אודה לעזרה- אשמח למורה נבוכים, בנושא: ירושה, דירה ומה שבינהם.

[Night Driver]

לפני 16 דקות, sperial כתב:

מה פירוש ״להתקשר עם מתווך בלי בלעדיות״?

 

ממה שאני מכיר ההתקשרות עם מתווך היא ״בלעדיות״. אחריה זה המתווך מכניס את הדירה למאגר משותף של המתווכים (יש להם כזה אתר סגור), ואם מתווך אחר מוצא קונה הם מתחלקים בשלל.

מתווך מתקשר, מציג את עצמו כמתווך ואומר שיש לו לקוח שהוא רוצה להביא אבל התנאי זה שאם תצא עסקה תשלם לו תיווך.

כשמכרתי את הבית שלי הגיעו מתווכים שביקשו בלעדיות ולכולם אמרתי שאין דבר עכזה אצלי אבל אם יביאו קונה שלא התקשר קודם או לא ראה את הדירה דרך מישהו אחר או עצמאית יקבלו תיווך.

 

[sperial]

לא הכרתי עסקה כזו ומעולם לא הוצעה לי, גם ברור למה.

[ברווז]

לפני כשעה, sperial כתב:

זרוק לפחות שם של שכונה (וקצת פירוט, כי לכתוב, נניח, נו״ש, זה ספקטרום עצום).

הדר. 

לפני כשעה, sperial כתב:

מה בכוונתך לעשות עם הדירה? אם לא למכור או להשכיר השיפוץ יהיה בזבוז, ממילא הקונה ירצה לשפץ לטעמו. ותזכור שאם תכננת שיפוץ ב-100,000 ש״ח כנראה שהוא יעלה לפחות 130,000.

מעדיף למכור (תלוי בכמה משתנים שפרטתי בהתחלה) מאשר להשכיר. 

ה-100 כולל 25-30% נוספים להפתעות. והוא מוערך בלבד בשלב מוקדם זה. 

ייתכן שאמיתי זה יהיה יותר כמו 50 כולל הטווח ביטחון (או ללא הטווח). אין לי מושג. 

רק מטבח זה סד"ג 20K, לא? בהנחה שאבצע את זה באמת...

לפני כשעה, Night Driver כתב:

עשית רשימה של שיפוץ למגורים ולא למכירה.

אם חדר האמבטיה בסדר וזו רק האמבטיה אז אפשר לעשות הלבשה שכמה מאות שקלים וכיור חדש במקום עשורת אלפים,

חרסינות הוחלפו לשונות בעקבות נזילה בעבר. יהיה צורך בחדשות. אני ממילא רוצה להיפטר מהאמבטיה ולשים שם מקלחון, או לכל הפחות אחת חדשה. הלבשה ייתכן שתבוא בחשבון, לא שולל את זה (ולא חשבתי על זה). לא מכיר את זה. כנראה אצטרך להחליף את החלון מעץ שיש שם לאחד מודרני.

לפני כשעה, Night Driver כתב:

שירותים אפשר להחליף אסלה למונובלוק באלפייה בלי לשבור את כל הבית,

החרסינות ברובן במצב סביר בנוחיות, אם כי יש כמה שעברו קידוח ואני לא מכיר דרך לטפל בזה למעט החלפת האריחים (שאין עודפים, ומתאר לעצמי שאין סיכוי להשיג את הדבר המכוער והענתיק הזה גם ככה בשוק). 

אולי יש פטנט אחר שאני לא מכיר? כמו הורדת שורה או 2 בלי לשבור, להוסיף פס נוי של חרסינות מסוג אחר, להחליף את הקדוחות ולהחזיר פס אחד שפורק? או משהו הזוי שכזה? 

לפני כשעה, Night Driver כתב:

מטבח תשאיר לקונה ותריסים תצבע וזהו. 

תריסים רפפות, לא גלילה. ולא תקינים.

ואין לי מושג מאיפה להתחיל. 

הם ישנים כל כך שהם כנראה יתפוררו לי בידיים אם אגע בהם. 

לפני כשעה, Night Driver כתב:

אתה צריך להבין שכשלקוח בא לקנות דירה הוא יכול להגיד השקיעו בה אבל ממילא אשנה כי זה לא בדיוק הטעם שלי והוא יכול להגיד עדיף לי לקנות ב 50 פחות דירה מוזנחת ולשפץ לפי מה שאני אוהב.

קו המחשבה הראשוני שלי אמר לי כמה דברים. הנחות היסוד שיצאתי איתן לדרך (לא אומר שהן נכונות- בגלל זה פתחתי את השרשור ובאתי להתייעץ):

1-אני ממילא אפסיד כסף כי הבנק ירצה את האתנן שלו.

2-להפסיד עוד כסף ולמכור דירה AS IS למרות שהיא צריכה תיקונים, לא בא לי בטוב. 

3-שיפוץ יחזיר 200% מהעלות שאוציא עליו (החזר מלא לעלות ורווח של 100% על העלות).

לפני כשעה, Night Driver כתב:

בחיפה יש מגוון גדול מאוד של מחירים. החל מדירות ב 500-600 אלף ועד מיליונים. בדירה של 500 לא משקיעים מעבר למינימום ההכרחי.

לפי הדירובוט, מדובר על סביב 1M.

לפני כשעה, sperial כתב:

לגבי התוכניות - תתחיל לחפש בתיקים שהשאיר המנוח. רכישת דירה היא אחת העיסקות הגדולות בחיים ואנשים סבירים שומרים את המסמכים, שכוללים תוכניות. אם לא תמצא נסה במחלקת ההנדסה של העיריה. עם טיפה מזל תוכל לרכוש את התוכניות בכמה שקלים באתר העיריה. אם לא - זה תפקידו של עורך הדין שעל עזרתו המלצתי.

יש שם ערימות (מטורפות) של מסמכים. אני אצטרך לעבור עליהם אחד אחד, למיין, וזה לבדו ייקח מעל חודש. 

נראה שאו שאצטרך להיות ממוקד בחיפושי המסמכים מה שיעזור לאתר את זה (בתקווה) או לנסות בדרך אחרת. אנסה את מה שהמלצת לגבי מחלקת ההנדסה, אם כי לא נראה לי שאצליח למצוא תוכניות עד כדי כך ישנות.

לפני כשעה, sperial כתב:

לגבי השיפוץ עצמו - אם הדירה למכירה לא לעשות כלום. כשדירה מיועדת לשיפוץ מוכרים אותה כמו שהיא. מורידים במחיר וזהו. אגב, זה גם מוריד את דמי התיווך שנגזרים ממחיר העסקה (מקובל 2% בתוספת מע״מ, אבל אפשר להתמקח). כמוכן, כמוכר, אם אינך נותן למתווך ״בלעדיות״ אינך צריך לשלם כלל דמי תיווך, אבל, כפי שהסברתי אתמול, זה עלול להיות בעייתי.

???

אז... הם עובדים בחינם? 

לפני כשעה, sperial כתב:

חוץ מזה, למצוא קבלן שיפוצים הגון זה לא פשוט. עוד התעסקות במציאת קבלן, בתכנון השיפוץ ובהשגחה על ביצועו. גוזל הרבה זמן, יאכל לך ימי עבודה.

בבניין שאני גר בו יש (גר? שוכר מחסן? לא ממש יודע) קבלן שיפוצים, שגם מועסק ע"י הוועד שלנו. גם שכנים שלנו בקומה לקחו אותו לשיפוץ אצלהם. נראה בסדר גמור וחצי, ואני מרגיש בנוח יחסית איתם- הם יהיו הראשונים שאבקש מהם הצעת מחיר.

[ישה]

כנס לכאן https://haifa.complot.co.il/newengine/Pages/buildings2.aspx

 

אולי יהיו שם התוכניות המקוריות של הבית / דירה 

 

כאן תוכל לראות עיסקאות שנעשו בבנין בעבר בבנינים סמוכים 

 

https://www.gov.il/he/service/real_estate_information

[zaf]

לפני 16 דקות, ברווז כתב:

גבי מחלקת ההנדסה, אם כי לא נראה לי שאצליח למצוא תוכניות עד כדי כך ישנות.

במרבית העיריות מחלקות ההנדסה עברו דיגיטציה מלאה וניתן לקבל תוכניות סרוקות.

את תוכניות הדירה והבניין של הורי משנת 1968 הורדתי מאתר העיריה (פתח תקווה) , בארכיון ניתן לראות את כלל ההיסטוריה של החלקה - גוש/חלקה בכתובת הבניין ושם יש מסמכים, היתרים ורשומים משנת 1932 ! אז היה במקום צריף/בית . 

לגבי מתווכים, אם לא מסרת לתיווך הם יגבו מהקונה. חברים שמכרו דירה הבהירו לכל מתווך שפנה שאינן מעוניינים בשרותיו. קונה הדירה הגיע דרך מתווך שהוא שכר והוא ורק הוא שילם לו.

[Night Driver]

לפני כשעה, sperial כתב:

לא הכרתי עסקה כזו ומעולם לא הוצעה לי, גם ברור למה.

מתווך מקבל משני הצדדים. לפעמים יש לו לקוח והוא מנסה לקבל גם מהמוכר. זה לגיטימי לחלוטין לבקש (ולקבל) תיווך אם הוא גורם לעיסקה להתבצע.

[sperial]

לגיטימי להציע, לגיטימי לסגור עסקה. השאלה האם המתווכים באיזור יסכימו.

 

ברווז - לדעתי אל תשקיע פרוטה בדירה, כי הכסף לא יחזור. מכסימום סתום חריצים ומרח קצת סי. כשאתה כותב ״הדר״ לא ברור איפה, אבל באופן בסיסי האוכלוסיה שם חלשה. מאוד.

 

לגבי המסמכים - תעבור עליהם. סביר שהרוב יהיה חשבונות חשמל ומים היסטוריים, אבל אולי משהו בעל ערך ארכיוני כמו חשבון חשמל על כרטיס מנוקב. ויתכן שיהיו מסמכים בעלי חשיבות, אם ברמה האישית (תעודות של סבא רבא מ-1920) ואם משפטית, למשל מסמכי הבעלות על הדירה.

 

נסח טאבו מעודכן יש לך? 10 ש״ח באתר הממשלה. זה הדבר הראשון שעורך הדין ירצה לראות (טוב, הוא יוציא בעצמו). וגם קונה רציני. יש לך מושג מי בעל הקרקע? איזה סוג בעלות יש על הדירה? האם יש עליה או על הבניין והמגרש איזו הערת אזהרה?

 

אגב - מתווכים אינם עובדים חינם. הם גובים את שכר טרחתם מהקונה. אבל הסכמי הבלעדיות ודומיהם מכפילים את שכר טרחתם על ידי גביה גם מהמוכר.

[ברווז]

לפני 21 דקות, sperial כתב:

נסח טאבו מעודכן יש לך? 10 ש״ח באתר הממשלה.

17, נבלות. כן. היה צורך (חשבתי שהיה צורך... ) עבור מילוי בקשה לקיום הצוואה. רצו לדעת מעבר לבלוק ומספר כלשהו גם מספר ספר ועוד כמה שאלות של WTF, רק שהן לא היו מסומנות ב"חובה" ולא שמתי לב כך שהוצאתי את ה-17 שקל האלו, שיחסרו לי לשיפוץ 

לפני כשעה, ישה כתב:

כנס לכאן https://haifa.complot.co.il/newengine/Pages/buildings2.aspx

 

אולי יהיו שם התוכניות המקוריות של הבית / דירה 

 

כאן תוכל לראות עיסקאות שנעשו בבנין בעבר בבנינים סמוכים 

 

https://www.gov.il/he/service/real_estate_information

תודה ישה, אנסה. 

[borsood]

שוב תלוי אם תחליט למכור או להשכיר (באדום בפנים)

לפני שעתיים, ברווז כתב:

ההשקעה יותר לכיוון 100.

 

מאיפה להתחיל?

אמבטיה ושירותים, חדש. 

לא אלא אם כן יש שברים, ואז אם למכירה שים סיני בשקל עשרים, להשכרה תחליף למשהו קצת יותר טוב.

מטבח להחליף (מוכן לוותר על זה, שהקונה יחליט). 

בכלל לא למכירה אל תיגע להשכרה תחליף פרזולים.

 

דלתות פנים ואחת חוץ.

רק אם זה להשכרה. למכירה תאזן צירים ושדלת החוץ תינעל כמו שצריך.

חשמל חדש (חיווט מחדש).

לא, רק תחליף שקעים שבורים.

כנראה גם חלונות להחליף, מהענתיקות עם תריסי הרפפות לחדשים יותר, פלוס 2 מעץ "של פעם" (אמבטיה ושירותים). 

רק אם אתה מתכוון להשכיר.

כל זה מעבר לתיקונים שונים ומשונים לקירות ותקרה. 

כן אבל אם למכירה שיופים צביעה בלבן וזהו.

יש דברים שלא הזכרתי כי אני יכול בעצמי.

רק אל תסחף עם בעלי מקצוע. נראה שיש לך יכולות תנצל אותן.

 

לכל מי שכתב ששמאי מיותר.

תחשבו על זה ככה:

הייתם קונים מכונית בלי דו"ח בדיקה במכון?

והאם היעדר הדו"ח לא "יוריד לכם" מהרכישה?

לא בהכרח, גם הקונים עושים שיעורי בית, ולהבדיל מרכב המצב הפיזי של הדירה משפיע פחות על המחיר. כמובן שאם יש בעיה מז׳ורית כמו איטום קלוקל זה סיפור אחר, אבל גם שם ייתכן שכלכלית עדיף לך להוריד במחיר.

 

לפני כשעה, ברווז כתב:

הדר. 

 

חרסינות הוחלפו לשונות בעקבות נזילה בעבר. יהיה צורך בחדשות. אני ממילא רוצה להיפטר מהאמבטיה ולשים שם מקלחון, או לכל הפחות אחת חדשה. הלבשה ייתכן שתבוא בחשבון, לא שולל את זה (ולא חשבתי על זה). לא מכיר את זה. כנראה אצטרך להחליף את החלון מעץ שיש שם לאחד מודרני.

אם אתה הולך למכור אז אל תעשה את זה.

החרסינות ברובן במצב סביר בנוחיות, אם כי יש כמה שעברו קידוח ואני לא מכיר דרך לטפל בזה למעט החלפת האריחים (שאין עודפים, ומתאר לעצמי שאין סיכוי להשיג את הדבר המכוער והענתיק הזה גם ככה בשוק). 

אם אתה הולך למכור אל תיגע, הקונים כמעט תמיד יחליפו למה שנראה להם. ולרוב השוכרים זה לא יפריע.

 

תריסים רפפות, לא גלילה. ולא תקינים.

תתקן ולא תחליף.

ואין לי מושג מאיפה להתחיל. 

 

3-שיפוץ יחזיר 200% מהעלות שאוציא עליו (החזר מלא לעלות ורווח של 100% על העלות).

לפי הדירובוט, מדובר על סביב 1M.

מצטער לומר לך שאתה חי בסרט.

 

יש שם ערימות (מטורפות) של מסמכים. אני אצטרך לעבור עליהם אחד אחד, למיין, וזה לבדו ייקח מעל חודש. 

ההערכה שלך מוטה למטה. במיוחד אם מדובר על קרוב. המעמסה הנפשית היא כבדה.

ברווז, אתה נראה כמו אלה שחושבים שאם יש ברכב שהם מוכרים מערכת ו"תוספות" אז הם יכולים לקבל 20% מעל המחירוןרק על זה. בפועל שיפוץ מסיבי לקראת מכירה זה הפסד של כסף.

הרוכשים בין כה רק מעוניינים ב"קירות" ויעשו שיפוץ לטעמם.

אם תחליט להשכיר, הקריטריון הוא התאמה לסוג השוכרים וכאב הראש שיימנע ממך.

 

איני מכיר את חיפה או את הדר, אם האוכלוסייה שם קשה ולא תצליח למצוא שוכרים טובים אז תמכור. אחרת תחשוב אם כדאי לך להשכיר. יש שיקולי תזרים מזומנים ומס שתצטרך לחשוב עליהם מעבר לתחשיבי משכנתה ואפיקי השקעה חלופיים. האם אתה מוכן לטפל בהשכרה? מצד אחד יש לך ידיים טובות והדירה לא רחוקה מאד ממקום מגוריך. מצד שני השכרה זה לא כסף שצומח על העץ.

אם תחליט למכור או אפילו כחלק מתהליך ההחלטה תעשה שיעורי בית, תסתובב ותתרשם ממצב הרחוב והאוכלוסייה שגרה בו. זה דברים ששמאי לא ייתן לך ומתווך בוודאי לא יסייע לך.

בכל מקרה, התכנית שלך לשיפוץ כפי שהבנתי גרנדיוזית מדי בהתחשב בעובדה שאתה לא מתכוון להתגורר שם כך אן כך.

[sperial]

הדר היתה פעם, פעם, מרכז העיר. היום זו שכונה של זקנים, ערבים ועולים חלשים.

 

אני לא מאמין שמשהו מעבר לדלי צבע, שקית גבס ורצת רובה יסייע לך למכור את הדירה, שלא לדבר על להשיג מחיר יותר גבוה.

עריכה אחרונה ב-9 ליולי, 2025 על ידי sperial

[פינדר]

אני לא מכיר את חיפה ולא את הדר. אני יודע שלפי כל הדיווחים שוק יד 2 קפוא וסביר שיהיה קשה למכור, בלי הורדה משמעותית במחיר.

לדעתי שווה לשקול להשכיר כמה שנים, עד שהכיוון בשוק יתהפך ויהיה יותר קל למכור, אולי גם בעליית מחיר.

[SlowRide]

משתתף בצערכם.

מעבר לכל העצות הטובות שקיבלת, אני רוצה לחזק שאם התכנית היא למכור אל תשקיע שקל בשיפוץ.

פשוט חבל על הכסף. דירה נמכרת לפי מיקום ומטרז', כל השאר זה זוטות. פנה את התכולה, ניקיון בסיסי וזהו.

אולי יהיה יותר קל למצוא קונה לדירה משופצת, אבל שיפוץ יהיה כמעט תמיד יקר יותר מאשר פשוט להוריד במחיר הדירה. 

עריכה אחרונה ב-9 ליולי, 2025 על ידי SlowRide

[ברווז]

לפני שעתיים, borsood כתב:

לא אלא אם כן יש שברים, ואז אם למכירה שים סיני בשקל עשרים, להשכרה תחליף למשהו קצת יותר טוב.

האסלה חייבת לעוף. האמבטיה גם כן. לא תכננתי להשקיע בחרסינות יותר מדי ממילא, רק לאחידות. 

מטבח להחליף (מוכן לוותר על זה, שהקונה יחליט). 

בכלל לא למכירה אל תיגע להשכרה תחליף פרזולים.

 

אתה לא מבין את המצב של המטבח... שלא נגעו בו ולא הוחלף 30 שנה. מתקלף הציפוי מהדלתות וכדומה. 

 

דלתות פנים ואחת חוץ.

רק אם זה להשכרה. למכירה תאזן צירים ושדלת החוץ תינעל כמו שצריך.

 

דלתות שעברו חירור לעיגון דברים, ועוד כל מיני כאלו. דלתות הזזה עם מסילות עקומות.

ודלת החוץ היא היחידה בבניין שהיא לא פלדלת.

 

חשמל חדש (חיווט מחדש).

לא, רק תחליף שקעים שבורים.

 

אין שקעים שבורים.

החוטים הקיימים לא עומדים בעומס מודרני.

 

כנראה גם חלונות להחליף, מהענתיקות עם תריסי הרפפות לחדשים יותר, פלוס 2 מעץ "של פעם" (אמבטיה ושירותים). 

רק אם אתה מתכוון להשכיר.

 

??

 

כל זה מעבר לתיקונים שונים ומשונים לקירות ותקרה. 

כן אבל אם למכירה שיופים צביעה בלבן וזהו.

 

לא ממש. צריך לתקן כמה עיזים שאולי הן כלום ואולי הן משמעותיות, אינני יודע בינתיים.

 

 

 

לפני שעתיים, borsood כתב:

ברווז, אתה נראה כמו אלה שחושבים שאם יש ברכב שהם מוכרים מערכת ו"תוספות" אז הם יכולים לקבל 20% מעל המחירוןרק על זה. בפועל שיפוץ מסיבי לקראת מכירה זה הפסד של כסף.

כמו שאמרתי, יצאתי מתוך נקודות הנחה. שבהחלט ייתכן שהן שגויות. 

לפני שעתיים, borsood כתב:

הרוכשים בין כה רק מעוניינים ב"קירות" ויעשו שיפוץ לטעמם.

השאלה היא, כמה אני אצטרך להוריד מהמחיר, וזה די משמעותי פה לאור מה שנדרש למיטב ידיעתי.

לפני שעתיים, borsood כתב:

אם תחליט להשכיר, הקריטריון הוא התאמה לסוג השוכרים וכאב הראש שיימנע ממך.

 

איני מכיר את חיפה או את הדר, אם האוכלוסייה שם קשה ולא תצליח למצוא שוכרים טובים אז תמכור. אחרת תחשוב אם כדאי לך להשכיר. יש שיקולי תזרים מזומנים ומס שתצטרך לחשוב עליהם מעבר לתחשיבי משכנתה ואפיקי השקעה חלופיים. האם אתה מוכן לטפל בהשכרה? מצד אחד יש לך ידיים טובות והדירה לא רחוקה מאד ממקום מגוריך. מצד שני השכרה זה לא כסף שצומח על העץ.

אני לא באמת מעוניין להשכיר. כאב ראש שאני מעדיף להימנע ממנו, בהינתן אופציה טובה יותר או משתלמת יותר. 

לפני שעתיים, borsood כתב:

אם תחליט למכור או אפילו כחלק מתהליך ההחלטה תעשה שיעורי בית, תסתובב ותתרשם ממצב הרחוב והאוכלוסייה שגרה בו. זה דברים ששמאי לא ייתן לך ומתווך בוודאי לא יסייע לך.

בכל מקרה, התכנית שלך לשיפוץ כפי שהבנתי גרנדיוזית מדי בהתחשב בעובדה שאתה לא מתכוון להתגורר שם כך אן כך.

 

אני מכיר את הרחוב והאוכלוסייה היטב.

[amosbmw]

אוקיי, הכוונה שלך למכור.

לדעתי אל תשקיע שקל, תמכור as is. שווה רק בגלל החיסכון בכאב ראש. כסף אף פעם לא מגיע בלי עבודה קשה.

אבל יש סייג אחד - אם הקונים היחידים שמתעניינים באיזור, הם משקיעים שמעוניינים לקנות למטרה השכרה - אז יכול להיות שאין להם כוח לשפץ. אולי במקרה כזה תעשה שיפוץ מינימלי ביותר כאילו אתה הולך להשכיר. ואז תמכור כדירה מוכנה להשכרה.

[zaf]

אני הייתי מוכר as is . 

דלת כניסה סטייל ״רב בריח״ לא תוסיף במחירֿ בכל מקרה השאר כמו המטבח יעוף כמו גם חדרי השירותים. 
לוח החשמל בכל מקרה יוחלף ואיתו גם חוטים, אין לך מה לטרוח לרענן את התשתית ״שלא עומדת בעומס מודרני״ .

 

עם כל הצער שבדבר, פנה את הדירה , דאג שתהיה נקיה ככל האפשר (אל תנקה תריסים, על מנת שלא ישברו) . ותוציא למכירה. בקש מחיר סביר בהשוואה לדירות דומות באיזור ותהיה נכון למעט פשרה , לא יותר מידי ( לא 700 במקום 800 למשל , כי ממילא מי שיקנה ישפץ הכל מהיסוד, או שישפץ לצורך השכרה לסטודנטים) 

לפי התיאור שלך, כל ניסיון השבחה לא יחזיר את עצמו. 

 

עריכה אחרונה ב-9 ליולי, 2025 על ידי zaf