תמ"א 38 - האם לא עדיף לעשות לבד, בלי להוסיף דירות?

[איתן_כ]

נניח שאני גר בדירה בת"א בקומה רביעית מתוך 4, ששוויה 2 מיליון ש"ח ואני מעוניין מעוניין להשתדרג לדירת גג בתוספת של עד מיליון ש"ח (הסכומים דימיוניים והם לשם פשטות החישוב).

נניח שיזם שעוסק בתמ"א 38 מציע חיזוק של המבנה ושיפוץ של הבניין, תמורת זה שיתנו לו לבנות 4 דירות גג כקומה נוספת.

האם לא עדיף לי להציע לשכנים שלי לבצע את החיזוק והשיפוץ על חשבוני תמורת הזכות לבנות חדר על הגג?

לדעתי זה כדאי לי כל עוד זה יעלה לי פחות ממיליון ש"ח.

לדעתי, עלות חיזוק ושיפוץ הבניין בתוספת בניית חדר ומרפסת על הגג, צריכה לעלות לי פחות ממיליון ש"ח, בהנחה שחלק מארבעת הדיירים האחרים בקומה הרביעית ישתתפו איתי בזה.

הרווח של השכנים שלי (וגם שלי) לעומת מצב בו יזם מוסיף דירות לבניין הוא שאין תוספת של 4 דירות שהן בקירוב 8 מכוניות, באיזור שהוא גבולי מבחינת מצוקת חנייה.

האם טעיתי איפה שהוא בחישוב?

[ליין מן]

האמת והמציאות נמצאת בפרטים הקטנים - כסף כמה כסף בדיוק יעלה חיזוק הבניין.

והאם יש לכם הסכמה וכסף של 4 הדיירים של הקומה העליונה לביצוע הפרוייקט .

 

עלות דירה בבניין ( סתם חישוב כללי ) כ 300,000 $ = כללי 1,100,000 ש"ח .

הקבלן יבנה 4 דירות = 4,400,000 ש"ח - הכנסה לקבלן ממכירת הדירות .

 

הרווח היזמי והעבודה לקבלן כ 20-30% = כללי הערכה 1,000,000 - 700,000 ש"ח .

ההוצאה - העמדת אשראי לבניה , אגרות וכו' = 3,400,000 ש"ח .

בניית הדירות על הגג = כללי 100 מ"ר * 4 דירות = 400 מ"ר * 1500$ למ"ר = כ 2,200,000 ש"ח .

ההפרש הוא עלות שיפוץ הבניין כ - 1,500,000- 1,200,000 ש"ח .

הקבלן מכיר את המהנדסים העובדים,הספקים , האדריכלים ודרישות התקן - ונותן אחריות על הבניה .

 

הערכה עלות שיפוץ הבניין כ 1,5 מליון ש"ח - אם יש לכם את התקציב , אדריכל ומהנדס טובים וקבלן אשר מוכן לבצע

אתם תהיו היזמים , ותשלמו לקבלן כ 0,5 מליון על העבודה - העלות שלכם עד 2 מליון ש"ח .

 

וכעת - האם שווה לכם לשלם 0.5 מליון ש"ח תמורת חדר על הגג לכל דייר .

 

החישובים סתם כלליים לתת לך כיוון לחישוב , תלוי מיקום הבניין , עלות מ"ר בניית הדירות .

שטח אזור הבניין , גישה לשיפוצים , תשתיות וכו'.

 

אפשר גם לרכז מספר בניינים קרובים , וקבלן אחד שיבצע את העבודה .

ובתמורה אם יש מקום ואפשרות להקים מגרש חניה פנימי , תחתון וכו' .

 

אייל .

[erez10]

אפרופו תמ"א.. הבנתי שצריך 66 אחוזים של מאשרים, אצלי החתמתי 70 ומשהו אחוזים ושום קבלן לא היה מוכן לעשות עבודה בלי לקבל 100 אחוז חתימות בגלל פחד של תביעות

[ישה]

אייל

 

קראתי ולא הבנתי מה כתבת. אפשר בעברית למתחילים יותר נכון במטמטיקה למתחילים

 

ארז

 

קבלן חכם . הוא לא רוצה להיות קבלן פיקח.

דייר שלא חתם יכול זמנית לעצור את הבנייה.

[איתן_כ]

אייל - גם אני לא הצלחתי להבין את המתמטיקה.

אולי כי אני רואה חשבון ולא מבין חשבון

שאלת אם שווה לי להשקיע חצי מיליון ש"ח בשביל רבע מהגג + חדר על הגג?

כן, אם זו אכן העלות אז שווה לי מאוד.

לשדרג את הדירה שלי ע"י מעבר לדירת גג באותו איזור יעלה לי הרבה יותר.

[ישה]

איתן רוצה לצחוק עוד יותר

גם אני רואה חשבון

[razmel]

האם לא עדיף לי להציע לשכנים שלי לבצע את החיזוק והשיפוץ על חשבוני תמורת הזכות לבנות חדר על הגג?

נניח והחיזוק עולה 100 ש"ח (לצורך פשטות החישוב).

נניח ועל כל מ"ר שאתה בונה על הגג אתה יכול להשביח את הנכס ב-10 ש"ח.

למה לך לבנות חדר אחד, נניח בשטח של 20 מ"ר, ולא לבנות 4 דירות, בשטח של 600 מ"ר ? על כל מ"ר שאתה בונה אתה מרוויח.

אם אתה מחפש כדאיות כלכלית - בנה כמה שיותר.

 

לעכנין אחר, בלי קשר לתמ"א, בדוק ברשות המקומית שלך מהן זכויות הבניה על הגג.

ייתכן וישנן זכויות כאלו, וכל שעליך לעשות הוא לקנות את השטח היחסי של הגג מהדיירים.

[דני זומרשטיין]

בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38. התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם.

אתה גם תוסיף לשכנים ממ"ד , מעלית ו/אולי אף מרפסת וחניה פרטית? כי לשילוב של כמה מאלה מצפים בעלי הדירות , באפשרם לקבלן לבצע פרוייקט כזה בבניין בו הם מתגוררים. במילים אחרות, האם התמריצים הכלכליים שתספק לשכנים , יספקו אותם לדעתך?

 

נראה שלא.

[איתן_כ]

אתה גם תוסיף לשכנים ממ"ד , מעלית ו/אולי אף מרפסת וחניה פרטית? נראה שלא.

אני אכן לא יכול להתחרות על ליבם של השכנים מול קבלן שיצליח להוסיף ממ"ד לכל דירה.

לעומת זאת, אם אין אפשרות טכנית או חוקית להוסיף ממ"ד, אז אני חושב שיש לי סיכוי טוב: מעלית כבר הוספה לבניין לפני כ 10 שנים ולא נראה לי שיש אפשרות טכנית להוסיף חניות. קבלן ששוחחתי איתו דיבר על מתקן חניה דו-קומתי, אך זה לא נראה לי פרקטי.

כאמור, היתרון שלי בתחרות מול קבלן הוא שהפתרון שלי לא כולל הוספת דיירים (=עוד מכוניות) לבניין.

כל שעליך לעשות הוא לקנות את השטח היחסי של הגג מהדיירים.

העלתי את העניין באספת דיירים - לקבל זכויות בגג תמורת שיפוץ חיצוני של הבניין וככה שמעתי לראשונה את המושג תמ"א 38.

מה שאחד השכנים אמר לי בעדינות זה "לא ניתן לך זכויות של מיליונים תמורת השקעה של 100 אלף דולר בשיפוץ חיצוני".

פרוייקט בניית דירות הוא גם לא תחום התמחותי וגם ייתקל בהתנגדות עזה של שכן או שניים שעינם תהיה צרה ברווח כלכלי של שכן אחר.

לעומת זאת, אם כל מה שאני מבקש הוא חדר על הגג, אולי עוד יש סיכוי.

אגב, כל הבניין הוא דירות ארבעה חדרים עם משפחות של עד שני ילדים שגרים בבית. אז יכול להיות שלחלקם עדיף לוותר על קבלת ממ"ד, העיקר לא להגיע למצב של לא למצוא חנייה ליד הבית, משום שהתווספו 8 מכוניות לבניין.

[רוכב בודד]

היזם/קבלן יבנה קומה ועוד קצת (דופלקס). תבדק... הוא לא יקבל כוס תה בעיריה (כלומר אישור עקרוני) לפני מתן תוכנית חניה לכל הדירות הקיימות + החדשות. אבל הם שמעו על מה שנקרא "כופר חניה" וכל מיני סידורים שאתה לא עוסק בהם.

לתמא 38 מספיק שני שליש (לפי שטח הדירות הקיימות) הסכמה, א-ב-ל לבניה של קומת הגג (החדר פלוס - מרשים עד 40מ"ר) דרושה הסכמה של כולם.

הרעיון שלך - קניית זכויות הבניה חלקיות (כלומר לא בניית דירות אלא הרחבת קיימות) - נשמע טוב, אבל נסו להעזר בשמאי להעריך את שוויו. הוספת חדר או שניים אינם מיליונים כפי שהגדיר השכן, ותהיה לטובת הכלל. אבל החמדנות כבר מנעה הרבה דברים טובים.

קח בשחשבון שלתמא יש הקלות מס משמעותיות, שאין בהשבחה רגילה. נסה לברר עם יזם/קבלן עלות השבחה פרטית כדי להעריך את המחיר שתציע לדיירים. כדי ליצור ערפל סמיך יותר - בתמא יש עוד שיפורים לדיירים כמו החלפת חיפוי חיצוני, החלפת תריסים וחלונות, חשצל תלת פאזי ועוד - הכל לפי המיקוח ונכונות היזם שממול.

[erez10]

אני לא מבין מה שווה כל השיחה.. כשבסופו של דבר המצב הוא עגום כשסה"כ צריך דייר אחד בעייתי בבניין בשביל לפוצץ חלום שלם

[Fazer]

איתן,

 

מניסיון של מי שנמצא בימים אלו בתהליכי קבלת היתר בניה לתמ"א 38, במקום הרבה פות אטרקטיבי מת"א, אני יכול להגיד בביטחון די מלא שאם השכנים שלך יסכימו אז או שהם פראיירים, או שאתה איש מכירות מעולה . אצלינו הבניין קיבל חיזוק, שיפוץ ומעלית, וכל דירה קיבלה מרפסת וממ"ד. בבניינים אחרים באזור, שהיתה בהם כבר מעלית, הדיירים קיבלו מחסנים ו/או צ'ופרים אחרים.

 

כמו שזה נשמע, אתה מציע להם עסקה לא טובה, כיון שאתה מקבל את הגג (ובכך בעצם מחסל סופית כל סיכוי שאי פעם יהיה אצלכם פרויקט תמ"א 38), והם מקבלים מעט מאוד, הרבה פחות ממה שיכלו לקבל אם ימצאו יזם לפרויקט תמ"א מלא.

 

במקרה שלך, ההצעה הכי טובה שיש לי היא למצוא קבלן לפרויקט תמ"א שכזה, להוציא ממנו את התמורה הטובה ביותר שתוכלו, ואז לעשות איתו טרייד אין של הדירה שלך כנגד אחת מדירות הגג החדשות. זה מה שאחד מהשכנים עשה אצלינו.

[Fazer]

כשבסופו של דבר המצב הוא עגום כשסה"כ צריך דייר אחד בעייתי בבניין בשביל לפוצץ חלום שלם

 

תמ"א 38 מצריכה נציגות דיירים נחושה ועיקשת, אבל בסופו של דבר גם הדיירים הבעיתים, ואצלינו היה דייר ששנתיים רדפנו אחריו עד שהוא הסכים, מבינים שזה לטובתם. תמ"א 38 מבחינת נציגות הדיירים זו ריצת מרתון, ולא ספרינט של 100 מטר.

[ליין מן]

ההנחיות הן בשיטת ההורדה - עלות מכירת הדירות שיקבל הקבלן = רווח הקבלן + עלות שיפוץ הבניין ועלות בניית הדירות הנוספות .

 

זו סתם הערכה כללית , עם שינויים בהתאם למיקום הבניין עלויות שונות ותשתיות .

 

שווי דירה בבניין 2 מליון ש"ח .

הקבלן יקבל אפשרות לבנות 4 דירות 110 מ"ר כל דירה = במכירה הקבלן יקבל 8 מליון ש"ח .

 

8 מיליון ש"ח = הוצאות הקבלן לבניית הדירות ושיפוץ הבניין + הרווח היזמי והתפעולי של הקבלן .

 

רווח הקבלן הוא כ 20-25% לבנייה והיזמות -- 8 מיליון 20% = 1.6 מיליון רווח קבלן .

8 מליון - 1.6 = נשאר 6.4 מיליון , זו ההשקעה בבניית הדירות ושיפוץ הבניין .

 

בניית הדירות , ממוצע 1500$ = 6,000 ש"ח למ"ר לבנייה , כפול 4 דירות = 440 מ"ר = 2,65 מליון ש"ח .

 

כעת נחבר את עלות הבנייה של 4 דירות + רווח הקבלן 2,65+ 1,6 = 4,25 מיליון ש"ח .

 

מכלל סכום מכירת הדירות 8 מיליון ש"ח , נוריד את עלות בניית הדירות + רווח הקבלן _8 מליון - 4,25 מליון = 3,75 מליון ש"ח

 

3,75 מיליון ש"ח , זו ההשקעה בשיפוץ הבניין , כסף אשר הקבלן מעמיד .

 

בתוך המחיר הנ"ל , יש חיזוק יסודות , הרחבת דירות עם חדר ממוגן .

הוספת מרפסת , מעלית , חשמל תשתיות וכו' , אפשרות לפינויי דיירים בקומה העליונה הסובלת רעש לדירות חליפיות .

תכנון מהנדסים , ארכיטקט , אגרות פועלים וכו'

 

- צריך להיות חכמים ולבקש שקיפות בהשקעת הקבלן, זמן הבניה ובאפשרויות השיפוצים הבנייה וההרחבה , ולהשאיר לקבלן רווח טוב -

לא צריך להסתכל על רווח הקבלן .

 

צריך לשאול , מה אנו מרוויחים ,איך נמקסם רווח, והאם יש לנו כלים אחרים כדי לבצע את העבודה ולהרוויח במקום הקבלן .

 

נ.ב - איתן , בבניין מסודר עם 4 קומות ומעלית קיימת , עלות השיפוצים היסודות וחיזוק בד"כ יותר קטנה והרווח גדול יותר .

מאחר ויש כ 16 דירות בלבד לסידור בבניין .

בניין בין 6 קומות צריך להשקיע שיפוצים וחיזוקים בד"כ ב 24 דירות .

שוב , זה תלוי במיקום , מבנה הבניין , מספר הדירות בהיתר הבנייה,עלות דירות למכירה באיזור ועלויות בנייה .

 

יש דיון נוסף

http://www.carsforum.co.il/vb/showthread.php?t=312495&highlight=%D7%AA%D7%9E%D7%90+38

 

אייל .

[ישה]

את הגיגי התיאורטיים העליתי עלי כתב בקובץ המצ"ב במסגרת בדיקה ראשונית של הנושא.

 

ברור שמיקומו של הבית קובע את היכולת להעביר פרוייקט כזה מתיאוריה למעשה, כי בלי כדאיות כלכלית שום יזם/קבלן לא ילך על הפרוייקט.

 

אם ניקח לרגע את המספרים של אייל הרי במרכז צפון תל אביב דירת גג חדשה של 110 מ"ר תימכר ב 3- 4 מיליון ש"ח ולא 2 מיליון ש"ח ואז כל התמונה משתנה מקצה לקצה.

הוסף לזה את האפשרות לבנות גם בקומת הקרקע ביחוד עם מדובר בבניין על עמודים תקבל שיפור נוסף הן מבחינת חיזוק הבניין והן מבחינת הכדאיות הכלכלית.

הבעייתיות הגדולה היא בהספקת חניות לכל הדיירים, אבן נגף רצינית .כ..ס א..ק תל אביב

 

התובנה שלי היא כי הטוב בכל העולמות הוא למצוא אנשי מקצוע מעולים וביחד למקסם את הפרוייקט, החל באדריכל, קונסרוקטור,קבלן , ועו"ד, כך שלבסוף הדיירים יקבלו תוספות ואולי אף כסף / רווח לכיסם .

 

במצב כזה צריך להיות דייר מטומטם כדי לא להסכים לתוכנית, וכאלה יש לצערינו בכל בניין.

תמ.doc