אודה לעזרה- אשמח למורה נבוכים, בנושא: ירושה, דירה ומה שבינהם.

[sperial]

לגבי הצד המשפטי - אני מקווה שאתה מבין מה אתה עושה.

 

לפני שנה עברתי ״קורס הכנה לפרישה״. הרצה שם עורך דין המתמחה בצוואות וירושות. כמובן שהביא דוגמאות עד אבסורד, אבל הבנתי שבלי הבנה עמוקה אפשר ליפול בפח. ובענייני דירות - ברכישת בדירה הראשונה שלי התקמצנתי על עו״ד מטעמי והסתפקתי בזה של הקבלן, זה עלה לי עשרות אלפי ש״ח (של שנות ה-90, כן?). זה היה לקח כואב מאוד.

 

לגבי מתווכים - הם יאנסו אותך. ישיגו את הכתובת וידברו את דיבת הדירה רעה, מה שנקרא ״לשרוף דירה״, על מנת לקדם את הדירות שבבלעדיות שלהם, שעליהם הם גובים דמי תיווך כפולים (גם מהקונה וגם מהמוכר). שיטה מלוכלכת, אבל חוקית.

[zaf]

לפני 8 דקות, sperial כתב:

עורך דין המתמחה בצוואות וירושות. כמובן שהביא דוגמאות עד אבסורד, אבל הבנתי שבלי הבנה עמוקה אפשר ליפול בפח.

אכן, והדוגמאות הן לא אבסורדיות, עיון קצר בעמודי העיתונות העוסקת במשפט מראה לא מעט מקרים שנראים כאבסורד אבל החוק מראה שלא.

זה לא המקום לדיון, אבל שווה שרשור בנושא. ( מה קורה לירושה של ילדי גרושים קטינים כשהגרוש היורש נפטר/נהרג - הגרושה היא האפוטרופוס למגינת רוחם של יורשים נוספים, למשל) 

[sperial]

אכן יש מקום לעדכן צוואות, במיוחד כאשר יש שינויים גדולים במצב המשפחה.

[DareDevil]

לפני 9 שעות, ברווז כתב:

דירבוט?  מה זה? 

מחשבון ערך ושכירות שנותן פחות או יותר את מחיר השוק של הדירה

https://dirobot.co.il/

 

אם אתה רוצה דיוק מירבי, אז רק מתווך מהשכונה הספציפית שבה נמצא הנכס.

 

לפני 9 שעות, ברווז כתב:

כמה יעלה לי לדבר עם אדריכל שיוכל גם לומר לי מה אפשר לעשות מבחינת חדרים (2.5, רוצה לשנות קצת ל-3 נורמליים) וכמה יעלה לי שינוי שכזה בעצמו? סדר גודל?

אתה לא צריך אדריכל, אתה צריך היגיון בריא. לפעמים זה הוצאה מיותרת. זרוק את התוכנית של הדירה ואולי נוכל לחסוך לך את האדריכל.

 

לפני 7 שעות, amosbmw כתב:

אותו דבר לגבי שיפוץ - כל קונה יעדיף לשפץ את הדירה לפי הטעם שלו ובתקציב שלו, חבל על הכאב ראש והזמן שתשקיע בשיפוץ משלך.

תלוי במצב הדירה ומה נדרש לבצע בה, יכול להיות שהשקעה של 50 אלף תניב לו 200 אלף במכירה.

 

לפני 6 שעות, ברווז כתב:

מעניין. 

לגבי השיפוץ, יצאתי מנקודת הנחה ששיפוץ (וצריך שיפוץ) יעלה את ערך הנכס בצורת מכפלה של עלות השיפוץ. 

אבל עכשיו אני מתחיל לחשוב, שאולי שיפוץ קל יותר יהיה יותר מתאים (שבו יש צורך), ושהרוכש ישבור את הראש. העצה הזו חוזרת הרבה. 

מה צריך לבצע בדירה, לדעתך?

נראה לי שאחרי 3 עמודים, אשמח לדעת איפה הדירה אם אתה רוצה לשתף. אם באזור שכונת התקווה יש לי מתווך מעולה.

 

הערת אגב, אני לא הייתי מוכר את הדירה אלא יותר עושה שיעורי בית, הייתי מחפש קורס השקעה בנדל"ן וקורס השקעה בשוק ההון. ומשם יוצא עם המידע ומחליט יותר לעומק מה נכון לעשות.

 

[`Infinity]

שמאי - די מיותר בעיני, יש מספיק כלים כדי להבין מה המחיר פלוס מינוס (להסתכל ביד2 על מודעות דומות, לראות מחירי עסקאות באתר רשות המיסים).

 

עדיף שתשקיע את הזמן בלמצוא מתווך הגון שאתה סומך עליו, הוא גם יכול לתת לך סדר גודל של מחיר, והסיכוי למכור דירה בחיפה בלי מתווך מאוד מאוד נמוכים.

[guya72]

לפני 12 שעות, DareDevil כתב:

מחשבון ערך ושכירות שנותן פחות או יותר את מחיר השוק של הדירה

https://dirobot.co.il/

אינני מכיר את האתר, אז נכנסתי.

נותן מידע רק לגבי דירות בת"א-יפו. וזהו.

האם פספסתי משהו ?  תקלה אצלי ?

[amosbmw]

לפני 8 שעות, `Infinity כתב:

שמאי - די מיותר בעיני,

כי לא ניסית להשתמש באחד.

הרבה הרבה יותר זול ממתווך (אולי 20%) מהמחיר והרבה יותר מקצועי. אתה מקבל דו"ח כתוב, מקצועי ומפורט עם כל היתרונות והחסרונות של הדירה כולל במצבי שינוי עתידיים של האיזור/שכונה.

כשרציתי למכור דירה פשוט הגשתי את דו"ח השמאי לקונים, ומכרתי מיידית.

[ברווז]

לפני 14 שעות, DareDevil כתב:

מחשבון ערך ושכירות שנותן פחות או יותר את מחיר השוק של הדירה

https://dirobot.co.il/

תודה, ספריאל כבר הקדים אותך ונתן לינק. 

נחמד, מעניין. כלי עזר להתחלת הדרך. 

לא הכרתי את זה. תודה!

לפני 14 שעות, DareDevil כתב:

אם אתה רוצה דיוק מירבי, אז רק מתווך מהשכונה הספציפית שבה נמצא הנכס.

מתווך יהיה מוצא אחרון מבחינתי.

לפני 14 שעות, DareDevil כתב:

אתה לא צריך אדריכל, אתה צריך היגיון בריא. לפעמים זה הוצאה מיותרת. זרוק את התוכנית של הדירה ואולי נוכל לחסוך לך את האדריכל.

בשמחה! מאיפה אני מוצא אותה?... 

מדובר על דירה ישנה מאד. 

מאד.

לפני 14 שעות, DareDevil כתב:

תלוי במצב הדירה ומה נדרש לבצע בה, יכול להיות שהשקעה של 50 אלף תניב לו 200 אלף במכירה.

מה צריך לבצע בדירה, לדעתך?

ההשקעה יותר לכיוון 100.

מאיפה להתחיל?

אמבטיה ושירותים, חדש. 

מטבח להחליף (מוכן לוותר על זה, שהקונה יחליט). 

דלתות פנים ואחת חוץ. 

חשמל חדש (חיווט מחדש).

כנראה גם חלונות להחליף, מהענתיקות עם תריסי הרפפות לחדשים יותר, פלוס 2 מעץ "של פעם" (אמבטיה ושירותים). 

כל זה מעבר לתיקונים שונים ומשונים לקירות ותקרה. 

יש דברים שלא הזכרתי כי אני יכול בעצמי.

לפני 14 שעות, DareDevil כתב:

נראה לי שאחרי 3 עמודים, אשמח לדעת איפה הדירה אם אתה רוצה לשתף. אם באזור שכונת התקווה יש לי מתווך מעולה.

חיפה... 

לפני 14 שעות, DareDevil כתב:

הערת אגב, אני לא הייתי מוכר את הדירה אלא יותר עושה שיעורי בית, הייתי מחפש קורס השקעה בנדל"ן וקורס השקעה בשוק ההון. ומשם יוצא עם המידע ומחליט יותר לעומק מה נכון לעשות.

 

השקעה בנדל"ן? טוב שלא הגזמת... 

קורס השקעה בשוק ההון?! 

זה מסוג הדברים שאני מעדיף לתת לאיש מקצוע להתעסק איתם- אין לי את הראש הנכון והמתאים לזה, את הזמן לזה, את הסבלנות לזה, את הרצון לזה... פלוס הסכום שאני מוכן לסכן לא מצדיק מעורבות אישית חזקה מצידי.

לפני 9 שעות, `Infinity כתב:

שמאי - די מיותר בעיני, יש מספיק כלים כדי להבין מה המחיר פלוס מינוס (להסתכל ביד2 על מודעות דומות, לראות מחירי עסקאות באתר רשות המיסים).

לכל מי שכתב ששמאי מיותר.

תחשבו על זה ככה:

הייתם קונים מכונית בלי דו"ח בדיקה במכון?

והאם היעדר הדו"ח לא "יוריד לכם" מהרכישה?

 

כשאני מוכר משהו משמעותי, וכבר הזמנתי שמאי לדעת מה הערך והמצב- זה נראה אחרת מאשר בלי כלום. משקיעים יעדיפו ללכת על משהו יותר מסודר (ועל מישהו יותר מסודר), לקוחות פרטיים יסכימו רק אם "יינעלו" על הדירה הזו משום מה. 

יש דרך נכונה ובריאה לבצע דברים. 

לפני כשעה, guya72 כתב:

אינני מכיר את האתר, אז נכנסתי.

נותן מידע רק לגבי דירות בת"א-יפו. וזהו.

האם פספסתי משהו ?  תקלה אצלי ?

זה הדיפולט, ניתן להוסיף מיקום.

לפני 22 דקות, amosbmw כתב:

 אתה מקבל דו"ח כתוב, מקצועי ומפורט עם כל היתרונות והחסרונות של הדירה כולל במצבי שינוי עתידיים של האיזור/שכונה.

כשרציתי למכור דירה פשוט הגשתי את דו"ח השמאי לקונים, ומכרתי מיידית.

צריך להעיף מבט בדוח השמאי של הדירה שלי, לא זכור לי לגבי שינוי עתידי לשכונה.

[sperial]

זרוק לפחות שם של שכונה (וקצת פירוט, כי לכתוב, נניח, נו״ש, זה ספקטרום עצום).

 

מה בכוונתך לעשות עם הדירה? אם לא למכור או להשכיר השיפוץ יהיה בזבוז, ממילא הקונה ירצה לשפץ לטעמו. ותזכור שאם תכננת שיפוץ ב-100,000 ש״ח כנראה שהוא יעלה לפחות 130,000.

[Night Driver]

עשית רשימה של שיפוץ למגורים ולא למכירה.

אם חדר האמבטיה בסדר וזו רק האמבטיה אז אפשר לעשות הלבשה שכמה מאות שקלים וכיור חדש במקום עשורת אלפים, שירותים אפשר להחליף אסלה למונובלוק באלפייה בלי לשבור את כל הבית, מטבח תשאיר לקונה ותריסים תצבע וזהו. 

אתה צריך להבין שכשלקוח בא לקנות דירה הוא יכול להגיד השקיעו בה אבל ממילא אשנה כי זה לא בדיוק הטעם שלי והוא יכול להגיד עדיף לי לקנות ב 50 פחות דירה מוזנחת ולשפץ לפי מה שאני אוהב.

בחיפה יש מגוון גדול מאוד של מחירים. החל מדירות ב 500-600 אלף ועד מיליונים. בדירה של 500 לא משקיעים מעבר למינימום ההכרחי.

[sperial]

לגבי התוכניות - תתחיל לחפש בתיקים שהשאיר המנוח. רכישת דירה היא אחת העיסקות הגדולות בחיים ואנשים סבירים שומרים את המסמכים, שכוללים תוכניות. אם לא תמצא נסה במחלקת ההנדסה של העיריה. עם טיפה מזל תוכל לרכוש את התוכניות בכמה שקלים באתר העיריה. אם לא - זה תפקידו של עורך הדין שעל עזרתו המלצתי.

 

לגבי השיפוץ עצמו - אם הדירה למכירה לא לעשות כלום. כשדירה מיועדת לשיפוץ מוכרים אותה כמו שהיא. מורידים במחיר וזהו. אגב, זה גם מוריד את דמי התיווך שנגזרים ממחיר העסקה (מקובל 2% בתוספת מע״מ, אבל אפשר להתמקח). כמוכן, כמוכר, אם אינך נותן למתווך ״בלעדיות״ אינך צריך לשלם כלל דמי תיווך, אבל, כפי שהסברתי אתמול, זה עלול להיות בעייתי.

 

חוץ מזה, למצוא קבלן שיפוצים הגון זה לא פשוט. עוד התעסקות במציאת קבלן, בתכנון השיפוץ ובהשגחה על ביצועו. גוזל הרבה זמן, יאכל לך ימי עבודה.

[Night Driver]

לפני 10 דקות, sperial כתב:

מוכן, כמוכר, אם אינך נותן למתווך ״בלעדיות״ אינך צריך לשלם כלל דמי תיווך,

זה לא נכון.

אתה יכול להתקשר עם מתווך גם בלי בלעדיות ועדיין תהיה חייב לשלם. 

[sperial]

מה פירוש ״להתקשר עם מתווך בלי בלעדיות״?

 

ממה שאני מכיר ההתקשרות עם מתווך היא ״בלעדיות״. אחריה זה המתווך מכניס את הדירה למאגר משותף של המתווכים (יש להם כזה אתר סגור), ואם מתווך אחר מוצא קונה הם מתחלקים בשלל.

[אלעדית]

לפני 5 דקות, sperial כתב:

מה פירוש ״להתקשר עם מתווך בלי בלעדיות״?

 

ממה שאני מכיר ההתקשרות עם מתווך היא ״בלעדיות״. אחריה זה המתווך מכניס את הדירה למאגר משותף של המתווכים (יש להם כזה אתר סגור), ואם מתווך אחר מוצא קונה הם מתחלקים בשלל.

זה אופן אחד של הסכם ביניכם. יש אפשרות אחרת שאין לו בלעדיות אבל אם הוא עבד והביא לך קונה אתה צריך לשלם לו. כמובן שזה פתוח למו"מ (כי הקונה תמיד משלם, בדר"כ למוכר נותנים הנחה או פטור).

[sperial]

לא נתקלתי בהסכם כזה. חוץ מזה, ה״בלעדיות״ אינה באמת בלעדיות. היא נותנת למתווך סיבה לעבוד, אבל הסידור בין המתווכים מאפשר הרחבת קהל היעד למתווכים נוספים.