ייעוץ ברכישת דירה בכרמל

[CFAnon]

 

לפני 7 דקות, חולה רכב#1 כתב:

פות"ש, 

 

לא חווית את הדירה. 

היא עברה פחות מחצי מהתמ"א = צריך להתעסק בבירוקרטיה והוצאות נלוות. 

צריך להוסיף כסף - כמה בדיוק ? 

אתה מתחיל לחפש משרת סטודנט - ז"א אתה אפילו לא עובד בתחום שבו למדת. 

אתה אומר שאתה לא רוצה להתעסק עם הבנק בגלל ריביות וכולי, אבל באותה נשימה אומר כי אם תרגיש שאתה צריך כסף אז תיקח הלוואה ומקסימום תמכור. 

אתה בונה על עזרה מהורים של אישה או גבר (אני לא שופט) שעוד לא הכרת וכבר מתכנן להפיל עליהם עול כלכלי, מי יודע אולי תישאר לבד...

אתה "יושב ולומד כל היום" אצל ההורים, מאיפה ה 850 אלף ש"ח ? 

אם תתן לדודה שלך 850 אלף ש"ח במזומן, איזה בטחונות יש לך בבנק שיאפשרו לך לקבל הלוואות בהיקפים של 300 אלף ש"ח ? 

 

 

בקיצור, יצאת פיתה

 

היא עברה חצי תמ"א דרושות השלמות נכון. מי אחראי על זה? אבא שלי ואחותו. 

שהם יסיימו עם כל הניירת, תהליך בירוקרטי, שיפוצים וכו וכו 

תהליך שאני מעריך יקח עוד שנה-שנתיים מינימום 

אני כבר אסיים תתואר ואתחיל עבודה וה850 האלו יגדלו.

אני רוצה להתחיל משרת סטודנט רק בשביל ניסיון בסיסי בתיכנות בשביל לא לחפש משרת גוניור בלי ידע קודם בתיכנות

אני לא בונה על עזרה מהורי הבחורה לעתיד. אני אומר שזה לא הגיוני שאני מביא דירה ב2 מיליון ולא מקבל דבר.

ברור שאני מעדיף לא להתעסק עם בנק אם אני יכול ואם לא אקח משכנתא מה הבעיה?

איך הכסף? השאלה שכולם רוצים לדעת אז בגדול שירתתי ב8200 עבדתי כמה שנים טובות בהייטק לא בתור מתכנת.

אז היו לי נקודות זיכוי של חייל משוחרר + אני גר בפריפריה הטבות מס של 10+ אחוזים, גר אצל ההורים בקיצור חסכתי סכומים שאתה יכול רק לדמיין והשקעתי אותם בהרבה מקומות.

מרוצה עכשיו?

 

מי פיתה עכשיו?

 

לפני 2 דקות, farkash7 כתב:

יש לך 850 שלך בלי קשר להורים?

מצויין. אין מה להיות בלחץ.

סיים את הלימודים. תמצא עבודה. תעבוד 3 חודשים.

תמצא אזור עם דירות שמעניינות אותך.

לך לבנק תראה להם תלושים ובקש אישור משכנתא על בסיס ההכנסה שלך וההון העצמי שלך.

 

קיבלת אישור משכנתא? יופי תתחדש.

 

עזוב את ההורים ועזוב את האחים.

כסף ומשפחה לא מערבבים אלה אם קיבלת צ׳ק לחתונה ועל זה אומרים תודה ושותקים ולא משנה מה הסכום.

 

מקבל משפחה וכסף לא מערבבים. אבל צריך לראות מה מצבי ומה מצב הדירה

מה זה משנה אם הם מוכרים באותו סכום שאני קונה?

הדודה תקבל את אותו הכסף שהיא הייתה אמורה לקבל.

המשפחה הקרובה אני צריך לבדוק הכל.  וגם כמו שאמרתם לגבי בדיקת הנכס מא' עד ת'

 

 

לפני 1 דקה, sperial כתב:

דווקא התשובה לשאלה האחרונה פשוטה - הדירה היא הבטוחה. הרי תמורת אותם 850 אש"ח הוא יקבל זכויות בדירה. השאלה היא האם הבנק יסכים לקבל את בטוחה במצבה הקיים.

 

בסופו של דבר המידע שיש לנו, היועצים בגרוש, חלקי מאד, ויש לי רושם שגם פות"ש לא עשה את החשבונות שלו וגם לא ניסה לבצע שום אומדן גס לגבי העתיד. מדובר כאן בהחלטה גדולה מאד שיש לקבל בכובד ראש, אחרי לימוד מעמיק, ולא לפי עצות אנונימיות. לכל היותר לקבל מהן רעיונות מה לבדוק - ואת אלה כבר קיבל למכביר.

 

פות"ש - לך להכין שיעורי בית. אם כשיהיו מוכנים תרצה לשאול עוד - נשמח לשמוע, וכרגיל, לחוות דעה. ובסופו של דבר עליך לקבל את ההחלטות בעצמך, זה כספך, זה רכושך וזה עתידך.

 

באמת לא עשיתי שום אומדן. הכל עוד מאוד בהתחלה. אמרתי שאני רק שואל על היתכנות.

גם ברור לי שאם אני קונה דירה ב2 מיליון זה לא נגמר שם ויש עוד הרבה שיפוצים ותוספות אבל הם אם מוכרים דירה שהיא לא למגורים אז גם המחיר יהיה יותר זול.

אכן סיומה של תקופת בחינות עכשיו ויהיה לי יותר זמן לשבת על זה

[Jack457]

אתה מתאר נכס שלדבריך הוא יוצא דופן ושלא קל למצוא בשוק.

לצד ג' -- או לך כשתקנה נכס אחר -- יש הוצאות 2%-1.5% תיווך, עורך דין 1%, ובנוסף לכל זה נכס מוכר לך. 

נכסים טובים לא כדאי להוציא מהמשפחה, כמו רכבים טובים. 

תסתבך -- תמיד תוכל למכור, והסיכוי שלא תפסיד (כל השוק יכול להתמוטט פה אם תהיה מלחמה עם אירן או משהו, אבל אי אפשר לחיות עם שיקולים כאלה). 

רק תדאג שזה לא יגרום למתחים במשפחה. מכיר משפחות שהתפרקו כי לצד א' יש הרגשה שצד ב' רימה אותו ובד"כ זה סביב מימוש ירושות. 

בפן הרומנטי, מאחל לך הצלחה זה ממש לא קשור. 

[DareDevil]

לפני 8 דקות, CFAnon כתב:

איך הכסף? השאלה שכולם רוצים לדעת אז בגדול שירתתי ב8200 עבדתי כמה שנים טובות בהייטק לא בתור מתכנת.

 

לא עניין אותי מאיפה הכסף אבל תמיד כיף לשמוע שאתה מבין ויודע לעשות כסף. 

 

תוציא את הדודה מהתמונה(תקנה את החלק שלה), תעשה חוזה עם הוריך לקניית החלק שלהם בדירה ותחזיר לאט. יש היגיון במה שאמרת. מודה ואוכל את הכובע 

לגבי עזרה לאחייך, כנראה שהרגש חזק מדי (לא שזה רע).  

[sperial]

לפני 14 דקות, CFAnon כתב:

 

באמת לא עשיתי שום אומדן. הכל עוד מאוד בהתחלה. אמרתי שאני רק שואל על היתכנות.

 

וזה בדיוק העניין - ההתכנות, אם בעלי הדירה בכלל מעוניינים למכור אותה, היא קודם כל כלכלית - ובלי מספרים אין לה משמעות.

 

אתה מדבר על הרבה כסף ועל טווח ארוך. מן הסתם בעוד שנה, שנתיים או חמש תצא לדרך עצמאית, וההוצאות שלך יגדלו לבלי הכר. כמי שגר אצל ההורים קרוב לודאי שאינך מודע לעלויות של מחיה עצמאית, שלא לדבר על עלויות של הקמת משפחה. אז מתוך דבריך אפשר להבין שאתה יודע להיות זהיר בהוצאות ולחסוך, אבל אין דין בחור שגר בבית ההורים כדין בחור עצמאי. 

 

לפני שאתה נכנס להרפתקה כזו אתה צריך לבדוק מה מחירה הריאלי ומה יכולתך לשלם אותו. בירור המצב הרישומי והמשפטי קריטי. בירור המיסים שעלולים לחול על הדירה (האם לא צפוי שם איזה מס שבח נשכני של מאות אלפים?) מצריך בירור משפטי. הערכת הסכום הנוסף שתעלה השלמת התמ"א. אומדן של עלויות ציוד וריהוט הדירה, ואם התמ"א לא כללה שיפוץ פנימי גם עלת שיפוץ כזה - שבדירה ישנה ומוזנחת עלול להיות כמה מאות אלפי ש"ח. בקיצור - אני בכלל לא בטוח שאומדן העלויות שלך ריאלי, אתה צריך לבדוק הכל באון יסודימאד, כי בעסקות כאלה הוצאות של 100 ו-200 אש"ח נעשות בקלות כמו קניית מסטיק בזוקה במכולת.

 

נטילת הלוואה - ולא משנה אם מההורים או מהבנק -  מצריכה ידיעה ברורה של כושר ההחזר שלך, לא איזה מגדל פורח באויר של "10,000 ש"ח לחודש". זה אומר הכנסות בעין (ולא משהו מכתבה בכלכליסט על משכורות ההייטק), זה אומר ידיעת ההוצאות העכשויות והצפויות (תחשוב שתתחתן ויהיה לך ילד, שיעלה בקלות 5 אש"ח בחודש)

 

וכמובן, אם אחרי כל הבירורים האלה, אתה עדיין רוצה לבצע את העסקה - לעשות הכל באמצעות עורך דין ולשלם את כל המיסים הנדרשים, לא כדאי לתקל ברשויות המס.

[SlowRide]

לפני שעתיים, CFAnon כתב:

מזתומרת למה אני מצפה לעזרה אם מצבי מעולה? 

אין לי כסף לקנות את הדירה הזאת. אני צריך כמה שיותר עזרה. יש משכנתא יש ערבויות אני לא יכול לעשות הכל לבד.

ככול שיהיה לי יותר כסף אני אפסיק לשלם על הדירה יותר מוקדם, תנאי המשכנתא יהיו יותר טובים ואחרי זה יהיה לי יותר כסף לילדים/פנאי/מכונת קפה של לה מרזוקו.

ממי אתה מצפה לעזרה? מאנשים דמיוניים? מההורים שלך?
בתרחיש ראשון אתה רווק שקונה דירה עם הון עצמי 850K שיש לו עכשיו, את המשכתנא מי צריך לשלם? אתה.
תוך כדי שאתה משלם משכנתא הכרת את בחירת ליבך והתחתנתם, יש לכם חשבון בנק משותף והוצאה על מגורים הופכת למשותפת (כמו כל ההוצאות כשאתה נשוי) אז אתם משלמים ביחד את המשכנתא שנשארה. ההורים שלך או שלה ירצו לתת לכם מתנה לחתונה? תעשו עם זה מה שבא לכם, כולל תשלום משכנתא.
בתרחיש שני, שאתה מתחתן ואז קונה דירה, העיקרון בדיוק אותו הדבר. 
אישתך לעתיד מצרפת את ההון שיש לה אם יש לה, אתם קונים דירה ואתם משלמים את שארית המשכנתא יחד.
אם ההורים נותני מתנות ועוזרים, תשתמשו בזה איך שמתחשק לכם. לשלם על הדירה, על אוטו או על סיזלזון למרפסת.
מתנות זה משהו שנותנים כי רוצים ויכולים, לא תמיד זה קורה וזה לא משהו שמגיע לך בזכות.

[פינדר]

בכל מקרה אל תוותר על ייעוץ משפטי בתשלום מעורך דין בעל נסיון מוכח בנדלן ובתמא. פשיטת הרגל של הקבלן יכולה לגרור עיכוב של כמה שנים וחשוב לדעת איפה העיניינים עומדים לפני שנכנסים לעיסקה.

[ArikB]

לפני 13 שעות, CFAnon כתב:

דירה שעברה תמ"א 38 - הקבלן פשט את הרגל וכתוצאה מכך הדירה כבר שנתיים עומדת ללא שימוש - יש תביעה בנושא והגיעו לאיזו פשרה שכל הדיירים יצטרכו להוסיף עוד כסף וכו'..

 

האם יש ליווי בנקאי לפרוייקט הזה?

[Nemesis]

אני גם בדיעה שלא עושים עסקה כזו במשפחה. 

זה לא דירה שאפשר לפרסם ולמכור כי היא תקועה בתמא. ומה בכלל נתקעת דווקא על הדירה הזו?.

 

בסוף מישהו ירגיש נדפק, וזה מתכון להעכרת היחסים במשפחה. 

זו לא עסקה פשוטה שיש מוצר ויש לו מחיר ומישהו בא וקונה. 

רוצה דירה? חפש לך דירה אחרת באותו אזור לפי מידותיך ותקנה. 

תבוא בת זוג? תשקול להשכיר את הדירה שקנית ולשכור אחרת במשותף. את ההכנסות מהשכירות לשמור בחשבון נפרד שלא מתערבב עם ההכנסות וההוצאות המשותפות. 

 

עריכה אחרונה ב-23 לפברואר, 2022 על ידי Nemesis

[Be roo]

לפני 13 שעות, CFAnon כתב:

אמרתי קודם שעוד לא בדקתי מספרים. אני שואל פה קודם מה דעתכם...

אם אני שם חצי מהכסף אני מוציא לגמרי את הצד של דודה שלי, היא רוצה למכור מה זה משנה לה? יותר מזה אני אגיד לה שתפרסם למכירה אין בעיה. שתקבל שיחות שתקבל הצעות בסוף שהיא תרצה למכור, הבן אדם שיתן לה את הצעה הכי גבוהה אני משווה לו, מה הבעיה? אני הכי הוגן. שקל לא מפסידה.

ברור שהעניין של סבא וסבתא שלי משפיע, נפלה פה הצעה, אני בגיל המתאים, אני אצטרך דירה, המחירים רק עולים, המיקום תפור עליי, למה שלא אנצל את זה?

 

נכון, אמרת. איך זה משנה את העובדה שאת הבדיקה הראשונה שצריך לעשות, החישוב הכלכלי הקר עוד לא עשית, ואתה קודם רץ לשאול על מה יקרה עם ההורים של זו שתתחתן איתה? אתה לא רותם את הסוסים לפני העגלה, עוד אין לך מושג אם אתה יכול לקנות עגלה.

 

ושוב, אתה לא מוציא את דודה שלך משום מקום. זה לא אותו דבר כמו למכור לאדם זר. אתה עלול לגלות שבעוד עשרות שנים היורשים שלה יתלוננו שהיא לא היתה צריכה למכור ואם היתה נשארת היו להם עכשיו מליונים. ואתה זה שתשמע אותם מתלוננים ותראה אותם מעקמים פרצוף בכל מפגש משפחתי.

 

לבעלות של סבך וסבתך אין שום השפעה כלכלית. הדירה לא זולה יותר בגלל זה, אתה לא מכיר את ההסיטוריה שלה בגלל זה, אתה לא יודע שהיא טופלה ומושקעת יותר בגלל זה. סתם במקרה יש לך הזדמנות. באותה מידה הדירה היתה יכולה להיות של חבר.

 

 

 

בשורה התחתונה, אתה עומד להכניס את עצמך להתחייבות כלכלית לעשרות שנים, לעסקה משפחתית, ואתה עסוק בלשאול את השאלות הלא נכונות, וכשמנסים לכוון אותך, אתה מתגונן. זה בסדר להכיר בחסרונות של הצעד הזה ולהחליט ללכת על העננין בכל זאת, אבל אתה בכלל מסרב להכיר בקיומם. זה מתכון ליפול.

עריכה אחרונה ב-23 לפברואר, 2022 על ידי Be roo

[A_lex]

אני אוסיף רק הצעה קטנה על כל מה שכבר נאמר...

אם תחליט ללכת על זה ולקנות את חלקה של הדודה, תפרסמו את הדירה למכירה באותה נקודת זמן ותקבלו הצעות מאנשים אמיתיים (מעבר להערכת השמאי). אפילו עדיף שהדודה תהיה נוכחת בעת קבלת ההצעות.

אתה תדאג לשלם לה לפי ההצעה הכי גבוהה שתקבלו, אפילו אם היא מעל הערכת השמאי (או שתוותר על הרכישה).

ככה לא היא ולא בני הדודים שלך לא יוכלו לבוא אליך, כמה שנים אחרי, בגישה של אתה חייב לנו משהו. הם יידעו שקיבלו ממך בדיוק מה שיכלו לקבל באותו זמן בשוק החופשי ולא עשו לך שום טובה.

 

נ.ב.

אין שום בעיה לעשות הסכם ממון גם על חלק יחסי של דירה שכבר שולם, גם אם יש יתרת משכנתא גדולה.

מכיר מקרה אפילו יותר מורכב - בחור התגרש ולו ולגרושתו היתה דירה. נגיד שולם כבר על חצי דירה ויש משכנתא על עוד חצי. כלומר, יש לו בפועל רק רבע ממחירה וחוב על עוד רבע. הוא הכיר בחורה חדשה והם רצו להקים משפחה אך לבחורה לא היה גרוש על התחת. הם חתמו על הסכם ממון, לקחו משכנתא חדשה וקנו את חלקה של הגרושה. כך שבעצם רבע מהדירה של הבחור, לא משנה מה, ושלושת רבעים הם חוב משותף שהם משלמים לבנק. אם תתפרק החבילה, רק שלושה רבעים מערך הדירה (והחוב) יתחקלו בינהם. הרבע שהיה לבחור מראש, ישאר שלו.

 

[Gosser1860]

בתאריך 22.2.2022 בשעה 11:27, CFAnon כתב:

אני לא מתחשב באף אחד, פשוט יש קטע מאוד טריוויאלי שזוג מתחתן, קונים ביחד דירה, מתחייבים יחד למשכנתא, ההורים משני הצדדים עוזרים קצת והזוג יוצא לדרך.

זה לא קטע טריוויאלי במקרה הממוצע.

 

בתאריך 22.2.2022 בשעה 11:27, CFAnon כתב:

פה רק אני בסיפור. מחליט, קונה, משכנתא עליי. באה מישהי חיים תותים מקבלת דירה שווה למגורים הלוואי על כל אחת. ברור לי שאין דבר כזה שוויון וכל אחד מקצה מה שהוא יכול אבל מה שקורה פה הוא מאוד קיצוני חחחח תסכימו איתי..

מה זה אומר "מקבלת דירה"? הדירה על שמך. ניתן לבצע הסכם ממון טרם החתונה. גם זה לא בדיוק טריוואילי, הן החתימה והן מימוש ההסכם.

 

בתאריך 22.2.2022 בשעה 11:27, CFAnon כתב:

אני אישית לא דואג אני יודע שאני ארוויח מספיק אחרי התואר בשביל להחזיר את ההשקעה לאט לאט, ומקסימום אם אחד האחים יצטרך כסף אני אקח הלוואה בשביל זה לא ככה?

תלוי במצב הפיננסי שלך, בשוק ההייטק ובשוק הדיור. תנסה להניח הנחות מעט יותר פסימיות.

 

לפני 16 שעות, CFAnon כתב:

תאמין לי צריך אפליקציה כמו טינדר שמציגה לך גם חשבון בנק חחח

מה? למה?

 

לפני 16 שעות, CFAnon כתב:

אני חושב שלא הבנת.

לי יש 850 אש"ח אני לא יכול לקנות את הדירה בעצמי.

למה לא? 

 

לפני 14 שעות, CFAnon כתב:

אני לא בונה על עזרה מהורי הבחורה לעתיד. אני אומר שזה לא הגיוני שאני מביא דירה ב2 מיליון ולא מקבל דבר.

נראה לי אתה קצת לא מבין את מערכת הכוחות ביחסים שאתה מתאר. זה לא מתכון טוב לזוגיות טובה.

 

לפני 14 שעות, CFAnon כתב:

ברור שאני מעדיף לא להתעסק עם בנק אם אני יכול ואם לא אקח משכנתא מה הבעיה?

לא זה לא ברור. אבא זה לא בנק, בד"כ.

 

לפני 14 שעות, CFAnon כתב:

מקבל משפחה וכסף לא מערבבים. אבל צריך לראות מה מצבי ומה מצב הדירה

אם אתה מקבל, אזי לא צריך לראות שום דבר.

 

לפני 14 שעות, CFAnon כתב:

מה זה משנה אם הם מוכרים באותו סכום שאני קונה?

הדודה תקבל את אותו הכסף שהיא הייתה אמורה לקבל.

זה משנה כי בני אדם הם יצורים מורכבים. יש הרבה מאוד גורמים שמעורבים בעניין, אחים, דודה, אחיינים. 

היא אולי תקבל את הכסף, אבל במקום שזה יהיה אדם זר זה יהיה אחיין שלה שבא כל פסח לארוחת חג.

 

 

ועכשיו לסיכום:

בשרשור הזה נראה שיש כמה נושאים ביחד: רכישת דירה, מציאת זוגיות ומעבר לדירה משלך (שכירות או מגורים). בכל הקשור למציאת זוגיות ומעבר למגורים עצמאיים אני מעדיף לא להתייחס. בקשר לרכישת דירה שאביך ואחותו ירשו, אני ממליץ בחום לא להיכנס לעניין. אם יש באפשרותך לרכוש דירה בסד"ג דומה, ונראה שיש לך עם הון עצמי מכובד מאוד עוד טרם סיום הלימודים, אז עדיף. אני מאמין שלא חסרים דירות דומות במחירים הנ"ל באזור המיועד. אם הבנק לא מוכן לתת לך משכנתא כרגע לרכישת דירה, למה אתה חושב שזה רעיון עדיף להלוות מאביך? 

המלצתי, סיים את הלימודים ומצא עבודה במשרה מלאה, לאחר מספר חודשים גש לבנק ובקש הלוואה לטובת רכישת דירה.

 

[omricn]

ממליץ לקודקודי 8200 להכניס קורסים בדקדוק, כתיבה נאותה, זוגיות מה היא ומבוא להיגיון בסיסי.

[חולה רכב#1]

גם הבחור ציין שהוא שירת ב8200 אבל עבד בחברת הייטק ולא בתכנות. 

 

אני חושב שבמקרה היה לו כסף והוא השקיע בגיימסטופ או משהו אחר. 

 

כי אני מכיר הרבה אנשים בעלי ממון, ואף אחד מהם-  מבוגרים ואף צעירים מפות"ש לא מתנסח באותה צורת התכתבות. 

[motizkn]

לא קראתי הכל אבל לדעתי לפני כל המחשבות תתחיל בלנתק את כל המשפחה מקניית הדירה ותחשוב שאתה בא לקנות את הדירה מזרים.

יש לך הון של 850K (כל הכבוד) אז אתה צריך להבין קודם כל כמה שווה דירה שתקועה X זמן בתמ"א עם קבלן שפשט רגל?

לאחר שיש לך מספר של כמה הדירה שווה במצב הנוכחי אתה צריך להבין כמה כסף נדרש להשקיע כדי להפוך אותה לדירת מגורים רגילה.

רק אחרי שיש לך עומדן של הסכום הכולל אתה יכול להבין האם אתה בכלל מעונין (יש הבדל אם זה יוצא 2.0 מיליון או 4.0 מיליון) וכמה כסף תצתרך להוסיף.

במידה ואתה אומר עדין מתאים לי, רק אכשיו הגעתה לשלב של ההתלבטות איך לממן:

* לקיחת משכנתא על כול הסכום מהבנק עם החזר חודשי X.

* לקיחת משכנתא על חלק מהסכום עם החזר חודש קטן מ X והחזר חודשי לאבא

במידה החלטתה ללכת על האופציה השניה אז בסכומים כאלה אין קומבינות של נתחיל ונראה איך זה יתקדם.

תקבע אם אבא סכום שאתה מעביר לו מראש + סכום כל חודש שמוריד ממך כל מקרה שבו אחים שלך צריכים כסף וזה נופל אליך (זה לא יגמר בטוב בשום צורה שהיא, סתם דוגמא: אח צועק שהוא צריך כסף ובסוף הוא קונה איזה רכב יקר)

ולסיום הכל כתוב וחתום על ידי עורך דין (זה סכומים גדולים וזה משפחה, אין קיצורי דרך)

עריכה אחרונה ב-24 לפברואר, 2022 על ידי motizkn

[פינדר]

👆👆

סיכום מצויין של מוטי.