם פשוט מפסיקים לקנות דירות עד שהשוק יתייצב. אם כך - למה שזוג צעיר שלא יכול לקנות דירה היום, יוכל בעוד x שנים כשהשוק יירגע? הרי כל אותם אנשים שרוצים לקנות היום ועוצרים בגלל שהריביות גבוהות, יחזרו לשוק יחד עם כל מי שמסוגל ברגע שיהיה ניצוץ של רגיעה בשוק (ביקושים כבושים). הבעיה המבנית בשוק הנדל"ן היא מחסור חמור בכמות יחידות הדיור שנבנות אל מול כמות האנשים שרוצים לקנות דירה.

אם לא יבנו עוד יחידות דיור + אם לא יגבילו משקיעים + אם לא יורידו מחירי קרקעות, האקלים בשוק הנדל"ן לעולם לא ישתנה, מה שאומר בפועל שתמיד יהיה יותר ביקוש מהיצע והדרך היחידה לצנן את עליות המחירים היא ריביות גבוהות. אין סיטואציה שבה יהיה "קל" יותר לרכוש דירה. ככל שהזמן יעבור, לכולם יהיה קשה יותר ויותר לרכוש דירה, אם זה בגלל ריביות גבוהות או בגלל מחירי דיור גבוהים.

 

מה אני מפספס פה? מה אנשים מצפים שיקרה אם וכאשר השוק יקרוס בגלל ריביות גבוהות?